來紹猛

摘要：隨著當前越來越多的房地產公司進入資本市場，呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，所有權與經(jīng)營權嚴重分離的公司越來越多，職業(yè)經(jīng)理人承擔著越來越重要的角色，如何公平公正對企業(yè)管理者的經(jīng)營業(yè)績進行評價，維護公司所有者的權益，引入第三方審計變的必不可少。文章基于房產公司第三方審計的重要性，闡述了房產公司審計的步驟及方法，論證了房產公司審計工作中的重點審計內容。

關鍵詞：房地產；審計；步驟；重點

一、房地產公司審計的重要性

房地產公司審計是指報表使用人委托第三方對房地產公司管理層編制的財務報表進行獨立審計并對報表公允性發(fā)表意見的過程。其重要作用主要有以下幾個方面：

1.會計師事務所通過審計所出具審計報告能夠從專業(yè)性的角度對財務報表公允性給予意見。管理層提供的財務報表是否嚴格按照企業(yè)會計準則及相關會計制度編制，會計處理是否規(guī)范，注冊會計師通過審計，采用一定的技術手段，可以對其是否公允發(fā)表獨立意見。

2.增加管理層提供的報表的公信力。有個別房企管理層為了績效考核或達到其他目的而故意粉飾財務報表。為了使報表使用者能夠充分信任管理層提供的財務報表并在投資或經(jīng)營決策中參考報表中提供的財務信息，經(jīng)注冊會計師對進行獨立審計后的財務報表可以增加報表的公信力。

3.促進管理層加強管理，本著公平公正的原則編制財務報表。由于房地產企業(yè)資金占用金額大，開發(fā)產品的生產周期長，經(jīng)常引入各種類型的戰(zhàn)略合作者，而不同利益主體對項目的關注點不同，加之房地產項目本身成本歸集對象較為復雜，完工產品的確認條件與其他企業(yè)截然不同，行業(yè)財務從業(yè)人員專業(yè)素質的參差不齊及管理層對財務工作的重視程度不一，導致一些房企提供的財務信息質量不高。通過審計提出并解決問題可以督促管理層重視且加強財務報表的編制工作。

二、房地產公司審計工作的步驟及方法

1.做好審前準備工作。第一，近些年國家出臺了非常多的關于地產市場的調控、指引性文件及對相關財政稅收方面的規(guī)定，審計前應充分掌握這些制度及文件并考慮可能對公司的影響：第二，了解公司股東背景、股權架構及公司團隊核心人員情況，對公司文化理念及經(jīng)營方針有初步大致的了解：第三，與被審計單位負責人及各部門進行充分溝通，了解公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目基本情況、項目開發(fā)流程、營銷及回款策略，特別是要了解公司財務核算、內控制度、稅收及現(xiàn)金流管控等體系。第四，收集被審計單位證件及項目資料及清單，包括公司章程、股東會決議及政府部門頒發(fā)的三證等。項目的基礎資料包括規(guī)劃設計方案、土地使用權證、建設規(guī)劃許可證、建設工程許可證、施工許可證等政府部門批復的方案、證件等。第五，在收集上述資料的基礎上，了解項目的開發(fā)進度，工程施工情況，開盤及銷售去化程度以及資金回籠及融資情況等，并根據(jù)公司規(guī)模具此判斷出企業(yè)核算中有可能出現(xiàn)的漏洞及確定審計重要性。第六，簽訂審計業(yè)務約定書。

2.現(xiàn)場審計階段。第一，對被審計單位會計報表進行大致梳理分析，索取上年度審計報告（如上年度非本事務所審計），確定重點審查科目及重要審計事項，第二，對重點科目如收入、成本、期間費用等發(fā)生額進行抽查，特別是大額經(jīng)濟事項采用從原始憑證到報表及從報表到原始資料（正查法及逆查法）等技術手段核查其完整性及真實性。第三，對資產負債表重大往來科目采用發(fā)函詢證等技術手段核查其真實性。第四，對重大經(jīng)濟事項如經(jīng)濟合同簽訂進行檢查，檢查其定價是否符合市場公允價格，詢價、審批及簽訂流程是否符合公司制度規(guī)定等。第五，檢查重大經(jīng)濟事項的會計核算是否符合企業(yè)會計準則的規(guī)定，如收入的確定、成本的分攤及結轉、資本化與費用化的劃分是否正確等。第六，檢查稅務處理是否正確，特別是每年度的所得稅匯算清繳及完工項目土地增值稅清算等。

3.編制工作底稿及出具審計報告。第一，根據(jù)審計現(xiàn)場的工作成果編制詳細的工作底稿，底稿索引清晰，便于查詢。第二，根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的錯誤及被審計單位是否愿意調整等綜合因素并結合重要性，判斷出具審計報告意見類型。第三，獲取被審計單位承諾函并報主任會計師同意，出具審計報告。

三、房地產公司審計工作的重點

1.收入的確認。房地產開發(fā)產品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產權證三個條件之一時即需確認收入，但由于平時稅務機關對房地產企業(yè)實行預售時按較低毛利率計算預繳所得稅，待結轉收入時進行匯算清繳，故導致一些企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結轉收入。此時，審計人員應重點檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時需進入現(xiàn)場實地查看是否有業(yè)主實際人住等，確保被審計單位確認收入時間正確。另外，由于目前很多開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產權條件，故開發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權，而這部分業(yè)務實際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長期掛賬其他應付款，導致少結轉收入并漏繳稅款，對此部分業(yè)務，審計人員應重點審計規(guī)劃批復上車位情況并結合賬上其他應付款展開審計，以確認企業(yè)是否有租金未確認收入問題。

2.成本的結轉。房產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品周期較長，成本歸集對象較為復雜，完工產品確定及結轉與其他企業(yè)截然不同，正確的審計房產企業(yè)成本在不同核算之間分攤是否正確、完工產品與未完工產品之間分攤是否正確、已銷產品與未銷產品之間分攤是否正確，不僅牽涉到企業(yè)結轉成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應根據(jù)企業(yè)開發(fā)產品、開發(fā)成本、預付賬款、預收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業(yè)提供的國有土地出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售證、開發(fā)產品竣工備案材料等進行核對，以檢查其相互匹配性：第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過詢問財務人員、現(xiàn)場檢查等方式確認企業(yè)已結轉成本是否真實完工：第三，要求企業(yè)提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產品及開發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對象之間分攤是否正確，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分攤方法并是否一直沿用：第五，檢查主營業(yè)務成本及存貨科目，重點關注企業(yè)是否區(qū)分已銷產品及未銷產品，結轉成本是否正確。

3.資金的往來情況。由于房地產企業(yè)開發(fā)周期較長，房屋預售后產生大量的現(xiàn)金流，而此時房屋建設尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開發(fā)商此時由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項目。為項目的后續(xù)建設留下一定的資金隱患。審計人員應重點檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進行跟蹤審計，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會計年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保后續(xù)工程順利完工。

4.預收賬款的審計。房地產企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性，銷售與結轉收入的間隔時間較長，很多企業(yè)為調節(jié)利潤，往往在會計年度末將不具備結轉收入的預收賬款轉入主營業(yè)務收入，虛增當年利潤，在下一個會計年度轉回，隨意的調節(jié)企業(yè)各年度的利潤。審計人員應重點關注預收賬款科目的發(fā)生額及余額，對結轉收入的預收賬款重點檢查其是對應的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結轉收入的正確性。

5.應收賬款審計。企業(yè)房屋交付后，未交清購房款會記入應收賬款科目，如企業(yè)存有大量應收賬款余額，應進行重點審計。重點審計應賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業(yè)主進行詢證，以證明是否為真實有效的客戶以及客戶產生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業(yè)進行一些配套設施或代建工程建設等。稅法要求此類工程產權如未明確表示無償轉讓政府或為業(yè)主使用，應按公允價值視同銷售確認收入，結轉成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進行成本，逃避稅收，應進行重點審計。

四、房地產公司審計過程中需注意的問題及建議

（一）需要注意的問題

1.房地產企業(yè)由于其行業(yè)的特殊性，政府監(jiān)管力度非常之大，各種批文及需辦理的證件較多-而審計人員如只注企業(yè)的財務資料如憑證、賬簿，則很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各種違規(guī)則操作，不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的潛在經(jīng)營風險。

2.房地產企業(yè)由于開盤時預收款較多，而流轉稅是根據(jù)預收款繳納，很多企業(yè)為了緩交稅金-而將預收賬款放在其他應收款科目，逃避稅款入庫。

3.賬外風險。很多企業(yè)將未銷售的房屋向金融機構辦理抵押貸款，在未解除抵押的情況下又將房屋對外銷售。

（二）建議

1.對企業(yè)取得的各種政府批文及在政府部門辦理的相關證件仔細研究，并與企業(yè)各個開發(fā)節(jié)點及賬務處理相核對，檢查其開發(fā)、銷售、財務核算等與此類證件的匹配程度，防范企業(yè)違規(guī)開發(fā)及不按規(guī)定進行賬務處理的行為。

2.對企業(yè)其他應付款科目發(fā)生額及余額重點審計，結合企業(yè)已辦理預售證及開具收據(jù)情況，判斷企業(yè)是否有少交稅款情況。

3.向當?shù)氐姆课輦浒覆块T查詢企業(yè)房屋備案登記情況，是否有已辦理抵押未解除而又將房屋銷售情況，避免企業(yè)出現(xiàn)訴訟風險。