王志興++童++強++歐曉明++陳榮武

[摘 要]

住宅物業(yè)管理在某種程度上看，承擔了廣大居民對黨和政府在社會治理上的企盼，彌補物業(yè)先天不足的短板，是維護小區(qū)平安的“特殊企業(yè)”。為此必須發(fā)揮黨組織的政治核心和政治引領作用，不斷深化互聯(lián)互補互動的物業(yè)行業(yè)黨建工作，推動基層自治共治。

物業(yè)黨建；基層自治；黨建聯(lián)建

[關鍵詞]

[中圖分類號] D267.7 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-928X（2017）01-0037-03

2007年4月17日，時任上海市委書記的習近平在調(diào)研上?；鶎狱h建工作時指出，要著眼鞏固黨執(zhí)政的組織基礎，擴大黨的工作覆蓋面，通過構建單位黨建、區(qū)域黨建、行業(yè)黨建互聯(lián)、互補、互動的基層黨建工作新格局，使黨的工作覆蓋經(jīng)濟社會發(fā)展的所有領域，走出具有上海特點的基層黨建新路子。住宅物業(yè)管理事關千家萬戶的安居樂業(yè)，與廣大市民有著最直接、最廣泛、最密切的聯(lián)系，是城市基層治理的第一線和最前沿陣地，抓好抓實抓強城市住宅物業(yè)管理黨建，以物業(yè)管理黨建聯(lián)建為著力點，深化黨建的互聯(lián)互補互動，推動基層自治共治，是加強城市治理發(fā)展的重要課題。

在創(chuàng)新社會治理、加強基層建設的頂層設計中，物業(yè)管理作為一個重要構成，在以黨組織為核心，居委會為主導，居民為主體，業(yè)委會、物業(yè)公司、駐區(qū)單位、群眾團體、社會組織、群眾活動團隊等共同參與的基層治理架構中，需要實現(xiàn)從自我封閉向開放融合轉(zhuǎn)變。

（一）住宅物業(yè)管理是城市基層治理的“零距離”陣地。住宅社區(qū)是城市基層社會治理的末端社會。隨著社會發(fā)展，物業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化程度不斷提高，集經(jīng)營性、服務性、管理性、社會性、公益性等為一體，成為與廣大市民群眾生活聯(lián)系密切、社會關注度高、服務管理綜合性強的新興服務行業(yè)，也是黨聯(lián)系服務群眾、凝聚贏得群眾、鞏固執(zhí)政之基最具基礎性、廣泛性、集中性的重要陣地。

（二）住宅物業(yè)管理是城市社會秩序治理的重要“安全閥”。一方面，物業(yè)管理通過積極營造文明和諧的社區(qū)環(huán)境、不斷提高服務管理水平，維護良好的居住和生活秩序，保障社區(qū)和諧、社會穩(wěn)定；另一方面積極為黨和政府分憂解難，在協(xié)助治理停車難、群租現(xiàn)象、“違法建筑、違法用地、違規(guī)種養(yǎng)”等“三違”問題、生態(tài)環(huán)境及小區(qū)公共安全等方面發(fā)揮了重要作用。

（三）住宅物業(yè)管理是城市經(jīng)濟社會改革發(fā)展的必要“調(diào)節(jié)器”。物業(yè)管理行業(yè)從形態(tài)上來看，是房地產(chǎn)行業(yè)的末端產(chǎn)業(yè)，屬于勞動密集型綜合性極強的服務性行業(yè)，涉及水、電、煤、綠化等近20個相關行業(yè)，不僅“消化”了大量低端勞動力，為解決社會就業(yè)問題做出重要貢獻，同時作為產(chǎn)業(yè)結構的重要組成部分和現(xiàn)代服務業(yè)的重要類型，包括住宅在內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)將在拉長產(chǎn)業(yè)鏈條、創(chuàng)新商業(yè)模式、試水跨界經(jīng)營、構建戰(zhàn)略聯(lián)盟、實施集成模式、企業(yè)整合并購等方面推進創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。

（四）住宅物業(yè)管理是城市精神文明建設的直接“展示窗”。住宅小區(qū)的文化環(huán)境、道德風尚、生態(tài)狀況、居民素質(zhì)、生活秩序、管理水平等，可以反映整個城市的精神文明建設水平。近年來，上海興建了包括經(jīng)濟適用房、動遷配套商品房、廉租房、公共租賃房在內(nèi)的大量保障性住房，極大緩解了城市中低收入人群的住房困難。但小區(qū)規(guī)模大，入住人員來源廣、結構復雜，流動性大，建設質(zhì)量和居住環(huán)境問題突出，公建配套布局不盡合理、社區(qū)基礎設施和公共資源配套建設相對滯后等特點，給物業(yè)管理和小區(qū)精神文明建設帶來新的挑戰(zhàn)。

多年來，上海城市住宅物業(yè)管理黨建經(jīng)過積極探索和實踐創(chuàng)新，取得了豐碩成果。但隨著住宅物業(yè)的多元化發(fā)展、城市治理形勢的新變化，住宅物業(yè)管理黨建面臨一些突出矛盾和問題。

（一）住宅物業(yè)管理社會角色和職能定位不清。計劃經(jīng)濟時代的物業(yè)管理總體屬于政府行政行為，帶有社會福利的性質(zhì)，經(jīng)過逐步改制，物業(yè)管理實現(xiàn)了企業(yè)化轉(zhuǎn)型。但由于物業(yè)企業(yè)集民生、公益、服務和經(jīng)營于一體，導致其在從事服務經(jīng)營性活動的同時，承擔著更多的社會責任。從目前物業(yè)管理的社會角色和職能定位來看，一方面存在對物業(yè)的市場主體角色認識不到位現(xiàn)象，市民群眾普遍抱有以低廉付出獲取高回報性服務的思想，導致物業(yè)管理存在一定的收費難、調(diào)價難、投訴多的情況，正常經(jīng)營和轉(zhuǎn)型發(fā)展受到制約；另一方面存在物業(yè)管理企業(yè)責任和權益不對等的現(xiàn)象。物業(yè)管理實際承擔了諸多非物業(yè)管理職能，比如，一些投訴住宅物業(yè)管理的糾紛問題，其實并非屬于或完全屬于物業(yè)管理職能范疇，需要公安、城管、工商、環(huán)衛(wèi)等多個行政管理部門和水電煤等多個專業(yè)部門參與才能解決，這也給物業(yè)管理黨建帶來挑戰(zhàn)。

（二）物業(yè)管理行業(yè)在城市社會轉(zhuǎn)型發(fā)展中的困境。物業(yè)管理正在由傳統(tǒng)體制、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向現(xiàn)代管理體制、現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級，這期間面臨一系列觀念性的、體制性的、保障性的問題。觀念上，居民和物業(yè)管理人員都存在對物業(yè)管理角色和屬性認識不清的情況；體制上，如何處理好物業(yè)管理的公益性事業(yè)和經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)雙重體制屬性的關系，還值得進一步研究；保障上，物業(yè)管理發(fā)展性資金、專業(yè)性及高層次人才、資源整合力度等均存在不足的情況。這里的專業(yè)性及高層次人才也包括了高水平黨建人才的嚴重缺失。隨著城市社會不斷轉(zhuǎn)型發(fā)展，住宅小區(qū)出現(xiàn)一些新的管理難題，給城市基層社會治理帶來新的課題。當前比較突出的問題，一是停車難問題；二是流動人口和流動服務點進駐問題；三是隨著上海人口調(diào)控政策的有序推進和現(xiàn)有勞動力結構的特點，使得物業(yè)行業(yè)以低端勞動力為主的用工格局將受到嚴峻挑戰(zhàn)，將面臨招工難（特別是年輕勞動力）、成本增加等新挑戰(zhàn)。

（三）住宅物業(yè)管理黨建效能機制性缺失。住宅物業(yè)管理的強綜合性、強協(xié)調(diào)性、強系統(tǒng)性的特點，決定在物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題需要通過黨建聯(lián)建統(tǒng)籌政府多個機構、協(xié)調(diào)多方力量、整合多方資源才能有效解決。早在2006年10月，上海就提出構建社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作新格局、推動社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建全覆蓋的工作目標，提出聯(lián)動共建、指導聯(lián)絡、考核評估等機制。經(jīng)過10年的實踐探索，社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作創(chuàng)造了不少鮮活的經(jīng)驗，但也存在諸多問題和不足：一是以街道黨組織牽頭抓總、各基層黨組織和治理力量共同參與形成合力的普遍性格局還沒有很好形成，住宅物業(yè)管理存在力量單薄、“有心無力”等現(xiàn)象；二是住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的剛性化和實效化有所缺失，存在形式主義大于實際內(nèi)容、務虛勝于務實、提出問題多于解決問題的情況。

（四）物業(yè)管理人才隊伍建設滯后。據(jù)2015年上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上海物業(yè)行業(yè)從業(yè)的41.03萬人員，從業(yè)人員呈現(xiàn)出以低端服務為主、從業(yè)人員年齡總體偏大、學歷層次較低、高層次人才短缺、人員工資水平低和較強流動性等的特點。這樣的從業(yè)人員隊伍結構，嚴重制約著物業(yè)管理行業(yè)向綜合性現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的進程，也給物業(yè)管理黨建工作帶來挑戰(zhàn)和難題。

當前，要高度重視住宅物業(yè)管理黨建工作，充分發(fā)揮住宅物業(yè)管理黨建在加強物業(yè)管理企業(yè)建設、提高物業(yè)管理服務管理水平、促進城市基層治理中的政治核心和政治引領功能。要進一步加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，全面深化黨建的互聯(lián)互補互動，在努力推動上?；鶎幼灾喂仓?、城市治理發(fā)展工作中發(fā)揮更大的作用。

（一）進一步夯實物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)黨建，為住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建提供良好基礎。只有單位黨建、區(qū)域黨建、行業(yè)黨建等做實做強了，黨建聯(lián)建才有做實做強的基礎。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展黨建工作的探索與實踐，最早起步于2009年。當時參與上海世博服務的14家物業(yè)企業(yè)，承擔著世博園區(qū)50%以上的服務管理工作，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成立了上海世博園區(qū)物業(yè)服務聯(lián)盟工作黨委，為圓滿完成世博園區(qū)物業(yè)服務管理工作提供了堅強的思想和組織保障，也為后來研究和探索行業(yè)黨建工作積累了經(jīng)驗、奠定了基礎。近年來，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會黨支部將黨建首次寫進協(xié)會章程，凸顯“黨建是最大的政績”和黨建要抓常抓長的工作理念，進一步明確了物業(yè)企業(yè)黨建工作內(nèi)涵和任務，發(fā)揮了物業(yè)黨建工作的引領和先進典型作用。當前要進一步解決住宅物業(yè)管理企業(yè)對黨建工作還存在思想認識參差不齊，有些住宅物業(yè)管理企業(yè)黨建工作目標不明、任務不清、有效性不高，住宅物業(yè)管理企業(yè)黨建工作人員嚴重不足、缺少專門經(jīng)費、黨建資源不足等問題，補齊短板，從思想、組織、作風、反腐倡廉、制度建設等“五位一體”全面推進物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)黨建工作，為住宅物業(yè)黨建聯(lián)建提供良好基礎。

（二）進一步優(yōu)化住宅物業(yè)黨建聯(lián)建工作體系，健全互聯(lián)互補互動工作機制。近年來，上海通過構建基層黨建聯(lián)建工作格局及推進基層黨建體制的改革，進一步推進了社區(qū)共治自治的改革與創(chuàng)新，激發(fā)了城市治理活力和能力。在街鎮(zhèn)層面，基本搭建了黨委領導、街鎮(zhèn)政府主導、駐區(qū)單位和社會組織協(xié)同、居民參與的多元主體共治框架，并在郊區(qū)快速城鎮(zhèn)化地區(qū)試點鎮(zhèn)管社區(qū)模式；在居委會層面，通過試點開展居委會自治家園建設、廣泛開展基層民主自治實踐，逐步完善基層黨組織領導下的群眾自治機制建設。2014年上海市委通過“一號課題”（《創(chuàng)新社會治理加強基層建設》）的研究，制定出臺“1+6”文件，推進區(qū)域化黨建平臺向上拓展、向下延伸，在區(qū)一級層面建立區(qū)域化黨建組織平臺，在村居層面推進兼職委員制度，倡導社區(qū)民警、業(yè)委會、物業(yè)公司、駐區(qū)單位、社會組織等方面的黨員代表，通過相關程序兼任居民區(qū)黨（總）支部委員。當前要通過將物業(yè)黨建聯(lián)建納入?yún)^(qū)-街道-社區(qū)等三級聯(lián)動的城市基層黨建體系、進一步理順社區(qū)管理和住宅物業(yè)管理關系、強化社區(qū)黨組織的領導核心作用；切實加強居民區(qū)黨組織對業(yè)主委員會建設的領導和工作指導，充分發(fā)揮行業(yè)主管部門在社區(qū)物業(yè)管理黨建中的指導和協(xié)調(diào)作用；進一步健全結對聯(lián)動、指導聯(lián)絡、考核評估、支撐保障等機制；進一步強化街道黨工委牽頭抓總，居民委員會、住宅物業(yè)管理企業(yè)黨組織和業(yè)主委員會等共商共議、共同參與的黨建聯(lián)建工作機制，不斷優(yōu)化物業(yè)黨建聯(lián)建工作體系，健全互聯(lián)互補互動工作機制，提升住宅物業(yè)管理效能和城市綜合協(xié)調(diào)治理水平。

（三）進一步加強住宅物業(yè)黨建聯(lián)建引領基層自治共治的能力建設，充分發(fā)揮黨建的整體功能。要解決住宅物業(yè)管理中存在的老問題和涌現(xiàn)的新問題，需要進一步加強住宅物業(yè)黨建聯(lián)建引領基層自治共治的能力建設，要加強住宅物業(yè)管理法規(guī)建設，依法依規(guī)厘清住宅物業(yè)管理的角色、功能和職責；要加強對物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的服務管理能力和業(yè)務技能培訓，提升住宅物業(yè)管理從業(yè)者的綜合素質(zhì)和參與基層社會治理的能力；要通過完善物業(yè)管理學科和人才培養(yǎng)體系，加大物業(yè)管理行業(yè)黨建、經(jīng)營管理和技能型人才的培養(yǎng)力度，前瞻性解決將來物業(yè)管理人才來源不足、青壯年勞動力短缺問題；要加強基層政府和物業(yè)管理部門對物業(yè)管理綜合性資源的整合能力，制度化召開由街道黨工委主持的黨建聯(lián)建各方聯(lián)席會議，提高協(xié)同解決問題的能力。要進一步發(fā)揮住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建黨組織的整體功能，充分發(fā)揮其在住宅物業(yè)服務管理、城市基層社會治理中的政治功能和服務功能，提升政治引領和綜合服務能力。

（四）進一步完善住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建激勵評估機制，強化聯(lián)建黨組織的主體自覺。上海一些社區(qū)探索建立了社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作評估機制，比如曹楊社區(qū)黨組織成立了由居民區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、房地產(chǎn)基層管理部門和物業(yè)管理企業(yè)共同參與的考評小組，每月組織業(yè)委會對小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量進行評估，在廣泛聽取各方意見的基礎上，居民區(qū)黨組織每半年向居委會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會反饋一次意見，并召開居民代表會議、業(yè)主大會，對居委會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會工作進行綜合考評，收到了較好的效果。但總體而言，住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建激勵評估機制及其實施情況尚不夠完善，尤其是在究竟“評估誰，誰評估，評估啥”這個根本問題上還沒有完全厘清，值得進一步探討。當前，重點要將黨建聯(lián)建的責任主體和參與主體一并納入考核評估范疇，才能起到約束和激勵作用。要將住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建激勵評估作為黨建責任制考核的指標內(nèi)容，作為黨建聯(lián)建參與主體黨建述責考核的基本內(nèi)容，只有這樣才能強化聯(lián)建黨組織的主體自覺和行動自覺。要在深化住宅小區(qū)綜合治理示范點建設的基礎上，建立住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建示范點建設機制，強化住宅物業(yè)管理黨建聯(lián)建示范功能和激勵效能。

作者王志興系上海市物業(yè)行業(yè)協(xié)會黨委副書記，童強系上海市社會工作黨委基層處副處長，歐曉明系中共上海市委組織部組織一處干部，陳榮武系中共上海市委黨校第四分校教授