王陽

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，而空置作為反映房地產(chǎn)業(yè)健康與否的指標(biāo)，歷來是專家學(xué)者研究的重點(diǎn)內(nèi)容。商品住宅空置的原因與影響因素眾多，通過對這些因素的研究有助于我國的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】空置；成因；影響因素

一、空置的定義

Denise D.和Willian C.W（1996）認(rèn)為空置是指建筑物的整體或部分處于等待出租或出售的狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中對空置的定義為：在報(bào)告期末已經(jīng)竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。所以國內(nèi)外對住房空置的定義基本一致，即建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)。

二、空置的成因

自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但同時也伴隨著商品住宅空置的大量增加。究其原因這是我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中一系列不合理的做法而逐漸積累起來的?？罩玫某梢虼笾驴梢詮囊韵聨讉€層面進(jìn)行分析：

（一）市場的有效需求不足。產(chǎn)生商品住宅的市場有效需求不足的主要原因一是價格過高，二是居民收入偏低。房價收入比過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了消費(fèi)者的承受能力，居民有購房需求卻沒有購房能力。

（二）房地產(chǎn)投機(jī)活動。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的增加，受土地資源限制，房價上漲也是必然的趨勢，因此一些投機(jī)者購置大量商品住宅，等待漲價后出售，以獲取暴利。正是由于這種日益上漲的投機(jī)行為，在很大程度上導(dǎo)致了商品住宅空置的增加。

（三）營銷模式過于落后。我國的開發(fā)商對于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的銷售模式，而不是租售結(jié)合，這勢必會造成住宅空置面積的增加。

（四）住宅本身存在問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)受利益驅(qū)使過于熱衷開發(fā)高檔的住宅，適合普通人居住的低檔次的住宅卻開發(fā)甚少，同時隨著人們生活水平的提高，過去那些設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、戶型、通風(fēng)采光等條件落后，不符合現(xiàn)代人審美標(biāo)準(zhǔn)的住宅就不在人們買房時考慮的范圍了。由于這些房屋本身的問題，導(dǎo)致的無效供給過多，大量的房屋積壓銷售不出去，形成大量的空置。

（五）土地政策存在很大問題。在我國土地一方面作為政府財(cái)政收入的一項(xiàng)重要來源，另一方面政府還要利用土地來招商引資，為了吸引一些重要的企業(yè)，政府甚至?xí)o償為企業(yè)提供土地，那么開發(fā)商通過競價拿到的土地價格必然上漲，建房成本上漲，房價隨之上漲，由房價上漲帶來的空置等一系列問題隨之出現(xiàn)。

（六）開發(fā)商缺乏合理規(guī)劃。前幾年火爆的市場加上高額的利潤，使得越來越多的投資者缺乏科學(xué)的規(guī)劃，盲目的投資房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致市場上住宅的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)者的需求量，導(dǎo)致大量的商品住宅處于空置狀態(tài)。

三、商品住宅空置的影響因素

商品住宅空置是一個全國性的問題，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，法規(guī)政策，生活習(xí)慣等方面存在著較大的差異，這些差異勢必會對商品住宅的空置產(chǎn)生一定的影響?？罩玫挠绊懸蛩厣婕案鱾€方面，從理論上看，主要可以從以下幾個方面進(jìn)行分析：

（一）商品住宅的區(qū)位因素。住宅作為人們生活最基礎(chǔ)的一部分，其所處的位置如距離市中心，以及自己工作學(xué)習(xí)的地方，大型商場購物中心，公交地鐵站的距離，周邊環(huán)境等是否滿足消費(fèi)者的需求，是消費(fèi)者在購房時需要慎重考慮的因素。

（二）房屋的質(zhì)量。房屋的質(zhì)量包括住宅本身的施工質(zhì)量，設(shè)計(jì)是否完美，戶型面積是否滿足需要、通風(fēng)采光條件好壞等，同時還包括小區(qū)物業(yè)管理水平，管理人員的素質(zhì)，基本的配套設(shè)施等等。這些都是消費(fèi)者在購房時要考慮的重要因素，從而影響銷售情況。

（三）商品住宅開發(fā)的總量。在市場被看好的情況下，開發(fā)商會投入巨資，開發(fā)大量的新的商品住宅，短期內(nèi)大量新建商品住宅的推出，不但開發(fā)商間彼此競爭激烈，同時還會使得消費(fèi)者在短期內(nèi)無法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅銷售不出去，造成大量的積壓，空置增加自然不可避免。

（四）開發(fā)商的營銷模式。在當(dāng)今這個信息時代，信息傳達(dá)的越多，傳達(dá)的越廣，消費(fèi)者對樓盤的了解度就可能更多，優(yōu)秀的營銷模式能使更多的消費(fèi)者了解這一樓盤，同時還能給消費(fèi)者留下良好的印象，這樣新建的房屋銷售出去的可能性就會增大，而那些營銷模式落后的可能就會有更多的積壓，空置必然增高。

（五）銀行存款的利率。當(dāng)銀行的存款利率增加時，消費(fèi)者就更愿意把錢存放到銀行而不愿去消費(fèi)，當(dāng)消費(fèi)者把錢都存入銀行獲取利息的時候，他們用于其他方面的支出就會減少，買房的人自然也會減少，商品住宅銷售量減少，就會導(dǎo)致空置面積增加。

（六）房價的高低。房價的高低將對商品住宅的銷售情況起到?jīng)Q定性的作用，一般消費(fèi)者會綜合考慮住宅質(zhì)量和房價再做出是否購買的決定。那些價格合適，質(zhì)量有保證的住宅會是消費(fèi)者的第一選擇，房價的升高通常會對商品住宅銷售產(chǎn)生影響，會導(dǎo)致空置面積的增加。

四、總結(jié)

通過對空置原因及其影響因素的研究，我們在了解空置產(chǎn)生的原因的影響因素的基礎(chǔ)上還可以清晰地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段我國商品住宅開發(fā)過程中所存在的問題，通過對這些問題的研究可以為發(fā)商下一階段的開發(fā)提供了一些科學(xué)的依據(jù)和參考，更有助于房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟(jì)社會的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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