江 麗

(中國人民大學(xué)，北京 100872)

?

我國城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的影響因素及潛力分析

江 麗

(中國人民大學(xué)，北京 100872)

2014年以來，中國房地產(chǎn)由以往的供不應(yīng)求、高速發(fā)展逐漸被供需均衡、平穩(wěn)發(fā)展所取代，房地產(chǎn)投資由高速增長逐漸趨于平穩(wěn)。文章基于住房消費(fèi)的概念、歷史特征、變化趨勢，分別從宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、人口因素、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、房價(jià)、區(qū)位、開發(fā)商、物業(yè)等需求方面和土地因素、信貸因素及其他供給方面分析影響住房消費(fèi)的主要因素,進(jìn)一步分析住房消費(fèi)的潛力，最后提出穩(wěn)定住房消費(fèi)的五點(diǎn)對策建議：(1)完善住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)，為穩(wěn)定住房消費(fèi)打下政策基石；(2)差別化的財(cái)稅與金融手段支持剛性住房消費(fèi)；(3)以戶籍制度改革為突破口，推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，夯實(shí)住房消費(fèi)基礎(chǔ)；(4)通過立法，加強(qiáng)對住房消費(fèi)的法律支持；(5)保障住房土地供應(yīng)，穩(wěn)定住宅土地供應(yīng)。

住房消費(fèi)；住房投資需求；住房消費(fèi)需求

2014年以來，在全球經(jīng)濟(jì)不景氣，中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三駕馬車對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的作用中，消費(fèi)的作用更加突出。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)和投資的重要領(lǐng)域，其對宏觀經(jīng)濟(jì)的意義也是毋庸置疑的。同時(shí)，伴隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，解決進(jìn)城農(nóng)民的住房問題，實(shí)現(xiàn)“棚戶區(qū)”、“城中村”的順利改造，住房消費(fèi)都是重要的一環(huán)。在十八屆三中全會精神和2015年“兩會”《政府工作報(bào)告》的政策指引下，穩(wěn)定住房消費(fèi)，滿足居民的自住型住房消費(fèi)和改善性住房消費(fèi)，將成為中國擴(kuò)大消費(fèi)需求的一個(gè)重要支點(diǎn)與領(lǐng)域。

一、住房消費(fèi)的概念界定及核算

住房消費(fèi)是居民消費(fèi)的重要組成部分，從不同的角度理解，其概念和內(nèi)涵不同：(1)住房消費(fèi)具有經(jīng)濟(jì)屬性和社會屬性。其經(jīng)濟(jì)屬性主要指投資屬性，通過投資房產(chǎn)獲得收益；其社會屬性體現(xiàn)在消費(fèi)屬性，住房對人是一種基本的生活保障，也體現(xiàn)在國家住房保障體系中對人的基本居住權(quán)利的保證。(2)從住房消費(fèi)的形式和范圍上看，住宅消費(fèi)的行為可以簡單分為租賃住房、購買住房和由此產(chǎn)生的引致消費(fèi)。由于房價(jià)相對一般商品價(jià)格較高，通過租賃住房或是銀行貸款購買的方式比較普遍。(3)從住房的生產(chǎn)過程看，包括住房的投資建設(shè)和住房的流通消費(fèi)兩個(gè)環(huán)節(jié)，住房的投資建設(shè)是為住房消費(fèi)服務(wù)的，因此住房消費(fèi)既是住房生產(chǎn)過程的出發(fā)點(diǎn)，又是歸宿點(diǎn)。(4)住房消費(fèi)對個(gè)人及宏觀經(jīng)濟(jì)的功能：就個(gè)人講，住房消費(fèi)具有生活資料功能、發(fā)展資料功能、社交功能、資產(chǎn)功能和文化功能；就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，住房消費(fèi)可以帶動鋼鐵、水泥、玻璃、機(jī)械等行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2015年“兩會”的《政府工作報(bào)告》中提出穩(wěn)定居民住房消費(fèi)，有專家指出：穩(wěn)定住房消費(fèi)強(qiáng)調(diào)了住房的民生功能，重視兩個(gè)內(nèi)涵：一是保護(hù)、支持住房消費(fèi)并非鼓勵投資性需求；二是能夠使購買人愿意買、買得起房。①

文獻(xiàn)研究及國家統(tǒng)計(jì)核算中，消費(fèi)者購買住房的行為是被計(jì)入固定資產(chǎn)投資的，住房消費(fèi)的核算方法：在具體的核算層面，SNA2008 推薦了成本法和市場租金法，前者是通過計(jì)算住房的使用成本來估計(jì)住房提供的服務(wù)價(jià)值；后者是通過等價(jià)租金估計(jì)住房的市場租金(趙奉軍，2015)。在實(shí)際計(jì)算中，租房消費(fèi)按照租金計(jì)入，自有住房按照市場房價(jià)50年折現(xiàn)到每年房價(jià)，作為租金計(jì)入住房消費(fèi)中。住房消費(fèi)決策的動機(jī)主要是消費(fèi)動機(jī)和投資動機(jī)，如何區(qū)分不同的動機(jī)是很難量化的，研究發(fā)現(xiàn)我國城市家庭的住房投資需求大于住房消費(fèi)需求，住房投資需求和住房消費(fèi)需求之間的差異是影響家庭住房消費(fèi)決策的主要因素，但不是唯一因素；對于僅擁有一套房的家庭而言，家庭住房消費(fèi)決策是消費(fèi)需求和投資需求共同作用的結(jié)果(劉婷婷、 張典,2015)。

二、住房消費(fèi)的歷史特征、變化趨勢

(一)1998年以前，福利分房、租金支付

1978年以前，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住房問題同樣依靠行政力量解決，住房實(shí)施實(shí)物分配，資金全部來自政府財(cái)政預(yù)算安排，住房計(jì)劃由政府統(tǒng)一制定，具體建設(shè)由企業(yè)、事業(yè)單位等組織自行組織，員工僅需繳納少許租金即可長期入住。②

1978年以后，中國經(jīng)濟(jì)開始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌。之前單一的住房行政化供應(yīng)使得政府背負(fù)了沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，且低廉的租金甚至無法彌補(bǔ)住房建設(shè)完成之后的維護(hù)、管理等工作，在發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的方針指導(dǎo)下，住房領(lǐng)域也開始逐漸擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)束縛，住房供應(yīng)進(jìn)行了具有市場經(jīng)濟(jì)特征的有意探索。1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》正式出臺，正式提出“建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度”，確立面向高收入群體的“商品住房供應(yīng)體系”以及面向中低收入家庭的“經(jīng)濟(jì)適用住房體系”，中央明確了住房商品化、社會化的發(fā)展方向。③總體看，1998年住房改革以前，雖有商品房存在，但比例很少，我國住房供應(yīng)仍以低租金形式的實(shí)物分配模式為主。

(二)1998～2013年，貨幣化分配兼顧保障性住房消費(fèi)

1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”。④自此，住房福利分配退出歷史舞臺，商品住房成為房地產(chǎn)市場的絕對主體。健全房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)完善住房保障體系，更好地解決低收入群體住房問題，成為這一時(shí)期住房消費(fèi)市場發(fā)展的重要任務(wù)。1998年開始，住房市場明顯供不應(yīng)求，大量首次置業(yè)及改善性住房需求迅速釋放，1998年至2013年末，去除2008至2009年上半年美國“次貸危機(jī)”這一短暫時(shí)期的影響，房地產(chǎn)市場從總體上看，房價(jià)處于單邊上升階段，這同時(shí)催生了以房地產(chǎn)為主要投資標(biāo)的投資投機(jī)熱潮。1998年至2013年末，中國住房消費(fèi)以剛性需求與投資投機(jī)性購房需求為主體，住房消費(fèi)逐年擴(kuò)大。如表1所示，以住房平均銷售價(jià)格與住房銷售面積乘積代表住房銷售規(guī)模，自1998年住房市場化改革以來，住房消費(fèi)規(guī)模由2 007.344億元迅速增加至2013年末的最高點(diǎn)67 697.77億元，15年增長了33.7倍，年均增長率達(dá)26.4%，2014年有所回落。

表1 1998～2013年住房消費(fèi)規(guī)模

資料來源：2015年中國統(tǒng)計(jì)年鑒.

同時(shí)，為解決中低收入人群住房困難的問題，黨的十七大提出“住有所居”的目標(biāo)，十八大又提出，以政府為主為中低收入人群提供基本保障，建設(shè)公租房等保障性住房，提供幫扶政策支持居民租賃住房的構(gòu)想。大量的保障性住房租金也成為這一歷史時(shí)期住房消費(fèi)的補(bǔ)充性特征。

(三)2014年至今，住房消費(fèi)中低速增長，剛需為主，保障性消費(fèi)為輔

進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場下行趨勢日趨明顯，房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去整體高增速、高增長時(shí)代，住房消費(fèi)進(jìn)入中低速增長為特征的階段，至2015年5月，隨著國家出臺降息、降準(zhǔn)、降低二套房認(rèn)定及首付標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整住房公積金等支持性政策出臺，以及大面積限購的行政性干預(yù)手段退出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場有所回暖，但是不同城市間分化差異仍比較明顯。國家統(tǒng)計(jì)局對70個(gè)大中城市的最新調(diào)查數(shù)據(jù)表明，自2014年5月以來，一線城市房價(jià)首次出現(xiàn)全面上漲，2014年4月份北上廣深4個(gè)一線城市和少數(shù)二線城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，但多數(shù)二線城市價(jià)格持平，絕大部分三線城市房價(jià)仍然下降。投資投機(jī)性需求日漸退卻，首次置業(yè)及改善性住房剛性需求成為住房消費(fèi)的主體，同時(shí)公租房等租賃型保障房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，保障性住房仍然是未來一段歷史時(shí)期的住房消費(fèi)補(bǔ)充形式。

三、影響住房消費(fèi)的需求和供給主要因素分析

對住房消費(fèi)影響因素的研究已經(jīng)形成了較為豐富的研究成果：早期研究就有學(xué)者提出影響住房消費(fèi)的五大因素:住房需求、購買力、市場供給、配套服務(wù)和房改力度(王曉東，1998)。從宏、微觀的角度也有學(xué)者提出：宏觀因素主要集中在對商品房銷售環(huán)境的層面,通常來源于自然環(huán)境、人口、國民經(jīng)濟(jì)、政治法律等方面，如宏觀經(jīng)濟(jì)基本面通過消費(fèi)者預(yù)期影響了住房消費(fèi)，而住房消費(fèi)與整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面之間也存在協(xié)整關(guān)系，長期看收入和政府相關(guān)政策分別是影響住房消費(fèi)的內(nèi)在原因和外部原因，住房消費(fèi)政策包括住房規(guī)劃、信貸政策或金融產(chǎn)品的創(chuàng)新及稅收政策等(易憲容，2009；王岳龍、張瑜，2010)；微觀因素以商品房分析為主,包括其所處地理位置、房屋價(jià)值、配套措施及房地產(chǎn)開發(fā)商情況、營銷環(huán)節(jié)中采取的措施和手段、物業(yè)管理等方面(沈悅、張金梅、張曉青，2010)。除此之外，我國市場化進(jìn)程的發(fā)展提高了我國的住房消費(fèi)水平，而社會保險(xiǎn)與個(gè)人住房消費(fèi)則是負(fù)相關(guān)關(guān)系(肖作平、尹林輝，2014)；還有專門分析農(nóng)民工住房消費(fèi)：收入對其住房消費(fèi)影響較大，且老家有住房不利于其在城市的住房消費(fèi)，而流入地城市行政級別、非住房支出對其住房消費(fèi)影響較大，社會保障因素對農(nóng)民工住房消費(fèi)影響顯著但作用有限(董昕、張翼，2012)。

綜上所述，本文從影響住房消費(fèi)需求和供給的主要因素：包括宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、中長期影響的人口因素、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，從微觀主體考慮的房價(jià)、區(qū)位、開發(fā)商和物業(yè)等因素，土地因素、信貸因素和其他因素等幾個(gè)方面分析住房消費(fèi)的情況。

(一)影響住房消費(fèi)需求的主要因素

1.宏觀經(jīng)濟(jì)的影響：中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，投資消費(fèi)需求減緩

依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2014年我國人均GDP為7485美元，同比1978年人均GDP 381美元增長近20倍，人民生活日漸富足，對居住的需求也日漸旺盛，推升了剛性住房消費(fèi)的快速發(fā)展。同時(shí)，過去依靠勞動力比較優(yōu)勢積累的大量外匯以及我國嚴(yán)格的人民幣資本項(xiàng)目管制，造就了大量的基礎(chǔ)貨幣，再通過貨幣乘數(shù)放大，貨幣只進(jìn)不出，造成流動性過剩局面，加之投資渠道狹窄，促使投資、投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)。以上兩類需求解釋了自1998年房改至今住房消費(fèi)總體擴(kuò)大的現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，一方面投資房地產(chǎn)的需求有所減緩，另一方面居民收入的減緩也降低其消費(fèi)的動力。

2.人口因素的中長期影響：老齡化趨勢

住房消費(fèi)的直接需求方就是人，人口當(dāng)然是影響住房消費(fèi)需求的關(guān)鍵因素。2011年以前，中國人口結(jié)構(gòu)中適齡勞動人口處于上升階段，住房需求持續(xù)旺盛，出現(xiàn)了1998年房改以來房價(jià)持續(xù)上漲，住房消費(fèi)快速增長的現(xiàn)象。中國人口結(jié)構(gòu)自2011年已開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，適齡勞動人口紅利逐漸消失，老齡化加劇。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年勞動力人口占比首次出現(xiàn)絕對下降，2014年勞動年齡人口再減少371萬，如圖1(數(shù)據(jù)來源：2014中國統(tǒng)計(jì)年鑒)，老年人口占總?cè)丝诒戎爻掷m(xù)提高，截至2013年，65歲以上老年人已占總?cè)丝?3.1%。隨著老齡化到來，儲蓄將出現(xiàn)下降，資本投資將逐漸放緩，無力支持房地產(chǎn)這樣的資本密集型產(chǎn)業(yè)建設(shè)。同時(shí)，由于地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡等因素，三四線城市也出現(xiàn)人口凈流出態(tài)勢，這些城市的住房消費(fèi)也將面臨萎縮。這也解釋了當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的不景氣局面以及一、二、三線城市之間的分化現(xiàn)象。

圖1 1990年至2015年65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诒壤?/p>

3.城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響

新型城鎮(zhèn)化的主要特征是“以人為本”，并提出“三個(gè)1億人”的轉(zhuǎn)移：首先，是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶和市民化，一個(gè)億。其次，是農(nóng)村現(xiàn)有人口進(jìn)一步轉(zhuǎn)移，主要是就地城鎮(zhèn)化，土地城鎮(zhèn)化，又一個(gè)億，留下10%的農(nóng)民，集約化莊園化。第三，“棚戶區(qū)”和“城中村”改造，消除“空城”和“鬼城”現(xiàn)象，再一個(gè)億。在農(nóng)村剩余人口轉(zhuǎn)移到城市、就地城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)、城中村改造的過程中，“三個(gè)1億人”將對城市住房有很大的需求，其中一部分人會依靠保障房的建設(shè)，相對有購買力的一部分人則會對商品房有需求，新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將增大城市商品房需求，并激發(fā)開發(fā)商的投資積極性，是中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的持久動力，對房價(jià)的穩(wěn)定具有積極作用。

4.房價(jià)、區(qū)位、開發(fā)商和物業(yè)等因素

上述三個(gè)方面?zhèn)戎攸c(diǎn)都是從國家宏觀層面分析對整體住房需求的影響因素，而具體到微觀層面，考慮的問題則相對具體一些，此處主要簡單列舉以下四個(gè)因素：

房價(jià)的高低在很多情況下對單個(gè)消費(fèi)者的住房消費(fèi)影響是具有決定性作用的，不考慮其他因素的前提下，住房消費(fèi)也要滿足需求定律，房價(jià)越高，需求越小，房價(jià)越低，需求越大。我國城市房價(jià)大致可分為四大部分，一是土地成本⑤；二是建筑成本和安裝費(fèi)⑥；三是開發(fā)商經(jīng)營費(fèi)用⑦；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。從房價(jià)的構(gòu)成中，可見各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用對房價(jià)都會有影響，進(jìn)而影響住房需求。

區(qū)位的影響在很大程度上體現(xiàn)在房價(jià)上，中國的房價(jià)具有區(qū)域性的特征，分為一線、二線、三四線城市，不同的城市房價(jià)的差異性明顯。在一線城市⑧，由于其完善的公共設(shè)施、醫(yī)療、教育服務(wù)及較多的工作機(jī)會等原因，即使在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，一線城市的住房仍然供不應(yīng)求，房價(jià)也居高不下。與之形成明顯對比的則是三四線城市，在房地產(chǎn)投資熱潮降溫的今天，出現(xiàn)了大量的庫存，房價(jià)下降明顯。在同一城市，不同的區(qū)位也會影響居民的消費(fèi)，這也與消費(fèi)者的偏好有關(guān)。

開發(fā)商、物業(yè)公司的名氣、信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量對居民住房消費(fèi)也有不同程度的影響：一般情況下，居民相對更傾向于選擇具有品牌效應(yīng)的企業(yè)提供服務(wù)。消費(fèi)者的需求在一定程度上又促使知名品牌的廠商提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并且提高房價(jià)。

(二)影響住房消費(fèi)的主要供給因素

1.土地因素

房地產(chǎn)市場的供給根本在于土地資源的供給。1978年改革開放伊始，以深圳為首的東南沿海地區(qū)面向國外市場的加工制造業(yè)發(fā)展迅速，中國開始了出口拉動經(jīng)濟(jì)增長的階段，各地方政府紛紛通過壓低工業(yè)用地價(jià)格招商引資，隨著土地出讓的合法化以及商品住房市場的開放，地方政府開始利用高價(jià)商、住用地補(bǔ)貼地方工業(yè)用地。同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的階段，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動了機(jī)械、鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展，并且，土地是地方政府融資平臺獲得融資的重要抵押物，地方融資平臺進(jìn)行道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步推動經(jīng)濟(jì)增長。因此，可以說，房地產(chǎn)市場能否持續(xù)發(fā)展，土地價(jià)格能否穩(wěn)定上漲，直接關(guān)乎地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為此，地方政府有動力主動干預(yù)住宅用地供給多寡，通過影響土地出讓價(jià)格，進(jìn)而影響住房消費(fèi)。

2.信貸因素

住房明顯不同于其他普通消費(fèi)品的特點(diǎn)在于，住房價(jià)格昂貴。通常來講，住房交易難以一次性支付，需要利用銀行信貸，獲取抵押貸款，通過分期支付的形式完成住房商品的交易。因此，信貸供給是決定住房消費(fèi)能否順利進(jìn)行的重要因素。信貸供給包括信貸利率、信貸期限兩個(gè)因素，信貸利率越低、期限越長，購房貸款人支付能力越強(qiáng)，住房消費(fèi)就得以促進(jìn)；相反，若信貸利率高且期限短，則購房貸款人還貸壓力大，住房消費(fèi)將被抑制。

(三)其他因素

除了上述從需求和供給方面影響住房消費(fèi)較為明顯的因素外，國家的財(cái)稅政策(與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)稅政策主要涉及的是“土地財(cái)政”⑨和房地產(chǎn)稅⑩)、行政干預(yù)以及地方政府出臺的有關(guān)住房消費(fèi)的政策，對住房消費(fèi)都有程度不同的影響。

“土地財(cái)政”作為地方政府的直接收入來源，為地方政府快速籌集財(cái)政資金提供了可能，但地方政府對土地供給和土地價(jià)格的壟斷會影響住房的價(jià)格，進(jìn)而影響居民的住房消費(fèi)?！巴恋刎?cái)政”是中國地方政府普遍存在的問題，土地所有權(quán)歸國家所有，由于中央和地方財(cái)權(quán)、事權(quán)不明，而土地出讓金、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)全歸地方所有，成為政府的主要財(cái)政來源，土地價(jià)格居高不下是房價(jià)高漲的重要原因。十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。這個(gè)改革方向?qū)Τ鞘蟹績r(jià)而言，增加了城市建設(shè)用地的供給，對降低土地價(jià)格，降低房價(jià)，穩(wěn)定住房消費(fèi)有積極作用。

中國房地產(chǎn)稅目前的現(xiàn)狀是：交易環(huán)節(jié)稅收過多較重，保有環(huán)節(jié)的稅種較少較輕，這與世界發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展是不一致的，這種稅制使土地和房屋占有者缺少經(jīng)濟(jì)約束，容易造成土地和房屋閑置，房地產(chǎn)利用效率低下，資源浪費(fèi)，影響稅收調(diào)節(jié)存量財(cái)富分配的功能。2015年3月1日，中國開始實(shí)施《不動產(chǎn)登記暫行條例》，為普遍征收房產(chǎn)稅進(jìn)行了鋪墊，也影響開發(fā)者、消費(fèi)者的建房和購房預(yù)期，從短期上看會降低需求，長遠(yuǎn)看，是我國房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的重要一環(huán)，有利于房價(jià)的平穩(wěn)理性。

四、住房消費(fèi)的提升潛力分析

(一)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將是住房消費(fèi)的長久動力

(二)農(nóng)村土地改革的深化為住房消費(fèi)提供了支持

(三)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的作用將被重視，政府通過各種措施引導(dǎo)促進(jìn)住房消費(fèi)。中央政府和地方政府在去行政化、重市場調(diào)控思路的指引下，支持和鼓勵居民的自主性需求和改善性需求。目前國家政策對鼓勵居民住房消費(fèi)已經(jīng)采取了措施，主要包括：取消部分城市的限購限貸政策；營業(yè)稅免征年限從購房滿5年減少為2年；公積金貸款放松(包括貸款金額、使用方式等)和財(cái)政補(bǔ)貼購房等。

五、穩(wěn)定住房消費(fèi)的對策建議

(一)完善住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)，為穩(wěn)定住房消費(fèi)打下政策基石

黨的十八大提出的，要以政府為主提供基本住房保障，即通過建設(shè)保障性住房、提供幫扶政策支持居民租購住房，激發(fā)城鎮(zhèn)戶籍家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員中的低收入住房消費(fèi)；通過差別化的信貸、貨幣補(bǔ)貼等手段，鼓勵“夾心層”居民購買政府與個(gè)人共分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房，從政府包攬式的保障轉(zhuǎn)變到賦予能力的支持，可以充分調(diào)動個(gè)人能力，大大減輕政府建設(shè)和管理公租房的壓力，挖掘住房消費(fèi)。此外，以市場配置資源的方式滿足多樣住房需求，私人住房的面積大小、價(jià)格高低、供應(yīng)數(shù)量、購買資格、購買數(shù)量等除必須符合規(guī)劃條件外，政府不再限定，應(yīng)由市場根據(jù)供求關(guān)系自動調(diào)節(jié)。除按市場機(jī)制新建私人住房外，還應(yīng)大力發(fā)展二手住房市場和住房租賃市場，依靠市場的力量滿足豐富多樣的大眾住房需求。完善住房供應(yīng)體系，做到穩(wěn)定住房消費(fèi)。

(二)差別化的財(cái)稅與金融手段支持剛性住房消費(fèi)

以差別化的信貸和稅收政策，通過降低二手房營業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及降低二手房首付比例，加快存量住房流轉(zhuǎn)，通過拓寬住房公積金使用用途、降低住房公積金提取門檻，支持首次購房、改善性需求以及住房租賃市場。政府保障除了建房方式以外，還應(yīng)加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼，通過貼租、貼息、購房補(bǔ)貼、免稅和退稅等方式調(diào)動城鎮(zhèn)中低收入群體自我解決住房困難的主動性和積極性。政府的支持起到“四兩撥千斤”的作用，把市場提供與政府支持有機(jī)結(jié)合起來，減輕政府建設(shè)公租房的財(cái)政壓力，充分發(fā)揮市場供給的效率。

(三)以戶籍制度改革為突破口，推動城鎮(zhèn)化建設(shè)，夯實(shí)住房消費(fèi)基礎(chǔ)

穩(wěn)定住房消費(fèi)的根本方案在于保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程的順利推行，而推進(jìn)城鎮(zhèn)化的核心制度安排就是戶籍制度的改革。2015年中央一號文件提出，加快戶籍制度改革，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)移；建立居住證制度，分類推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當(dāng)?shù)鼐用裢却?。重點(diǎn)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化戶籍制度改革；加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)新市民購房需求釋放。

(四)通過立法，加強(qiáng)對住房消費(fèi)的法律支持

依照十八屆四中全會“依法治國”的治理理念，盡快出臺《住房保障法》，明確保障房開發(fā)模式，落實(shí)土地、規(guī)劃、建設(shè)、資金等方面內(nèi)容以及各方主體義務(wù)責(zé)任，可以有法可依、有法可循、提高效率、杜絕腐敗尋租，同時(shí)要完善相關(guān)的住房法律法規(guī)等制度建設(shè)，通過法律和制度切實(shí)保障居民的住房權(quán)利，真正實(shí)現(xiàn)住房的社會功能，以民生優(yōu)先為前提，穩(wěn)定住房消費(fèi)。

(五)保障住房土地供應(yīng)，穩(wěn)定住宅土地供應(yīng)

建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，做好土地利用規(guī)劃，保證住宅用地滿足需求，特別是要優(yōu)先保證公租房和共有產(chǎn)權(quán)房用地需求。同時(shí)通過理順中央、地方財(cái)權(quán)事權(quán)等財(cái)稅體制改革，破除地方政府對土地財(cái)政依賴，鼓勵增加住宅用地安排。信息公開方面，地方政府土地管理、規(guī)劃部門應(yīng)向社會公開信息，隨時(shí)發(fā)布土地規(guī)劃、出讓情況，包括土地的大小、位置、用途等。引導(dǎo)、穩(wěn)定市場合理預(yù)期。完善現(xiàn)有土地出讓方式，不再價(jià)高者得，推動囊括保障性住房配建等指標(biāo)的綜合評標(biāo)方案，保證住宅用地市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

注 釋：

①馮 俊.準(zhǔn)確理解穩(wěn)定住房消費(fèi)[J].城市開發(fā),2015，(3)，卷首語.

② 謝經(jīng)榮,呂 萍，等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社,2013，第170頁.

③李 雄,袁道平.回顧與反思:我國住房制度改革歷程與主要困境[J].改革與戰(zhàn)略,2012(10):13-18.

④http://www.china.com.cn/law/flfg/txt/2006-08/08/content_7058347.htm.

⑤包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)等.

⑥如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(七通一平費(fèi))，甚至大市政費(fèi)、資源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建設(shè)安裝費(fèi)里.

⑦包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營費(fèi)及融資利息等.

⑧包括北京、上海、廣州和深圳四個(gè)城市.

⑨土地財(cái)政包括兩個(gè)方面：一是與土地有關(guān)的稅收，如耕地占用稅、房地產(chǎn)和建筑業(yè)的營業(yè)稅、土地增值稅，等等。二是與土地有關(guān)的政府非稅收入，如土地租金、土地出讓金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、新菜地建設(shè)基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出讓金，出讓金占地方預(yù)算內(nèi)收入的比重已達(dá)百分之四五十，少數(shù)地方甚至超過預(yù)算內(nèi)收入.

⑩房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)或者與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益作為征稅對象的稅種。涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營整個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和購買房產(chǎn)者所需要繳納的稅種.

[1]沈 悅,張金梅，等.影響我國居民住房消費(fèi)選擇的因素分析[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì),2010,26(2):81-84.

[2]胥 玲.中國城市住房價(jià)格形成機(jī)制問題研究[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2011.

[3]張 紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社,2011.

[4]韓韶華.德國住房價(jià)格穩(wěn)定的原因及啟示[J].黑龍江金融,2015,(2):71-72.

[5]況偉大.房價(jià)變動與中國城市居民消費(fèi)[J].世界經(jīng)濟(jì),2011,(10):21-34.

[6]李振偉.我國房地產(chǎn)稅制改革研究[D].中共中央黨校博士論文,2014.

[7]王岳龍,張 瑜.經(jīng)濟(jì)基本面影響了住房消費(fèi)嗎[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2010，(4):50-57.

[8]董 昕,張 翼.農(nóng)民工住房消費(fèi)的影響因素分析[J].中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2012，(10):37-48.

[9]范劍平,豐 雷.我國城鎮(zhèn)住宅潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求問題研究[J].經(jīng)濟(jì)縱橫,2000，(11):23-25.

[10]肖作平,尹林輝.我國個(gè)人住房消費(fèi)影響因素研究:理論與證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)研究,2014(S1):66-76.

[11]劉婷婷,張 典.消費(fèi)需求、投資需求與家庭住房消費(fèi)決策——基于微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的分析[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì),2015，(1):3-9.

[12]沈 悅,張金梅,張曉青.影響我國居民住房消費(fèi)選擇的因素分析[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì),2010,26(1):81-84.

[13]趙奉軍,高 波.重估中國住房消費(fèi)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討,2014，(7):19-23.

[14]王曉東.住房消費(fèi)的影響因素及其相關(guān)問題[J].城市發(fā)展研究,1998，(03):19-24.

[15]國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)[R].北京，2014.

[16]2015年中央政府工作報(bào)告[R].北京,2015.

責(zé)任編校：陳 強(qiáng)，王彩紅

The Factors Effect Housing Consumption and Housing Consumption Potential Analyze

JIANG Li

(Renmin University of China,Beijing 100872,China)

Since 2014, China’s real estate market gradually developed to balance between demand and supply, changing the previous situation that supply cannot meet demand, and the high-speed investment growth gradually stabilizes. This article is based on the concept of housing consumption, historical features, and trends then analyzed the main factors affecting housing consumption from the demand and supply side and the potential of housing consumption. The demand side included macroeconomic fundamentals, population factors, urbanization process, prices, location, developers and property need; while supply side included Land factors, credit factors and other aspects. Finally give five suggestions to stabilize housing consumption. (1) Improve the top-level design of the housing supply system. (2) Differentiate fiscal and financial means to support the rigid housing consumption. (3) Take the reform of the household registration system as a breakthrough to promote the construction of urbanization. (4) Through legislation to strengthen the legal support for housing consumption. (5) Ensure the supply of land for housing, and stabilize the supply of residential land.

housing consumption;housing investment demand ;housing consumption demand

2016-06-11

中國人民大學(xué)科學(xué)研究基金(中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助)(16XNH021)

江 麗，女，湖北武漢人，博士生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地制度與宏觀經(jīng)濟(jì)。

10.19327/j.cnki.zuaxb.1007-9734.2016.05.004

F293.30

A

1007-9734(2016)05-0016-08