靳銀鳳

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淺談深圳市保障性住房營(yíng)運(yùn)效益及資金管理

靳銀鳳

摘要：深圳市保障住房運(yùn)營(yíng)效益受供需不平衡、配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后等因素影響，致使城市保障性的安居工程建設(shè)發(fā)展緩慢。針對(duì)于深圳市保障住房運(yùn)營(yíng)實(shí)踐問(wèn)題，再結(jié)合我國(guó)保障住房運(yùn)營(yíng)中存在的各種問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題的解決進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的分析，是提高深圳市保障性住房運(yùn)營(yíng)效益的有效策略。并著重對(duì)保障性住房資金管理問(wèn)題進(jìn)行分析，目的是進(jìn)一步強(qiáng)化深圳市保障性住房建設(shè)、管理，確保城市中低收入人群居住條件的改善。

關(guān)鍵詞：保障性住房；運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀；運(yùn)營(yíng)效益；資金管理

引言

保障性住房是為了改善城市低收入居民居住條件而建設(shè)的，主要包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房三種形式，是我國(guó)安居工程的重要內(nèi)容。在深圳市政府的重視下，當(dāng)前深圳保障性住房建設(shè)力度不足的問(wèn)題得到了一定的解決，特別是2010年后，政府加大了對(duì)保障性住房的管理、投資力度，深圳市基本已實(shí)現(xiàn)“多渠道、多層次、廣覆蓋”的保障性住房建設(shè)模式，但是其他的一些問(wèn)題還急需解決，才能更好的保障城市真正需要保障性住房的群體的利益和安居夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)，

一、深圳市保障性住房運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析

深圳市保障性住房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題主要集中于以下幾個(gè)方面。第一，需求和供給的矛盾尖銳，一邊是渴盼保障性住房的家庭得不到理想的安居場(chǎng)所，一邊是為保障低收入家庭而建的保障性住房的銷(xiāo)售遭遇冷眼。一方面，保障性住房的申請(qǐng)較為復(fù)雜，需要的家庭往往要跑很多單位、蓋很多章子，而且最后還不一定能買(mǎi)到房子；另一方面，保障性住房的超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，提高了房產(chǎn)總價(jià)，給真正有需求的中低收入家庭帶來(lái)了很大的資金壓力。例如，很多經(jīng)濟(jì)適用房的面積都在90平米以上，一般申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)住房的家庭申請(qǐng)不到這么大的面積，超出的部分要按照商品房?jī)r(jià)格計(jì)算，整套房子買(mǎi)下了超出了家庭的住房預(yù)算，因此買(mǎi)房計(jì)劃就擱淺了。此外，廉租房的住房申請(qǐng)也極為復(fù)雜，且手續(xù)多、環(huán)境差，這就導(dǎo)致了保障性住房頻遭冷遇。第二，保障性住房建設(shè)配套設(shè)施相對(duì)滯后，一般保障性住房選擇的建設(shè)區(qū)域都是較為偏僻、地價(jià)偏低的地段，這樣才能有利于解決資金、融資等問(wèn)題，同時(shí)也給居民帶來(lái)了出行難、上學(xué)難、就醫(yī)難等問(wèn)題，居住區(qū)周邊的配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后。加之保障性住房后期管理成本、資金等問(wèn)題，保障性住房的物業(yè)等方面也較為落后。第三，保障性住房分配問(wèn)題復(fù)雜，一般情況下保障性住房是針對(duì)城市中低收入家庭的住房需求而開(kāi)發(fā)的，而購(gòu)買(mǎi)的往往是高收入家庭，保障性住房分配的公平性明顯缺位。一方面，保障性住房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理存在著一些漏洞，致使一些牟利者任意提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，甚至將保障性住房建成200多平米的復(fù)式樓、獨(dú)立小別墅等，這就導(dǎo)致了大多數(shù)需要住房的中低收入家庭沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)，保障性住房分配政策的公平性難以體現(xiàn)。另一方面，不排除有個(gè)別人以權(quán)謀私，導(dǎo)致保障性住房無(wú)法真正的交到有需要的家庭手上，導(dǎo)致保障性住房分配的公平性缺位。第四，法律、法規(guī)、政策的不健全，深圳市針對(duì)保障性住房建立了很多的法律、法規(guī)、規(guī)章制度等，問(wèn)題是，這些法律、法規(guī)的執(zhí)行力度小，執(zhí)法阻力大，在保障性住房運(yùn)營(yíng)管理中還需要進(jìn)一步建設(shè)和完善，以增強(qiáng)其約束力和管理效果。此外，深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，保障性住房的需求人群、申請(qǐng)程序等也存在多元化的變化現(xiàn)象，例如，深圳市畢業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等對(duì)于保障住房的需求不斷的擴(kuò)大，這就導(dǎo)致了原有的法律、法規(guī)、制度等跟不上形勢(shì)，難以有效的、公平公正的解決保障性住房建設(shè)、管理等活動(dòng)中的實(shí)際問(wèn)題。第五，深圳市保障性資金短缺、投資融資壓力大，這是我國(guó)保障性住房建設(shè)普遍存在的問(wèn)題，一方面，保障性住房以廉價(jià)出租、政策性租賃形勢(shì)為主，租金收入微薄致使投資成本回收困難，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能回籠資金，這就造成了保障性住房融資困難的問(wèn)題。另一方，政府雖然對(duì)保障性住房有投資建設(shè)的政策，可此項(xiàng)工程是一個(gè)浩大的工程，深圳市每年在保障性住房方面都有很大的投資，給政府部門(mén)也造成了極大的資金壓力。例如，企業(yè)用自有土地建房，政府回購(gòu)再投入使用，這種投資周期長(zhǎng)、收益難，且保障性住房配套設(shè)施建設(shè)的投入，也需要大量的資金，因此保障性住房資金短缺問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)很難完全解決。

二、深圳市保障性住房運(yùn)營(yíng)效益的思考

1.有效的解決供需矛盾

對(duì)于中低收入家庭而言，保障性住房是其在深圳市安居的最佳選擇，解決保障性住房供需矛盾的關(guān)鍵是讓真正有需要、符合條件的家庭，安心的買(mǎi)房、放心的買(mǎi)房、輕松的買(mǎi)房。第一，近一步提升政府部門(mén)的服務(wù)水平，為廣大的群眾辦好事、辦實(shí)事，將服務(wù)精神在保障性住房運(yùn)營(yíng)管理中充分的發(fā)揮出來(lái)。例如，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)保障性住房過(guò)程中，對(duì)于符合購(gòu)買(mǎi)條件的家庭及時(shí)的落實(shí)其購(gòu)買(mǎi)需求，注重政府辦事效率的提高和服務(wù)水平的提升。第二，客觀的對(duì)待保障性住房建設(shè)、管理的理論發(fā)展，一方面，積極的研究、借鑒其他國(guó)家、其他地區(qū)保障性住房建設(shè)、管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合深圳市保障性住房實(shí)際情況對(duì)其理論經(jīng)驗(yàn)加以完善、創(chuàng)新和應(yīng)用。另一方面，加強(qiáng)對(duì)保障性住房的建設(shè)和管理，優(yōu)化保障性住房運(yùn)營(yíng)的軟環(huán)境。第三，轉(zhuǎn)變政府住房保障部門(mén)對(duì)保障性住房的直接管理，使保障性住房運(yùn)營(yíng)管理多元化，例如政府統(tǒng)籌管理與企業(yè)分類(lèi)分層次運(yùn)營(yíng)管理的結(jié)合，更好的保障了保障性住房運(yùn)營(yíng)效益的提升。

2.加強(qiáng)保障性住房配套設(shè)施建設(shè)

保障性住房配套設(shè)施建設(shè)也是提高城市居民居住水平的關(guān)鍵，深圳市對(duì)于保障性住房配套建設(shè)的措施是實(shí)施“三位一體”化管理，既“政府直管、業(yè)主代管、企業(yè)托管”將各方面的力量聯(lián)合起來(lái)，優(yōu)化社會(huì)資源，尋求保障性住房建設(shè)的改革和發(fā)展之路。一方面，政府部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌社會(huì)力，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)、管理，提高保障性住房建設(shè)、管理的檔次。另一方面，實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)公司接手保障性住房的后續(xù)管理，優(yōu)化保障性住房的居住條件。此外，政府部門(mén)制定了一系列的保障性住房建設(shè)、管理措施，例如，企業(yè)用自己的土地建房，政府對(duì)所建房屋進(jìn)行收購(gòu)，用以安置中低層次收入的人群，采用“定地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”的策略，確保保障性住房的建設(shè)和良好運(yùn)營(yíng)。此外，還有“競(jìng)地價(jià)，限房?jī)r(jià)”策略，使保障性住房與其他商品房同處一個(gè)區(qū)域，其周邊配套設(shè)施的建設(shè)也相對(duì)的比較完善。

3.解決好保障性住房分配問(wèn)題

保障性住房的分配關(guān)系著保障性住房供給與需求的平衡，關(guān)系著保障性住房在安居工程中積極作用的發(fā)揮。在深圳市，現(xiàn)在普遍采取多元化的住房分配方式，安居型商品房與公共租賃住房輪候辦法共同實(shí)施。安居型商品房主要解決中低層次收入人群的買(mǎi)房問(wèn)題，使其有能力在深圳市購(gòu)買(mǎi)自己安居的居所；公共租賃住房輪候辦法主要用于解決深圳市中低層次收入人群的住房問(wèn)題，使其在深圳這個(gè)繁華的都市有安居之所，其目的都是為了給廣大的市民提供更好的安居樂(lè)業(yè)場(chǎng)所。此外，還應(yīng)加強(qiáng)收入考評(píng)制度的建設(shè)，避免高收入人群對(duì)政府優(yōu)惠房源的占有，確保中低層收入人群的住房利益，使其住房困難問(wèn)題得以解決。

4.完善法律、法規(guī)及相關(guān)制度

法律、法規(guī)是確保一切活動(dòng)規(guī)范化、科學(xué)化實(shí)施的關(guān)鍵，保障性住房運(yùn)營(yíng)效益需要法律、法規(guī)的保駕護(hù)航。一方面，重視保障性住房相關(guān)法律、法規(guī)的完善，增強(qiáng)法律、法規(guī)的執(zhí)行力度，使保障性住房管理做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)。另一方面，注重法律、法規(guī)建設(shè)的與時(shí)俱進(jìn)，針對(duì)深圳市保障性住房的發(fā)展及時(shí)的修整法律條款，落實(shí)相關(guān)的規(guī)章制度和改革措施，全面的提升法律、法規(guī)在保障性住房運(yùn)營(yíng)中的效益。此外，應(yīng)強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)管，使保障性住房的運(yùn)營(yíng)更加透明化。例如，優(yōu)化單位住房保障專(zhuān)員制度，使住房保障專(zhuān)員在解決城市中低層人群住房問(wèn)題上有更突出的作用。又如，提高科技信息在保障性住房管理中的應(yīng)用，提高保障性住房管理的運(yùn)營(yíng)效率，也使相關(guān)問(wèn)題更直接的反應(yīng)到負(fù)責(zé)部門(mén)，強(qiáng)化保障性租房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各種問(wèn)題的處理效率。

三、深圳市保障性住房資金管理分析

資金問(wèn)題是我國(guó)保障性住房面臨的普遍問(wèn)題，也是較為難解決的問(wèn)題，針對(duì)于保障性住房建設(shè)、管理過(guò)程中的資金問(wèn)題，應(yīng)采取一下管理措施。第一，積極的引進(jìn)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)，如采用政府收購(gòu)保障性住房的方法、緩解保障性住房的供給壓力；又如公開(kāi)招標(biāo)引進(jìn)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)，總之，政府部門(mén)要和社會(huì)力量一起投身于城市安居工程，更好的解決中低層收入人群的住房問(wèn)題。第二，更好的發(fā)揮住房公積金利用的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)保障性住房運(yùn)營(yíng)的快速發(fā)展，同時(shí)加快保障性住房資金的回籠速度，提高資金的有效流動(dòng)，提高保障性住房運(yùn)營(yíng)的效益。第三，加快城市保障性安居工程建設(shè)，積極的改善城市居民的居住環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)良好的城市總體發(fā)展環(huán)境，使城市建設(shè)的資金問(wèn)題得以解決，使保障性住房的融資問(wèn)題得到更好的解決。第四，強(qiáng)化保障性住房資金管理辦法，實(shí)現(xiàn)這部分資金的專(zhuān)款專(zhuān)用，重視資金使用最大效益的發(fā)揮，提高社會(huì)監(jiān)管和法律監(jiān)管的力度，確保保障性住房資金管理的科學(xué)、有效。

四、結(jié)語(yǔ)

深圳市保障性住房運(yùn)營(yíng)管理有我國(guó)保障性住房普遍存在的問(wèn)題，也有其特殊性，對(duì)于該市保障性住房運(yùn)營(yíng)效益的發(fā)揮與資金管理，應(yīng)從當(dāng)前深圳市保障住房建設(shè)、管理中存在的問(wèn)題入手，依托相關(guān)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)給予積極的、有效的解決。并且要明確保障性住房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中問(wèn)題解決的復(fù)雜性和政策實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)性，一方面要大膽創(chuàng)新保障性住房的運(yùn)營(yíng)管理辦法，向社會(huì)要資源，求取保障性住房的良好發(fā)展。另一方面要堅(jiān)持仔細(xì)、小心的工作態(tài)度，從細(xì)節(jié)入手優(yōu)化保障性住房建設(shè)、管理的效果，使其運(yùn)營(yíng)效果有所提高。

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（作者單位：深圳市龍崗區(qū)住房保障管理中心）