蘇高華

(中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，北京 100039)

資源型城市住宅用地開發(fā)與利用模式研究

蘇高華

(中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，北京 100039)

摘要：資源型城市作為一種特殊的城市類型，其住宅用地開發(fā)需要考慮自身的屬性和特征。本文結(jié)合我國資源型城市類型、數(shù)量和空間分布特征，對資源型城市住宅用地開發(fā)的階段特征和問題進(jìn)行描述，在闡釋資源型城市住宅用地開發(fā)與利用的約束性條件的基礎(chǔ)上，對住宅用地開發(fā)與利用導(dǎo)向進(jìn)行了分析，并提出“礦-城協(xié)同開發(fā)模式”、“廢棄地改造利用模式”、“原址拆遷改造模式”、“集中連片開發(fā)模式”四種住宅用地開發(fā)與利用模式，對我國資源型城市住宅用地開發(fā)與利用提供了理論指導(dǎo)和發(fā)展思路。

關(guān)鍵詞：資源型城市；住宅用地；階段特征；限制因素；開發(fā)模式

當(dāng)前，我國的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展已經(jīng)取得顯著成效，據(jù)國家統(tǒng)計局口徑，2014年中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到54.77%。根據(jù)城市化發(fā)展的“S”型曲線，當(dāng)國家已經(jīng)進(jìn)入了跨過第一個拐點，進(jìn)入快速工業(yè)發(fā)展階段，對可持續(xù)發(fā)展的需求也逐步提上日程[1-2]。然而，由于早期不計后果的發(fā)展模式，國內(nèi)部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題，尤其是資源型城市的可持續(xù)發(fā)展問題，已經(jīng)成為國內(nèi)學(xué)者的研究熱點[3]。資源型城市幾乎是伴隨著礦產(chǎn)資源的開采、礦區(qū)的建設(shè)而發(fā)展起來的，相關(guān)的附屬設(shè)施用地也得以開發(fā)，其中包括住宅用地。住宅用地作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一部分，在其為城市發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)的同時，需要與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能協(xié)調(diào)相匹配[4-6]。隨著資源型城市功能的不斷發(fā)展和完善，住宅用地的開發(fā)與利用也成為資源型城市可持續(xù)發(fā)展能力提升的重要切入點。研究資源型城市的持續(xù)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需要充分考慮住宅用地的開發(fā)利用途徑及方式，其決定了城市用地功能優(yōu)化布局及地方居民生活品質(zhì)。基于此，本文通過基于我國資源型城市的發(fā)展概況對既有住宅用地開發(fā)利用問題進(jìn)行探索，旨在為資源型城市住宅用地的開發(fā)利用提供新的實施思路，在充分考慮地方特殊地質(zhì)條件的情況下，力求各類用地的平衡發(fā)展，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。

1我國資源型城市的發(fā)展特征

1.1城市類型劃分

資源型城市是一個圍繞資源豐富地區(qū)以礦石加工、開采乃至冶煉為主要產(chǎn)業(yè)的城市。其特性包括兩個方面，從質(zhì)來說，礦業(yè)及其伴生經(jīng)濟(jì)是對于區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不可替代的作用；從量來說，礦業(yè)產(chǎn)值是當(dāng)?shù)毓I(yè)總產(chǎn)值的核心部分。就城市類型而言，資源型城市的關(guān)鍵因素在于礦產(chǎn)資源[7-8]，因此，我國的資源型城市類型劃分也主要是圍繞礦產(chǎn)資源進(jìn)行區(qū)別。由于資源型城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，且種類較多，本文主要從住宅用地開發(fā)利用的潛在影響角度進(jìn)行分析，見圖1。

圖1　資源型城市類型劃分

1.2數(shù)量特征

目前，國內(nèi)學(xué)者對于我國資源型城市(鎮(zhèn))的數(shù)目還存在著較大分歧。學(xué)者們一般認(rèn)為，資源型城市要重點強調(diào)其資源特性和礦產(chǎn)特性，城市的“成因”應(yīng)該是基于礦業(yè)開采或者礦產(chǎn)加工，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)對社會的利益輸送?；诖耍瑩?jù)統(tǒng)計，我國資源型城市共262個[9]。根據(jù)資源型城市資源開發(fā)相對程度 將其劃分為成長期(31個)、成熟期(141個)、衰退期(67個)和再生期(23個)?？梢钥闯觯覈鄶?shù)資源型城市處于成熟期和衰退期，盡管表明了我國資源型城市的發(fā)展歷程逐步走向成熟，但同時亟待解決的是這些城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展能力，與之相關(guān)的住宅用地也面臨內(nèi)部改造、再利用、物業(yè)轉(zhuǎn)型、品質(zhì)提升等壓力。

1.3空間分布特征

我國礦產(chǎn)資源空間分布的差異明顯，這也促使形成了我國資源型城市區(qū)位的空間差異性。從分布特征來看，資源型城市主要集中分布于中西部地區(qū)，占到全國該類城市總量的四分之三。在全國262座資源型城市中，資源型城市空間分布差異性分布，這除了與區(qū)域自身資源分布有關(guān)以外，與我國的區(qū)域差異現(xiàn)代化戰(zhàn)略進(jìn)程也存在一定聯(lián)系。1950年前北方中東部地區(qū)礦產(chǎn)資源的優(yōu)先開發(fā)、東北華北地區(qū)的“156”項重點工程優(yōu)先布局、東北華北油田大規(guī)模開采、山西能源基地的建立乃至長江中游金屬資源城市的布局[10]等等，直接或間接地推動了我國資源型城市分布格局。

2資源型城市住宅用地開發(fā)利用的階段特征及存在問題

資源型城市用地模式與資源開采階段存在著密切的關(guān)系。而住宅用地作為對土地需求的主要來源之一，其利用開發(fā)模式，必然會受到資源開采程度的影響。不同資源開采階段，對應(yīng)著不同的住宅用地開發(fā)利用特征和階段性問題。

2.1開發(fā)利用的階段特征

住宅用地的開發(fā)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平是緊密相關(guān)的。對于資源型城市而言，無論其與礦產(chǎn)資源的分布、種類以及行政級別的關(guān)系如何，礦產(chǎn)資源作為城市存在的先決條件和發(fā)展核心驅(qū)動力，資源的稀缺性和不可再生性必將迫使城市經(jīng)濟(jì)水平呈階段性變化，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很大程度上決定了人口的聚集。因此，在這種城市發(fā)展大背景下，住宅用地的開發(fā)和建設(shè)也必將呈現(xiàn)階段性特征。資源型城市的規(guī)模、級別、類別對住宅用地開發(fā)利用產(chǎn)生外部性影響，在一定時期內(nèi)，資源型城市的發(fā)展周期決定了住宅用地開發(fā)利用的性質(zhì)、規(guī)模及功能。根據(jù)圖1資源型城市分類標(biāo)準(zhǔn)，住宅用地開發(fā)利用的階段特征對應(yīng)于成長期、成熟期、衰退期和再生期四個階段，每個階段具有鮮明的特征，見圖2、表1。

圖2　資源型城市住宅用地開發(fā)階段性特征圖

1)成長期(Ⅰ)：處于起步期的資源型城市礦產(chǎn)資源開采起步，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以礦產(chǎn)資源開采為主體，完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未建立，經(jīng)濟(jì)發(fā)展初步萌芽，速度相對較為平緩。此階段的住宅用地開發(fā)旨在滿足資源開采的勞動力基本居住需求。為了工作的方便，住宅用地多伴礦而建，幾乎沒有相應(yīng)配套設(shè)施，沒有品質(zhì)而言。

2)成熟期(Ⅱ)：成熟期的資源型城市礦產(chǎn)資源開發(fā)水平日益提高，經(jīng)濟(jì)水平有了一定改善，城市對周邊人口、物資的吸引力也逐漸增加，整體城市規(guī)模發(fā)展到一定水平。住宅用地開發(fā)程度提高迅速，形成以中小型住宅小區(qū)為特征的住宅用地開發(fā)特征，隨著經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提高，住宅用地的建設(shè)不再局限于滿足城市居民的基本居民需求，居民對生活品質(zhì)要求的提高驅(qū)使住宅用地開發(fā)商建設(shè)質(zhì)量與品質(zhì)共存的住宅產(chǎn)品。就住宅用地開發(fā)區(qū)位而言，不僅僅局限于礦區(qū)周邊，城市周邊擁有優(yōu)良居住環(huán)境的區(qū)域逐漸被開發(fā)。簡言之，處于成熟期的資源型城市住宅用地開發(fā)程度隨著城市礦產(chǎn)資源開發(fā)水平的提高而提高。城市住宅用地的建設(shè)也不在僅僅追求數(shù)量和規(guī)模的增加，而在于質(zhì)量的提升。

3)衰退期(Ⅲ)：由于礦產(chǎn)資源日益枯竭，產(chǎn)量下降，資源型城市以礦產(chǎn)資源開采為主的產(chǎn)業(yè)體系逐漸解體，逐漸轉(zhuǎn)向以礦產(chǎn)加工為主，經(jīng)濟(jì)水平停滯不前乃至衰退，城市發(fā)展模式迫切需要轉(zhuǎn)型。同時，礦產(chǎn)資源開采帶來的惡劣環(huán)境條件治理也提上日程。正是在這種城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境治理的雙重驅(qū)動力作用下，住宅用地建設(shè)規(guī)模趨于平緩甚至縮減，城市發(fā)展初期建設(shè)的傳統(tǒng)住宅逐漸淘汰，此時住宅用地開發(fā)多以改善型住宅為主，以吸引潛在遷移的人群，形成集規(guī)模和質(zhì)量于一體的核心住宅功能區(qū)。由于在前期發(fā)展過程中受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)鏈的影響，衰退后期可能出現(xiàn)兩種不同的趨向。

4)再生期(Ⅳ)：處于再生期的資源型城市也就意味著城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)重構(gòu)，建立了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。處于再生期的資源型城市，也會出現(xiàn)兩種不同的趨向，即一種是由于早期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化發(fā)展及產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化結(jié)果引致的城市成功平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，這類城市的發(fā)展不會完全受限于資源開采，其住宅用地的開發(fā)利用也呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢；另一種是由于過度依賴于資源開采而形成相對單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但尚未形成新的轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)，這類城市會因產(chǎn)業(yè)的衰敗而衰敗，住宅用地也因需求的減少而呈現(xiàn)減縮式趨勢，隨著地方對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重視，這種局面會得以有效改善，但需要經(jīng)歷較長一段時間。因此，產(chǎn)業(yè)是否轉(zhuǎn)型成功成為資源型城市可持續(xù)發(fā)展的一個關(guān)鍵點，也是城市發(fā)展的新動力，一旦城市進(jìn)入新的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，住宅用地的開發(fā)利用將再次進(jìn)入擴(kuò)張式趨勢，且以提高品質(zhì)為目標(biāo)。

表1　資源型城市住宅用地開發(fā)階段性特征表

2.2開發(fā)利用中存在問題

受礦產(chǎn)資源的分布限制以及采礦種類及方式的影響，資源型城市住宅用地的開發(fā)利用既存在其他城市普遍存在的問題，也存在其自身的特殊問題，可以用“供、布、質(zhì)、配”四個字來概括，具體見圖3。

圖3　資源型城市住宅用地開發(fā)利用存在問題圖

圖3清晰地表明“供、布、質(zhì)、配”是資源型城市住宅用地的突出問題，住宅用地在選址布局時必然受到礦產(chǎn)資源及地質(zhì)條件的限制，如阜新海洲、平莊西天、撫順西露天等礦區(qū)都發(fā)生邊坡失穩(wěn)、滑坡和崩塌等地質(zhì)災(zāi)害；再如山西峨口鐵礦，尾礦壩被洪水沖垮，形成和泥石流相似的災(zāi)害，使下游的繁峙、代縣的6000畝農(nóng)田被毀，住宅用地受到威脅。資源型城市依礦山而建，早起住宅用地也依礦山而建，但規(guī)模較小，分布零散，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，周邊更無從談及居住環(huán)境。隨著城市功能的多元化和完善，城市新區(qū)逐步建立，加之已開發(fā)礦山的逐步衰敗，早期住宅用地上的物業(yè)類型成為資源型城市發(fā)展道路上的歷史產(chǎn)物，也是該類城市亟待解決的重要問題。

3資源型城市住宅用地開發(fā)與利用模式

3.1開發(fā)與利用約束分析

資源型城市住宅用地的開發(fā)涉及城市發(fā)展的各方面，其受限因素也各式各樣[11-13]。

1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。城市住宅用地開發(fā)與經(jīng)濟(jì)水平密切，經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了區(qū)域住宅用地需求水平。不同的經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了居民對城市發(fā)展條件的不同需求，在住宅用地開發(fā)過程，要適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)水平盡量滿足居民對生活質(zhì)量和品質(zhì)的要求。同時，從城市可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，保障住宅用地開發(fā)良性健康增長，不缺乏、不過剩。

2)土地供給條件。土地供求問題，一直是城市發(fā)展的矛盾之一，而資源型城市由于自身發(fā)展過程中特有的地質(zhì)問題，在其住宅用地開發(fā)過程中，這種約束條件更為突出。隨著城市凝聚力的增加，城市人口密度日益增加，在有限的土地供給下，建設(shè)足夠的住宅小區(qū)滿足城市居民居住需求對城市健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

3)地質(zhì)環(huán)境條件。由于資源型城市發(fā)展帶來的各種各樣的地質(zhì)環(huán)境問題，這一方面要求城市發(fā)展利用一定物資用來治理環(huán)境，同時，住宅用地的建設(shè)和開發(fā)過程中，由于要規(guī)避地質(zhì)災(zāi)害頻發(fā)，環(huán)境條件惡劣的區(qū)域，這使得住宅用地可建設(shè)區(qū)進(jìn)一步縮減。

4)交通條件問題。資源型城市發(fā)展的核心力就是礦產(chǎn)資源，這使得城市交通網(wǎng)絡(luò)必然圍繞礦產(chǎn)資源，而住宅用地開發(fā)過程中，交通條件作為考慮要素之一，資源條件約束下的城市交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架限制了住宅用地開發(fā)條件。

3.2開發(fā)與利用導(dǎo)向

與普通城市不同，資源型城市的發(fā)展往往伴隨著嚴(yán)重消耗資源和影響環(huán)境進(jìn)行的。住宅用地作為城市發(fā)展事業(yè)的一部分，要保障城市可持續(xù)發(fā)展，兼顧礦區(qū)與城市的互補性發(fā)展，因此，在城市演變發(fā)展過程中，住宅用地的開發(fā)與利用要從時間尺度、空間尺度和強度尺度三個方面加以引導(dǎo)。

1)時間尺度的開發(fā)與利用向?qū)АＹY源開采周期必然引起整個城市及其相應(yīng)用地的周期性變化，因此，住宅用地的開發(fā)利用需要與資源的開采階段相匹配，體現(xiàn)各個階段的地方發(fā)展特點及需要，建立相應(yīng)的住宅用地規(guī)劃體系；保證不同類型、不同階段的資源型城市健康發(fā)展，減少環(huán)境污染；同時，不同城市所處的發(fā)展階段不同，要充分考慮未來一段時間內(nèi)潛在的住宅用地開發(fā)需求，保證住宅用地適度、適宜開發(fā)。

2)空間尺度的開發(fā)與利用向?qū)??！皣量臻g開發(fā)”、“推動形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局”成為我國當(dāng)前乃為未來很長時間內(nèi)政府工作的指導(dǎo)思想。一方面，合理改造和利用已開發(fā)住宅用地，通過改善住宅區(qū)內(nèi)部功能組織結(jié)構(gòu)，完善人居環(huán)境，構(gòu)筑健康住宅區(qū)新面貌，實現(xiàn)住宅區(qū)功能復(fù)合化、網(wǎng)絡(luò)化；另一方面，結(jié)合城市當(dāng)前以及未來一段時間內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向，引導(dǎo)和合理確定住宅用地范圍，保證住宅用地開發(fā)與城市發(fā)展相匹配。對于產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的資源型城市，一要注重住宅用地開發(fā)的品質(zhì)提高，二要將礦區(qū)及其相關(guān)用地與城市功能定位和發(fā)展方向有機(jī)結(jié)合，三要體現(xiàn)新興城市發(fā)展的綜合功能，實現(xiàn)國土空間開發(fā)的功能優(yōu)化。

3)強度尺度的開發(fā)與利用向?qū)??！度珖Y源型城市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃(2013～2020年)》要求資源型城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，綜合服務(wù)功能不斷增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量顯著提升。顯然地，資源型城市強度尺度的住宅用地開發(fā)與利用應(yīng)將目標(biāo)鎖定“基礎(chǔ)設(shè)施”、“綜合服務(wù)功能”和“生態(tài)環(huán)境”三個方面，具體通過低效土地再利用、基礎(chǔ)設(shè)施改善、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃等手段實現(xiàn)。在整個過程中，要緊緊圍繞城市定位及特點，強調(diào)整個城市的功能規(guī)劃理念，將住宅用地作為推動城市發(fā)展的二次新動力，以完善的生活配套設(shè)施、優(yōu)良的環(huán)境質(zhì)量以及優(yōu)化的綜合服務(wù)功能吸納更多的產(chǎn)業(yè)行業(yè)和人口進(jìn)駐，實現(xiàn)資源型城市“大”產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

3.3開發(fā)與利用模式分析

3.3.1資源型城市發(fā)展及轉(zhuǎn)型與住宅用地模式的協(xié)同關(guān)系

作為以開采不可再生資源發(fā)展起來的城市，其必然經(jīng)歷由成長、成熟到衰退的過程。而其用地模式，與之往往存在不可分割的關(guān)系。

1)在資源型城市發(fā)展早期，普遍會忽略對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地規(guī)劃的重視，住宅用地往往以企業(yè)配套用地、滿足基本居住功能為主，因此，這種條件下的住宅用地模式相對單一。

2)在城市快速發(fā)展時期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步形成了以礦產(chǎn)資源開采及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)形式，住宅用地的功能也逐步出現(xiàn)變化，集約利用程度及人居環(huán)境要求逐步顯現(xiàn)，因此，住宅用地模式向改善型類型過渡。

3)隨著對資源開采及環(huán)境保護(hù)意識的加強，以及礦產(chǎn)資源量的大幅度減少，資源型城市步入轉(zhuǎn)型階段，城市發(fā)展謀求新的經(jīng)濟(jì)增長點和綜合功能挖掘，原有住宅用地及廢棄用地已經(jīng)不能滿足地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)需求，人地矛盾加劇，因此，住宅用地模式向礦-城聯(lián)合開發(fā)和融合方向邁進(jìn)，同時，低效利用土地的恢復(fù)利用和環(huán)境友好型開發(fā)成為必然。

4)在城市快速轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)重新布局時期，產(chǎn)業(yè)多元化、行業(yè)集中化、企業(yè)規(guī)模化，各行各業(yè)逐漸步入正軌，以集中連片發(fā)展為主，因此，住宅用地模式表現(xiàn)為兩個方向，即以滿足連片企業(yè)發(fā)展和以滿足城市綜合功能的配套住宅用地，集約利用和環(huán)境友好是開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

3.3.2住宅用地開發(fā)與利用模式構(gòu)建

結(jié)合上述分析，本文認(rèn)為資源型城市的住宅用地開發(fā)與利用可以嘗試以下幾種模式。

1)礦-城協(xié)同開發(fā)模式。資源型城市因礦而建，伴礦而生。礦區(qū)與城市發(fā)展，存在著經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、生活、時空等各方面的聯(lián)系。無論是從空間關(guān)系、可持續(xù)發(fā)展乃至城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等角度，都需要考慮礦區(qū)和城市發(fā)展的協(xié)同關(guān)系。眾所周知，資源型城市系統(tǒng)由礦業(yè)系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)和人口系統(tǒng)四大系統(tǒng)構(gòu)成。而住宅用地作為提供城市居民生活、居住的基礎(chǔ)設(shè)施，在城市發(fā)展的同時，要保證住宅用地的協(xié)同發(fā)展。如徐州新城區(qū)的建立，規(guī)劃總面積 60km2，規(guī)劃居住人口40萬人，其中起步區(qū)面積24km2，是新城區(qū)的核心部分。至2005年3月行政辦公中心及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開工以來，經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，城市框架初步形成，住宅用地開發(fā)已有 20 多家國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前來投資建設(shè)，項目總投資超290億元，總建筑面積約 710 萬m2。城市綠化、道路網(wǎng)建設(shè)都以初顯規(guī)模。

2)廢棄地改造利用模式。采礦活動導(dǎo)致的廢棄地成為資源型城市土地利用的一個不可回避的問題，而廢棄地利用又成為該類城市資源高效利用的重要途徑。利用塌陷地建造礦山生態(tài)公園成為當(dāng)前礦區(qū)發(fā)展的一個主流方向。采礦塌陷地的生態(tài)建設(shè)模式主要包括植被景觀的重建和濕地景觀的重建。改造后的塌陷地景觀，不僅可以提高礦區(qū)的生態(tài)功能，還具有生活、游戲、觀賞、休閑、娛樂等功能。如唐山市南湖生態(tài)城，總體規(guī)劃面積105km2，包括核心風(fēng)景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個片區(qū)。核心風(fēng)景區(qū)面積30km2，改造前是開灤采煤沉降區(qū)，垃圾遍地、污水橫流，嚴(yán)重影響城市形象和環(huán)境。兩年多來，通過對采煤沉降區(qū)的生態(tài)化改造，完成了擴(kuò)湖景觀綠化、地震遺址公園、垃圾山封山綠化等一批生態(tài)改造工程。昔日人跡罕至的廢棄地嬗變?yōu)槌鞘兄醒肷鷳B(tài)公園。隨著核心風(fēng)景區(qū)建設(shè)，周邊片區(qū)土地開發(fā)吸引了萬科、綠城、新加坡仁恒和美等十幾家國際知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相進(jìn)駐，新建了“萬科南湖別墅項目”、“南湖金地項目”等等，住宅用地開發(fā)水平得到很大程度的提高。

3)原址拆遷改造模式。在資源型城市發(fā)展初期配套開發(fā)的以滿足居民生活需要住宅用地，幾乎缺乏考慮適宜性、舒適性以及功能性。隨著人類物質(zhì)生活的提高，這部分傳統(tǒng)住宅用地已不再滿足城市居民的生活需要。通過對已經(jīng)淘汰或者即將淘汰的傳統(tǒng)住宅進(jìn)行綜合整治和重建，建設(shè)新的適宜居住的住宅小區(qū)，是資源型城市住宅用地開發(fā)與利用的新的方式。通過這種方式，既能改善城市居民的生活質(zhì)量，也能提高城市的形象水平。如北京市門頭溝地區(qū)，長期開采煤礦，形成了縱深100～400m的采空區(qū)。在上世紀(jì)五六十年代，由于煤礦開采所引來的人口的聚集效應(yīng)，采空區(qū)內(nèi)修建了大量簡易平房供礦區(qū)職工居住，日積月累就形成了所謂的“采空棚戶區(qū)”。多年來，采空棚戶區(qū)的房屋建筑大多缺乏修繕，住宅房屋類型也多以低矮的平房為主，人均居住面積小，房屋結(jié)構(gòu)破損較為嚴(yán)重，特別是煤礦開采造成該地區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，嚴(yán)重影響了居民的居住安全。為此，在市區(qū)政府決定實施采空棚戶區(qū)改造工程，經(jīng)過數(shù)年的建設(shè)期，昔日的破舊棚戶區(qū)已經(jīng)被數(shù)百萬平方米的新建安置房所取代。

4)集中連片開發(fā)模式。資源型城市早期的住宅用地多以零散分布為主，且基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施較差，難以滿足當(dāng)前社會發(fā)展的需求，同時這種住宅用地開發(fā)利用形式無法促使各類資源的集中開發(fā)和規(guī)模利用，導(dǎo)致城市發(fā)展滯后，難以提升品質(zhì)。集中連片開發(fā)模式強調(diào)城市住宅開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施承受能力相適宜，按照就近集中、成片開發(fā)模式，滿足居民的生活居住和硬性條件需求，避免基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)及土地、資金等的浪費。如唐山市曹妃甸工業(yè)區(qū)依托當(dāng)?shù)劁撹F、裝備、物流、港口等優(yōu)勢資源建立，配套的住宅用地及其他附屬設(shè)施用地并不是布局于各企業(yè)周邊，而是在工業(yè)區(qū)優(yōu)勢區(qū)位地段采用集中連片開發(fā)模式開發(fā)了連片的住宅用地及配套設(shè)施用地(如商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育用地、文化產(chǎn)業(yè)用地等)，其外圍布局各類型產(chǎn)業(yè)用地，區(qū)內(nèi)以公共交通將住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)相連接。通過集中連片建設(shè)，保障了住宅區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量的改善，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施相應(yīng)配套，區(qū)域綜合服務(wù)功能顯著增強。

4結(jié)論

資源型城市住宅用地開發(fā)與利用具有自身的問題和特性，通過合理有效的開發(fā)與利用模式進(jìn)行具有重要意義。無論是政府還是開發(fā)者，都應(yīng)該將城市可持續(xù)發(fā)展和資源型城市特性理念納入住宅用地開發(fā)過程中，在城市發(fā)展宏觀規(guī)劃下，保證住宅用地合理、有序的開發(fā)，滿足城市居民對住宅用地的需求。如果盲目開發(fā)，不僅破壞城市土地供求平衡，也將危害城市可持續(xù)發(fā)展體系?；诖?，本文在結(jié)合資源型城市發(fā)展特性的基礎(chǔ)上，提出四種住宅用地開發(fā)模式，旨在為我國資源型城市轉(zhuǎn)型過程中住宅用地的開發(fā)與利用提供參考和理論指導(dǎo)。需要強調(diào)的是，各資源型城市住宅用地開發(fā)與利用水平不同，地質(zhì)條件和區(qū)位因素差異明顯，在實際開發(fā)與利用過程中，需要結(jié)合城市發(fā)展階段和自身特點，因地制宜，保障住宅用地開發(fā)與利用與城市發(fā)展特性、經(jīng)濟(jì)水平相適宜。

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Development and use ways of residential land in a resource-based city

SU Gao-hua

(China Railway Construction Real Estate Group Co.，Ltd.，Beijing 100039，China)

Abstract:Resource-based cities as a special type，the residential land development needs to consider its own attributes and characteristics.This paper describes the residential land development stage characteristics and problem of our resource-based city through the city type，quantity and spatial distribution characteristics，and analyses residential land development and utilization under the limitations，and puts forward four ways of residential land development and use，including “coordinated development of mines and cities”，“reconstruction and use of abandoned land”，“in-situ removal” and “concentrated development”，which provide theoretical guidance and developmental ideas for development and use of residential land in a resource-based city.

Key words：resource-based city；residential land；stage characteristics；limitation；development ways

收稿日期：2015-08-11

作者簡介：蘇高華(1976-)，男，山西襄汾人，工學(xué)博士，高級工程師，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等方面研究。Email：gaohuasu@163.com。

中圖分類號：F205

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4051(2016)02-0036-06