廖俊平

8月16日，住建部、國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會七部門聯(lián)合召開新聞通氣會，共同解讀了七部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號，以下簡稱《意見》）。

今年以來，住建部已經(jīng)通過多種方式發(fā)出聲音，強調(diào)要開展專項整治，打擊違法違規(guī)的中介機構(gòu)、從業(yè)人員，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)的整體質(zhì)量和服務(wù)水平（見5月本專欄《期待專項整治的效果》）。幾個月來，的確看到了地方政府有一些整治的動作，但對整個行業(yè)的觸動似乎尚不明顯。這次七部委聯(lián)合發(fā)文，讓我們看到了政府大力治亂的決心，也看到了即將采取的治亂手段，相信這些措施是能夠真正發(fā)揮作用的。

在七部委于2016年7月29日聯(lián)合發(fā)出的《意見》中， 除了在“規(guī)范中介服務(wù)行為”部分對房地產(chǎn)中介機構(gòu)和中介從業(yè)人員提出了具體的要求以外，還對政府部門的行為提出了要求，這正是《意見》的關(guān)鍵所在。

首先在文件接收單位上，明確了物價局、通信管理局等單位（和發(fā)文的七部委對口的其他下屬單位當然是要收文并照辦的）。而在《意見》的第二和第三部分，涉及的都是對政府部門的具體要求。

《意見》的第二部分“完善行業(yè)管理制度”，全部是對政府主管部門的具體要求——

“（七）提供便捷的房源核驗服務(wù)。市、縣房地產(chǎn)主管部門要對房屋產(chǎn)權(quán)人、備案的中介機構(gòu)提供房源核驗服務(wù)，發(fā)放房源核驗二維碼，并實時更新產(chǎn)權(quán)狀況。積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)合同網(wǎng)簽和統(tǒng)一編號管理制度。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號應(yīng)當與房源核驗二維碼關(guān)聯(lián)，確保真實房源、真實委托。中介機構(gòu)應(yīng)當在發(fā)布的房源信息中明確標識房源核驗二維碼。

“（八）全面推行交易合同網(wǎng)簽制度。市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求，全面推進存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)。備案的中介機構(gòu)可進行存量房交易合同網(wǎng)上簽約。已建立存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)的市、縣，要進一步完善系統(tǒng)，實現(xiàn)行政區(qū)域的全覆蓋和交易產(chǎn)權(quán)檔案的數(shù)字化；尚未建立系統(tǒng)的，要按規(guī)定完成系統(tǒng)建設(shè)并投入使用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將開展存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)和使用情況的專項督查。

“（九）健全交易資金監(jiān)管制度。市、縣房地產(chǎn)主管部門要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度。中介機構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。已建立存量房交易資金監(jiān)管制度的市、縣，要對制度執(zhí)行情況進行評估，不斷優(yōu)化監(jiān)管方式；尚未建立存量房交易資金監(jiān)管制度的，要在2016年12月31日前出臺監(jiān)管辦法，明確監(jiān)管制度并組織實施。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對所轄市、縣交易資金監(jiān)管制度落實情況進行督促檢查，并于2016年12月31日前將落實情況報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

“（十）建立房屋成交價格和租金定期發(fā)布制度。市、縣房地產(chǎn)主管部門要會同價格主管部門加強房屋成交價格和租金的監(jiān)測分析工作，指導房屋交易機構(gòu)、價格監(jiān)測機構(gòu)等建立分區(qū)域房屋成交價格和租金定期發(fā)布制度，合理引導市場預期?！?/p>

上述要求，有些是地方政府主管部門已經(jīng)在做的（但也不是全國各地所有的地方政府主管部門都已經(jīng)做了），有些是幾乎從未做過的，例如“市、縣房地產(chǎn)主管部門要對房屋產(chǎn)權(quán)人、備案的中介機構(gòu)提供房源核驗服務(wù)，發(fā)放房源核驗二維碼，并實時更新產(chǎn)權(quán)狀況。”政府若能主動做好這些工作，監(jiān)管到位也就指日可待了。

《意見》的第三部分“加強中介市場監(jiān)管”，則既是對政府部門提出的要求，也是對中介機構(gòu)和中介從業(yè)人員提出的嚴格要求——

“（十一）嚴格落實中介機構(gòu)備案制度。中介機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當按規(guī)定到房地產(chǎn)主管部門備案。通過互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的機構(gòu)，應(yīng)當?shù)綑C構(gòu)所在地省級通信主管部門辦理網(wǎng)站備案，并到服務(wù)覆蓋地的市、縣房地產(chǎn)主管部門備案。房地產(chǎn)、通信、工商行政主管部門要建立聯(lián)動機制，定期交換中介機構(gòu)工商登記和備案信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上公示備案、未備案的中介機構(gòu)名單，提醒群眾防范交易風險，審慎選擇中介機構(gòu)。

“（十二）積極推行從業(yè)人員實名服務(wù)制度。中介機構(gòu)備案時，要提供本機構(gòu)所有從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)的人員信息。市、縣房地產(chǎn)主管部門要對中介從業(yè)人員實名登記。中介從業(yè)人員服務(wù)時應(yīng)當佩戴標明姓名、機構(gòu)名稱、國家職業(yè)資格等信息的工作牌。各地房地產(chǎn)主管部門要積極落實房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度，鼓勵中介從業(yè)人員參加職業(yè)資格考試、接受繼續(xù)教育和培訓，不斷提升職業(yè)能力和服務(wù)水平。

“（十三）加強行業(yè)信用管理。市、縣房地產(chǎn)主管部門要會同價格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，定期交換中介機構(gòu)及從業(yè)人員的誠信記錄，及時將中介機構(gòu)及從業(yè)人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平臺，并向社會公示。有關(guān)部門要不斷完善誠信典型“紅名單”制度和嚴重失信主體“黑名單”制度，建立健全守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度。對誠實守信的中介機構(gòu)和從業(yè)人員，在辦理房源核驗、合同網(wǎng)簽、代辦貸款等業(yè)務(wù)時，可根據(jù)實際情況實施“綠色通道”等便利服務(wù)措施；在日常檢查、專項檢查中優(yōu)化檢查頻次；在選擇中介機構(gòu)運營管理政府投資的公租房時，優(yōu)先考慮誠信中介機構(gòu)。對違法違規(guī)的中介機構(gòu)和從業(yè)人員，有關(guān)部門要在依法依規(guī)對失信行為作出處理和評價的基礎(chǔ)上，通過信息共享，對嚴重失信行為采取聯(lián)合懲戒措施，將嚴重失信主體列為重點監(jiān)管對象，限制其從事各類房地產(chǎn)中介服務(wù)。有關(guān)部門對中介機構(gòu)作出的違法違規(guī)決定和“黑名單”情況，要通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)依法公示。對嚴重失信中介機構(gòu)及其法定代表人、主要負責人和對失信行為負有直接責任的從業(yè)人員等，要聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施。逐步建立全國房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，并納入全國社會信用體系。

“（十四）強化行業(yè)自律管理。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，建立健全地方行業(yè)協(xié)會組織。行業(yè)協(xié)會要建立健全行規(guī)行約、職業(yè)道德準則、爭議處理規(guī)則，推行行業(yè)質(zhì)量檢查，公開檢查和處分的信息，增強行業(yè)協(xié)會在行業(yè)自律、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)等方面的功能。各級行業(yè)協(xié)會要積極開展行業(yè)誠信服務(wù)承諾活動，督促房地產(chǎn)中介從業(yè)人員遵守職業(yè)道德準則，保護消費者權(quán)益，及時向主管部門提出行業(yè)發(fā)展的意見和建議。

“（十五）建立多部門聯(lián)動機制。省級房地產(chǎn)、價格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監(jiān)督和指導，建立聯(lián)動監(jiān)管機制。市、縣房地產(chǎn)主管部門負責房地產(chǎn)中介行業(yè)管理和組織協(xié)調(diào)，加強中介機構(gòu)和從業(yè)人員管理；價格主管部門負責中介價格行為監(jiān)管，充分發(fā)揮12358價格監(jiān)管平臺作用，及時處理投訴舉報，依法查處價格違法行為；通信主管部門負責房地產(chǎn)中介網(wǎng)站管理，依法處置違法違規(guī)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站；工商行政主管部門負責中介機構(gòu)工商登記，依法查處未辦理營業(yè)執(zhí)照從事中介業(yè)務(wù)的機構(gòu)；金融、稅務(wù)等監(jiān)管部門按照職責分工，配合做好房地產(chǎn)中介行業(yè)管理工作。

“（十六）強化行業(yè)監(jiān)督檢查。市、縣房地產(chǎn)主管部門要加強房地產(chǎn)中介行業(yè)管理隊伍建設(shè)，會同有關(guān)部門建立健全日常巡查、投訴受理等制度，大力推廣隨機抽查監(jiān)管，建立“雙隨機”抽查機制，開展聯(lián)合抽查。對存在違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)和從業(yè)人員，應(yīng)當責令限期改正，依法給予罰款等行政處罰，記入信用檔案；對違法違規(guī)的中介機構(gòu)，應(yīng)按規(guī)定取消其網(wǎng)上簽約資格。對嚴重侵害群眾權(quán)益、擾亂市場秩序的中介機構(gòu)，工商行政主管部門要依法將其清出市場。”

我們尤其關(guān)注的是：“市、縣房地產(chǎn)主管部門要會同價格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，定期交換中介機構(gòu)及從業(yè)人員的誠信記錄，及時將中介機構(gòu)及從業(yè)人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平臺，并向社會公示”以及“建立多部門聯(lián)動機制。省級房地產(chǎn)、價格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監(jiān)督和指導，建立聯(lián)動監(jiān)管機制?！?/p>

有些看似危害不大的不良行為，卻給房地產(chǎn)中介行業(yè)帶來很壞的社會影響，例如中介從業(yè)人員亂打騷擾電話的問題一直是行業(yè)痼疾，如果政府通信主管部門能夠下力氣配合整治，就能從小處開始讓房地產(chǎn)中介行業(yè)向良性發(fā)展。

《意見》對行業(yè)協(xié)會也提出了非常具體的要求：“行業(yè)協(xié)會要建立健全行規(guī)行約、職業(yè)道德準則、爭議處理規(guī)則，推行行業(yè)質(zhì)量檢查，公開檢查和處分的信息，增強行業(yè)協(xié)會在行業(yè)自律、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)等方面的功能。各級行業(yè)協(xié)會要積極開展行業(yè)誠信服務(wù)承諾活動，督促房地產(chǎn)中介從業(yè)人員遵守職業(yè)道德準則，保護消費者權(quán)益，及時向主管部門提出行業(yè)發(fā)展的意見和建議?！边@些具體的要求給行業(yè)協(xié)會提供了具體的工作方向。

行業(yè)協(xié)會由行業(yè)從業(yè)機構(gòu)和從業(yè)人員之間約定而來，政府所具有的行政權(quán)力行業(yè)協(xié)會是依法不能行使的，筆者曾經(jīng)對行業(yè)協(xié)會的工作提出了八個字的定位：“協(xié)助、配合”，這四個字是協(xié)會面對政府所為，“引導、倡議”，這四個字是面對會員所為。說到底，只有在政府依法作為的前提下，行業(yè)協(xié)會才有可能發(fā)揮作用。所以，本次七部委聯(lián)合發(fā)布《意見》，強力作為，實乃行業(yè)從業(yè)者和行業(yè)協(xié)會從業(yè)者都撫掌稱快之事。

注：本文得到國家自然科學基金重點項目（批準號：71231008）的支持。

王春敏/責任編輯