張佳竹

最近，這樣一首打油詩在蘇州樓市廣為流傳：姑蘇城外寒山寺，樓面地價(jià)兩萬四。桃李春風(fēng)一杯酒，新區(qū)要賣兩萬九。金雞湖畔房源少，四萬起價(jià)怎么搞？短短幾句，形象地勾勒出蘇州樓市地貴、價(jià)高、房少的現(xiàn)狀。

去年下半年至今，限購取消、央行8次降準(zhǔn)降息等利好，刺激著購房者涌入樓市，成交量不斷拔高。與此同時(shí)，土地拍賣地價(jià)趕超房價(jià)，誕生多個(gè)新地王。加上中環(huán)通車、配套利好層出不窮，史上最強(qiáng)政策聯(lián)手市政利好，將蘇州房價(jià)推向頂峰，一些樓盤房價(jià)漲幅甚至直逼10000元/平米。

房價(jià)持續(xù)領(lǐng)漲全國

蘇州樓市的轉(zhuǎn)變發(fā)生在去年下半年。

一位現(xiàn)居蘇州的前同事王珂（化名）告訴記者，6月份以后，當(dāng)?shù)氐暮芏鄻潜P開始提高售價(jià)。“最明顯的就是九龍倉時(shí)代上城風(fēng)華里，去年5月13日開盤時(shí)均價(jià)15000元/平米，到了今年1月份時(shí)，加推的房源均價(jià)已漲到28500元?！?/p>

記者致電該項(xiàng)目售樓處得知，5月1日最新加推的高層房源，其均價(jià)已高達(dá)32000元/平米。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2015年11月時(shí)，蘇州房價(jià)環(huán)比上漲達(dá)2.81%，超越北上廣深，漲幅排名全國第一。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，去年蘇州住宅均價(jià)12197元/平方米，與2014年同期相比上漲9.39%，位居江蘇省13市房價(jià)漲幅之首。

春節(jié)之后，蘇州房價(jià)更是全面扶搖直上。3月，蘇州樓市均價(jià)環(huán)比漲幅為5.8%，居全國第三。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價(jià)為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。其中，以蘇州姑蘇區(qū)與工業(yè)園區(qū)漲勢最為兇猛。與去年同期相比，3月份蘇州姑蘇區(qū)房價(jià)上漲了10911元/平米，增幅達(dá)到驚人的82.4%。工業(yè)園區(qū)房價(jià)漲幅高達(dá)40%，高新區(qū)約為20%。

4月7日，蘇州迎來今年最大一場土地拍賣，位于吳中木瀆鎮(zhèn)的一幅地塊被外地品牌房企競得，樓面地價(jià)24744元/平方米，溢價(jià)率248.5%。

這讓周邊的大成郡項(xiàng)目價(jià)格大漲。

今年2月時(shí)，該項(xiàng)目的單價(jià)為12000元/平方米，隨后的幾次加推，單價(jià)漲到14000-15000元/平方米。地塊拍出后，大成郡的售樓員說，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月中旬加推，平均單價(jià)將漲到19000元/平方米。

在火熱樓市和幾次土地招拍掛的助推下，位于熱門區(qū)域的齊門人家、九龍倉時(shí)代上城、天地源七里香都等熱門項(xiàng)目在一年不到的時(shí)間內(nèi)，價(jià)格翻了一番。許久不曾漲價(jià)的北新區(qū)、高鐵新城以及吳江等板塊，也加入了漲價(jià)陣營。

“今年的兩場土地拍賣拍出高溢價(jià)后，周邊的項(xiàng)目幾乎全部都有提價(jià)的打算。”在蘇州擁有4個(gè)項(xiàng)目的某房企營銷負(fù)責(zé)人透露，旗下項(xiàng)目預(yù)計(jì)提價(jià)10%-15%，全市大部分項(xiàng)目都計(jì)劃著這樣的漲價(jià)幅度，而地王周邊的項(xiàng)目，漲價(jià)幅度更高。

供需矛盾突出

蘇州房價(jià)的這次陡漲，與供需嚴(yán)重失衡有關(guān)。

2014年5月底，蘇州市新房存量為117801套，其中住宅55857套，庫存達(dá)到2年歷史最高點(diǎn)，消化周期超過10個(gè)月。彼時(shí)，5萬套住宅存量還被看作是蘇州樓市的難題。現(xiàn)在，買房卻需靠搶，甚至連搶也搶不到。

“蘇州市場上旺盛的需求一部分來自上海外溢的客戶。”同城咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，在蘇州限購政策取消后，這種上海外溢而來的客戶開始變得更多。

“另一方面，20年前來蘇州打拼的外來人口已經(jīng)具有購買改善性住房的實(shí)力，同時(shí)，來蘇州落戶的新生90后們對(duì)置房也有一定的需求?！?/p>

蘇州市公安局人口管理支隊(duì)今年2月發(fā)布的人口統(tǒng)計(jì)顯示，蘇州的人口總量為1365萬，其中外來人口698.1萬，已超過本地戶籍人口。根據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)局研究報(bào)告，蘇州常住外來人口占常住人口的比重在全國名列前茅，僅低于以“移民城市”著稱的深圳，是典型的人口導(dǎo)入型城市。

在萊蒙房地產(chǎn)蘇州公司營銷總監(jiān)趙建華看來，蘇州可謂是長三角最有吸引力的城市。加之蘇州本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，城市建設(shè)不斷完善，連續(xù)5年入選 “中外城市人才吸引力榜單”。

“現(xiàn)在蘇州每年的外來務(wù)工人員都約有100萬人的增長。”趙建華表示。

與巨大的人口紅利相對(duì)的，卻是越來越緊縮的宅地供應(yīng)。

記者查閱了歷年供地?cái)?shù)據(jù)，從2011年開始，蘇州的全市土地供應(yīng)面積都保持較低的水平：2012年是561萬平方米，2013年575萬平方米，2014年的439萬平方米更是創(chuàng)了新低。2015年前6個(gè)月，蘇州沒有供出一塊地，全年蘇州市共成交經(jīng)營性土地建筑面積652萬平方米。

與之形成對(duì)比的是，蘇州房屋成交量近一年來不斷攀升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，比2014年上升48%。其中住宅成交1177萬平方米，為近三年最高值。成交量的不斷攀升，讓蘇州庫存消化周期從2014年中的11個(gè)月縮短至2016年4月的不足2.5個(gè)月。

根據(jù)蘇州市商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)發(fā)布的可售房源信息顯示，截至4月30日，蘇州全市可售房源不足3萬套，僅20896套。根據(jù)過去一年月均超過7500套的銷售情況，蘇州的庫存將在3個(gè)月之內(nèi)消耗光。

克而瑞研究員沈曉玲告訴記者，從商品住宅庫存周期來看，蘇州3月底商品住宅存量360.7萬平方米，去化周期下降至3.2個(gè)月，市場嚴(yán)重供不應(yīng)求。

土拍市場再添一把火

“面粉貴過面包”正是蘇州房價(jià)“火箭式上漲”的導(dǎo)火索。

從去年6月開始，蘇州土拍市場“逢拍必漲”。2015年9月29日，姑蘇區(qū)留園路北地塊拍出了31005元/平方米的樓面價(jià)，溢價(jià)率55%，創(chuàng)造了蘇州有史以來最高樓面價(jià)，也成為當(dāng)之無愧的蘇州單價(jià)地王。

在湖東板塊中，2015年7月拍出的海亮地塊，最終樓面價(jià)為15991元/平方米，而2014年11月出讓的同板塊金輝宅地成交樓面價(jià)才僅6000元/平方米，短短8個(gè)月不到的時(shí)間里，價(jià)格大漲了167%。

根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2015年蘇州土地出讓金633億元，同比增長34%。

“蘇州這波漲價(jià)正是由去年土地價(jià)格推高房價(jià)而開啟的，有些區(qū)域土地價(jià)格甚至高于同區(qū)域的在售房價(jià)?！睆埡陚ジ嬖V記者，自2015年4月開始，蘇州住宅庫存已經(jīng)處于較為良好的狀態(tài)，6月份以后存銷周期均處于6個(gè)月以內(nèi)，去化效果理想。在供需旺盛的刺激下，不少開發(fā)商積極拿地補(bǔ)倉。去年6月份，蘇州土拍的成交住宅用地溢價(jià)率集中在60%以上，由此拉開了暴漲的序幕。

4月8日，景瑞地產(chǎn)斥資15.5億元拿下高新區(qū)科技城武夷山路北、富春江路東地塊，其以19699元/平方米成為高新區(qū)樓面單價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)319%，這意味著未來該區(qū)域的房價(jià)或?qū)⒔咏?0000元/平米。而目前，該地塊所在的科技城區(qū)在售項(xiàng)目寥寥無幾，二手房資源同樣匱乏，樓盤均價(jià)在1.5萬元/平方米。

“一個(gè)一年前還默默無聞的地區(qū)，如今地價(jià)都1.9萬，你說瘋狂不瘋狂！”在蘇州的前同事告訴記者。

4月7日至8日，蘇州連續(xù)拍出13宗主城區(qū)地塊，吸引40余家房企參拍，平均溢價(jià)率近200%，共攬金250.8億元。吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)地塊以總價(jià)40.39億元，樓面價(jià)2.47萬元/平方米成為雙料地王，溢價(jià)率高達(dá)249%。

2天時(shí)間內(nèi)，蘇州的土地收入就超過了250億元——要知道，2015年全年，蘇州的土地出讓收入也不過633億元。

多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，現(xiàn)在蘇州市場庫存嚴(yán)重不足，按目前供銷比的狀況，拿的地即使現(xiàn)在開發(fā)出來也不一定跟得上需求，開發(fā)商們對(duì)蘇州市場一致看好。

一個(gè)市場，兩種態(tài)度

值得注意的是，近期蘇州土地拍賣中，以高溢價(jià)激進(jìn)拿地的多為外地房企，且一半是新進(jìn)入蘇州的開發(fā)商。例如，泰禾、華發(fā)均為首次布局。而此前深耕蘇州的旭輝、中海、萬科、融創(chuàng)和正榮等地產(chǎn)商均不見蹤影。

多位分析師認(rèn)為，近期外地房企集中進(jìn)入蘇州高價(jià)拿地，一方面是出于其戰(zhàn)略布局的意圖。在資金充裕的情況下，一線城市政策收緊，導(dǎo)致這些房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)較強(qiáng)的二線城市。另一方面則是看好蘇州樓市前景。

例如泰禾，其斥資30.36億元，以樓面價(jià)2.6萬元/平方米拿下姑蘇區(qū)地塊。該地塊距蘇州留園步行僅5分鐘，在當(dāng)?shù)乇环Q為“園林里的住宅”?！疤┖碳瘓F(tuán)此前一直深耕一線城市，開發(fā)高端物業(yè)，以院子系列豪宅著稱。隨著一線城市調(diào)控風(fēng)緊，類似于蘇州、佛山這樣的一線周邊城市就成為了泰禾的目標(biāo)?！睆埡陚ケ硎?。

在一些業(yè)內(nèi)人士眼中，低庫存也成為蘇州吸引外來房企的一大因素。

在本地開發(fā)商看來，這些新來者或許趕上的是蘇州暴漲的末班車。

因?yàn)?，一大批供?yīng)已經(jīng)在路上，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2016年前兩個(gè)月，商品房新開工面積同比增長85%，其中住宅新開工面積同比增長57.1%，而住宅竣工面積同比增長58%。

這也是本地開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的原因。

“這些房企深耕本地多年，并不看好高價(jià)地未來的銷路?！睆埡陚シ治龇Q，房企高價(jià)拿地后，后續(xù)土地開發(fā)成本總體較高，勢必會(huì)形成高房價(jià)。比如，樓面價(jià)超過兩萬，未來樓盤售價(jià)肯定超過四萬?！疤K州現(xiàn)有市場行情并不能支撐得起如此之高的價(jià)格。后續(xù)房地產(chǎn)市場周期出現(xiàn)波動(dòng)，那高價(jià)地項(xiàng)目將面臨定價(jià)難和去庫存難的窘境?！?/p>

“盡管目前蘇州市場被看好，但可能會(huì)面臨政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)?！痹诳硕鹧芯繂T謝夏成看來，雖然目前蘇州市場需求旺盛，加之上?！?·25”再一次限購帶來溢出客源的利好，但從長期來看，由于市場過熱，蘇州已出臺(tái)“樓十條”對(duì)開發(fā)商申報(bào)價(jià)格做出了較為嚴(yán)格的規(guī)定，接下來也不能排除政府會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)的調(diào)控政策。

還能火多久？

“蘇州本輪樓市的大爆發(fā)，與之前的市場波動(dòng)不同?！壁w建華認(rèn)為，蘇州不是剛性需求爆發(fā)，而是集中性的投資性需求爆發(fā)。

這種爆發(fā)式增長給樓市帶來了很大的興奮，但也產(chǎn)生了后遺癥。一方面是它極度快速消耗了老百姓手里的儲(chǔ)備資金。大家盲目投入了樓市，有些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的老百姓就通過借錢、貸款用于購房，但這并不是他們的剛需，只是看到別人買了，自己也買。

另一方面，房價(jià)飆高，也將很多外來人員的買房需求扼殺在搖籃里。外來務(wù)工人員的經(jīng)濟(jì)收入不足以支撐如此高昂的房價(jià)，這是非?，F(xiàn)實(shí)的狀況。

“2萬元甚至3萬元的時(shí)代，蘇州能承受得起嗎？”同策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研展部總監(jiān)張曉晨也懷著同樣的擔(dān)憂。

最近的樓市成交量也釋放出另一種信號(hào)，消費(fèi)者變得更為理性。公開信息顯示，4月蘇州商品住宅成交6479套，環(huán)比減少32.8%，成交面積87.82萬平方米，環(huán)比減少31.57%。

尹山湖某盤的一位置業(yè)顧問透露：“剛過完年那段時(shí)間，房子確實(shí)是用“搶”的。坐在售樓處每天就能賣掉幾十套房。但是最近能感到行情有了些變化，尹山湖幾個(gè)樓盤的開盤，賣得并不算理想，不少購房者來看了價(jià)格之后并沒有急著入手?！?/p>

飛漲的價(jià)格令消費(fèi)者望而卻步。這背后，不斷出現(xiàn)的政策風(fēng)聲也讓購房者變得更為理性。不久前的“營改增”讓人意識(shí)到炒房客或?qū)⑹艿街萍s，蘇州剛剛出臺(tái)的十條新規(guī)也明確了政府要穩(wěn)定房價(jià)的態(tài)度。這一系列新政，讓購房者的觀望底氣更足，階段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)“有價(jià)無市”的現(xiàn)象也就不足為奇。