文/王瑞紅

樓市調(diào)控再度升級，市場降溫趨勢持續(xù)

文/王瑞紅

2016年11月17日，四川成都市再出樓市限購新政，對市民購房進(jìn)一步加強(qiáng)了戶籍限制。成都市發(fā)布的《進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干政策措施》強(qiáng)調(diào)：要進(jìn)一步加強(qiáng)成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域住房限購措施，促進(jìn)職住平衡，減少交通擁堵。自即日起，成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的戶籍居民或在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿一年以上的其他地區(qū)戶籍居民，在本區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且2016年10月1日后尚未在成辦發(fā)〔2016〕37號文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)新購買商品住房的，可在本區(qū)域范圍內(nèi)購買一套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區(qū)域購買商品住房。

政策效果明顯 降溫趨勢延續(xù)

成都市發(fā)布通知，調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例：購買首套住房或已有一套住房，并已結(jié)清相應(yīng)住房貸款余額的，最低首付款比例為30%；已有一套住房，但未結(jié)清相應(yīng)住房貸款余額的，最低首付款比例為40%。對購買第三套及以上住房的繳存職工家庭，不予以公積金貸款。實(shí)行公積金貸款金額與職工繳存余額和繳存時間雙掛鉤政策：兩人及以上的職工家庭貸款額度=（借款人公積金繳存余額+共同借款人公積金繳存余額）×20倍×繳存時間系數(shù)（上限70萬元）；單職工家庭貸款額度=借款人公積金繳存余額×20倍×繳存時間系數(shù)（上限40萬元）；繳存時間小于12個月的，時間系數(shù)設(shè)為0.5；繳存時間在12個月至24個月的，時間系數(shù)為0.9；繳存時間在24個月以上的時間系數(shù)設(shè)為1。

2016年11月14日晚間，西安、南京、深圳、武漢也分別出臺樓市新政，從規(guī)范商品房明碼標(biāo)價、嚴(yán)格落實(shí)樓市調(diào)控新政、調(diào)整公積金貸款首付、提高主城區(qū)購房門檻等方面對現(xiàn)行政策進(jìn)行加碼。國家統(tǒng)計局去年10月14日發(fā)布的《2016年1月到10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，隨著調(diào)控效果的顯現(xiàn)，全國樓市熱度有所降溫，銷售量價同比增速開始放緩。而業(yè)內(nèi)人士也多認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控不斷升級，未來多地樓市降溫的趨勢也將持續(xù)。

從四個城市已經(jīng)出臺的調(diào)控升級政策來看，武漢的調(diào)控力度相對最大。武漢市住房保障和房屋管理局去年11月發(fā)布的 《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中明確規(guī)定，本市戶籍禁止購買第三套住房，非本市戶籍則需要連續(xù)在本市繳滿兩年社保或個人所得稅，并且對于補(bǔ)繳的不予承認(rèn)。根據(jù)該意見，限購和限貸的范圍為武漢主城區(qū)和開發(fā)區(qū)，即江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)以及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（不含漢南）、武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)等。

去年國慶節(jié)期間，武漢市提出了“實(shí)施投資性限購，強(qiáng)化差別化住房信貸政策”，即：對于武漢無住房的居民家庭，在主城區(qū)購買首套住房申請商業(yè)性個人住房貸款的，最低首付比例為25%，二套房首付比例為50%，購買三套房的暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款；非本市戶籍居民家庭購買二套房的，暫停發(fā)放貸款，禁止在武漢主城區(qū)購買第三套房。相比武漢，西安、深圳和南京三個城市的調(diào)控政策升級主要是為了規(guī)范銷售行為、調(diào)整公積金貸款首付和加快推盤。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，去年年底各地調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)升級，而從效果上來看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與往年最大的不同是持續(xù)地打補(bǔ)丁、加壓力，疊加形成歷史上最嚴(yán)格的調(diào)控執(zhí)行力度。所以在市場影響方面，連續(xù)出臺的政策效果非常明顯，降溫趨勢得以延續(xù)。全國各地繼續(xù)大力開展房地產(chǎn)市場整治行動，預(yù)計今年第一季度調(diào)控城市的政策環(huán)境都將維持從緊局面。去年11月以來，各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市的成交降幅基本一致，顯示已調(diào)控城市的政策收緊效應(yīng)也已波及其他城市。

整治力度加強(qiáng) 形成震懾威力

從整體上看，最近從銀監(jiān)會到地方，都開始明顯收緊房地產(chǎn)信貸。信貸的收緊，將導(dǎo)致未來市場快速告別價格過快上漲。過去十幾年的房地產(chǎn)市場波動歷史，與貨幣政策效應(yīng)完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場快速降溫的幅度會更大。在前期限購、限貸政策出臺后，去年10月中旬以來，全國各地前所未有地出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策全面落地執(zhí)行，這也使本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強(qiáng)。預(yù)計今年第一季度國內(nèi)一些核心區(qū)域城市的房價走勢仍將維持穩(wěn)定，甚至?xí)霈F(xiàn)一定程度的下跌。

盡管去年9月30日以來，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場和地方政府已經(jīng)明確感受到了來自調(diào)控的壓力，然而，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是圍繞房地產(chǎn)市場調(diào)控的壓力峰值與終點(diǎn)。在以控制資產(chǎn)泡沫為核心的政策訴求之下，更大的壓力，也許還未顯現(xiàn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會去年年底部署開展了全國“商品房銷售明碼標(biāo)價專項檢查”，要求對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)商品住房銷售中出現(xiàn)的價格違規(guī)違法問題進(jìn)行集中查處，并“形成震懾”。罕見的是，通過要求上報查處情況、典型案例等形式，住建部、國家發(fā)改委向地方政府和職能部門提出了有關(guān)領(lǐng)域案例的查處數(shù)量要求。在此基礎(chǔ)上，住建部和國家發(fā)改委還要求地方政府分階段對查處結(jié)果進(jìn)行匯總上報。

據(jù)了解，此次部署專項檢查的過程，相比以往最大的不同之一，是住建部、國家發(fā)改委對專項檢查的工作方式提出了明確要求?！耙郧岸际遣渴鸸ぷ?、提目標(biāo)、分任務(wù)，但是，對工作方法是沒有要求的?！币晃坏胤阶》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳的內(nèi)部人士稱。按照住建部、國家發(fā)改委的要求，在此次價格專項檢查過程中，地方價格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門首先采用的是隨機(jī)抽查的方式，即事先不確定檢查的目標(biāo)和對象，而在確定檢查行動開始時，隨機(jī)選擇樓盤項目、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其門店進(jìn)行檢查，從而避免專項檢查出現(xiàn)“走過場”、被檢查單位和企業(yè)“有準(zhǔn)備”的情況，以確保專項檢查、整治的力度。

與此同時，國家發(fā)改委和住建部還要求地方有關(guān)職能部門在專項檢查的過程中，要使用“交叉檢查”的方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的商品房標(biāo)價行為進(jìn)行檢查。這種檢查方式可最大限度地避免出現(xiàn)內(nèi)部檢查消息泄露、查處力度不足、執(zhí)法尺度不嚴(yán)等情況。各地方價格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門按照國家發(fā)改委、住建部的工作部署，采用“下探一級”、“交叉檢查”、“隨機(jī)抽查”的方式，對轄區(qū)內(nèi)的商品住房標(biāo)價行為進(jìn)行專項檢查，并隨時就有關(guān)情況與國家發(fā)改委、住建部進(jìn)行溝通。

按照國家發(fā)改委、住建部的工作安排，專項檢查工作從去年11月10日開始，到12月10日結(jié)束，為期一個月。按照兩部委的要求，各地方價格主管部門告誡轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，必須嚴(yán)格按照《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》（發(fā)改價檢〔2011〕548號）進(jìn)行明碼標(biāo)價，嚴(yán)格執(zhí)行“一套一標(biāo)”，不得使用虛假或不規(guī)范的價格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者等。

三波調(diào)控有力 收效十分明顯

事實(shí)上，中央決策層在去年9月30日前，即針對當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場過熱的苗頭進(jìn)行了兩次討論和研判。根據(jù)對部分房地產(chǎn)市場顯露過熱苗頭的熱點(diǎn)城市的研判，發(fā)布虛假信息、營造房價上漲預(yù)期、擾亂房地產(chǎn)市場交易秩序被確定為導(dǎo)致當(dāng)前市場走勢的主要原因。因此，在9月30日后，多個城市下發(fā)了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。在這些政策中，除了限購、限貸等政策口徑得到從嚴(yán)調(diào)整外，規(guī)范本地房地產(chǎn)市場交易秩序也被作為穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主要政策手段之一。

據(jù)西安市房屋管理政務(wù)網(wǎng)信息顯示，從去年11月10日開始，西安市開展了為期3個月的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，主要針對發(fā)布虛假房源信息和廣告，通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作，哄抬房價，未取得預(yù)售許可證銷售商品房，不符合商品房銷售條件，以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，借機(jī)抬高價格，捂盤惜售或者變相囤積房源等9種行為進(jìn)行嚴(yán)查整治。

南京市也出臺了宣傳調(diào)控政策、加快新盤上市、加強(qiáng)資格審查、強(qiáng)化市場監(jiān)管等四項措施，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，力促南京市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。深圳市也決定自去年11月15日起調(diào)整公積金貸款首付比例。公積金繳存職工家庭名下在深無房的首付比例最低為30%，名下在深擁有一套住房的首付比例不低于70%。購買第三套住房的不予以公積金貸款。如果說“中東部省會城市崛起”是過去十年中國城市價值變化的第一個要點(diǎn)，那么第二個要點(diǎn)就是“北上深”小兄弟的崛起，軌道交通讓城市圈成為現(xiàn)實(shí)，北京、上海、深圳周邊的三線城市，未來發(fā)展可能超越一些二線城市，如廊坊、東莞、嘉興等。至于蘇州這種兼具“二線城市”和“上海親戚”身份的城市，發(fā)展機(jī)會將會更多。

種種跡象顯示，自去年“國慶樓市新政”以來的“第三波調(diào)控”已經(jīng)全面展開，預(yù)計此類調(diào)控將會延續(xù)至今年年中。可以說，自去年9月30日至今，此輪樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出清晰的波浪態(tài)勢。第一波：去年“國慶黃金周”前后，有二十多個城市先后出臺各類房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，如限購、限貸、加稅等來規(guī)范市場。調(diào)控政策出臺主體，全部是地方政府。第二波：央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會，先后出臺措施，要求嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，收緊企業(yè)發(fā)債，規(guī)范銀行理財、保險投資等資金介入房地產(chǎn)市場。第三波：從去年11月10日開始，熱點(diǎn)城市再次開始出臺調(diào)控措施，如杭州、南京、武漢和深圳等，調(diào)控主體再次變回地方政府。預(yù)計將有更多城市在本輪調(diào)控中追加措施，加強(qiáng)調(diào)控力度。

目前來看，第三波實(shí)行調(diào)控措施的城市，基本涵蓋了全部內(nèi)地樓市“最有前途的城市”。這些被重點(diǎn)關(guān)注的城市的現(xiàn)狀，顯然符合筆者一貫的觀點(diǎn)：在“印鈔票的時代”，投資主體成為“地方政府+國有企業(yè)”，機(jī)會開始向高級別的城市匯聚，改革開放第一個階段崛起的“明星地級市”，甚至一些“計劃單列市”，開始讓位給省會城市，尤其是成都、武漢、鄭州、長沙、合肥這種“省內(nèi)沒有競爭對手”的省會城市。在“有競爭”的省份，南京超越了蘇州、無錫，濟(jì)南正在趕超青島，沈陽已經(jīng)壓過了大連。

基于此，有關(guān)專家認(rèn)為，要想管住樓市，首先要管住這些熱點(diǎn)城市。因此，“北上廣深”四大一線城市當(dāng)然是調(diào)控的重中之重，所謂“射人先射馬，擒賊先擒王”；十幾個熱點(diǎn)城市基本都在“第一波調(diào)控”時出臺過相應(yīng)措施，今后或許將會繼續(xù)增強(qiáng)調(diào)控力度?！暗谌ㄕ{(diào)控”所帶來的影響是：從現(xiàn)在開始到今年年底，樓市都將維持高位震蕩，個別熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地區(qū)，房價甚至可能出現(xiàn)一定跌幅。樓市調(diào)控政策預(yù)計將維持到2018年3月，全國兩會選舉產(chǎn)生新一屆政府之后，才可能出現(xiàn)新的變化。