戴 琴

江蘇省射陽縣人民法院，江蘇 射陽 224300

遲延履行情形下定金罰則的適用

戴 琴

江蘇省射陽縣人民法院，江蘇 射陽 224300

遲延履行情形下適用定金罰則有著嚴(yán)格的條件，即遲延履行必須導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。本文選編的一起房屋買賣合同糾紛中，一方當(dāng)事人以另一方當(dāng)事人辦理房產(chǎn)證遲延為由請(qǐng)求雙倍返還定金，但是由于遲延履行并未構(gòu)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)適用定金罰則。

遲延履行；定金罰則；合同目的；根本違約

一、基本案情

陸某與施某簽訂房屋買賣合同，約定陸某出售其位于某市的房屋，總價(jià)180萬元。簽約時(shí)，施某要求陸某出示房產(chǎn)證，陸某表示房產(chǎn)證還在辦理中，可以先提供購房合同原件。施某同意，并交付了定金20萬元。合同約定，過戶時(shí)間為2016年9月15日前。合同履行中，施某要求陸某盡快提供房產(chǎn)證，以方便其辦理貸款等事宜。但陸某提出，其房屋為新房，房產(chǎn)證是由開發(fā)商統(tǒng)一辦理的，進(jìn)度比較慢，他可以去催催。過戶日到期前三天，施某遂發(fā)催告函給陸某，要求陸某三日內(nèi)必須交出房產(chǎn)證，否則解除合同；三日后，施某又發(fā)送一個(gè)合同解除通知，告知陸某解除合同，并保留追究陸某法律責(zé)任的權(quán)利。隨后，施某提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)合同解除和判令陸某雙倍返還定金一共40萬元。施某的理由是：由于國家規(guī)定的首付比例、房貸利率不斷升高，致使其無法按照原有計(jì)劃購房，陸某的行為構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致合同目的落空。施某起訴后半個(gè)月，陸某的房產(chǎn)證得以辦下。

二、若干觀點(diǎn)

關(guān)于本案的處理，主要有如下幾種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣法律關(guān)系中，出賣房屋的一方當(dāng)事人有義務(wù)提供房屋產(chǎn)權(quán)證書。本案中原告需要房屋產(chǎn)權(quán)證書來辦理貸款等手續(xù)。合同雖然沒有明確約定被告何時(shí)交出房屋產(chǎn)權(quán)證書，但是由于合同約定了2016年9月15日前完成過戶，可以推定為該日期前被告應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證書。如果被告怠于履行該義務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣無法進(jìn)行、合同目的落空，應(yīng)適用定金罰則。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案中被告并非拒絕交出房屋產(chǎn)權(quán)證書，而是房屋產(chǎn)權(quán)證書確實(shí)在辦理中，且原告對(duì)此情況也有所了解。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在2016年9月15日前提供房屋產(chǎn)權(quán)證書，以配合原告辦理過戶、貸款等手續(xù)。被告逾期沒有提供房屋產(chǎn)權(quán)證書，導(dǎo)致房屋無法在約定的過戶日前完成過戶，構(gòu)成遲延履行。本案中涉案房屋確實(shí)登記在被告名下，房屋上不存在抵押、查封等負(fù)擔(dān)，亦不存在阻礙交易進(jìn)行的其他任何情形。房屋買賣合同并未對(duì)原告購買房屋享受的政策、條件等作出特殊約定，亦沒有就哪些情形視作根本違約作出約定。被告辦理房產(chǎn)證遲延半個(gè)月，原告可以追究其遲延履行的責(zé)任。但是被告遲延履行的行為并未構(gòu)成根本違約，合同的目的并未落空。此外，本案中被告辦下房產(chǎn)證的時(shí)間非其能控制，原告在催告函中給予的三天時(shí)間較短，并不合理，因而原告并不享有法定的解除權(quán)?；谏鲜隼碛?，法院應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

三、法律分析

上述兩種觀點(diǎn)主要就合同目的是否落空進(jìn)行了判斷，前一種觀點(diǎn)認(rèn)為被告遲延提供房屋產(chǎn)權(quán)證書，導(dǎo)致合同目的落空，應(yīng)適用定金罰則；后一種觀點(diǎn)則認(rèn)為被告遲延履行的行為并未構(gòu)成根本違約，涉案房屋還是可以過戶完成交易的，不應(yīng)適用定金罰則。筆者就此展開一些分析

：從司法政策角度看，根本違約、合同目的落空的認(rèn)定應(yīng)慎之又慎，如果過于寬松地界定根本違約和合同目的落空，會(huì)使大量原本可以通過繼續(xù)履行或承擔(dān)適當(dāng)違約責(zé)任的合同得以解除，這與合同法鼓勵(lì)交易的原則相悖；從合同法原理來看，遲延履行不等于根本違約，不能混淆不同的違約形態(tài)；從利益平衡角度看，根本違約情形下的法律責(zé)任較為嚴(yán)厲，如果對(duì)于遲延履行即應(yīng)適用原本應(yīng)適用于根本違約的法律責(zé)任，則會(huì)背離公平正義價(jià)值；從法律依據(jù)角度看，擔(dān)保法司法解釋第一百二十條規(guī)定，遲延履行只有導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，才能適用定金罰則。如果僅僅遲延履行而沒有導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，則不應(yīng)適用定金罰則，除非法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定。本案中的被告交付房產(chǎn)證并非其所負(fù)的主要債務(wù)，遲延交付房產(chǎn)證也不會(huì)導(dǎo)致合同目的落空，因而本案中如果適用定金罰則是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

在房屋買賣合同中，買賣雙方當(dāng)事人會(huì)對(duì)定金、首付款、尾款的支付約定時(shí)間；對(duì)房產(chǎn)證交付、房屋交付、騰房、物業(yè)交割等約定時(shí)間。當(dāng)事人由于資金緊缺、辦證耗時(shí)等各種原因而可能構(gòu)成遲延履行。當(dāng)事人維護(hù)自身權(quán)益的正確做法是在合同中明確約定遲延履行的違約金。除非雙方當(dāng)事人之間存在特別約定或者遲延履行確實(shí)構(gòu)成根本違約，否則一方當(dāng)事人在對(duì)方當(dāng)事人遲延履行情形下就請(qǐng)求法院適用定金罰則或請(qǐng)求對(duì)方支付全額違約金，則是一種比較冒險(xiǎn)的訴訟策略。此外，房屋買賣合同當(dāng)事人應(yīng)在合同上約定手機(jī)號(hào)碼、微信號(hào)碼等聯(lián)絡(luò)方式或約定函件送達(dá)地址，以方便發(fā)送催告函、通知函等函件。針對(duì)遲延履行，當(dāng)事人應(yīng)給予對(duì)方合理的時(shí)間來履行債務(wù)，否則不得行使解除權(quán)。本案中原告確實(shí)因被告遲延辦理房產(chǎn)證而遭受了一定的損失，原告可以追究其遲延履行的法律責(zé)任。法官提醒：房屋買賣合同中雙方當(dāng)事人可以通過合同中的“鑒于條款”明確揭示訂立合同的目的和意圖，或者通過約定“視作根本違約”的情形，以此避免對(duì)方當(dāng)事人可能出現(xiàn)的遲延履行所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

[1]于水.根本違約與合同解除關(guān)系之思考[J].法制博覽，2017(17).

[2]張忠野.論私法自治下定金罰則的有限適用[J].政治與法律，2012(9).

D923.6

A

2095-4379-(2017)30-0157-01

戴琴(1983-)，女，江蘇鹽城人，2006年7月畢業(yè)于江蘇警官學(xué)院，江蘇省射陽縣人民法院行政庭，助理審判員，現(xiàn)主要從事行政、民事審判工作。