常軍衛(wèi)

[提要] 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對推動經(jīng)濟增長有重要意義。測量房地產(chǎn)市場泡沫的方法很多，本研究采用功效系數(shù)法，在對四類預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行綜合評價的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析房價的影響因素，發(fā)現(xiàn)人均GDP、房地產(chǎn)造價和土地價格是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。建議政府應(yīng)加強宏觀調(diào)控力度，從源頭控制成本，加快經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，以多渠道、多途徑促進(jìn)房地產(chǎn)市場合理、有序、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;預(yù)警指標(biāo);功效系數(shù)法

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年12月10日

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對擴大內(nèi)需、推動經(jīng)濟增長有重要意義。2008年美國次貸危機后，我國政府為恢復(fù)市場信心，推出了“保增長”的目標(biāo)，宣布在未來兩年中投資4萬億元的計劃，并出臺了一系列減免稅收、鼓勵居民理性消費的政策。但隨之而來的是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，并一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。本研究利用東部天津市2005～2010年的數(shù)據(jù)，采用房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)功效系數(shù)法，試圖觀察分析天津市的房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生程度，并進(jìn)而分析影響房價的主要因素，為合理抑制房地產(chǎn)泡沫提出可行性建議。

二、天津市房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警實證分析

國內(nèi)外測量房地產(chǎn)市場泡沫的方法很多，主要有指標(biāo)測量法、統(tǒng)計檢驗法、基礎(chǔ)價值測度法等。本研究主要采用目前學(xué)者們常用的功效系數(shù)法進(jìn)行分析。功效系數(shù)法是根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理，通過計算各指標(biāo)滿意度程度，綜合加權(quán)測算被評估對象的綜合狀況的一種方法。

（一）預(yù)警性指標(biāo)的選擇。測量房地產(chǎn)市場是否過熱，通常根據(jù)房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營流程，選擇生產(chǎn)類、交易狀況類、消費狀況類和金融類四類預(yù)警指標(biāo)作為評價標(biāo)準(zhǔn)，本研究分別以房地產(chǎn)投資增長率、商品房銷售額增長率、房價增長率和房屋貸款利率四項指標(biāo)代表上述各類預(yù)警指標(biāo)，選擇東部天津市2005～2010年數(shù)據(jù)為例進(jìn)行分析。（表1）計算分析發(fā)現(xiàn)，2005～2010年天津市房地產(chǎn)市場各預(yù)警指標(biāo)均出現(xiàn)了明顯的波動趨勢，其波動在2008年達(dá)到極值，該年天津市房地產(chǎn)投資增長達(dá)到頂峰，比2007年增長約4個百分點，接近30%，而其銷售額及房價卻出現(xiàn)了大幅下滑，到達(dá)谷底，尤其是商品銷售額比上年降低了16.30%，房價僅比2007年提高了3.50%。

（二）確定各項指標(biāo)的不允許值和滿意值。每類指標(biāo)其不允許值及滿意值的選擇需根據(jù)歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。本研究結(jié)合歷年房地產(chǎn)投資增長率，確定房地產(chǎn)投資增長率占GDP的比重不應(yīng)超過2，增長率為16.00%作為滿意值。為避免出現(xiàn)大面積空置房，商品房銷售額增長率應(yīng)與商品房的竣工面積增長幅度一致，差異不大，因此將其滿意值定為15%，不應(yīng)超過20%。通常，房價增長率不宜超過該市GDP的增長率，應(yīng)低于城鎮(zhèn)職工年人均可支配收入的增長率，故房價增長率的滿意值設(shè)為10%，不允許值為歷年GDP增長率均值15.70%。同時，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，將貸款利率的滿意值和不允許值分別定為6%和8%。

（三）功效系數(shù)值計算。本研究采用李偉哲等人提出的功效

根據(jù)公式（1）及結(jié)合歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)估計的不允許值和滿意值，計算的各預(yù)警指標(biāo)的功效系數(shù)值如表2所示。（表2）

（四）綜合預(yù)警系數(shù)的計算。結(jié)合各項指標(biāo)對房地產(chǎn)市場泡沫影響程度，分別確定各項指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)為0.3、0.5、0.1和0.1。根據(jù)公式K=∑WiYi測算各類指標(biāo)的加權(quán)后的綜合預(yù)警系數(shù)如表3所示。（表3）通常，設(shè)定綜合預(yù)警系數(shù)K<60時表示發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，K值越小則房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重，當(dāng)K<-100時顯示高度危險，而K>60則需根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的具體情況加以分析，或無預(yù)警或高度危險。分析發(fā)現(xiàn)，2005年后天津市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的波動趨勢，尤其在2008年美國次貸金融危機后，受全球大環(huán)境的影響，其房地產(chǎn)泡沫也進(jìn)入了高度危險級別。

三、天津市房價影響因素分析

結(jié)合文獻(xiàn)，本研究選擇人均GDP（x1）、人口密度（x2）、房地產(chǎn)造價（x3）、地價（x4）、貸款利率（x5）和通貨膨脹率（x6）等6項指標(biāo)作為影響天津市房地產(chǎn)價格的主要因素，利用Eviews軟件進(jìn)行回歸分析。表4是回歸結(jié)果及各指標(biāo)的可決系數(shù)值R2。（表4）根據(jù)可決系數(shù)，分析可知，對房價影響有顯著統(tǒng)計學(xué)意義的變量包括人均GDP（x1）、房地產(chǎn)造價（x3）和地價（x4），相關(guān)系數(shù)達(dá)到了78%以上，其中人均GDP影響最大，而房地產(chǎn)造價和地價是推動房價上升的主要直接因素。

四、結(jié)論及啟示

通過對天津市房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警指標(biāo)的分析及房價影響因素的探討，發(fā)現(xiàn)天津市2008年以來其房地產(chǎn)市場始終處于危險級別，而影響房價的主要因素除了地區(qū)的GDP水平外，最主要的是房地產(chǎn)造價和地價，即房地產(chǎn)的投入指標(biāo)。為保證房地產(chǎn)市場合理、良性、健康發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場投機倒賣等行為，提出以下建議：

一是發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能。利用利率等杠桿工具合理調(diào)節(jié)商品房的售賣，提高二套房及多套房的首付比例，防止囤房、倒賣等行為，減少空置商品房。加強法律政策的約束，完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策。同時，通過加強房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理，合理調(diào)控商品房買賣行為。

二是從源頭上降低房地產(chǎn)成本，以抑制房價。政府應(yīng)在建筑材料的成本、生產(chǎn)資料的價格上加以控制，降低房屋造價成本。同時，通過加強對土地資源的審批力度及競標(biāo)監(jiān)管，增加經(jīng)濟適用房等保障性住房用地審批，從生產(chǎn)供應(yīng)環(huán)節(jié)控制房價。

三是加快經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)。在目前我國房地產(chǎn)監(jiān)管機制不完善、居民人均可支配收入不高、剛性需求較強的現(xiàn)狀下，貸款買房是居民購房的主要資金來源。合理調(diào)整銀行銀根，有利于抑制房地產(chǎn)投機行為。同時，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，合理鑒定和識別低收入人群，解決低收入人群的基本住房問題，降低普通居民對商品房的需求，對于維護社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會有重要意義。

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