王 健 胡海云

(1.中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 北京 100081；2.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 安徽 蚌埠 233030)

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2016年合肥房?jī)r(jià)回顧及未來(lái)走勢(shì)預(yù)估

王 健1胡海云2

(1.中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 北京 100081；2.安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 安徽 蚌埠 233030)

2016年合肥房?jī)r(jià)的暴漲吸引了全國(guó)人民的目光，房?jī)r(jià)的快速上漲一度領(lǐng)跑全國(guó)。合肥樓市為什么會(huì)大幅上漲？新的一年合肥樓市的走勢(shì)又將如何？這都是我們關(guān)心的問題。本文重點(diǎn)探索了2016年合肥房?jī)r(jià)上漲的原因，在分析原因的基礎(chǔ)上，對(duì)2017年的合肥房?jī)r(jià)走勢(shì)做出了預(yù)測(cè)，認(rèn)為未來(lái)一年合肥樓市運(yùn)行將基本平穩(wěn)，或會(huì)出現(xiàn)小幅的上漲或下跌，但不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩。

合肥房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)上漲；房?jī)r(jià)走勢(shì)

一、2016年合肥房?jī)r(jià)波動(dòng)情況回顧

2016年合肥成了最耀眼的明星城市之一，其原因就是2016年合肥房?jī)r(jià)上漲的速度領(lǐng)跑全國(guó)，瞬間讓合肥這座城市成了萬(wàn)眾矚目的房?jī)r(jià)新高地。數(shù)據(jù)顯示，2016年3月份合肥住宅均價(jià)同比上漲17%，達(dá)到9547元/平方米，4月份，合肥新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.8%，達(dá)到9791元/平方米。由圖1可以看出，上半年合肥的房?jī)r(jià)一路飆升，扶搖直上，上漲速度非常之快，下半年尹始，房?jī)r(jià)依然沒有停止上漲的步伐，依然堅(jiān)挺，直到10月份合肥市出臺(tái)了史上最嚴(yán)格的限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)才止住了上漲的步伐，到11月份，合肥房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅的回落。由圖2可以看出，10月份以前合肥月住房銷售面積都保持在較高的水平，11月份受到限購(gòu)政策影響開始出現(xiàn)了下滑。

人們最關(guān)注的還是2016年合肥房?jī)r(jià)的暴漲，很多人表示對(duì)于這輪上漲毫無(wú)防備，隨著2016年的結(jié)束，我們對(duì)2016年合肥房?jī)r(jià)的暴漲原因做出探討，并前瞻一下未來(lái)合肥房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

圖1

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

圖2

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理而來(lái)

二、2016年合肥房?jī)r(jià)暴漲的原因分析

價(jià)格是供求相互作用的結(jié)果，我們從供需兩個(gè)角度來(lái)考察2016年合肥房?jī)r(jià)暴漲的原因。

從供給側(cè)來(lái)考慮，合肥房?jī)r(jià)之所以暴漲的原因有以下幾個(gè)：

1.合肥土地供應(yīng)不足。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近3年來(lái)，合肥土地出讓總面積大量減少，2015年合肥土地出讓面積僅為2013年的60%，相比2014年在總量減少了21%。較少的土地出讓量導(dǎo)致了開發(fā)商的搶地風(fēng)潮，從而極大地抬高了地價(jià)，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。高地價(jià)導(dǎo)致了較高的樓面價(jià)，直接刺激了房?jī)r(jià)上漲，2016年合肥土地市場(chǎng)地王頻出是房?jī)r(jià)暴漲的關(guān)鍵因素。

2.開發(fā)商自我炒作，捂盤惜售導(dǎo)致住房供應(yīng)緊張。房?jī)r(jià)上漲的直接受益者是開發(fā)商，合肥房?jī)r(jià)的上漲，與開發(fā)商惡意炒作、制造恐慌不無(wú)相關(guān)。為了造成樓市供不應(yīng)求的火爆現(xiàn)象，部分開發(fā)商捂盤惜售，惡意造成樓市斷供現(xiàn)象，逼迫房?jī)r(jià)上漲，特別是政務(wù)區(qū)等熱門區(qū)域，地塊有限，開發(fā)商的捂盤惜售更是導(dǎo)致了供求緊張，價(jià)格急速上升。還有就是通過捆綁銷售等渠道達(dá)到價(jià)格上漲的目的，買房捆綁車位、買房捆綁理財(cái)?shù)钠嫣噩F(xiàn)象在合肥屢見不鮮。按照合肥的房?jī)r(jià)備案制度，每隔3個(gè)月，開發(fā)商須把擬上市樓盤的詳細(xì)售價(jià)報(bào)備給房管局和物價(jià)部門。報(bào)備后未來(lái)3個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)的范圍不能超過備案價(jià)的5%至10%。若要更大幅度調(diào)整售價(jià)，需等到3個(gè)月后再行報(bào)備。為了規(guī)避備案制度達(dá)到漲價(jià)目的，合肥部分開發(fā)商在進(jìn)入2月份后，實(shí)施了捆綁銷售，比如之前的車位大概20萬(wàn)元一個(gè)，現(xiàn)在漲到30萬(wàn)元或50萬(wàn)元，通過車位漲價(jià)曲線實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。

從需求側(cè)來(lái)考慮，合肥房?jī)r(jià)之所以暴漲的原因有以下幾個(gè)：

1.寬松的政策環(huán)境導(dǎo)致需求增加。繼2015年9月央行公布首套房首付比例降至25%以后，2016年2月2日央行再次下調(diào)首付比例。在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。合肥作為不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，數(shù)家銀行落實(shí)了這一貸款政策，實(shí)行首套房首付20%的標(biāo)準(zhǔn)。這種寬松的政策環(huán)境，降低了購(gòu)房門檻，極大地刺激了住房需求的增加，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格快速增加。

2.合肥特殊的區(qū)位因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。一是合肥對(duì)省內(nèi)其他城市產(chǎn)生了強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，與東部發(fā)達(dá)省份不同，合肥是安徽省唯一一個(gè)中心，人才、教育、醫(yī)療等資源都向省會(huì)合肥轉(zhuǎn)移，從而使合肥快速壯大，僅就人口來(lái)說，從2009到2014年這過去五年里合肥增加人口就超過250萬(wàn)，增加比例約50%。在強(qiáng)大的虹吸作用下，購(gòu)買力也向合肥集中，省內(nèi)其他城市的樓市都比較疲軟，而合肥樓市卻因?yàn)橘?gòu)買力的集中而強(qiáng)勢(shì)逆襲?？梢哉f，單核模式下的虹吸效應(yīng)是造成合肥市樓市暴漲的重要原因。二是借助一些新概念，合肥樓市被炒紅，比如合肥剛剛躋身長(zhǎng)三角副中心城市，以及合肥的地鐵效應(yīng)等，開發(fā)商和投資客利用這些噱頭，造成合肥大發(fā)展、大繁榮的美好前景，從而抬升了合肥房?jī)r(jià)在人們心中的預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

3.投資客的快速涌入抬升了房?jī)r(jià)。在2016年的房?jī)r(jià)上漲中投資客起到了很大的推波助瀾的作用，隨著投資客的瘋狂搶購(gòu)，導(dǎo)致房源緊張、房?jī)r(jià)上漲，也帶動(dòng)了剛需的提前釋放。一些投資者2015年底買的房，其收益大都達(dá)到50%有的甚至更高。特別是濱湖和政務(wù)區(qū)，房?jī)r(jià)上漲得特別快，投資客占比很大。合肥這波價(jià)格上漲具有很多非理性的因素，投資者炒房導(dǎo)致很大一部分剛需恐慌性入市。

三、未來(lái)合肥房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期

經(jīng)過了2016年的瘋狂，新的一年里合肥樓市該何去何從？有兩點(diǎn)我們可以肯定，一是合肥房?jī)r(jià)在未來(lái)一年內(nèi)將排除大幅上漲的可能性，主要原因如下：

1.政策收緊。為了抑制合肥房?jī)r(jià)過快上漲，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行，2016年以來(lái)合肥陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策措施，在政策上逐漸收緊。為了防止房?jī)r(jià)跳漲，杜絕捆綁銷售等亂象，2016年4月份合肥市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，其中明確表示，房地產(chǎn)主管部門將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對(duì)外銷售；對(duì)商品住房已達(dá)到預(yù)售條件，但不及時(shí)申請(qǐng)預(yù)售許可的項(xiàng)目，經(jīng)督促拒不申報(bào)的，將要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。而針對(duì)此前市場(chǎng)出現(xiàn)的購(gòu)買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市在意見中明確提出，要規(guī)范車位(庫(kù))等各類銷售管理，商品住房配套規(guī)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)車位(庫(kù))，須在該住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長(zhǎng)期租賃等方式變相銷售人防車位(庫(kù))。緊接著，2016年7月份合肥市又出臺(tái)了差異化信貸政策，主要是提高二套房以及多套房的首付比例，從而保證樓市趨穩(wěn)。特別是2016年10月2日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，拉開了合肥市限購(gòu)的大幕，給了投資客們當(dāng)頭一棒，合肥樓市交易量應(yīng)聲下跌，價(jià)格上也出現(xiàn)了微跌，由此可見，在政策趨緊的情況下，樓市不理性現(xiàn)象將明顯好轉(zhuǎn)。

2.土地供應(yīng)量將增加。最近幾年合肥土地供應(yīng)量較少，隨著2016年合肥樓市的火爆，合肥房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重不足，這是房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一。為了應(yīng)對(duì)這一問題，2016年合肥加快推地步伐，城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。由于大量土地的供應(yīng)。后期合肥房源將更加充足，這會(huì)有力抑制合肥房?jī)r(jià)上漲。

3.后續(xù)購(gòu)房需求將有所下降。由于前期市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求，后續(xù)需求已然不足，交易量會(huì)穩(wěn)步回落至年均成交量，房?jī)r(jià)會(huì)傾向于趨于平穩(wěn)。

二是合肥房?jī)r(jià)在未來(lái)一年內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。主要原因如下：

1.土地成交價(jià)格高。根據(jù)今年合肥土拍結(jié)果來(lái)看，土地成交價(jià)格普遍較高，合肥各區(qū)地王頻現(xiàn)。10月份合肥樓市啟動(dòng)限購(gòu)后，土地拍賣市場(chǎng)依然火熱，很多地塊樓面價(jià)都在一萬(wàn)多元。土地價(jià)格居高不下直接決定了未來(lái)住房?jī)r(jià)格也將不會(huì)便宜。

2.政府不愿看到房?jī)r(jià)快速下跌。首先，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。2000年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的20%左右，如果將關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資計(jì)算在內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資約占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的40%，如果房?jī)r(jià)驟降，勢(shì)必會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的下行壓力。其次，房?jī)r(jià)下跌還有可能引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行貸款中超過20%為房地產(chǎn)貸款，而這其中75%是個(gè)人住房按揭貸款，如果房?jī)r(jià)下跌，跌到無(wú)法贖回抵押房產(chǎn)時(shí)，或變賣房產(chǎn)難以償還銀行貸款時(shí)，銀行不良貸款就會(huì)增加，繼而會(huì)有導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性，2007年美國(guó)次貸危機(jī)就是這樣發(fā)生的。最后，房?jī)r(jià)下跌可能引起地方政府債務(wù)危機(jī)。當(dāng)前，土地出讓收益在地方財(cái)政一般預(yù)算收入中占有很大比重，是地方政府財(cái)政收入最重要的來(lái)源，也是地方政府債務(wù)償還的主要資金來(lái)源。在許多地方，土地出讓金收入大約占地方財(cái)政收入的三分之一左右，個(gè)別地方甚至曾經(jīng)占到六成，如果房?jī)r(jià)下跌，繼而導(dǎo)致土地價(jià)格下跌，不僅會(huì)影響地方政府財(cái)政收入，還會(huì)影響地方政府債務(wù)償還，導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)。

綜上所述，合肥未來(lái)一年的樓市不具備大幅上漲的條件，同時(shí)也不太可能大幅下跌，預(yù)計(jì)未來(lái)一年合肥樓市將平穩(wěn)運(yùn)行，可能會(huì)出現(xiàn)微漲或微跌，但不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩。

[1]田秋生，朱暉.中國(guó)房?jī)r(jià)問題探討[J].南方金融,2016,(11).

[2]杜杰.合肥市房地產(chǎn)價(jià)格暴漲原因和對(duì)策探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2016,(20)

[3]李文俊.合肥躋身長(zhǎng)三角“副中心”創(chuàng)新發(fā)展路徑[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2016,(20)

[4]丁焰.合肥市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的供求因素分析[J].合肥師范學(xué)院學(xué)報(bào),2016(7)

[5]丁俊發(fā).高房?jī)r(jià)的冷思考[EB/OL].流通三十人論壇,2016-10-19.

王健(1992-)，男，漢族，安徽長(zhǎng)豐人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)公共財(cái)政與政策研究院碩士研究生，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)學(xué)；胡海云(1991-)，女，漢族，安徽六安人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院碩士研究生，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)與管理。