許文杰　郝靖欣　夏東

(無錫市建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司　江蘇無錫　214001)

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單位大院的社區(qū)商業(yè)化轉(zhuǎn)型案例研究

——以無錫農(nóng)口大院改造為例

許文杰郝靖欣夏東

(無錫市建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司江蘇無錫214001)

以某單位改造為實(shí)例，探討如何通過對原單位大院進(jìn)行功能置換、空間重構(gòu)以及業(yè)態(tài)更新，來打破過去單位大院在城市中割裂自閉的空間格局，將大院空間與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合，重新盤活城市社區(qū)，從而對城市老舊社區(qū)進(jìn)行更新升級。

單位大院；社區(qū)商業(yè)；街區(qū)活力；建筑更新

0　引言

作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代社會結(jié)構(gòu)的基本單元，單位在我國曾經(jīng)是一個(gè)集合了工作、生活以及各種社會功能復(fù)合體，“單位大院”作為其典型空間組織形式，存在明顯圍合界面的獨(dú)立封閉空間，是當(dāng)時(shí)城市獨(dú)特的組成架構(gòu)。

隨著經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，政企分離的同時(shí)帶來單位大院的搬遷與沒落，無償劃撥土地進(jìn)行圍合式建設(shè)帶來城市空間的割裂狀態(tài)亦對新一輪的城市發(fā)展帶來了負(fù)面的影響。處于單位大院周邊的居民區(qū)，大多建于二十世紀(jì)七八十年代，相應(yīng)的社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致破墻開店、零敲碎打的小作坊式經(jīng)營充斥街頭巷尾，街區(qū)空間熱鬧而雜亂。如何依托成熟社區(qū)完成對閑置的單位大院進(jìn)行更新利用，從而盤活整個(gè)街區(qū)，是一個(gè)很有意思的研究課題。本文以位于無錫城市中心地帶的一個(gè)項(xiàng)目為課題研究的素材進(jìn)行探討。

1　項(xiàng)目特征分析

單位大院形式的解體帶來的城市死角、人口結(jié)構(gòu)老化、產(chǎn)權(quán)混雜等方面影響了城市的快速發(fā)展，在城市之中形成一個(gè)個(gè)活力逐漸降低的灰色地帶。而通過土地置換開發(fā)的杠桿，對這些單位大院進(jìn)行改造再利用，從而帶動周邊整個(gè)區(qū)域的更新，為城市生活提供新的可能，是一次很好的機(jī)會。

1.1項(xiàng)目概況

無錫農(nóng)口大院位于無錫市南長區(qū)曹張新村169號，始建于1986年，由4棟5層或6層的樓房組成(圖1)。曹張新村是20世紀(jì)70年代底建設(shè)的老新村，新村內(nèi)多為過去機(jī)關(guān)單位、工廠建設(shè)的職工宿舍樓，包括色織一廠、市建筑公司、糧食局、二院、玻璃廠等。農(nóng)口大院位于曹張新村清揚(yáng)路入口附近，與城市主干道距離不遠(yuǎn)，且隨著20世紀(jì)90年代城市化的推進(jìn)，新開辟的永樂路從它南側(cè)穿過，農(nóng)口大院由此成為新村與城市界面交匯的所在(圖2)。進(jìn)入新世紀(jì)后，該區(qū)域機(jī)關(guān)、單位、工廠等紛紛遷出，大部分單位大院僅余沿街鋪面出租改作日常小商業(yè)使用，內(nèi)部大樓基本廢棄。在此情況下，政府通過土地市場掛牌拍賣方式將土地市場化，大院的土地性質(zhì)由行政辦公用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭玫?，利用土地吸引開發(fā)商來進(jìn)行合法的建設(shè)，以期實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

圖1　農(nóng)口大院原狀鳥瞰

圖2　農(nóng)口大院區(qū)位

1.2布局與現(xiàn)狀使用特征

農(nóng)口大院東、南、西三側(cè)都為高聳的圍墻所包圍，在城市中明確劃分出單位的邊界，北側(cè)臨街面向曹張新村住宅區(qū)，沿街5層的樓房在當(dāng)年一片平房中鶴立雞群，展示著屬于機(jī)關(guān)單位的優(yōu)越感。然而在院內(nèi)單位撤離后，圍墻反而成為大院進(jìn)行自我更新的制約。農(nóng)口大院周邊的曹張新村隨著時(shí)間的推移和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸產(chǎn)生商業(yè)行為的需求，住宅沿街一層大多改為日用商業(yè)店鋪，在老住戶紛紛遷出的情況下反而作為無錫親民小吃的集中地產(chǎn)生了新的活力；農(nóng)口大院則只有沿街一層做診所、藥店使用，內(nèi)部3棟樓與沿街樓的二層之上均無人使用，成為城市生活的死角(圖3)。

圖3　農(nóng)口大院北側(cè)臨街面

1.3周邊業(yè)態(tài)與功能

通過調(diào)研得知：周邊整個(gè)永樂路和永豐路沿街商鋪總量達(dá)到200戶左右，兩條街的商鋪出租率總體達(dá)到95%左右(圖4)。老小區(qū)住宅改造的商鋪，單間(14m2左右)年租金為3.5萬元左右，大面積的商鋪單間年租金為6萬元～10萬元左右。爭取利潤的最大化必然是企業(yè)追求的首要目標(biāo)，在開發(fā)商做了市場測算和損益后，決定公司自持產(chǎn)業(yè)，以出租形式將其定位為老新村的新社區(qū)商服。

圖4　永樂路上的繁華商鋪

2　現(xiàn)狀問題

在進(jìn)行具體項(xiàng)目改造之前，有必要回顧單位的發(fā)展歷史，并整理出原有的功能和空間所帶來的問題和影響，以便尋找具有針對性的改造策略。

2.1空間封閉性帶來的消極空間

單位制度是中國傳統(tǒng)大院思想與蘇聯(lián)激進(jìn)規(guī)劃雜糅的產(chǎn)物，使用人群的日常生活的每個(gè)方面都被給定一個(gè)集體的背景，并在一個(gè)被特別設(shè)計(jì)、能支持集體原則的空間中進(jìn)行[1]。單位的空間型制基本繼承了中國傳統(tǒng)建筑中院落圍合的形態(tài)，通過墻體明確劃分內(nèi)、外的界線。這種空間結(jié)構(gòu)在城市中形成了一個(gè)個(gè)的孤島，每個(gè)單位大院都是一個(gè)自洽的完型體，單位職工的衣食住行仿佛都能在這個(gè)孤立空間中解決，從而使得個(gè)體與城市互相割裂，在保證社會結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的同時(shí)也制約了城市發(fā)展的活力與多樣性。

2.2公共空間尺度與停車問題

單位作為我國高度控制的政治管理體系中的一個(gè)終端組織，不僅提供給職工就業(yè)場所，而且提供了單位成員及其家屬的住宅和其他一些福利設(shè)施，承擔(dān)了城市中的部分社會職能。在這一前提下，職工的衣食住行都依賴于單位大院及周邊區(qū)域，日常生活需求可在一個(gè)較小的區(qū)域中得到滿足，遷徙、出行的需求較小，對于城市來說其行為方式屬于內(nèi)向型。結(jié)合當(dāng)時(shí)時(shí)代背景下的經(jīng)濟(jì)狀況，其區(qū)域內(nèi)部的交通方式以步行為主，街道狹窄，街道沿街以銷售日用商品為主，多有占道經(jīng)營等情況，整個(gè)區(qū)域雖然雜亂而富有生活氣息。隨著單位的搬遷和城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，職住分離和人們出行方式的多樣化特征在客觀上造成了區(qū)域交通擁堵，停車位缺乏，沿街停車既不現(xiàn)實(shí)亦給城市其他區(qū)域的人群進(jìn)入本地區(qū)制造了障礙，從而影響了正常的城市交往活動，間接地降低了區(qū)域活力。

因此，規(guī)?；虡I(yè)的建立必須要先期解決地塊自身的停車問題，并幫助改善街區(qū)的交通問題。

2.3單位制度解體引起的人口雜化和社區(qū)老齡化

單位制度解體帶來的是“單位人”向“社會人”的轉(zhuǎn)變：通過單位職工下崗分流、不同單位之間職工的流動和單位職工的離職，構(gòu)成單位制度的人口基礎(chǔ)被逐漸動搖[2]；同時(shí)隨著收入的增加和生活方式的變化，人的日常生活不再以單位為中心發(fā)生，商品房成為人們置業(yè)的新選擇，年輕一代多數(shù)選擇離開原有的老舊社區(qū)。伴隨著單位居民的遷出和其他城市居民的遷入，單位社區(qū)開始雜化，并向城市社區(qū)轉(zhuǎn)變。而老年群體普遍具有深厚的單位情結(jié)與單位依賴心理。長期的生活習(xí)慣以及鄰里交往使得老年人和部分老單位員工不愿意遷離單位周邊的住區(qū)，老齡化成為單位周邊社區(qū)這一階段的主題。在這一前提下，社區(qū)內(nèi)部對于服務(wù)性商業(yè)的需求逐漸凸顯，成為社區(qū)更新再發(fā)展的主要拉動因素。

3　單位空間的社區(qū)商業(yè)化轉(zhuǎn)型決策基礎(chǔ)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)內(nèi)以及周邊居民為服務(wù)對象的商業(yè)業(yè)態(tài), 是以社區(qū)為載體, 以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo), 提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)[3]。它既不同于綜合體型商業(yè)，又與商業(yè)街型商業(yè)有著明確的分野。于本案來說，將其向社區(qū)化商業(yè)方向改造，首先是基于以下優(yōu)勢條件。

3.1成熟的社區(qū)基礎(chǔ)

一個(gè)成功的社區(qū)商業(yè)必定根植于一個(gè)成功的社區(qū)。社區(qū)是居住在一定地域范圍內(nèi)人們社會生活的共同體，其要素必定包含：一定的地域邊界，一定的人群，一定的組織機(jī)構(gòu)和一定的認(rèn)同感。農(nóng)口大院所在的曹張新村在過去是由多個(gè)單位的職工宿舍集合而成的居住區(qū)，擁有常住人口上萬人，遠(yuǎn)超現(xiàn)在新建的住宅小區(qū)。這些人群在過去以單位為社交紐帶，擁有比較一致的生活基礎(chǔ)。盡管隨著單位的解體，區(qū)域整體上產(chǎn)生了人口雜化和老齡化，但是一方面人口的雜化為社區(qū)提供了社會階層的分野，從而客觀上提高了社區(qū)活力；另一方面老齡化在一定程度上改變了過去社區(qū)潮汐式人流的特點(diǎn)，社區(qū)中的人流不再局限于白天上班家中無人、晚上回家操持生活這一單調(diào)模式，從而為社區(qū)商業(yè)提供了全天候商業(yè)行為的可能性。

3.2規(guī)模化社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的缺失

社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)生最初來源于居民的自發(fā)行為，服務(wù)于普通大眾的衣食住行，受限于經(jīng)營資本的規(guī)模，其形式多為沿街底商，同時(shí)存在店鋪形象不佳，缺乏市政管理等問題。項(xiàng)目所在的曹張新村生活氣氛濃郁，沿新村主干道和清揚(yáng)路、永豐路沿街，均出現(xiàn)了大量自發(fā)的沿街小商業(yè)，擁有諸多無錫名小吃店鋪，但這些店鋪散落于新村內(nèi)各處，相對來說缺乏集中的成規(guī)模的高層次定制商業(yè)，周邊道路狹窄交通不便，其產(chǎn)生的污物、噪音等對新村居民均有一定影響。而農(nóng)口大院由4棟5層或6層的建筑組成，在未來進(jìn)行改造后作為社區(qū)商業(yè)中心對外出租，集中管理，集中營銷，內(nèi)部各商鋪之間形成規(guī)?；?yīng)，既可提升商業(yè)形象，又有利于城市社區(qū)管理，在一定程度上推進(jìn)老新村的更新改造，相對于社區(qū)是一個(gè)雙贏的結(jié)果。

4　項(xiàng)目設(shè)計(jì)

4.1空間向社區(qū)開放

芒福德曾說：“交往是引起現(xiàn)代化的關(guān)鍵因素，正是交往的壓力帶來了傳統(tǒng)社會的土崩瓦解?！痹鐓^(qū)住民的交際圈相對較狹窄，社區(qū)內(nèi)公共開放空間極少。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的交往需求日益凸出，對于社區(qū)公共開放空間的需求也越來越大。

農(nóng)口大院在改造中首先拆除三面環(huán)繞的圍墻，將原本孤立于城市之外的單位大院向城市開放；院中沿圍墻栽植的香樟、雪松予以保留，勾勒出街區(qū)的邊界輪廓，同時(shí)維持老新村人行道綠冠如傘蓋的街面形態(tài)，融入城市氛圍。大院4棟建筑由南至北平行展開，一層設(shè)置的店鋪均雙向開門，4棟樓之間通過內(nèi)廊相互溝通，商業(yè)人流可以自由穿行于各樓棟之間，形成全天候商業(yè)旺鋪；各樓之間通過二層環(huán)廊和天橋形成的開放中庭提供了室外社交活動的平臺，為社區(qū)居民的生活提供更多的可能性(圖5)。

圖5　加建部分平面示意圖

4.2增加形態(tài)的標(biāo)志性

一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)需要有一個(gè)具有吸引力的外部形態(tài)，來吸引人流進(jìn)入。單位大院作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其形態(tài)簡潔實(shí)用，以功能為導(dǎo)向而沒有多余的裝飾，僅在各棟樓的中部有水塔凸出稍具標(biāo)志性。改造后的農(nóng)口大院以折衷式風(fēng)格為主，紅色的磚砌外立面與加建的鋼構(gòu)玻璃體虛實(shí)相映；立面布列豎向肌理，與窗戶之間的灰色粉刷形成具有韻律感的立面節(jié)奏；頂層通過加建一層檐部在形成經(jīng)典三段式構(gòu)圖的同時(shí)，將原本難以處理的大屋頂遮擋起來，同時(shí)降低改造成本；水塔塔樓居中引領(lǐng)整個(gè)立面布局。在沿永樂路方向的第一棟樓的端部，以水塔為基礎(chǔ)，加建出一座鐘樓，作為整個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)志物，對社區(qū)人群具有相當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)作用(圖6、圖7)。

圖6　改造后的鳥瞰圖

圖7　改造后的效果圖

廣告招貼的設(shè)計(jì)同樣是商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)重要的一環(huán)。在本案設(shè)計(jì)中，農(nóng)口大院4棟樓的東側(cè)山墻面直面清揚(yáng)路城市主干道，清揚(yáng)路沿線多為商鋪，商業(yè)氣氛濃厚。因此在設(shè)計(jì)時(shí)考慮將各樓棟的山墻面均留給廣告招貼而不進(jìn)行多余改動。未來招商中與商家進(jìn)行協(xié)商設(shè)計(jì)，通過這樣的控制措施，既凸顯出建筑的商業(yè)屬性，為建筑增添色彩，又在無形中降低了建設(shè)成本，適宜于項(xiàng)目未來的推廣和復(fù)制。

4.3成熟的業(yè)態(tài)規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)價(jià)值與活動的實(shí)現(xiàn)最終依賴于與城市具體環(huán)境的有機(jī)契合。不同城市商圈的生活模式、消費(fèi)習(xí)慣決定了其價(jià)值實(shí)現(xiàn)的途徑，尤其是其功能組合與業(yè)態(tài)選擇的基礎(chǔ)。隨著無錫近年來經(jīng)濟(jì)水平的提高，居民的消費(fèi)習(xí)慣逐漸從購物型消費(fèi)向體驗(yàn)型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，對消費(fèi)環(huán)境和體驗(yàn)項(xiàng)目的要求均大幅提高，因此商業(yè)綜合體、主題商業(yè)街是人們?nèi)粘ＯM(fèi)的主要去向；然而受限于距離和交通，這些商業(yè)點(diǎn)的人流呈現(xiàn)明顯的周期性，即在節(jié)假日集聚大量人流，平時(shí)則較為冷清。社區(qū)商業(yè)則很好地填補(bǔ)了這個(gè)空缺，通過與社區(qū)的緊密結(jié)合，為社區(qū)住民提供日常消費(fèi)體驗(yàn)的公共場所。

農(nóng)口大院地處的曹張新村位于無錫核心城區(qū)，周邊有市圖書館、博物館等文化中心，有太湖廣場這個(gè)市民活動中心，也有家樂福這樣的大型超市和茂業(yè)百貨這樣的城市綜合體。區(qū)域整體生活氛圍濃厚，生活便利，交通發(fā)達(dá)。因此，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)宜以服務(wù)性的、引導(dǎo)性的和休閑體驗(yàn)性的為主，通過流行性、時(shí)尚型的消費(fèi)場所的引入，加速城市區(qū)域的更新發(fā)展，同時(shí)吸引年輕人流向老社區(qū)的回流，從而提升地塊的商業(yè)價(jià)值。改造后計(jì)劃以精品餐飲和精品零售店為主，輔以精品快速旅店，依托歷史積淀，打造老城區(qū)的新時(shí)尚港口，駐足于社區(qū)居民的日常消費(fèi)和交往需求，填補(bǔ)區(qū)域空白，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值。改造后實(shí)景圖如圖8所示。

5　結(jié)語

單位大院空間的轉(zhuǎn)型對于城市空間來說既是問題又是機(jī)會。問題在于單位大院往往處于城市核心老區(qū)，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，周邊配套落后，區(qū)域活力不足；機(jī)會則在于所在街區(qū)龐大的人口潛力和區(qū)域更新附加的高土地價(jià)值，通過對土地功能的置換重新梳理城市區(qū)域業(yè)態(tài)布局，對街區(qū)開放度的重構(gòu)激發(fā)社區(qū)活力，以成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)策劃引入新的城市活力點(diǎn)，并通過有吸引力的建筑形象對街區(qū)面貌進(jìn)行升級換代，從而重新彰顯有生命力的社區(qū)形態(tài)。

(a)改造后內(nèi)街界面

(b)改造后沿街界面圖8　改造實(shí)景圖

任何一次變革都應(yīng)該是一個(gè)揚(yáng)棄的過程，只有了解優(yōu)點(diǎn)，掌握缺點(diǎn)才能順應(yīng)發(fā)展，取其精華，去其糟粕。在這個(gè)過程中，城市管理者和規(guī)劃師應(yīng)該具有前瞻性眼光，研究城市規(guī)劃應(yīng)該如何通過正確的引導(dǎo)和管制，來使單位大院的分解重構(gòu)過程健康順利和較快速地完成，從而促進(jìn)單位所在城市區(qū)域的整體更新，實(shí)現(xiàn)城市、社區(qū)、開放商的多方共贏。

[1]柴彥威,陳零極，張純.單位制度變遷——透視中國城市轉(zhuǎn)型的重要視角[J].世界地理研究，2007，(4):61-69.

[2]任紹斌.單位大院與城市用地空間整合的探討[J].規(guī)劃師， 2002，(11):60-63.

[3]馬啟國.社區(qū)商業(yè)作為一種城市生活形態(tài)——以聯(lián)洋社區(qū)大拇指廣場為例[J].中外建筑，2007，(3):75-76.

Research on Unit yard turned into community commercial

XU WenjieHAO JingxinXIA Dong

(Wuxi Architectural Design & Research Institute Co., Ltd.,Wuxi 214001)

Through the projection of Unit Yard Renewal, learn how to reconstruction the yard to reborn the community. By reconstructing the unit space and replacing the function, with the appropriate commercial planning, unit yard can become the vigor and vitality part of the city ,and will renew the community.

Unit yard；Community commercial； Block vigor； Building reconstruction

許文杰(1985.8-)，男，工程師。

E-mail:595859437@qq.com

2016-04-28

TU984.11+4

A

1004-6135(2016)08-0001-05