龔小鋒

碧桂園運(yùn)營中心編寫的《集團(tuán)管控要求》，有這么一條要永遠(yuǎn)銘記的禁令：“不能做違法的事”。這與萬科的“不行賄”一樣，在諸多房地產(chǎn)行業(yè)的灰色地帶中游走，“不違法”精神可嘉，但很難。

最近，千億房企碧桂園違規(guī)辦證一事掀起了軒然大波。5月4日，廣西南寧市五象新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)布通報(bào)，直指該公司南寧天璽灣項(xiàng)目涉嫌偽造公章及簽名，違規(guī)辦理預(yù)售證。

誰是肇事者

廣西南寧五象新區(qū)規(guī)建局發(fā)布文件之后，這一文件迅速在網(wǎng)絡(luò)流傳，將碧桂園推向風(fēng)口浪尖。

當(dāng)晚，碧桂園緊急公告承認(rèn)存在違規(guī)，但并未說明詳情。其4日晚公告稱，其旗下天璽灣項(xiàng)目的確存在違規(guī)辦理《商品房預(yù)售許可證》行為，但對(duì)于偽造公章的指認(rèn)，該公司并沒有承認(rèn)。

目前，南寧五象新區(qū)規(guī)建局已進(jìn)行了報(bào)警處理。碧桂園集團(tuán)表示，天璽灣合法合規(guī)辦理預(yù)售證的三棟樓已經(jīng)恢復(fù)網(wǎng)簽，涉及違規(guī)但符合預(yù)售證辦理?xiàng)l件的4號(hào)樓也將向有關(guān)部門提出申請(qǐng)。

有趣的是，該公司將此事責(zé)任推給了“新進(jìn)員工”，其稱，“這是項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建部兩位新進(jìn)員工的個(gè)人行為。”并稱該兩名員工已向當(dāng)?shù)嘏沙鏊陀嘘P(guān)政府部門自首，如實(shí)交代有關(guān)情況，等待有關(guān)部門的處理。

一時(shí)之間，“新進(jìn)員工”和“臨時(shí)工”一樣，成了“背黑鍋”的代名詞。很快，第二波輿論熱潮到來。一位名為趙盛良的天璽灣員工的朋友圈澄清截圖被曝光，其暗指自己只是替罪羔羊，這一消息很快受到了各方關(guān)注。

4日晚11時(shí)51分，趙盛良在南寧天璽灣微信組發(fā)聲，反駁公司稱：“我們?yōu)楣咀鲈俣嗟氖虑?，而且是公司指示下做的事情，公司在保全自己利益的時(shí)候，會(huì)義無反顧地拋棄你，我明明人還在家里，就說已經(jīng)去自首了，還把全部責(zé)任推給你，我一個(gè)新員工有這么大能量主導(dǎo)預(yù)售證辦理決策嗎？真是心寒?！?/p>

“如果不是公司授意，兩個(gè)新員工有必要去冒那么大風(fēng)險(xiǎn)，而且有那么大權(quán)力嗎？”不少關(guān)注此事的業(yè)內(nèi)人士都表示了這一觀點(diǎn)。

碧桂園一名人士透露，集團(tuán)懷疑南寧碧桂園被人為做了手腳，是有人故意陷害，但事件真相到底如何還需要一段時(shí)間調(diào)查。5月5日上午，碧桂園總裁莫斌以及一眾碧桂園高管飛赴南寧，成立特別調(diào)查小組，就此事進(jìn)行調(diào)查。

預(yù)售制下的博弈

此次涉嫌違規(guī)辦理預(yù)售證的天璽灣是碧桂園在南寧的首個(gè)項(xiàng)目。碧桂園在去年7月24日以4.56億元摘得該地塊，總建筑面積約20萬平方米，樓面地價(jià)約2300元每平方米。今年4月24日，天璽灣項(xiàng)目首次開盤，銷售金額約6億元。

無論誰是誰非，碧桂園天璽灣事件，或許只是預(yù)售制度下，房企與監(jiān)管部門博弈的一個(gè)縮影。

預(yù)售證的取得，對(duì)于開發(fā)商來說，是商品房可以合法合規(guī)銷售的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，要取得預(yù)售證，開發(fā)商需要準(zhǔn)備的證件和滿足的條件包括，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照以及施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間等多種文件。

這些文件涉及國土、規(guī)劃、住建、銀行等多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)，碧桂園此次涉及的便是工程進(jìn)度核驗(yàn)這一條，需由規(guī)劃建設(shè)部門出具。

由于取證需要大量耗時(shí)耗力，而房地產(chǎn)又是高周轉(zhuǎn)行業(yè)，于是，在三四城市和部分二線城市，“五證不全”違規(guī)售樓的現(xiàn)象屢見不鮮。很多項(xiàng)目都存在類似情況，還未取得預(yù)售證，就通過預(yù)約金、定金、排號(hào)費(fèi)等手段收取購房者錢款。

南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)2015年底曾通報(bào)了一批惡性事件，一些小型開發(fā)商的項(xiàng)目未取得預(yù)售證就開始銷售，有些甚至還沒有開工或者未拿到土地證，性質(zhì)非常惡劣。監(jiān)察支隊(duì)的負(fù)責(zé)人曾感嘆，違法違規(guī)的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入“年年通報(bào)年年違規(guī)”的怪圈。

不只是小型房企，大型房企打擦邊球的事也時(shí)有發(fā)生，綠地集團(tuán)位于南寧五象新區(qū)的項(xiàng)目綠地國際花都也曾涉嫌其中。2015年4月，綠地國際花都的5號(hào)樓在未取得預(yù)售證時(shí)就開始銷售。

近日，南京也有媒體報(bào)道，南京的萬科尚都薈在尚未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的情況下，竟然要求“如果想要獲得搖號(hào)購房資格，必須提前在售樓現(xiàn)場(chǎng)指定銀行的指定分行，辦理10萬元銀行定存?！?/p>

“無證賣房在很多城市都很普遍?！币幻科筘?fù)責(zé)人表示。因?yàn)橐话銇碚f，開發(fā)商都會(huì)與涉及審批這些證件的政府部門搞好關(guān)系。但是私刻公章，偽造政府文件的情況，還是頭一次聽說。

從根本上而言，此次事件折射了預(yù)售制度的弊端，關(guān)于預(yù)售證的存廢，也一直為業(yè)界所爭(zhēng)論。

從正面意義而言，如果采取現(xiàn)房銷售模式，無疑會(huì)加大房企在項(xiàng)目開發(fā)方面的嚴(yán)格程度。值得一提的是，4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

高周轉(zhuǎn)下的考核壓力

如果說預(yù)售制度下的政商博弈，是類似事件的普通版本，而發(fā)生在碧桂園身上的違規(guī)辦證一事，則具有其特殊意義，此事引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)模式的拷問。

在廣大的三四線城市和遠(yuǎn)郊區(qū)，碧桂園快速周轉(zhuǎn)的速度罕有對(duì)手，旗下多是超級(jí)大盤，但開盤速度卻十分快。在后來的逐步成熟中，碧桂園將這一速度推向了巔峰，其代表事件，則是在合伙人制度盛行時(shí)推出的“同心共享”計(jì)劃。

自實(shí)施“同心共享”合伙人制度以來，碧桂園似乎更快了。其2015年年報(bào)顯示，公司拿地到開盤的平均時(shí)間由過去的6.7個(gè)月縮短為4.3個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期也由10-12個(gè)月縮短到了8.2個(gè)月，現(xiàn)金流回正后即可享受分紅。

碧桂園對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)金流回正期限也有明確標(biāo)準(zhǔn)，碧桂園內(nèi)部與“同心共享”平行實(shí)施的成就共享計(jì)劃規(guī)定，“若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，則該考核單元將失去繼續(xù)參加成就共享計(jì)劃的資格。”

2014年11月以后公司所有新項(xiàng)目均參與共享計(jì)劃，進(jìn)行跟投，這意味著，天璽灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和核心團(tuán)隊(duì)均有資金參與其中。

南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)信息顯示，碧桂園天璽灣的預(yù)售證批準(zhǔn)時(shí)間是今年4月22日，共有446套房源，其中98套處于簽約中。同時(shí)，碧桂園集團(tuán)廣西區(qū)域公眾號(hào)信息顯示，天璽灣正式開盤是在今年4月24日。

去年7月拿地，今年4月開盤，這意味著天璽灣的開盤時(shí)間（即從項(xiàng)目拿地到獲得預(yù)售證開售）約在9個(gè)月。幾乎是碧桂園項(xiàng)目平均4.3個(gè)月周期的兩倍有余。從這個(gè)角度看，天璽灣項(xiàng)目想拿預(yù)售證的心情十分迫切。

由于開盤時(shí)間明顯長于平均水平，且項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)一年內(nèi)現(xiàn)金流回正的難度較大，這將對(duì)該項(xiàng)目帶來了較大的現(xiàn)金流壓力。如果沒能完成上述目標(biāo)，天璽灣項(xiàng)目乃至廣西區(qū)域管理層都將面臨嚴(yán)重的處罰。

近日有媒體稱，其獲取的一份碧桂園管理規(guī)則顯示，開盤節(jié)點(diǎn)推遲一次，考核分?jǐn)?shù)將折減一次。由于推遲，從區(qū)域負(fù)責(zé)人謝偉洲到項(xiàng)目總經(jīng)理秦緒軍，考核分?jǐn)?shù)都已經(jīng)受到了影響。此外還有財(cái)務(wù)處罰，項(xiàng)目總經(jīng)理或項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人要承擔(dān)高額的罰金。

平衡的考驗(yàn)

曾經(jīng)，碧桂園迅速通過“同心共享”、“成就共享”計(jì)劃，為員工描繪了這樣一幅造富圖景：“碧桂園未來的區(qū)域總、項(xiàng)目總的年薪應(yīng)該在千萬元、百萬元級(jí)別以上?！?/p>

“同心共享”合伙人制度，這是一種同股同權(quán)同責(zé)同利的激勵(lì)機(jī)制，集團(tuán)和區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)各自設(shè)立投資公司，對(duì)每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行不超過15%權(quán)益的跟投，區(qū)域投資公司對(duì)自己區(qū)域的所有項(xiàng)目最高跟投不超10%，并要求區(qū)域總裁、營銷負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目總和項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人強(qiáng)制跟投。

碧桂園的合伙人制覆蓋面廣，獎(jiǎng)勵(lì)額度高，確實(shí)對(duì)高管和員工起到了很好的激勵(lì)作用。截至2015年底，碧桂園已經(jīng)有168個(gè)項(xiàng)目引入合伙人機(jī)制，集團(tuán)投資公司投入2.42億元本金，區(qū)域投資公司投入4.43億元本金。而且，未來所有新項(xiàng)目都將采用合伙人制。

合伙人制同時(shí)也帶來巨大的壓力。而今，曾讓碧桂園引以為傲的合伙人制似乎正在暴露弊端。有碧桂園員工對(duì)媒體爆料，碧桂園一直在加強(qiáng)區(qū)域權(quán)利，下面新招進(jìn)員工存在一定問題。

未來，如何在保證高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，遏制區(qū)域項(xiàng)目及員工的違法沖動(dòng)，防范和杜絕“南寧碧桂園事件”的再次發(fā)生，或許是給碧桂園團(tuán)隊(duì)的重大考驗(yàn)。

上述碧桂園人士表示，公司高層擔(dān)心南寧碧桂園天璽灣項(xiàng)目私刻公章事件會(huì)影響海外的森林城市、金海灣項(xiàng)目的銷售。莫斌最近與集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)面談，共同商討應(yīng)對(duì)措施。

今年，碧桂園森林城市合同銷售目標(biāo)近300億元，占集團(tuán)國內(nèi)銷售目標(biāo)1680億元的15%-20%。碧桂園營銷體系和集團(tuán)資源也全面向這一項(xiàng)目傾斜，可以看出碧桂園高層對(duì)此的看重。

或許是為了彌合和地方政府的關(guān)系，碧桂園近日還順勢(shì)釋放了友好舉動(dòng)。5月7日，碧桂園副總裁朱劍敏和廣西區(qū)域副總裁謝偉洲拜訪廣西自治區(qū)工商聯(lián)主席葉俊茂，表示將大力推進(jìn)在廣西的扶貧工作。5月8日，碧桂園主席楊國強(qiáng)創(chuàng)辦的免費(fèi)高中——國華紀(jì)念中學(xué)，宣布今年在廣西招收40名初中畢業(yè)生，占總招生人數(shù)的1/5。

盡管出現(xiàn)了負(fù)面消息，碧桂園年初至今依然銷售強(qiáng)勁。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園前4月累計(jì)合約銷售超過649億元，增幅達(dá)到167%。五一小長假期間，3天時(shí)間的認(rèn)購金額超過160億元。