文/曾元晟 重慶市楊家坪中學(xué) 重慶 400050

基于建筑學(xué)角度的“成渝城市群”房地產(chǎn)價(jià)格持穩(wěn)原因探析

文/曾元晟 重慶市楊家坪中學(xué) 重慶 400050

房地產(chǎn)價(jià)格是指建筑物連同其占用土地的價(jià)格，即房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制?！俺捎宄鞘腥骸蔽挥诔捎宓貐^(qū)，是西部大開(kāi)發(fā)的重要平臺(tái)，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略支持，也是國(guó)家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要示范區(qū)?！冻捎宄鞘腥喊l(fā)展規(guī)劃》提出，構(gòu)建“一軸兩帶、雙核三區(qū)”的空間發(fā)展格局，重點(diǎn)建設(shè)成渝發(fā)展主軸、成綿樂(lè)和沿長(zhǎng)江城市帶，促進(jìn)川南城鎮(zhèn)密集區(qū)、南遂廣城鎮(zhèn)密集區(qū)和達(dá)萬(wàn)城鎮(zhèn)密集區(qū)加快發(fā)展，進(jìn)一步提高空間利用效率。目前“成渝城市群”的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，本文將從建筑學(xué)角度分析“成渝城市群”房地產(chǎn)價(jià)格持穩(wěn)的原因。

建筑學(xué)角度；成渝城市群；房地產(chǎn)價(jià)格；持穩(wěn)

1、引言

隨著二〇一六年三月李克強(qiáng)《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》的提出，成渝城市群將要并且正在強(qiáng)化重慶和四川地區(qū)輻射帶動(dòng)作用為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境和夯實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為支撐，建設(shè)引領(lǐng)西部開(kāi)發(fā)開(kāi)放的城市群，形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的格局，“成渝城市群”的房地產(chǎn)價(jià)格也在受到各地人民的廣泛關(guān)注，下面本文將從建筑學(xué)角度，就建筑成本最基本的土地使用權(quán)出讓金和建筑材料價(jià)格兩個(gè)方面對(duì)“成渝城市群”的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定的原因進(jìn)行分析。

2、“成渝城市群”房地產(chǎn)價(jià)格持穩(wěn)原因

2.1 建筑成本中最基礎(chǔ)的土地使用權(quán)出讓金趨于穩(wěn)定

對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，影響其價(jià)格的最主要的因素是土地的價(jià)格，土地是建造商品房的必要條件，土地價(jià)格也是商品房?jī)r(jià)格的重要組成部分。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

自從《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》提出之后，成渝樓市成交量很大，但是房地產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)穩(wěn)定的根本原因還在于：政府土地供應(yīng)量很大，政府并沒(méi)有調(diào)高土地的價(jià)格，建筑成本中最基礎(chǔ)的土地使用權(quán)出讓金就趨于穩(wěn)定。在這樣的背景下，二〇一五年成都土地交易市場(chǎng)偏冷，開(kāi)發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎，多宗土地遭遇流拍，政府土地的大供應(yīng)量和土地價(jià)格的穩(wěn)定使得房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分持續(xù)穩(wěn)定，因此“成渝城市群”的房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定就不足為奇。

2.2 建筑材料價(jià)格有漲有跌，基本持平

作為建筑成本的重要組成部分，鋼材和水泥的價(jià)格不容忽視。就現(xiàn)在成渝地區(qū)的鋼材和水泥價(jià)格進(jìn)行分析，有漲有跌，使得建筑材料的價(jià)格基本持平，建筑成本也基本穩(wěn)定。

a.就水泥價(jià)格進(jìn)行分析：

由于生產(chǎn)過(guò)剩（二〇一五年產(chǎn)能利用率為67%左右），需求并不高，再加上各個(gè)企業(yè)之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)降價(jià)，使得二〇一五年的水泥價(jià)格暴跌，雖然二〇一六年有輕微的上漲趨勢(shì)，但是幅度特別小，用來(lái)平衡二〇一五年水泥價(jià)格的暴跌是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。根據(jù)數(shù)字水泥網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，水泥均價(jià)由起初的233.58元/噸上漲到后來(lái)的257.92元/噸，上漲幅度為10%，但是因去年水泥價(jià)格的暴跌，使得雖然價(jià)格有所上漲，但是仍然低于去年同期價(jià)格水平。由表中數(shù)據(jù)和全國(guó)水泥價(jià)格近幾年的走勢(shì)可見(jiàn)，分地區(qū)來(lái)看，全國(guó)的水泥均價(jià)都保持在低位。

b.就鋼材價(jià)格分析：

據(jù)中商情報(bào)局網(wǎng)訊報(bào)道，近期國(guó)產(chǎn)礦市場(chǎng)在穩(wěn)定中漸強(qiáng)，進(jìn)口礦港口報(bào)盤(pán)上漲5-15元。全國(guó)廢鋼南部較弱北部較強(qiáng)；唐山礦坯持續(xù)穩(wěn)定，其他市場(chǎng)漲幅也在30-50元之間；國(guó)內(nèi)生鐵市場(chǎng)也是穩(wěn)中趨強(qiáng)，成交量也一般；焦炭的價(jià)格穩(wěn)中偏強(qiáng)，市場(chǎng)成交率尚可。以二〇一六年六月的鋼材價(jià)格為例進(jìn)行分析：

由表中數(shù)據(jù)可見(jiàn)，分地區(qū)來(lái)看，全國(guó)鋼材的價(jià)格基本都在小幅度地緩慢增長(zhǎng)。這樣的增長(zhǎng)既沒(méi)有造成經(jīng)濟(jì)的恐慌，也正好平衡了其他的建筑材料成本價(jià)格的下降，比如水泥和玻璃等建筑材料的價(jià)格下降。這樣兩項(xiàng)平衡下來(lái)，建筑材料的成本基本持平，呈穩(wěn)定趨勢(shì)，這就為成渝地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。

結(jié)語(yǔ)：

自《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》提出以來(lái)，成渝地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一直受到人們的廣泛關(guān)注，從建筑學(xué)角度來(lái)講，建筑成本中最基本的土地使用權(quán)出讓金受到政府土地供給量大的影響一直很穩(wěn)定，建筑材料的價(jià)格也是有漲有跌，基本持平。綜合這兩個(gè)方面的因素，“成渝城市群”房地產(chǎn)價(jià)格持穩(wěn)的原因就很清楚了。

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