舒蘭英

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，它已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中重要的支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大，資金投入多，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間長(zhǎng)，注重項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制有利于提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)制度的規(guī)范性建設(shè)，有效控制成本是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的有效策略?？茖W(xué)有效的內(nèi)部管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制，降低風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，建立和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的內(nèi)部運(yùn)行環(huán)境可以幫助企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高經(jīng)營(yíng)水平。本文重點(diǎn)分析內(nèi)部控制制度在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】?jī)?nèi)部控制；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；應(yīng)用

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一個(gè)主要手段，內(nèi)部控制與成本控制在目標(biāo)上具有相同之處，都是把為企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作為目標(biāo)。內(nèi)部控制的應(yīng)用對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制大有益處，企業(yè)通過(guò)內(nèi)部控制可以為企業(yè)營(yíng)造良好的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的監(jiān)督，從而實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。近年來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在快速增長(zhǎng)，不合理的擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，在這種形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制問(wèn)題也逐漸凸顯出來(lái)，因此通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)來(lái)幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本控制顯得尤為迫切。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建立情況分析

1.內(nèi)部控制環(huán)境弱化

內(nèi)部控制不能給企業(yè)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)利益，間接的效益也只能通過(guò)較長(zhǎng)的時(shí)間才能產(chǎn)生，而且在內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)建設(shè)的過(guò)程中，需要投入大量的資金和人力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往不會(huì)在內(nèi)部控制制度的建立方面耗費(fèi)太多的精力，這就造成了企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的弱化現(xiàn)象，企業(yè)在內(nèi)部控制方面意識(shí)薄弱，動(dòng)力不足，相關(guān)機(jī)構(gòu)如同虛設(shè)。

2.內(nèi)部控制制度不完善

由于我國(guó)很多中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制還沒(méi)有形成較為深刻的認(rèn)識(shí)，因此在制度的建立方面還存在很多漏洞，沒(méi)有形成相對(duì)完善的內(nèi)部控制體系，比如有的企業(yè)忽視企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范控制，沒(méi)有預(yù)先對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，還有的企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善，缺乏健全的財(cái)務(wù)控制評(píng)價(jià)制度，導(dǎo)致內(nèi)部控制目標(biāo)偏離實(shí)際。

3.內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制不健全

由于對(duì)內(nèi)部控制的重要性認(rèn)識(shí)不到位或者出于節(jié)約企業(yè)資源的目的，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有設(shè)置獨(dú)立的監(jiān)督評(píng)審部門(mén)，而是依靠企業(yè)的內(nèi)審部門(mén)或者財(cái)務(wù)部門(mén)，缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在內(nèi)部控制制度的完善和內(nèi)部控制的監(jiān)督方面難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用。

二、內(nèi)部控制制度在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用

1.職工素質(zhì)控制

高素質(zhì)的員工是企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)行的關(guān)鍵性因素，企業(yè)應(yīng)該合理配置人力資源，充分發(fā)揮員工的價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

企業(yè)在員工招聘的過(guò)程中應(yīng)該注意人才的選拔，使用多種方式對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行全方面的考核，如理論知識(shí)筆試、技能知識(shí)測(cè)試等，以保證經(jīng)錄用的職工能滿(mǎn)足崗位的要求，為企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。招聘、使用、培養(yǎng)、獎(jiǎng)懲是職工素質(zhì)控制的四個(gè)主要環(huán)節(jié)，員工在被錄用之后，企業(yè)應(yīng)該積極對(duì)員工進(jìn)行培養(yǎng)，提高員工的素質(zhì)和職業(yè)技能。

2.組織機(jī)構(gòu)控制

房地產(chǎn)企業(yè)中決策層集權(quán)與分權(quán)的合理性對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要，權(quán)力過(guò)于集中容易造成獨(dú)斷專(zhuān)行的獨(dú)權(quán)局面，不利于企業(yè)做出科學(xué)合理的決策；企業(yè)中組織機(jī)構(gòu)過(guò)于分散，又會(huì)使工作變得繁瑣，不利于各部門(mén)之間工作的銜接。

為了優(yōu)化企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)控制，企業(yè)各部門(mén)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)行，做到職責(zé)相離，互相配合，明確劃分職責(zé)權(quán)限，提高工作效率，防止各部門(mén)之間互相推脫責(zé)任，但同時(shí)又要做到合理的精簡(jiǎn)組織部門(mén)，減少企業(yè)內(nèi)部縱向溝通中不必要的環(huán)節(jié)，從而起到減少人力及資金投入，達(dá)到節(jié)約成本的目的。

3.授權(quán)批準(zhǔn)控制

加強(qiáng)企業(yè)的授權(quán)批準(zhǔn)控制也是房地產(chǎn)企業(yè)控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，為了防止決策失誤給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，損害企業(yè)的整體利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格遵循授權(quán)審批的原則。

分權(quán)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)授權(quán)審批控制的最有效的手段，企業(yè)應(yīng)該將管理人員的決策權(quán)進(jìn)行分散，防止決策權(quán)集中在個(gè)別人手中，以免這些人以權(quán)謀私或者獨(dú)斷專(zhuān)行。此外，在企業(yè)運(yùn)行方面應(yīng)該做到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督的有效分離，避免利益的牽涉，這些措施能夠幫助企業(yè)有效的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.預(yù)算控制

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算控制應(yīng)該從預(yù)算編制和預(yù)算的執(zhí)行兩個(gè)環(huán)節(jié)著手，進(jìn)行嚴(yán)格的制度規(guī)范，企業(yè)的預(yù)算編制工作主要由專(zhuān)業(yè)的預(yù)算工程人員和財(cái)務(wù)人員配合完成。在預(yù)算初期，應(yīng)該把專(zhuān)業(yè)的預(yù)算工作人員的建議作為決策的前提和參考。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，要嚴(yán)格遵循企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，以批準(zhǔn)的預(yù)算作為預(yù)算執(zhí)行工作的依據(jù)，不隨意支付預(yù)算以外的資金。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，資金投入大，如果不進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算控制，很容易給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中，除了要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算之外，每一筆資金的支付都要有翔實(shí)的單據(jù)，以便于更好地實(shí)現(xiàn)成本的過(guò)程控制。

5.風(fēng)險(xiǎn)防范控制

風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中都要面臨的，它會(huì)損害企業(yè)的整體利益，甚至威脅到企業(yè)的生存，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或者經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)面臨破產(chǎn)的不在少數(shù)，為了最大可能避免風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的威脅，企業(yè)可以從內(nèi)部控制方面著手有效的防范風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)在運(yùn)作的過(guò)程中，應(yīng)該加大對(duì)各個(gè)部門(mén)之間協(xié)調(diào)控制的力度，使信息能夠在企業(yè)內(nèi)部高效的進(jìn)行縱向流通，減少由于信息流通不暢造成的決策失誤；加強(qiáng)對(duì)管理部門(mén)的監(jiān)督，防止企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)徇私舞弊或者管理不力的行為；嚴(yán)格對(duì)資金的投入產(chǎn)出進(jìn)行核對(duì)，防止出現(xiàn)資金亂用的現(xiàn)象；及時(shí)從外界獲取行業(yè)動(dòng)態(tài)，以便及時(shí)采取應(yīng)急措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范控制，能夠給企業(yè)營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定的運(yùn)行環(huán)境，有效實(shí)現(xiàn)成本控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

三、總結(jié)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，但是也形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境處于劇烈的動(dòng)蕩之中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存。房地產(chǎn)企業(yè)只有積極建立健全內(nèi)部控制制度才能有效控制企業(yè)的成本，盡量降低企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。

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