王姿蘭

摘要：自2016年5月1日起，我國在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革（以下簡稱“營改增”）試點，房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機遇。本文首先分析房地產(chǎn)“營改增”試點有關(guān)稅收規(guī)定和政策，分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)應對“營改增”的有效措施。

關(guān)鍵詞：營業(yè)稅 增值稅 營改增 房地產(chǎn)

營業(yè)稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發(fā)揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業(yè)稅重復征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經(jīng)濟特別是第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)進行試點，并逐步推廣到其他地區(qū)和行業(yè)。2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》等相關(guān)文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”試點，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》及其他有關(guān)規(guī)定，國家稅務總局制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)適應增值稅基本稅率為11%。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額。小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。

二、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的帶來的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)“營改增”的推進，長期開看，將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平、對改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境和提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅負短期或上升

我國推行“營改增”的目標是通過完善流轉(zhuǎn)稅體系，避免營業(yè)稅所帶來的重復征稅問題，從而實現(xiàn)企業(yè)稅負的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進行“營改增”的企業(yè)所反饋的意見來看，大部分的企業(yè)的稅負水平有所下降，但也有一部分企業(yè)出現(xiàn)了稅負增加的情況，出現(xiàn)這一情況的原因主要是企業(yè)生產(chǎn)的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、金融業(yè)等，這些行業(yè)或因“營改增”稅負水平不同程度的上升，將成本轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平短期內(nèi)不降反升或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

（二）賬務處理難度增加

“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發(fā)票管理、具體業(yè)務核算方法發(fā)生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業(yè)稅的計算簡便，需要設(shè)置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復雜，當期應納稅額等于銷項稅額減去當期準予抵扣的進項稅額，且需要設(shè)置的會計科目較多，會計核算更為復雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的稅金會計核算體系發(fā)生了改變，同時發(fā)票的開具、發(fā)票的認證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發(fā)生了重大變化，財務人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關(guān)業(yè)務的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規(guī)定正確處理，否則將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應對“營改增”的有效措施

（一）抓緊評估“營改增”對企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)財務人員應當將“營改增”相關(guān)政策研究透徹，并結(jié)合本企業(yè)的實際情況，科學測算和評估“營改增”對企業(yè)稅負水平、盈利水平、現(xiàn)金流等各個方面產(chǎn)生的影響，以便對企業(yè)的經(jīng)營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據(jù)。

（二）加大財務人員培訓

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、納稅申報等方面產(chǎn)生巨大的影響，企業(yè)財務人員將面臨業(yè)務會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員有必要通過自學和參加培訓班等形式，積極學習相關(guān)的政策，充分掌握“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增稅稅核算、申報繳納、發(fā)票管理等業(yè)務處理。相關(guān)部門和領(lǐng)導對財務人員的學習、培訓也應當予以必要的支持和配合。

（三）適時轉(zhuǎn)變開發(fā)模式

隨著行業(yè)競爭不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向了強調(diào)品質(zhì)和差異化的階段。精裝的品質(zhì)和產(chǎn)品的創(chuàng)新都成為消費者考量產(chǎn)品的重要因素?！盃I改增”后，建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業(yè)稅負抵扣。高檔住宅、商業(yè)、辦公樓等產(chǎn)品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮由簡單開發(fā)銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉(zhuǎn)變。

（四）積極嘗試“營改增”稅收籌劃

“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，同時也帶來了機遇。增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員應當抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務時，應選擇一般納稅人作為供應商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額能予以抵扣。