王嘉薇

【摘要】基于我國跨境房地產(chǎn)投資調(diào)查數(shù)據(jù)，在較為寬松的貨幣政策下，主權(quán)財富基金、保險公司等投資性機(jī)構(gòu)大量配置境外不動產(chǎn)，造成資本出籠，催生了中國國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的可能性。本文探討了資金流入國外房產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟(jì)的影響，對其中存在問題進(jìn)行分析并提供了相關(guān)解決方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；境外投資；寬松的貨幣政策

近期，越來越多的中國投資者出現(xiàn)在境外房產(chǎn)交易市場。據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)研咨詢公司數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國企業(yè)已完成的對美國商業(yè)地產(chǎn)項目的收購交易比上年同期增加了19%，交易額增至50億美元。包括未完成的合同交易，中國公司2016年迄今的交易金額已達(dá)129億美元，接近去年全年的140億美元。中國公司投資的項目包括寫字樓和酒店等，譬如，中國人壽保險集團(tuán)參股收購了曼哈頓美國大道1285寫字樓，安邦保險集團(tuán)斥資65億美元收購美國的戰(zhàn)略酒店與度假村公司。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)的整體前景走向與房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展息息相關(guān)。同時，房屋作為國民切身關(guān)心的問題，對社會能否實現(xiàn)共同富裕、人民能否安居樂業(yè)有著深遠(yuǎn)的影響。在國內(nèi)房地產(chǎn)走勢不明的情況下，中國房地產(chǎn)商將眼光投至國外市場，預(yù)期進(jìn)行新一輪的市場拓展。2016年上半年，中國房地產(chǎn)跨境投資同比增長144%，而商務(wù)部統(tǒng)計的2016上半年非金融性投資僅為58.7%。這組數(shù)據(jù)表明，中國的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場的步伐在加快。從機(jī)構(gòu)投資者的角度來看，海外房地產(chǎn)投資更多的是把握市場機(jī)遇，優(yōu)化資產(chǎn)配置，以期達(dá)到提升回報、分散風(fēng)險的目的。

1 問題分析

1.1對寬松的貨幣政策和中國經(jīng)濟(jì)之間關(guān)聯(lián)的分析

貨幣政策對經(jīng)濟(jì)的影響最終要通過影響消費和投資來實現(xiàn)。首先，需要分析貨幣政策通過消費—投資機(jī)制影響要素收入分配的機(jī)理。根據(jù)國民收入核算的收入法，四部門經(jīng)濟(jì)中國民收入構(gòu)成的基本公式為：C+I+G+（X-M）= C+S+T（I表示投資、S表示儲蓄、T表示稅收、G表示政府購買，X表示出口、M表示進(jìn)口）。

寬松的貨幣政策，即增加市場貨幣供應(yīng)量，比如直接發(fā)行貨幣，在公開市場上買債券，降低準(zhǔn)備金率和貸款利率等。貨幣量多了，需要貸款的企業(yè)和個人就更容易貸到款。這些舉措一般能使經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展，促進(jìn)繁榮或者是抵抗衰退。增加的 GDP 中資本的份額大，而勞動者報酬的份額低，從而導(dǎo)致資本報酬在 GDP 中的份額上升，而勞動者報酬在 GDP 中的份額下降。由于受到文化、社會保障等多種因素的影響和制約，我國貨幣政策對消費的傳導(dǎo)機(jī)制缺乏，導(dǎo)致貨幣政策對消費和投資影響具有非對稱性，即貨幣政策更有利于投資的增加。因此，根據(jù)上述分析，這勢必會導(dǎo)致勞動者報酬份額的下降和資本報酬份額的上升。

1.2對大量資本出籠和中國經(jīng)濟(jì)之間關(guān)聯(lián)的分析

從宏觀背景來看，利率偏低、房地產(chǎn)市場向好、實體經(jīng)濟(jì)不振等因素，正在催生一場新的資本流動大潮，房地產(chǎn)業(yè)已成為這一趨勢的受益者。2015年全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)是7.3萬億，而今年上半年就已經(jīng)達(dá)到4.9萬億，房地產(chǎn)市場的高走勢是穩(wěn)增長與供給側(cè)改革平衡的結(jié)果。中國資本早已在國際房地產(chǎn)市場、特別是美國市場占據(jù)重要位置。主權(quán)財富基金、保險公司等機(jī)構(gòu)在海外房地產(chǎn)市場的活動凸顯其逐利本性，機(jī)構(gòu)投資者攪起的波瀾顯示了中國資本洪流的巨大沖擊力。短時間內(nèi)資本出籠，對中國未來經(jīng)濟(jì)的方向、步調(diào)都有著一定影響。

資金外流是不容低估的隱患。大量資金出籠不利于政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，致使外匯占款的下降而導(dǎo)致中國央行的貨幣政策將發(fā)生系統(tǒng)變化。以抵押補充貸款（PSL）和再貸款等為主的新增流動性投放形式將逐漸替代外匯占款形式；而定向?qū)捤傻呢泿耪邔⒊蔀榻酉聛淼闹鲗?dǎo)，且其負(fù)面影響將逐漸顯現(xiàn)而出，即在整體負(fù)債率高企下，定向?qū)捤蓪?dǎo)致部分低效、無效的資產(chǎn)因難以有效吸收到維系其存續(xù)的流動性，難以持續(xù)維系剛性兌付而面臨違約風(fēng)險，而一旦違約風(fēng)險得不到有效紓緩，將進(jìn)一步暴露出市場的敞口風(fēng)險，進(jìn)而市場可能出現(xiàn)割裂：享受定向?qū)捤傻念I(lǐng)域會維系較低利率，而無法享受定向?qū)捤傻念I(lǐng)域會出現(xiàn)風(fēng)險擴(kuò)散。

1.3對房地產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟(jì)之間關(guān)聯(lián)的分析

泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。

泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量.泡沫經(jīng)濟(jì)造成房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。隨著國內(nèi)膨脹率不斷上漲，央行會采取擴(kuò)張性政策，這就可能次破房地產(chǎn)市場的泡沫，造成國內(nèi)股票和地產(chǎn)市場暴跌，企業(yè)出現(xiàn)流動性風(fēng)險。投資商在這種大環(huán)境下，只能低價甩賣海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最終引發(fā)海外投資的慘淡收場。

2 對策研究

2.1國家監(jiān)管方面

目前非正規(guī)資本流動存在相當(dāng)大的漏洞，這部分流動在官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中被列為錯誤和遺漏。各種投資機(jī)構(gòu)紛紛將其海外配置比例瞄準(zhǔn)中國監(jiān)管層設(shè)定的上限15%。IMF數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)資本管制被取消后，資本流出很可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資本流入。因此，國家應(yīng)加大資金外流的監(jiān)管力度，維持外匯市場的平穩(wěn)，穩(wěn)定人民幣價值，避免資金外流帶來的一系列市場震蕩。

2.2貨幣政策方面

全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險凸顯，各類資產(chǎn)預(yù)期收益率下降，而房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)，具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗通貨膨脹力強、風(fēng)險調(diào)整后收益較好等特征。在寬松的貨幣政策下，低利率直接影響保險公司的收益率，迫使其不得不犧牲流動性和低風(fēng)險去追求更多的投資途徑和更高的收益率。因此，國家需要根據(jù)市場供求情況，及時調(diào)整貨幣利率，給境外投資實施及時降溫，從源頭上避免國內(nèi)不動產(chǎn)市場泡沫化。同時，政府要加大國內(nèi)房價調(diào)控力度。一是房地產(chǎn)稅，即把房地產(chǎn)稅變成一個組合稅，分四個稅種，即消費稅、空置稅、轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅，依據(jù)不同的情況施策，增加征收的合理性；二是解決房產(chǎn)續(xù)期問題，讓產(chǎn)權(quán)到期的房產(chǎn)交納房產(chǎn)稅，使二手房價格合理化。

2.3消費者心理方面

如果中國公民對國內(nèi)金融體系失去信心，資本外流可能性將會大幅度增加，公司和家庭都會竭力繞過匯率管制。在許多新興市場，繞過管制的行為曾在危機(jī)期間導(dǎo)致其對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的資本供應(yīng)突然中斷。目前，中國尚沒有發(fā)生這種情況的跡象。在幾乎任何基礎(chǔ)上衡量，中國可支配的流動儲備都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于流動性負(fù)債，當(dāng)前局面應(yīng)該被用作降低過高儲備的機(jī)遇。為避免樓市泡沫的發(fā)生，保護(hù)自己的合法權(quán)益，消費者應(yīng)理性對待境外投資，審慎、成熟地做出合理的選擇。

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