宋慧芳

由于“房地產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀(jì)亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步，七部委聯(lián)合發(fā)布的“最嚴(yán)監(jiān)管”對(duì)其進(jìn)行整治。

今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定，在年內(nèi)開(kāi)展一次專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的大規(guī)模專項(xiàng)整頓治理行動(dòng)。3個(gè)月后， 8月16日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、央行等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。從規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管三個(gè)方面提出16條具體規(guī)定，旨在進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，此次政策出臺(tái)，實(shí)際上和此前發(fā)展租賃市場(chǎng)等政策有密切關(guān)系，尤其是中介市場(chǎng)本身存在各類問(wèn)題，住建部提出此類政策，符合市場(chǎng)導(dǎo)向，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)交易有積極的作用。但要根除，不能激進(jìn)。

亂象叢生的房產(chǎn)中介

湖北省棗陽(yáng)市的退伍軍人張成武向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者講述了他的故事。“我的岳母到中介看房時(shí)，中介推薦了一個(gè)復(fù)式房源，而且買(mǎi)一層贈(zèng)一層，在8月16日看房當(dāng)天，經(jīng)過(guò)當(dāng)時(shí)中介的誘導(dǎo)而簽署了合同，預(yù)交兩萬(wàn)元押金。且收到了標(biāo)明為住宅屬性的收據(jù)，后經(jīng)過(guò)房產(chǎn)局部門(mén)確認(rèn)是商住兩用的屬性，由于已簽約我們放棄要定金，然中介以違約要挾我們必須買(mǎi)房?！?/p>

這種故意隱瞞惡意誘導(dǎo)后以違約相要挾的現(xiàn)象不僅發(fā)生在張成武身上。“中介誘導(dǎo)我簽委托賣(mài)房過(guò)戶協(xié)議，沒(méi)想到卻讓我面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)?！北本┦忻駥O先生也向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者爆料，其此前通過(guò)中介公司出售自己名下一套60多平方米的物業(yè)，該中介告訴孫先生，只要他和中介簽一個(gè)委托過(guò)戶協(xié)議，他們會(huì)代理完成所有交易過(guò)程，孫先生只需要坐等收錢(qián)就可以了?！暗诙?，中介說(shuō)有買(mǎi)家看中了我的房子，并轉(zhuǎn)給了我5萬(wàn)元，說(shuō)是對(duì)方給的定金?！?/p>

隨后，孫先生的朋友告訴他：“這個(gè)合同會(huì)讓我承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)，比如他們?cè)谖也恢榈那闆r下可以把我的房產(chǎn)賣(mài)掉，還可以拿我的房產(chǎn)作抵押?！辫b于此，孫先生向相關(guān)中介提出要取消上述委托協(xié)議。然而，該中介卻告訴他，若孫先生要取消上述委托，除了要返還5萬(wàn)元定金外，還要根據(jù)合同再支付5萬(wàn)元的違約金，孫先生為此氣憤不已。

不僅如此，有的中介為實(shí)現(xiàn)“高評(píng)套貸”，甚至向銀行員工行賄。2014年6月到2015年3月，蘇州某銀行職工顧某因收受多名中介賄賂90余萬(wàn)元，抬高客戶信用等級(jí)，被依法判處有期徒刑4年3個(gè)月。

家住上海嘉定區(qū)的馬女士在經(jīng)歷了一場(chǎng)中介敲詐之后，深有感悟地向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者透露，在其購(gòu)房過(guò)程中，中介公司員工曾直言，其只是一家小中介，如果被告上法庭，那就換一個(gè)名字，原班人馬重新?tīng)I(yíng)業(yè)即可。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者實(shí)地走訪調(diào)查也證實(shí)了這一現(xiàn)象。位于北京朝陽(yáng)區(qū)的某小區(qū)內(nèi)，一些業(yè)主手中有幾套房，為了省心將房屋一次性租給房產(chǎn)中介公司，由他們向外轉(zhuǎn)租。當(dāng)?shù)鼐用裣颉吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者反映，該小區(qū)的房產(chǎn)中介亂象是“出了名的”，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者也發(fā)現(xiàn)，這一地區(qū)周邊的“黑中介”現(xiàn)象雖被一些媒體報(bào)道過(guò)，但是，一些曾有“案底”的中介公司仍在改頭換面繼續(xù)營(yíng)業(yè)。

這些現(xiàn)象嚴(yán)重侵害了人民群眾的權(quán)益、擾亂了市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)中介亂象已經(jīng)到了不得不治的地步。針對(duì)當(dāng)前部分的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋屬性或存在抵押等信息、強(qiáng)制代辦收費(fèi)等問(wèn)題，此次《意見(jiàn)》要求各地中介機(jī)構(gòu)，全面實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，標(biāo)明房源核驗(yàn)情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)編號(hào)、房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價(jià)格、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋圖片等。

嚴(yán)躍進(jìn)從實(shí)際情況進(jìn)行分析時(shí)表示，部分二手房?jī)r(jià)格虛高上漲，而且存在各類違規(guī)操作，這都影響了市場(chǎng)交易秩序。而包括后續(xù)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的過(guò)程中，也需要此類機(jī)構(gòu)更規(guī)劃的操作。所以此次提出《意見(jiàn)》希望對(duì)此類機(jī)構(gòu)做整頓，尤其是部分重點(diǎn)城市后續(xù)對(duì)于黑中介等打壓的動(dòng)作會(huì)增加，但此類現(xiàn)象能否得到根除呢？

有效根除亂象仍需補(bǔ)短板

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者在登錄房地產(chǎn)中介公司的網(wǎng)站后，隨意選擇剛剛更新過(guò)的房源要求看房，有的中介表示“房子剛剛賣(mài)掉”，建議看看“價(jià)格和位置、布局差不多的另一套房”；有的中介表示“賣(mài)家臨時(shí)提高了售價(jià)”……這些招數(shù)，其實(shí)這些房源已經(jīng)成交，仍然在網(wǎng)上和門(mén)店掛著作為幌子來(lái)吸引顧客。

針對(duì)于此， 為了防范部分虛假或過(guò)期房源信息的存在?！兑庖?jiàn)》首次明確規(guī)定，對(duì)于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買(mǎi)賣(mài)或租賃合同簽訂之日起兩個(gè)工作日內(nèi)，將房源信息從門(mén)店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。也首次明確將通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)納入備案管理，第三方網(wǎng)站對(duì)假房源問(wèn)題要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如果對(duì)房源信息不審核，比如發(fā)布沒(méi)有核驗(yàn)二維碼的房源信息，這些網(wǎng)站應(yīng)當(dāng)受到工信部的處罰，甚至取消網(wǎng)站備案資格。

“就整體而言，此類政策的實(shí)施難度在于，部分條文的出發(fā)點(diǎn)很好，但執(zhí)行起來(lái)存在成本?！眹?yán)躍進(jìn)直言。比如說(shuō)中介公司發(fā)布虛假房源，監(jiān)管機(jī)構(gòu)很難查出。即便是購(gòu)房者提出質(zhì)疑，因還未達(dá)到舉報(bào)的程度，以此造成很多假房源的存在，若要去執(zhí)行，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)很多中介門(mén)店的櫥窗中都是假房源，類似這樣的風(fēng)險(xiǎn)，很難根治。

又比如說(shuō)，《意見(jiàn)》提出，“在政府網(wǎng)站等媒體上公示備案、未備案的中介機(jī)構(gòu)名單，提醒群眾防范交易風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇中介機(jī)構(gòu)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此類說(shuō)法的出發(fā)點(diǎn)很好，但由于各種原因在公示的平臺(tái)上沒(méi)有真正公示就會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。因?yàn)閷?shí)際上現(xiàn)在信息渠道非常多，后續(xù)應(yīng)該指定一個(gè)平臺(tái)進(jìn)行公示，同時(shí)對(duì)于已經(jīng)獲批的機(jī)構(gòu)發(fā)放各類證書(shū)或許可證，這樣購(gòu)房者容易識(shí)別，否則很多購(gòu)房者沖著房源去購(gòu)房，而不太計(jì)較中介機(jī)構(gòu)本身的實(shí)力或資信等狀況出現(xiàn)問(wèn)題。”

在中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范方面，《意見(jiàn)》規(guī)定不得為部分不符合交易的房源進(jìn)行交易。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是為了防范部分類似保障房等物業(yè)流入市場(chǎng)。對(duì)于保障房，嚴(yán)躍進(jìn)再三強(qiáng)調(diào)，后續(xù)還需要對(duì)此類房源的定價(jià)和交易等提供更細(xì)致的政策，尤其需要關(guān)注此類保障房背后部分房東的換房訴求。

而對(duì)于在推進(jìn)實(shí)名制的過(guò)程中，嚴(yán)躍進(jìn)建議建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，這能夠促使后續(xù)中介機(jī)構(gòu)更規(guī)劃操作，甚至建立評(píng)級(jí)或打分，對(duì)于不合格的中介人員，后續(xù)在相應(yīng)城市應(yīng)該限制從業(yè)等資格。

值得關(guān)注的是，隨著房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)資本屬性不斷深化，房地產(chǎn)中介圍繞房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)務(wù)，推出“首付貸”“全款貸”“換房貸”等令人眼花繚亂的金融衍生品服務(wù)。

而此次《意見(jiàn)》明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，而且中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見(jiàn)》的提出，是為了防范各類金融首付貸等問(wèn)題的出現(xiàn)。對(duì)于防范部分中介機(jī)構(gòu)的盲目虛假創(chuàng)新等有積極的作用。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，《意見(jiàn)》大體上是一個(gè)綱領(lǐng)性文件或政策，側(cè)重點(diǎn)很明顯，主要是從當(dāng)前打壓資產(chǎn)泡沫、規(guī)范中介金融服務(wù)和正常經(jīng)紀(jì)服務(wù)等角度出發(fā)的。但是很多內(nèi)容其實(shí)沒(méi)有涉及，比如說(shuō)中介機(jī)構(gòu)和中介人員的退出機(jī)制并沒(méi)有真正落地，以及在行業(yè)監(jiān)督方面，過(guò)多地強(qiáng)調(diào)了政府和部門(mén)的監(jiān)督，而忽視了購(gòu)房者監(jiān)督的內(nèi)容。適當(dāng)可以增加舉報(bào)制度，核實(shí)成功可以給予獎(jiǎng)勵(lì)，這樣的民間監(jiān)督反而更有效，因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)于具體中介的接觸會(huì)更多。