王夏菁

廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門(mén) 361000

不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)程序中引入貸款機(jī)制方式研究

王夏菁

廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門(mén) 361000

司法拍賣(mài)中不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型的案件從數(shù)量上、標(biāo)的金額上都占據(jù)極大的比例，而囿于起拍價(jià)少則幾十萬(wàn)，多則上千萬(wàn)，導(dǎo)致“心動(dòng)”的多，“行動(dòng)”的少。而引入貸款機(jī)制，則可以很好的解決這一問(wèn)題。本文分析了兩種引入貸款機(jī)制的方式，一種是引入第三方提供擔(dān)保、墊資服務(wù)的貸款方式，另一種是引入房管部門(mén)提供不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式，并進(jìn)行對(duì)比，認(rèn)為可優(yōu)先采用前者，迅速搭建相應(yīng)平臺(tái)，同時(shí)逐步創(chuàng)設(shè)司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度，讓潛在購(gòu)買(mǎi)人根據(jù)需要自行選擇貸款方式。

司法拍賣(mài)；不動(dòng)產(chǎn)；貸款

一、不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)中引入貸款機(jī)制的必要性

司法拍賣(mài)中，不論是傳統(tǒng)拍賣(mài)還是網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)，不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型的案件從數(shù)量上、標(biāo)的金額上都占據(jù)極大的比例，且呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，而其成交情況卻不容樂(lè)觀。

潛在購(gòu)買(mǎi)人自有資金不足或出于流動(dòng)性考慮，在無(wú)法確認(rèn)能夠競(jìng)拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當(dāng)確認(rèn)競(jìng)拍成功后，又必須在短時(shí)間內(nèi)一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機(jī)制，是現(xiàn)階段解決該問(wèn)題最為可行的方法。

二、不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)中引入貸款機(jī)制的方式

(一)引入第三方提供擔(dān)保、墊資服務(wù)的貸款方式

該種方式的基本流程為：

1.對(duì)于可適用貸款的拍品，競(jìng)買(mǎi)人可在參拍時(shí)或參拍前直接或通過(guò)第三方向相關(guān)銀行申請(qǐng)貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書(shū)后，根據(jù)銀行的貸款授信額度為競(jìng)買(mǎi)人提供擔(dān)保，并由競(jìng)買(mǎi)人辦理委托公證，出具全權(quán)委托由第三方或銀行辦理后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押手續(xù)的公證委托書(shū)。

2.法院收到拍品的全部?jī)r(jià)款后，出具相關(guān)法律文書(shū)，第三方或銀行憑此及與買(mǎi)受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門(mén)辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押登記。

3.銀行完成貸款審批流程，正式發(fā)放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔(dān)保責(zé)任，競(jìng)買(mǎi)人依約向銀行按期償還貸款。

(二)引入房管部門(mén)提供不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式

該種方式的基本流程為：

1.對(duì)于可適用貸款的拍品，競(jìng)買(mǎi)人可在參拍前直接向相關(guān)銀行申請(qǐng)貸款，銀行進(jìn)行初步審核通過(guò)后，與競(jìng)買(mǎi)人初步簽署發(fā)放貸款意向書(shū)等法律文書(shū)。競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協(xié)議，并辦理相關(guān)公證委托手續(xù)，授權(quán)銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的登記及抵押手續(xù)。

2.法院根據(jù)買(mǎi)受人的申請(qǐng)并審核相關(guān)材料后，向房管部門(mén)發(fā)函，要求其協(xié)助辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記。

3.房管部門(mén)辦理好相關(guān)預(yù)告登記后，及時(shí)函告法院，法院將相關(guān)書(shū)面材料交予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。

4.法院收到全部拍賣(mài)款后，出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的法律文書(shū)，銀行憑此及與買(mǎi)受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書(shū)等材料前往房管部門(mén)辦理不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)過(guò)戶及抵押權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)正式登記在買(mǎi)受人名下，銀行依約享有抵押權(quán)，買(mǎi)受人依約向銀行償還貸款本息。

該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時(shí)，銀行提前發(fā)放貸款的高風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，又使買(mǎi)受人無(wú)需支出擔(dān)保費(fèi)用及墊資成本，切實(shí)保障了銀行“零風(fēng)險(xiǎn)”，買(mǎi)受人“零負(fù)擔(dān)”。

三、兩種貸款機(jī)制的對(duì)比與選擇

縱觀兩種貸款機(jī)制，各有利弊：

(一)債權(quán)人利益保障方面

前者，引入了第三方提供擔(dān)保、墊資等各方面服務(wù)，無(wú)需等銀行正式審批放款，拍賣(mài)款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，且在房管局未辦理預(yù)告登記前，銀行無(wú)法正式啟動(dòng)貸款審批流程，無(wú)形中延長(zhǎng)了拍賣(mài)款的到賬時(shí)間，不利于保障債權(quán)人的權(quán)利盡快實(shí)現(xiàn)。

(二)銀行承擔(dān)的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)方面

前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務(wù)，也無(wú)需準(zhǔn)備專(zhuān)項(xiàng)資金，減少了銀行的機(jī)會(huì)成本；同時(shí)，由于第三方的擔(dān)保、融資，銀行可轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險(xiǎn)。而后者，雖然預(yù)告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少資金占用。

(三)競(jìng)買(mǎi)人/買(mǎi)受人方面

無(wú)論采用何種方式，競(jìng)買(mǎi)人除了保證金外，均需準(zhǔn)備足額的首付款。而后者引入預(yù)告登記的這種貸款方式，買(mǎi)受人在資金方面的壓力相對(duì)較小。

(四)房管部門(mén)方面

現(xiàn)階段預(yù)告登記制度主要適用于新建商品房買(mǎi)賣(mài)。2014年3月，溫州已有相關(guān)司法實(shí)踐，有效的提高了司法拍賣(mài)成交率以及溢價(jià)率?？梢?jiàn)，在司法拍賣(mài)貸款中引入預(yù)告登記制度具有可行性和有效性。

通過(guò)以上比較，筆者認(rèn)為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進(jìn)合理，但短時(shí)間內(nèi)無(wú)法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務(wù)的貸款平臺(tái)，同時(shí)，創(chuàng)設(shè)司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度。待預(yù)告登記制度建立完善后，同時(shí)向競(jìng)買(mǎi)人提供兩種貸款方式，由其根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。

[1]淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)板塊[EB/OL].https：//sf.taobao.com/?spm=a21bo.50862.201859.6.2a7fdccdcXmi6O.

[2]王瑜.不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)流拍原因及解決機(jī)制探究[J].法制博覽，2015(7).

D926.2

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2095-4379-(2017)35-0139-01

王夏菁(1984-)，女，漢族，福建人，碩士研究生，廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院，助理審判員，研究方向：民商法。