米玉芹

（新泰市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，山東 新泰 271200）

房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目成本控制的探討

米玉芹

（新泰市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，山東 新泰 271200）

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭的愈演愈烈以及國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)有效的成本控制變得越來越重要。本文通過分析房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目成本控制的必要性，明確成本控制的構(gòu)成要素，結(jié)合成本控制的原則，提出實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目成本有效控制的建議。

房地產(chǎn)；新開發(fā)項(xiàng)目；成本控制

一、必要性

1、新項(xiàng)目開發(fā)時(shí)進(jìn)行有效的成本控制能夠增加企業(yè)利潤，提高經(jīng)濟(jì)效益

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對(duì)激烈的競(jìng)爭環(huán)境以及與競(jìng)爭者相同的開發(fā)條件，只有將新開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制才能通過較低的成本獲得較高的收益，才能使得企業(yè)獲得超額利潤。在新產(chǎn)品開發(fā)過程中重視成本控制能夠幫助企業(yè)創(chuàng)造較高的價(jià)值，權(quán)衡好項(xiàng)目成本和企業(yè)收益之間的關(guān)系，才能保證企業(yè)在進(jìn)行新開發(fā)項(xiàng)目時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值的最大化。

2、項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)管理體系的關(guān)鍵因素

房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是全過程的控制，要在全體員工的共同努力下完成。在企業(yè)正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，與價(jià)值運(yùn)動(dòng)相關(guān)的都屬于成本控制的范疇。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的新開發(fā)項(xiàng)目來說，要對(duì)項(xiàng)目的成本實(shí)施控制，不僅要在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)設(shè)立合理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，還要在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)耗費(fèi)的資源進(jìn)行有限監(jiān)管控制，防止資源浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生。成本的有效控制不僅能夠提高新開發(fā)項(xiàng)目的收益，還能夠完善成本控制的流程，為房地產(chǎn)行業(yè)管理體系的設(shè)立提供信息支持。

二、原則

1、整體性原則

成本控制的整體性原則是指項(xiàng)目開發(fā)過程中的全面控制，包括對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程進(jìn)行控制、對(duì)全部人員進(jìn)行控制。旨在對(duì)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到銷售的全過程、項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的全體工作人員進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，并據(jù)此建立系統(tǒng)完善的成本控制體系，作為未來成本控制的依據(jù)，將成本控制進(jìn)行流程化管理，從而使得項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制始終有章可循，并能夠得到嚴(yán)密監(jiān)控。

2、最小化原則

成本控制最基本也是最關(guān)鍵的原則是使得項(xiàng)目開發(fā)的總成本降低為最小值，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在新開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行過程中要盡最大的努力降低企業(yè)的花費(fèi)，從而保證項(xiàng)目在全部完成以后能夠以最低的成本獲得最高的收益。從另外一角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要確保成本的最小化，還要根據(jù)自身的條件以及面臨的外在環(huán)境制定符合自身要求和實(shí)際情況的最小成本目標(biāo)。只有這樣，才能在成本控制過程中做到有的放矢，使得成本控制的工作事半功倍。

3、實(shí)時(shí)監(jiān)控原則

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目并不是循環(huán)生產(chǎn)的，而是一次性完成的，因此項(xiàng)目實(shí)施過程中的有效監(jiān)管是保證成本得到有效控制的重要保證。新開發(fā)項(xiàng)目在正式建設(shè)之前首先要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，這時(shí)的規(guī)劃只是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的花費(fèi)提供一個(gè)可以參考的標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況以及項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)定的，具有一定的科學(xué)性，如何保證企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中達(dá)到最初設(shè)立的成本標(biāo)準(zhǔn)，最關(guān)鍵的操作就是在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)費(fèi)用的消耗進(jìn)行及時(shí)的控制和調(diào)整，防止偏差的出現(xiàn)或者是在偏差出現(xiàn)以后及時(shí)糾正，從而保證最初成本最小化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

從房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成來看，開發(fā)成本在整個(gè)項(xiàng)目過程中占據(jù)較大。從房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來看，需要重點(diǎn)進(jìn)行成本控制的環(huán)節(jié)包括：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本的控制、項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制、項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)過程中的成本控制。另外，由于國家營業(yè)稅改征增值稅的稅制改革也對(duì)房地產(chǎn)的成本控制產(chǎn)生一定的影響，下面我們重點(diǎn)對(duì)上述幾個(gè)環(huán)節(jié)以及“營改增”的背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制進(jìn)行詳細(xì)分析。

1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本控制

房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段所需要的費(fèi)用并不多，在整個(gè)項(xiàng)目的成本耗費(fèi)中占據(jù)的比重也非常小，但是項(xiàng)目立項(xiàng)階段在開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中占據(jù)著舉足輕重的地位，項(xiàng)目立項(xiàng)階段所需要做的就是對(duì)項(xiàng)目的總成本做出一定的規(guī)劃，明確整個(gè)過程中所需要的預(yù)算，預(yù)算制定的是否合理會(huì)對(duì)后續(xù)的全部階段產(chǎn)生影響，因此立項(xiàng)階段是整個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)有效成本控制的關(guān)鍵。這一環(huán)節(jié)需要綜合考慮企業(yè)的自身狀況和項(xiàng)目本身的實(shí)際情況，包括估計(jì)項(xiàng)目本身所需耗費(fèi)的前期成本、項(xiàng)目完成后能夠獲得的利潤等，保證項(xiàng)目實(shí)施的全過程中能夠?qū)崿F(xiàn)資源的充分利用。具體來看，應(yīng)該從如下幾個(gè)方面入手：一是盡可能準(zhǔn)確的估計(jì)房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中所需耗費(fèi)的成本，估算成本這一工作在整個(gè)立項(xiàng)過程中十分關(guān)鍵，這一步驟的成功實(shí)施能夠?qū)罄m(xù)的研究奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，有效地將成本控制的時(shí)間點(diǎn)從事后變?yōu)槭虑?，提高成本控制的成功率。二是?duì)新開發(fā)項(xiàng)目所涉及的全部人員尤其是財(cái)務(wù)人員進(jìn)行監(jiān)督控制，為提高估算的準(zhǔn)確率提供保障。舉例來說，對(duì)于完全相同的一個(gè)項(xiàng)目，假使新開發(fā)項(xiàng)目的初始投資為20億，在完全相同的環(huán)境條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在該項(xiàng)目中使用自有資金15億和10億所得到的資金的利用率和項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤是完全不同的，很顯然，投資10億的資金利用率會(huì)比投資15億的資金利用率高，但與此同時(shí)，所帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也就更高，應(yīng)充分意識(shí)到準(zhǔn)確做出預(yù)算對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要性。只有這樣，才能保證后續(xù)階段的正常運(yùn)行。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

所謂項(xiàng)目設(shè)計(jì)，就是在項(xiàng)目正式施工以前將項(xiàng)目想要呈現(xiàn)的效果用圖紙形象化的表現(xiàn)出來，預(yù)算的確定是建立在圖紙確定的基礎(chǔ)上的，因此設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的重要性不容忽視。項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的越合理，企業(yè)就越有可能利用最低的成本實(shí)現(xiàn)最高的收益率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。但就目前的形勢(shì)而言，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，最終導(dǎo)致后續(xù)環(huán)節(jié)的成本控制目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)階段的成本控制可以從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行：一是項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作一定要嚴(yán)謹(jǐn)，在進(jìn)行招投標(biāo)工作時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮設(shè)計(jì)公司的資歷資質(zhì)等條件，遵循公平公正的原則選擇合適的設(shè)計(jì)公司。另外，根據(jù)新開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，可以將項(xiàng)目劃分為幾個(gè)單獨(dú)的部分，對(duì)每一個(gè)部門進(jìn)行獨(dú)立招標(biāo)，而盡可能的避免將一個(gè)完整的項(xiàng)目交給同一家公司設(shè)計(jì)，這樣就能適當(dāng)降低一定的設(shè)計(jì)費(fèi)用。二是要將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)想法和成本綜合考慮，在對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)要盡可能的用數(shù)據(jù)表達(dá)。同時(shí)，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，這樣就能節(jié)省一定的項(xiàng)目施工費(fèi)用。此外，要采用投資限額的方式，在對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)達(dá)到既定的標(biāo)準(zhǔn)以后，就要充分考慮項(xiàng)目的投入資金。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目所需的土地費(fèi)用為10億元，單價(jià)為每平米2000元，建筑成本為1500元一平米，定價(jià)為4200元一平米，假如由于某些原因，設(shè)計(jì)公司沒有遵循限額設(shè)計(jì)的原則，圖紙沒有全部討論完善后就開始項(xiàng)目的施工工作，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到第5層時(shí)，開始對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改，這是損失會(huì)達(dá)到3000多萬，盡管后來的修改使得成本節(jié)約了600萬元，但是最初的限額并沒有實(shí)現(xiàn)。三是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員要與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)任進(jìn)行及時(shí)的交流溝通，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題并對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行及時(shí)的修改，從而保證項(xiàng)目施工過程中不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的設(shè)計(jì)問題。

3、項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的新開發(fā)項(xiàng)目選擇什么樣的施工企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制至關(guān)重要，在項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)要盡量控制投標(biāo)企業(yè)的價(jià)格，使其在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，不僅能夠保證價(jià)格的合理性，又能夠有效避免中標(biāo)企業(yè)由于過低的成本價(jià)格降低項(xiàng)目的質(zhì)量。具體來講，可以從以下幾個(gè)方面著手處理。一是保證新開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)過程中信息的透明化，依照公平、公正的原則開展工作。企業(yè)發(fā)布的招標(biāo)信息要盡可能的分布廣泛，多吸引相關(guān)企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)，這樣就能給自身更多的選擇機(jī)會(huì)。除此之外，要對(duì)來投標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行全方位的考察，保證施工企業(yè)既要有較高的實(shí)力技術(shù)水平，又要有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，這樣既能避免項(xiàng)目費(fèi)用過高，又能確保項(xiàng)目的質(zhì)量。二是認(rèn)真對(duì)待招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)的文件管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)時(shí)要嚴(yán)格遵守制定的投標(biāo)條件，認(rèn)真編寫招標(biāo)投標(biāo)過程中所需的文件。特別需要注意的是，標(biāo)書的編寫一定要全面、準(zhǔn)確，切忌使用模棱兩可的模糊字眼，避免給后續(xù)的招標(biāo)工作帶來不必要的麻煩。另外，項(xiàng)目招標(biāo)的標(biāo)的要通過仔細(xì)討論后認(rèn)真確定，合理把控項(xiàng)目預(yù)算的浮動(dòng)區(qū)間。

4、“營改增”背景下的成本控制

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，一方面會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的緊張，另一方面會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)工作變得更加的復(fù)雜。因此，在“營改增”的改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目的成本控制可以從如下幾個(gè)方面入手。一是改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式。在以往的會(huì)計(jì)科目的基礎(chǔ)上，合理增設(shè)征收增值稅所需要的會(huì)計(jì)科目，如設(shè)立“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”等明細(xì)科目。另外，還需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目的具體情況對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)依照對(duì)應(yīng)的稅率計(jì)算稅收情況。二是強(qiáng)化增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的環(huán)節(jié)的管理。由于增值稅和營業(yè)稅計(jì)稅方法的不同，房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本也就不同，為實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，必須明確項(xiàng)目開發(fā)期間費(fèi)用消耗的具體情況，因此要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)技術(shù)水平，保證增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣環(huán)節(jié)不會(huì)出現(xiàn)紕漏，從未確保房地產(chǎn)企業(yè)有效的成本控制。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目的成本控制不是對(duì)某個(gè)環(huán)節(jié)的控制，而是對(duì)全過程、全員的控制，只有平衡好各個(gè)階段、各個(gè)人員的任務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。在對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本控制時(shí)，不僅要進(jìn)行全面控制，還要明確成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，保證全面有重點(diǎn)的開展工作，同時(shí)采用動(dòng)態(tài)管理思想，確定成本控制的目標(biāo)，將事后控制轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲_保房地產(chǎn)企業(yè)能夠用最低的成本實(shí)現(xiàn)最高的經(jīng)濟(jì)收益。

[1] 范鵬、李彤：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法[J].商業(yè)文化，2011（9）.

[2] 吳玉平：新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014（12）.

（責(zé)任編輯：李桐希）