賈濱

摘要：2016年5月1日起全國范圍內(nèi)全面實施營改增，自此營業(yè)稅宣布正式退出歷史舞臺，增值稅將廣泛適用于各行各業(yè)，與此同時增值稅管理制度也更加規(guī)范。此次營改增主要涉及建筑、金融、房地產(chǎn)等四個行業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)及建筑行業(yè)的變動尤為重要。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)

一、我國的稅收歷史與現(xiàn)狀

自分稅制改革以來增值稅、營業(yè)稅額迅速增長，分別成為我國第一大、第三大稅種，從1994年的2308億、670億增長至2015年的31109億、19313億，分別增長13倍和29倍，兩項稅收之和達到5萬億，占稅收收入40%。從增值稅、營業(yè)稅占稅收收入的比重看，營業(yè)稅占比從13.07%略有上升至15.46%，增值稅占比從45.02%下降為24.91%，主要由于企業(yè)所得稅、個人所得稅、消費稅占比的提高。

2012年以來，交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運輸、郵政及電信業(yè)相繼納入試點范圍。房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)成為暫未改革的行業(yè)，這三大行業(yè)的營業(yè)稅從10631億增長到15801億，占營業(yè)稅比重從67.51%上升到81.82%。

金融業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)成為營改增較難的行業(yè)在于：金融業(yè)、房地產(chǎn)的增值更多是被動的，并非是生產(chǎn)活動導(dǎo)致的增值，且屬于人力資本密集型產(chǎn)業(yè)，不可抵扣的人力成本比例較高，因而對抵扣范圍及稅率的規(guī)定相對復(fù)雜；建筑業(yè)的采購大量地源于小規(guī)模納稅人甚至個人，灰色地帶較多，票據(jù)的管理不完善，人工成本也存在不規(guī)范的地方，對于以增值額為基礎(chǔ)征收的稅種存在一定的難度。

二、營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別

增值稅、營業(yè)稅、消費稅、關(guān)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，這些都是我國稅收的主要來源，是保障國家穩(wěn)定的基礎(chǔ)，這里的增值稅和營業(yè)稅應(yīng)用最為廣泛。

（一）營業(yè)稅

營業(yè)稅，隸屬地方稅務(wù)局管轄，是地方稅收的主要來源，涉及范圍比較廣，主要是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)等，計稅依據(jù)主要是收入，也就是營業(yè)額，實行比例稅率，優(yōu)點是計稅方式比較簡單，但也正因為如此，稅額不受成本費用的影響，故稅負(fù)也比較難于轉(zhuǎn)嫁。

（二）增值稅

增值稅，隸屬國家稅務(wù)局管轄，是國家稅收的主要來源，是國家的主要稅種之一，營改增之后，更是榮升為中國最大的稅種。征稅范圍主要包括銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)以及進出口貨物，基本涵蓋了所有的經(jīng)濟往來事項。計稅依據(jù)主要是增值額，營改增之后，計稅方法包括一般計稅方法、簡易征收辦法和扣繳計稅辦法。

營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元（含本數(shù)）的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

三、營改增之后，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的變化

房地產(chǎn)行業(yè)在營業(yè)稅階段，計稅依據(jù)是收入，適用稅率稅率5%而且營業(yè)稅重復(fù)征稅，產(chǎn)業(yè)鏈下游的納稅人征稅更是嚴(yán)重，在某種程度上表現(xiàn)出“復(fù)利”，越是下游的消費者，稅負(fù)越是嚴(yán)重。同時，地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅也是很大，也是不可忽視的稅收，稅負(fù)是固定的不可轉(zhuǎn)嫁的。

營改增之后，地產(chǎn)行業(yè)只對增值額進行征稅，一定程度上降低了企業(yè)的稅負(fù)，避免了產(chǎn)業(yè)鏈上的重復(fù)征稅。有業(yè)界人士稱，如果管理好房地產(chǎn)行業(yè)，合理管理票據(jù)，稅負(fù)將降低，創(chuàng)造更大的利潤。

銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)行業(yè)小規(guī)模納稅人，稅率5%，與營改增之前并沒有差異，但是增值稅針對于小規(guī)模納稅人稅務(wù)局有一定的優(yōu)惠政策，這是營業(yè)稅以前所沒有的。

房地產(chǎn)行業(yè)中的一般納稅人這種稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁更加顯著。

首先，可以合理取得進項發(fā)票來抵減銷項稅額。增值稅的稅額為銷項稅額減去進項稅額，房地產(chǎn)行業(yè)的購買成本不僅包括土地、建安、材料等，還包括其他一些瑣碎的支出，零散的材料物料。我們可以從一般納稅人手里取得專用發(fā)票，或者要求小規(guī)模代開專用發(fā)票，合理取得專用發(fā)票，抵減銷項稅額進而降低增值稅稅額。

其次，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款還可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

以下將舉例說明對“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響。假設(shè)某二線城市房企開發(fā)項目A，均價為15000元/平，土地樓面價5000元/平，建安成本1250平（營改增后適用稅率11%），設(shè)計、監(jiān)理等500元/平（適用稅率6%），財務(wù)費用500元/平（假設(shè)可取得增值稅票，適用稅率6%），廣告策劃250元/平（適用稅率6%），其他銷售、管理費用250元/平（無專票）。

（一）“營改增”前稅負(fù)（元/平）

1.營業(yè)稅及附加=15000*5.6%=840

2.土增稅

增值額=15000-（5000+1250+500）*1.25 -500-840=5222.5（假設(shè)利息費用均符合據(jù)實列支條件）

增值率=5222.5/（15000-5222.5）=53.41%

土增稅=5222.5*40%-9777.5*5%=2089 -488.88=1600.13

3.企業(yè)所得稅=（15000-7500-1250-500-500-250-250-840-1600.13）*0.25=577.47

4.總稅負(fù)=840+1600.13+577.47= 3017.6

（二）“營改增”后稅負(fù)（元/平）

1.增值稅=（15000/（1+11%）-5000）*11%- （1250/（1+11%）*11%-（500+250）/（1+6%）*6%= 936.49-（123.87-42.45）=855.07

城建稅及附加=855.07*12%=102.61

2.土增稅

增值額=15000/（1+11%）-（5000+1250/（1+11%）+500/（1+6%））*1.25-（500+855.07 +102.61）=13513.52-（6126.13+ 471.70）* 1.25-1457.68 =3808.54

增值率=3808.54/9704.97=39%

土增稅=3808.54*30%=1142.56

3.企業(yè)所得稅=（15000/（1+11%）-5000- 1250（1+11%）-（500+250）/（1+6%）-500-250-855.07-102.61-1142.56）*0.25=957.4

4.總稅負(fù)=855.07+102.61+1142.56+957.4 =3057.64

通過以上數(shù)據(jù)，從以上分析來看，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后，假設(shè)土地成本可扣除，企業(yè)繳納的增值稅與“營改增”前的營業(yè)稅并沒有太大區(qū)別，土地增值稅可扣除項目金額減少及銷售凈收入的減少，土地增值稅將下降，總體稅負(fù)沒有太大變化。

四、營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）避免重復(fù)征稅，一定程度上降低房價

增值稅適用于房地產(chǎn)業(yè)，將較大程度利好商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和住宅，實現(xiàn)去庫存，降低稅負(fù)成本，改善房地產(chǎn)企業(yè)盈利，也有利于帶動建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在傳統(tǒng)的營業(yè)稅為主要稅種的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低自己的成本，將一切費用全部轉(zhuǎn)移給購買者，無形之中提升了房價。尤其是2008年北京奧運會以來，中國的房價一直在持續(xù)升溫，稱得上炙手可熱，許多人迫于房價的高度，嘆而止步，這在一定程度上也降低了房產(chǎn)的銷售。

（二）促進經(jīng)濟流通

由于房價持續(xù)不降，人們對于房子的需求又必不可少，房貸直接導(dǎo)致了人們的消費能力減低，阻礙了經(jīng)濟的進一步發(fā)展流通。營改增之后，這一現(xiàn)象將會有大大改善。

綜上所述，營改增是社會的大勢所趨，可以促進經(jīng)濟的發(fā)展。首先實現(xiàn)了增值稅的全面覆蓋，減少了稅收的重復(fù)性，規(guī)劃了市場模式。其次，將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度。再次，從一定程度上減輕企業(yè)稅負(fù)，減少了企業(yè)的壓力，有利于促進企業(yè)的進一步發(fā)展。營改增是市場化的需求，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，稅負(fù)的降低滿足了廣大人民的需求，將進一步促進我國經(jīng)濟的發(fā)展。

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