◇高田

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安徽省房地產(chǎn)價(jià)格研究

◇高田

摘要：隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們也給與了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更多的關(guān)注。本文對(duì)安徽省近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了分析，對(duì)安徽省近十年來(lái)的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，找到影響安徽省房地產(chǎn)價(jià)格的因素，為安徽省房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；安徽省

10.13999/j.cnki.scyj.2016.05.021

為實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我國(guó)住建管理部門于上世紀(jì)90年代開(kāi)始進(jìn)行住房制度改革，從而結(jié)束了我國(guó)住房分配制度，商品房開(kāi)始走進(jìn)了我們的生活。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)毫無(wú)規(guī)律，并且，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格逐漸走高，導(dǎo)致居民壓力不斷增加。安徽省地產(chǎn)價(jià)格具有較高的代表性，在對(duì)安徽省房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，使用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)手段，在分析安徽省房地產(chǎn)價(jià)格所面臨的問(wèn)題的同時(shí)，也為安徽房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定發(fā)展提出指導(dǎo)性意見(jiàn)。

一、從房?jī)r(jià)收入比看安徽省房?jī)r(jià)波動(dòng)

隨著我國(guó)新的住房制度改革措施的推行，住房分配制度取消，住房商品化使房地產(chǎn)業(yè)獲得了快速發(fā)展，截止到2015年，全國(guó)商品房的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了6400元/平方米，而這一數(shù)字在1998年卻只有2100元/平方米。而對(duì)于北京、上海這些超大型城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)平均價(jià)格已經(jīng)分別達(dá)到了27000 元/平方米和31000元/平方米，較2015年安徽省的統(tǒng)計(jì)結(jié)果6000元/平方米來(lái)看，安徽省房地產(chǎn)價(jià)格處于全國(guó)平均水平以下。

由于房地產(chǎn)價(jià)格可以通過(guò)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和投資價(jià)格指數(shù)進(jìn)行判定，安徽省在執(zhí)行商品房制度后，安徽省居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)，然而，安徽省居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的漲幅卻始終高于固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)。而當(dāng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)穩(wěn)定的情況下，居民固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)卻出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，這意味著安徽省房地產(chǎn)價(jià)格處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

由于安徽省居民平均收入的漲幅無(wú)法與房地產(chǎn)價(jià)格漲幅相比，安徽省房?jī)r(jià)收入比從2000年的2.8開(kāi)始不斷上漲，2015年，安徽省房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到破紀(jì)錄的8.7，由于安徽省居民收入水平增長(zhǎng)幅度不斷降低，因此可以看出，安徽省房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要以上漲為主，安徽省近十年的房?jī)r(jià)收入比變化趨勢(shì)如下圖所示：

附圖　安徽省近十年房?jī)r(jià)收入比

二、安徽省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因

影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因是多方面的，安徽省房地產(chǎn)價(jià)格近十年來(lái)基本保持上漲趨勢(shì)，這不僅與我國(guó)人均收入的提高直接有關(guān)，也受其他方面因素的共同影響。因此，針對(duì)安徽省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況的研究應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

1．房地產(chǎn)用地供給

由于安徽省是我國(guó)農(nóng)業(yè)大省，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大力開(kāi)發(fā)，安徽省耕地面積逐漸縮小，因此，為保證安徽省耕地面積滿足國(guó)家相關(guān)規(guī)定，安徽省政府減少了房地產(chǎn)行業(yè)建筑用地的供給數(shù)量。由于政府能夠提供的建筑用地越來(lái)越少，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建筑用地的競(jìng)標(biāo)過(guò)程中不惜成本，這就使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷被推高。

2．社會(huì)剛需

20世紀(jì)80年代，我國(guó)人口出生率高居不下，為控制人口，我國(guó)政府于1982年將計(jì)劃生育寫(xiě)入《憲法》，在二十年后，這些出生于我國(guó)最后一次生育高峰的嬰兒已經(jīng)到了談婚論嫁的年齡。受我國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，結(jié)婚的必要前提就是房子，這為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，由于房地產(chǎn)供給與社會(huì)需求之間的失衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，而購(gòu)買婚房的年輕人依然趨之若鶩。

3．配套建設(shè)影響

房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素的影響，其中就包括周圍配套設(shè)施完善程度的影響，以安徽省合肥市為例，由于合肥市屬安徽省省會(huì)，其教育、醫(yī)療資源具有較大優(yōu)勢(shì)，相比較安徽其他地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，合肥市要高出許多。這種情況在合肥市內(nèi)部也較為明顯，交通便利、靠近醫(yī)院、學(xué)校的商品房?jī)r(jià)格要遠(yuǎn)高于交通并不便利的郊區(qū)，由此可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格受配套設(shè)施建設(shè)的影響。正因?yàn)榇?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在配套建設(shè)方面投入大量資金，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域選擇在主要交通樞紐周圍，借此提高商品房售價(jià)。

4．人口遷移的影響

安徽省共轄16個(gè)地級(jí)市和6個(gè)縣級(jí)市，總?cè)丝跀?shù)量高達(dá)6100萬(wàn)，屬于人口數(shù)量較大的省份。然而，由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)人口逐漸向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)遷移，合肥市作為安徽省省會(huì)城市，其常住人口已經(jīng)超過(guò)800萬(wàn)，這就很好的說(shuō)明了合肥市房地產(chǎn)價(jià)格高居不下的原因。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市具有較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人均收入較高，教育資源豐富，醫(yī)療水平較好，這也導(dǎo)致了一定數(shù)量的人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的遷移，間接推高了部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格。而對(duì)于人口凈流入為負(fù)值的城市來(lái)說(shuō)，人口遷出導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下滑，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。

三、安徽省房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

安徽省作為我國(guó)東部地區(qū)重要省份之一，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)密切注意房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府首先應(yīng)當(dāng)幫助經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，優(yōu)化地區(qū)資源配置，合理引導(dǎo)人口流動(dòng)。其次，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。再次，政府應(yīng)當(dāng)加大公租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，逐漸降低商品房庫(kù)存量，減少新建商品房的數(shù)量。最后，加快安徽省內(nèi)快速交通網(wǎng)的建設(shè)，使省內(nèi)交通更加快速、便捷。

通過(guò)以上幾種措施，安徽省房地產(chǎn)價(jià)格將能夠在一定時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，避免因房地產(chǎn)價(jià)格異常波動(dòng)而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使安徽省經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)步發(fā)展。

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（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)）