摘 要 改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人們對(duì)現(xiàn)行法律制度的關(guān)注度也日益提升。而隨著收入的提高，人們對(duì)住房的需求越來(lái)越大，實(shí)施期房交易活動(dòng)的規(guī)范化管理，成為維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的重要手段。期房是為迎合人們對(duì)房子的需求而在房屋交付之前就進(jìn)行售賣的房屋類型，在我國(guó)，期房轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中很容易出現(xiàn)糾紛，這就需要對(duì)期房轉(zhuǎn)讓加強(qiáng)法律規(guī)范，加大監(jiān)管力度。如今，人們對(duì)房屋的需求量越來(lái)越大，期房轉(zhuǎn)讓依然是社會(huì)上比較普遍的活動(dòng)，這需要人們對(duì)期房再轉(zhuǎn)讓的法律研究進(jìn)行深入地研究與探討。

關(guān)鍵詞 期房轉(zhuǎn)讓 法律規(guī)范 法律制度 房屋交易

作者簡(jiǎn)介：黃軍，中山大學(xué)法學(xué)院、廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.136

近些年，我國(guó)各種形式的法律問(wèn)題越來(lái)越多，期房轉(zhuǎn)讓中也有很多行為需要法律進(jìn)行規(guī)范和管理，因此，期房再轉(zhuǎn)讓中的法律研究，可以說(shuō)是規(guī)范期房轉(zhuǎn)讓活動(dòng)必不可少的環(huán)節(jié)，也是維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要手段。雖然期房存在很多風(fēng)險(xiǎn)，也有被逐漸取消的趨勢(shì)，但不可否認(rèn)，期房依然是滿足人們房屋需求的重要因素，因此必須加強(qiáng)期房交易中的相關(guān)法律規(guī)范，解決交易過(guò)程中的一系列問(wèn)題，讓我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)交易的法律法規(guī)真正發(fā)揮作用，為社會(huì)的和諧穩(wěn)定創(chuàng)造條件。

一、期房存在的必然性

對(duì)于預(yù)購(gòu)人能不能轉(zhuǎn)讓自己所購(gòu)期房的問(wèn)題，理論界和實(shí)務(wù)界都存在很多爭(zhēng)論，人們的觀點(diǎn)主要?dú)w為“轉(zhuǎn)讓自由說(shuō)”和“期房禁轉(zhuǎn)說(shuō)”兩種。

從目前的情況看，由于人們對(duì)房屋一直保持較高的需求量，人們更傾向于“轉(zhuǎn)讓自由說(shuō)”這種觀點(diǎn)。從我國(guó)對(duì)期房的需求量來(lái)看，期房轉(zhuǎn)讓在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都有存在的必要。

（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然性

期房也屬于商品的一種，商品只有通過(guò)不受限制的自由交易才能更好地發(fā)揮自身的作用，也就是說(shuō)，商品需要通過(guò)市場(chǎng)流通讓其實(shí)現(xiàn)自身的最大價(jià)值，期房也不例外。如果法律對(duì)期房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，既會(huì)讓期房的效用受到損失，還容易造成市場(chǎng)資源的浪費(fèi)。而且，完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)有一定數(shù)量的投機(jī)行為，適度的投機(jī)行為可以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。期房可以因需要而被人持有，自然也可以因獲利而被人們選擇用來(lái)投資。導(dǎo)致我國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的原因有很多，期房轉(zhuǎn)讓只是其中相對(duì)次要的一個(gè)，如果為了抑制房?jī)r(jià)上漲速度而限制期房轉(zhuǎn)讓，反而容易讓很多人難以實(shí)現(xiàn)擁有房屋的夢(mèng)想，反而不能滿足人們的需要。

（二）實(shí)際生活的需要

實(shí)際上“炒樓花”的現(xiàn)象只是期房轉(zhuǎn)讓行為中的一部分，如果僅因?yàn)橄拗啤俺礃腔ā爆F(xiàn)象而否定期房轉(zhuǎn)讓未免有些片面。期房從預(yù)售交易完成到實(shí)際交付需要經(jīng)歷一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)購(gòu)房人可能會(huì)急需用錢(qián)，為擺脫經(jīng)濟(jì)困境或解決房屋閑置等問(wèn)題可能會(huì)轉(zhuǎn)讓購(gòu)進(jìn)的期房，這和“炒樓花”的行為有很大區(qū)別。由于日常生活需要進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓，將房屋轉(zhuǎn)讓給其他有付款能力的購(gòu)房者，既能幫助銀行及時(shí)收回貸款，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還能幫助借款人早日擺脫經(jīng)濟(jì)困境，也幫助購(gòu)房者更快地找到滿意的房屋，從而滿足更多人的需要。

（三）有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展

是否有利于本行業(yè)的健康發(fā)展，是衡量行業(yè)內(nèi)各種行為或活動(dòng)是否合乎法律和公序良俗的主要立足點(diǎn)。也就是說(shuō)，期房轉(zhuǎn)讓，必須有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，才有存在的必要。依照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，期房的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)格的變動(dòng)負(fù)擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)獲取利益，這實(shí)際上是在開(kāi)發(fā)商和需求者之間找到了一個(gè)中介，在獲利的同時(shí)提高期房交易活動(dòng)頻率，讓商品房流通更加順暢，這對(duì)盤(pán)活房屋存量，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金收入，加大房地產(chǎn)建設(shè)的投入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步都有不小的促進(jìn)作用。

二、期房再轉(zhuǎn)讓的操作方式

（一）預(yù)購(gòu)協(xié)議

預(yù)購(gòu)協(xié)議是預(yù)購(gòu)人和受讓人之間簽訂的協(xié)議，協(xié)議里約定買賣房屋的基本情況、價(jià)位和支付方式、交付、登記過(guò)戶日期等問(wèn)題，受讓人支付一定定金，預(yù)購(gòu)人取得買賣房屋所有權(quán)證時(shí)，再按照預(yù)購(gòu)協(xié)議的約定期限簽訂普通商品住房買賣合同。預(yù)購(gòu)協(xié)議屬于期房轉(zhuǎn)讓手段中較為簡(jiǎn)便的一種，雙方仍需要簽訂房屋買賣合同來(lái)促使雙方執(zhí)行權(quán)利并履行義務(wù)。預(yù)購(gòu)協(xié)議很少涉及房屋買賣的具體權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，因此，這種操作模式并不多見(jiàn)。

（二）附生效條件買賣合同

附生效條件買賣合同是指預(yù)購(gòu)人和受讓人之間簽訂一般商品住房買賣合同，受讓人支付一部分定金，同時(shí)雙方約定“待預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證后買賣合同才能正式生效”。這種操作程序相對(duì)較為繁瑣，期房買賣雙方權(quán)利會(huì)受到一定制約，只有預(yù)購(gòu)人自身真正擁有房屋所有權(quán)相關(guān)證件后合同才能正式生效，受讓人才能要求預(yù)購(gòu)人進(jìn)行交付房屋和過(guò)戶登記等工作。但這種方式存在兩種風(fēng)險(xiǎn)：一是商品住房買賣合同所附條件成就前預(yù)購(gòu)人有毀約的可能，二是預(yù)購(gòu)人為了將商品住房出售給高價(jià)購(gòu)買的第三人，故意不辦理過(guò)戶或找理由推脫，這是期房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中需要人們注意的。

（三）合同轉(zhuǎn)讓

根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同轉(zhuǎn)讓的期房操作手段主要包括債權(quán)讓與、債務(wù)轉(zhuǎn)移、債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)讓三種。預(yù)購(gòu)人不支付任何價(jià)款就進(jìn)行合同轉(zhuǎn)讓，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，因此，期房再轉(zhuǎn)讓不存在債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人這種債務(wù)轉(zhuǎn)移的行為。這種交易方式的優(yōu)點(diǎn)在于期房再轉(zhuǎn)讓本身屬于一種交易行為，一般不會(huì)出現(xiàn)受讓人只承擔(dān)付款義務(wù)而沒(méi)有交易房屋所有權(quán)的情況。因此合同中涉及到的權(quán)利與義務(wù)并不會(huì)發(fā)生變化。

三、完善我國(guó)期房再轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律的策略

正如前文所述，期房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中容易出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，加強(qiáng)期房再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)范，完善期房再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律制度就顯得十分有必要。期房再轉(zhuǎn)讓法律制度可以明顯提高預(yù)購(gòu)人和受讓人之間權(quán)利與義務(wù)的協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房雙方的雙贏，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，另一方面也能規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡可能地避免期房的投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響。因此，完善期房再轉(zhuǎn)讓法律制度以指導(dǎo)實(shí)踐，已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

（一）統(tǒng)一立法，允許期房轉(zhuǎn)讓

我國(guó)對(duì)期房轉(zhuǎn)讓這一問(wèn)題進(jìn)行了不少探索，但國(guó)家頒布的很多法律法規(guī)對(duì)期房都持有不同的態(tài)度，比如《七部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)》和《轉(zhuǎn)發(fā)穩(wěn)定房?jī)r(jià)意見(jiàn)的通知》這兩份法律文件，在對(duì)期房再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》前后矛盾，實(shí)踐中各地對(duì)期房再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定也有很大區(qū)別。期房買賣是房地產(chǎn)交易中重要的一部分，而房地產(chǎn)業(yè)又是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此國(guó)家制定的法律政策應(yīng)前后一致且較為穩(wěn)定，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的變化而朝令夕改，互相矛盾。國(guó)家應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一立法，明確規(guī)定預(yù)購(gòu)人享有再轉(zhuǎn)讓權(quán)利，對(duì)預(yù)購(gòu)人和受讓人之間的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定，這是長(zhǎng)期以來(lái)相對(duì)模糊的關(guān)于期房再轉(zhuǎn)讓的立法明確化，也是相關(guān)當(dāng)事人利益所在。

（二）規(guī)范期房再轉(zhuǎn)讓的條件

由于期房轉(zhuǎn)讓中存在“炒樓花”等過(guò)分的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，但期房再轉(zhuǎn)讓又是各利益方的正當(dāng)利益所在，因此，我國(guó)應(yīng)對(duì)期房再轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行明確的條件限制，盡可能地避免預(yù)購(gòu)人利用合同謀取不正當(dāng)利益。首先，合法有效的房屋預(yù)售關(guān)系是期房再轉(zhuǎn)讓的前提，預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋預(yù)售合同必須要做到合理合法有效，這樣預(yù)購(gòu)人才能擁有期房的轉(zhuǎn)讓權(quán)利；其次，轉(zhuǎn)讓的期房必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售形式出售的商品住房，同時(shí)再轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)發(fā)生在預(yù)購(gòu)人真正獲得商品住房所有權(quán)之前，和一般的商品房買賣區(qū)分開(kāi)來(lái)；另外，預(yù)購(gòu)人應(yīng)遵守房屋預(yù)售合同中關(guān)于期房轉(zhuǎn)讓行為的規(guī)定，如果合同中有禁止對(duì)所購(gòu)期房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容，預(yù)購(gòu)人應(yīng)嚴(yán)格遵守，同時(shí)相關(guān)單位加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)違反合同規(guī)定的個(gè)人或單位予以嚴(yán)懲；等等。

（三）規(guī)范轉(zhuǎn)讓程序

目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有對(duì)期房再轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，這就使得期房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)相對(duì)混亂。一般來(lái)說(shuō)，期房再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該嚴(yán)格遵循這樣幾個(gè)步驟：首先，預(yù)購(gòu)人應(yīng)及時(shí)與受讓人簽訂期房轉(zhuǎn)讓合同，明確預(yù)購(gòu)人所付房款數(shù)額并注明預(yù)購(gòu)人和受讓人雙方的權(quán)利與義務(wù)；其次，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)參照法律規(guī)定商品住房預(yù)售合同進(jìn)行備案手續(xù)辦理與登記；再次，相關(guān)單位審核通過(guò)后，經(jīng)辦人填寫(xiě)《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，向房地產(chǎn)管理局報(bào)備并由其進(jìn)行審批，審批通過(guò)后預(yù)購(gòu)人和受讓人繳納相關(guān)費(fèi)用；然后，相關(guān)管理部門(mén)為期房預(yù)購(gòu)人和受讓人辦理更名手續(xù)，之后商品住房合同轉(zhuǎn)讓給受讓人，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照合同規(guī)定交付房屋的憑證；最后，開(kāi)發(fā)商按照相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)將房屋過(guò)戶登記轉(zhuǎn)給受讓人。這一過(guò)程中，相關(guān)單位應(yīng)加強(qiáng)登記備案，將期房再轉(zhuǎn)讓也納入到預(yù)告登記的范圍之中，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)交易市場(chǎng)的有效監(jiān)管。

（四）明確相關(guān)違約責(zé)任

由于實(shí)踐之中存在由逾期交房和逾期付款而產(chǎn)生的違約責(zé)任等問(wèn)題，因此買賣雙方應(yīng)在約定是積極遵循合理、合法、公平、對(duì)等的原則，明確互相之間的權(quán)利和責(zé)任。我國(guó)在期房再轉(zhuǎn)讓中實(shí)行的是自愿的預(yù)告登記，如果簽訂預(yù)售合同時(shí)雙方?jīng)]有辦理相關(guān)的預(yù)告登記，那么期房就存在一房多賣的可能性。我國(guó)要進(jìn)一步對(duì)期房再轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)中對(duì)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利進(jìn)行明確規(guī)范，對(duì)預(yù)購(gòu)人的行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)預(yù)告登記在期房轉(zhuǎn)讓中的作用，為受讓人順利得到房屋所有權(quán)保駕護(hù)航。

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)法律法規(guī)的約束，而期房在我國(guó)社會(huì)中扮演著重要角色，要想提高期房轉(zhuǎn)讓效率，減少期房再轉(zhuǎn)讓中糾紛發(fā)生的頻率，就必須深化對(duì)期房再轉(zhuǎn)讓的法律研究，這是維護(hù)人民生活穩(wěn)定的內(nèi)在要求，也是完善社會(huì)主義政治體制的必然要求。我國(guó)針對(duì)期房交易頒布了不少法律法規(guī)，期房交易環(huán)境也有了很大進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性有了不小的提升，然而期房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及到很多環(huán)節(jié)，保證期房再轉(zhuǎn)讓的正確有效需要不斷完善的法律支撐，期房轉(zhuǎn)讓活動(dòng)規(guī)范化之路任重而道遠(yuǎn)。

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