吳玲霞

摘 要：在我國經(jīng)濟面臨“三期疊加”的大背景下，國家提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的理論，同時針對目前較疲軟的房地產(chǎn)市場提出房地產(chǎn)去庫存的措施。通過比較分析需求側(cè)管理與供給側(cè)管理理論，著重分析供給側(cè)管理理論，從供給側(cè)角度分析我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中存在的主要問題，最后有針對性地提出相應對策。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)；房地產(chǎn)；供需結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.007

0 引言

供給與需求一直以來是市場經(jīng)濟活動的兩大主要因素。當前我國經(jīng)濟運行中暴露出結(jié)構(gòu)的有效供給不足、供需不匹配、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、地方政府債務風險累積以及房地產(chǎn)市場庫存嚴重等問題，國家主席習近平就我國供給體系出現(xiàn)的問題于2015年11月10日在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上首次提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革”，并強調(diào)“在適當擴大總需求的時候，要加強對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，提高工作效率和供求關(guān)系，增長經(jīng)濟持續(xù)增長的動力”。其中，對于房地產(chǎn)市場的改革，化解房地產(chǎn)市場的庫存是該理論提出的主要原因之一。因此，如何化解我國房地產(chǎn)市場的庫存問題，促進房地產(chǎn)市場的良性、平穩(wěn)、健康的發(fā)展將成為當前的主要議題之一。

1 供給側(cè)改革理論分析

供給側(cè)與需求側(cè)是相對的，相互聯(lián)系又相互影響。需求側(cè)是大家耳熟能詳?shù)?，是西方?jīng)濟學的主流學派，其代表人物為凱恩斯，通過消費、投資和出口三駕馬車刺激經(jīng)濟增長，主要強調(diào)政府的宏觀調(diào)控，政府根據(jù)經(jīng)濟運行情況相機抉擇采取反周期操作，即“逆經(jīng)濟風向”而行，經(jīng)濟高度繁榮時采取緊縮的政策，如預算盈余，或提高利率與法定金率等措施以抑制經(jīng)濟過熱現(xiàn)象。反之，經(jīng)濟蕭條時，則采取相反的政策。需求側(cè)管理理論過分強調(diào)有效需求（有支付能力的需求）在經(jīng)濟發(fā)展中的作用。

所謂“供給側(cè)改革”的理論源于19世紀初法國經(jīng)濟學家薩伊提出的“薩伊定律”，他認為“供給會自行創(chuàng)造需求”。該思想強調(diào)了市場的主體地位，所倡導的經(jīng)濟政策為放任自由與不干預，20世紀初在主要資本主義國家占據(jù)主導地位。

在1929-1933年資本主義國家發(fā)生了空前的經(jīng)濟大蕭條，“薩伊定律”受到了挑戰(zhàn)，逐漸由凱恩斯為代表的“有效需求不足”論所取代。典型的實踐為“羅斯福新政”通過采取凱恩斯的需求管理政策，使美國走出當時的經(jīng)濟蕭條。二戰(zhàn)后，該政策成為資本主義國家普遍采用的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策。

然而，在20世紀70年代，美國出現(xiàn)了“滯漲”現(xiàn)象，即高失業(yè)率與高通貨膨脹并存的局面，而凱恩斯的需求管理政策受到嚴峻的挑戰(zhàn)。由此，以羅伯特·蒙代爾（Robert A. Mundell）、亞瑟·拉弗（Arthur B.Laffer）等為代表的供給學派的思想又得以肯定，在實踐中，并成為“里根經(jīng)濟學”的理論依據(jù)。

目前，我國的“供給側(cè)改革”就是基于上述供給學派的理論而提出的，但是又區(qū)別于里根政府的經(jīng)濟政策。抑制通貨膨脹是“里根經(jīng)濟學”的首要目標。而我國通貨膨脹壓力較小，首要問題是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩較嚴重，因此，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、提升產(chǎn)品供給質(zhì)量與效率便成為我國目前改革的重點。我國的供給側(cè)改革主要是要抓好“三去一補一降”即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。其中去庫存成為供給側(cè)改革的重要任務之一，而房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)，且產(chǎn)能過高，因此房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革也迫在眉睫。

2 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

自我國住房制度改革至今，房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史雖然不足20年，但卻得到突飛猛進的發(fā)展，并逐漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，然而伴隨著房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的同時也衍生了一系列的問題，例如房價上漲過快（尤其是一二線城市）、市場供求失衡、房地產(chǎn)的投資主體與需求主體具有盲目性、房屋結(jié)構(gòu)不合理等問題應運而生。這些都要求我國政府應制定相應的宏觀經(jīng)濟政策以及完善相關(guān)法律制度，以促進我國房地產(chǎn)市場健康有序地運行。

在2011年政府出臺限購、限貸等一系列措施后，雖然當時房價上漲勢頭在短期內(nèi)有效控制，但是效果甚微。自2015年以來，中央及各級政府針對我國房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)狀從土地、財稅、金融等方面先后采取了簡政放權(quán)、減稅降費、金融扶持等系列政策，但總體來看，這些政策的收效甚微。

2016年開始，我國多地政府針對“去庫存”問題拉開戰(zhàn)線，推出購房降稅、公積金貸款、降低首付比例、購房補貼、租售等方面入手制定一攬子政策。但是房地產(chǎn)市場整體依然不見回暖的跡象。政府出臺的上述政策，其實質(zhì)依然是需求管理的政策，通過上述政策來刺激需求側(cè)，對于改善供給側(cè)的政策幾乎為零，而解決我國房地產(chǎn)市場的供需矛盾不僅僅需要需求側(cè)的政策，更重要的是供給側(cè)方面的政策。

3 房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題

3.1 供大于求

在過去的十多年里，伴隨著以城鎮(zhèn)化為驅(qū)動力的房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，開發(fā)商與中介商從中賺取高額利潤，加之政府熱衷于土地財政，從而助推了我國房地產(chǎn)的過度投機化，過度支柱化。

改革開放后的30多年中城市人口增長1倍，建成區(qū)面積增加了近4倍。665個城市幾乎無一例外地擴大城區(qū)建設(shè)，2008年世界金融風暴之后尤為嚴重，政府4萬億的投資，使得房地產(chǎn)業(yè)也陷入了“三期疊加”。刺激樓市的一系列政策直接導致房地產(chǎn)存量增加，甚至一些城市出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來我國商品房待售面積逐年增長（如表1）。如果以人均住房面積33平方米計算，這些待售住房可供2167萬人居住，而且還未計入在建住宅面積。

根據(jù)表1可繪制我國2011年—2016年6月我國房地產(chǎn)市場商品房待售面積的雷達圖，由圖2可看出，近6年房地產(chǎn)的供需偏離現(xiàn)象較嚴重，距離平衡點的中心位置越來越遠。因此，要解決這種現(xiàn)象，必須通過相應的措施化解我國房地產(chǎn)高庫存。

3.2 缺乏有效供給，供需錯位

有效供給是一個宏觀經(jīng)濟范疇，是指由各個微觀主體生產(chǎn)和提供的能最大限度地適應各類購買者需求的總供給和供給結(jié)構(gòu)。它不僅要求產(chǎn)品在品質(zhì)上適應市場需求，而且要求產(chǎn)品在價格上與購買者的支付能力和現(xiàn)實欲望相適應，價格過高超過了消費者購買欲望的產(chǎn)品便會造成無效供給，無效供給過度帶來的“供需錯位”現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中普遍存在，尤其一二線城市更為嚴重，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，房地產(chǎn)市場金融化，導致我國房價多年居高不下，高房價遠遠超過消費者的購買能力，因此無法形成有效需求。

與其他城市相比，一線城市與部分二線城市就業(yè)環(huán)境較好，配套設(shè)施完善，公共服務資源豐富，而其他二線城市及三四線城市在城鎮(zhèn)化過程中又缺乏產(chǎn)城融合，導致就業(yè)機會少，缺乏相應的配套設(shè)施以及公共服務。從而，一線城市與部分二線城市人口聚集，對住房需求增加，而來自農(nóng)村以及三四線城市的就業(yè)者，又被限購政策的約束無法購房，加之城市的原著居民大肆炒房，導致這些城市的房價迅猛增長，抬高房價收入比，城市原有的中低收入者以及外來人口被房地產(chǎn)市場邊緣化，限制了合理的剛性需求以及改善型需求。

此外，隨著生活水平的提高，人們對住房的需求也逐步升級，而我國大多數(shù)房地產(chǎn)商依然停留在提供可安身之處的低端供給思維，導致房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡，有供給能力的產(chǎn)品，但是無需求；而有強烈需求，卻沒有供給能力，無法滿足國內(nèi)一部分消費者的高端需求。一方面是房價過高，百姓無買不起，另一方面卻又是房地產(chǎn)開發(fā)商庫存嚴重，無力償還銀行貸款，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂。大量低質(zhì)量的房屋無法及時消化，房地產(chǎn)市場的僵尸企業(yè)、跑路企業(yè)逐年增多，資源錯配現(xiàn)象日益突出。

3.3 同質(zhì)化嚴重，創(chuàng)新不夠

目前，國內(nèi)有九萬多家房地產(chǎn)公司，而多數(shù)公司還停留在低端供給思維——修房子建小區(qū)階段，僅僅開發(fā)商品住房相關(guān)的產(chǎn)品，產(chǎn)品品種少，同質(zhì)產(chǎn)品競爭異常激烈，創(chuàng)新不足。而現(xiàn)階段需求量大的出租公寓、小規(guī)模辦公、養(yǎng)老院等產(chǎn)品供應不足。

房地產(chǎn)市場不僅產(chǎn)品種類同質(zhì)化，而且房地產(chǎn)公司在服務、營銷、開發(fā)模式、風格及理念等方面都十分相似，缺乏自身獨特的品質(zhì)。每套房屋的“獨特性”僅僅是體現(xiàn)在樓層、朝向的不同，而產(chǎn)品設(shè)計、營銷主題、項目規(guī)劃、售后服務、物業(yè)管理等方面都具有趨同性。

4 房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革

4.1 房屋去庫存，消化和優(yōu)化現(xiàn)存供給

供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革就是對已有的供給要優(yōu)化并去庫存，主要從以下幾方面著手：一是加快戶籍制度改革，政府應有序推進農(nóng)業(yè)專業(yè)人口市民化、城鎮(zhèn)基本公共服務均等化。目前大多數(shù)一二線城市的落戶門檻仍然較高，建議應降低落戶門檻，加快實施工作落戶政策，使他們與城市戶籍的人員享受均等化的就醫(yī)、入學、就業(yè)等社會公共服務，從而使這部分的潛在需求轉(zhuǎn)化為實際需求。二是與棚戶區(qū)改造相結(jié)合，地方政府要解決住房保障性需求，可以通過購買商品住房的方式，避免重復建設(shè)拆遷房與安置房，對改造戶實施貨幣化安置，不僅可以去庫存，而且對于改造戶擁有更多的選擇權(quán)，同時也縮短了安置時間。三是不斷完善現(xiàn)有庫存周邊的綜合配套設(shè)施。大多數(shù)城市的房屋庫存高發(fā)區(qū)域主要集中在新城區(qū)和遠郊區(qū)縣，這些區(qū)域相應配套設(shè)施不完善，交通不便，產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，很難吸引購房者的眼球。因此，對于這些區(qū)域，政府應完善配套設(shè)施建設(shè)，在附近增加醫(yī)院、學校、銀行、商場超市等基礎(chǔ)設(shè)施，同時改善交通條件，將產(chǎn)業(yè)向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移。

4.2 減少無效供給，提供新供給

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的加快，對房地產(chǎn)市場的供給要求會提高。因為城鎮(zhèn)化率的提高意味著更多的農(nóng)民成為市民，市民則需要在城市居有其所，對供給側(cè)產(chǎn)生正向沖擊。為配合我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進程，供給側(cè)一方面要想辦法，如與政府合作，或提供價格優(yōu)惠，為市民化的農(nóng)民提供可以“買得起，劃得來，住得下”的住房。同時，供給側(cè)在提供供給時一定要與政府的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相配合，在政府規(guī)劃的區(qū)域和功能區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)，方便實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

政府應增加保障性住房的供給，使住房資源的配置向利于中低收入群體傾斜。雖然目前我國家庭的居民收入在提高，但是遠不及房價的增長速度。對于大多數(shù)的中低收入家庭，應提供中低價位和中小套型普通商品住房，尤其是要保障經(jīng)濟適用房與廉租房的供應，通過調(diào)整商品房市場的供給結(jié)構(gòu)，一方面滿足中低收入群體的住房意愿，另一方面有效解決城鎮(zhèn)化過程中居民的住房問題。

4.3 打造新業(yè)態(tài)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)

開發(fā)商應進行產(chǎn)品升級，為用戶創(chuàng)造浪潮之尖的生活體驗，同時對服務進行升級，為用戶打造全新的人居服務產(chǎn)業(yè)鏈，開發(fā)商同行間可以組織學習參觀活動，提高市場定位能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、質(zhì)量監(jiān)管能力、成本控制能力、市場營銷能力等。

同時，開發(fā)商可根據(jù)消費者新的消費理念，有針對性地發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、餐飲、娛樂等地產(chǎn)，形成房地產(chǎn)市場的新業(yè)態(tài)。例如旅游地產(chǎn)可結(jié)合旅游景點，打造高品質(zhì)的旅游景區(qū)，通過旅游地產(chǎn)的開發(fā)，帶動旅游業(yè)的發(fā)展，達到“一箭雙雕”的效果。為滿足老年人的高要求，可開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。亦可依托城市深厚的文化底蘊，開拓文化地產(chǎn)。在中西部地區(qū)還可做好承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動各類產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)需求，進而對房產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極影響。同時可借助人民幣加入SDR（特別提款權(quán)）事件，打造國際地產(chǎn)，使國外居民亦可在中國置業(yè)。

參考文獻

[1]馮志峰.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的理論邏輯與實踐路徑[J].經(jīng)濟問題，2016，（2）.

[2]賈康，蘇京春.“三駕馬車”認知框架需對接供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性動力機制構(gòu)建[J].全球化，2015，（3）.

[3]余呈先.我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)管理的動因與對策[J].宏觀經(jīng)濟研究，2016，（5）.

[4]范唯.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、問題以及供給側(cè)改革重點[J].理論研討，2016，（3）.