摘 要 企業(yè)價(jià)值評(píng)估是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業(yè)獲利能力的各種因素，對(duì)企業(yè)整體公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。本文使用了現(xiàn)金流量法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

關(guān)鍵詞 企業(yè)價(jià)值；評(píng)估；自由現(xiàn)金流量

一、企業(yè)概述

萬(wàn)科成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有員工16000余人。萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì)53個(gè)大中城市。1991年萬(wàn)科成為深圳證券交易所第二家上市公司，成為深市“老五家”之一。萬(wàn)科于2001年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%股份轉(zhuǎn)予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。

二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估

1.營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)

萬(wàn)科集團(tuán)報(bào)表年度前五年?duì)I業(yè)收入呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，采用平均增長(zhǎng)率對(duì)未來(lái)五年的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行預(yù)測(cè)，計(jì)算得出平均增長(zhǎng)速度為37.52%（排除了2014年的數(shù)據(jù)的干擾）利用敏感性資產(chǎn)負(fù)債與營(yíng)業(yè)收入的關(guān)系，采用銷售百分比法預(yù)測(cè)未來(lái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

2.凈營(yíng)運(yùn)資金增加額的計(jì)算

凈營(yíng)運(yùn)資本平均增長(zhǎng)率為11.08%，以此作凈營(yíng)運(yùn)資本增加額預(yù)測(cè)

3.資本性支出預(yù)測(cè)

采用營(yíng)業(yè)收入百分比法計(jì)算每年資本性支出各占營(yíng)業(yè)收入的比重，計(jì)算出資本性支出占營(yíng)業(yè)收入的平均比重為0.18%

4.企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

5.公司價(jià)值預(yù)測(cè)

（1）股權(quán)資本成本

Rf：采用2015年5月10日發(fā)布的3年期國(guó)債利率3.9%

Rm：采用深圳綜指市場(chǎng)平均收益率22.68%

β：萬(wàn)科月平均收益率為0.69%，市場(chǎng)月平均收益率為0.95%，計(jì)算為0.72

Ks = Rf+β*[E（Rm）?Rf]=3.9%+0.72*（22.68%-3.9%）=17.42%

（2）債務(wù)資本成本

選取中國(guó)銀行三到五年期人民幣貸款利率4.75%作為債務(wù)籌資成本

計(jì)算稅后債務(wù)資本成本Kd=4.75% x（1-25%）=3.56%

（3）加權(quán)平均資本成本（WACC）

經(jīng)查詢，萬(wàn)科2011到2015年長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本的比例在1：2左右波動(dòng)，未來(lái)資本結(jié)構(gòu)采用相同的比例。WACC=17.42%*2/3+3.56%*1/3= 12.8%

（4）公司價(jià)值預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)期價(jià)值= ∑FCFFt/（1+WACC） ^t=35045492.9（萬(wàn)元）

預(yù)期2020年以后企業(yè)將以5%的增長(zhǎng)率保持穩(wěn)定增長(zhǎng)

后續(xù)期價(jià)值=FCFF*（1+5%）/（12.8%-5%）*（1+12.8%）^5 =9218453.62（萬(wàn)元）

公司價(jià)值=預(yù)測(cè)期價(jià)值+后續(xù)期價(jià)值=44263946.5萬(wàn)元

作者簡(jiǎn)介：

馮杰（1995-），女，江西吉安人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生，研究方向：財(cái)務(wù)管理。