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遏制投機(jī)“炒”住房
——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的解讀

2017-02-19 06:23周明
上海房地 2017年1期
關(guān)鍵詞:住房

文/周明

遏制投機(jī)“炒”住房
——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的解讀

文/周明

2016年12月14日至16日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行,與近五年來(lái)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相比較,此次會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題不惜重筆濃墨,對(duì)其給予了充分的關(guān)注,從中可以看出中央對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)取向和政策把握。

會(huì)議提出了五個(gè)“要”:一要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。二要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。三要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。四要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤(pán)活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。五要加快住房租賃市場(chǎng)立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓,規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。

一、 堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位

毋庸置疑,住房的商品屬性使其具有居住和投資的雙重功能,但住房首先是以居住為主,這也是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的”的關(guān)鍵所在。因此,住房制度的設(shè)計(jì)首先要解決廣大市民的居住問(wèn)題。至于個(gè)人家庭擁有多套住房并用來(lái)出租的行為,雖是長(zhǎng)期性投資,但也算是用于居住范疇。至于“炒房”,其“買房”的目的在于“賣房”,實(shí)現(xiàn)對(duì)住房?jī)r(jià)值的短期升值預(yù)期,屬于投機(jī)行為,因而是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高企、易產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的主要根源,對(duì)此應(yīng)該堅(jiān)決地加以制止。

堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位,就是正本清源,讓住房回歸居住的主要屬性??梢灶A(yù)見(jiàn)政府在今后房地產(chǎn)調(diào)控政策和制度設(shè)計(jì)層面上,將會(huì)對(duì)投機(jī)性“炒房”加大遏制力度。“限購(gòu)”是政府為穩(wěn)定市場(chǎng)所采取的短期行政手段,從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì),必須運(yùn)用金融、稅收、法律等手段,研究住房以“自住為主”、防止“炒房”的制度設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。

但話說(shuō)回來(lái),“炒房”這么熱還是緣于國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、投資渠道匱乏。近年來(lái),搞實(shí)業(yè)不如搞房地產(chǎn),股市低迷,導(dǎo)致社會(huì)資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè),但由于許多城市的限購(gòu)政策,投資熱錢開(kāi)始大量轉(zhuǎn)向海外樓市。要解決社會(huì)閑資的出路問(wèn)題,除了在政策上設(shè)計(jì)遏制“炒房”的措施外,還應(yīng)從根子上“對(duì)癥下藥”,拓寬投資渠道,吸引資金更多地投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。對(duì)于個(gè)人家庭多套住房用于出租的投資行為,要加強(qiáng)規(guī)范,通過(guò)制度設(shè)計(jì)將其納入住房租賃市場(chǎng),進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

二、 建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這么多年,建立長(zhǎng)效機(jī)制也講了這么多年,但由于基礎(chǔ)性制度不夠完善,實(shí)施效果并不明顯,甚至出現(xiàn)了政府越調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲的現(xiàn)象。除了運(yùn)用行政手段來(lái)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落外,就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言,需要建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中,形成削峰填谷的作用,從而防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生、膨脹及破裂。

我國(guó)的國(guó)情是:雖說(shuō)已成長(zhǎng)為全球第二大經(jīng)濟(jì)體,但仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段,人均GDP不高,屬于發(fā)展中國(guó)家;我國(guó)較大的貧富差距及東西部差別在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)依然存在;在中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,市場(chǎng)尚未在資源配置中起決定性作用,政府作用的發(fā)揮也有待加強(qiáng)。因此,國(guó)家應(yīng)有針對(duì)性地因城因地施策,避免出臺(tái)“一刀切”的行政措施,由國(guó)家立法,各地政府通過(guò)建立完善的體制、機(jī)制和規(guī)章,來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列基礎(chǔ)性制度建設(shè),從而形成長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

三、 嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性產(chǎn)業(yè),一般來(lái)說(shuō),無(wú)論是開(kāi)發(fā)商建房還是個(gè)人家庭購(gòu)房,如果沒(méi)有金融信貸融資的支撐,光靠自有資金,開(kāi)發(fā)商恐難完成建房項(xiàng)目的前期資金投入,個(gè)人家庭則基本沒(méi)可能承擔(dān)動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房款。長(zhǎng)期以來(lái),住房信貸作為銀行機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,一直受銀行機(jī)構(gòu)親睞,銀行可以不向中小企業(yè)放貸,卻很樂(lè)意發(fā)放給市民購(gòu)房貸款。

改革開(kāi)放以來(lái),隨著大量引進(jìn)外資、出口貿(mào)易增加,我國(guó)的外匯儲(chǔ)備與日俱增,相應(yīng)地也增加了人民幣的發(fā)行量。人民幣超發(fā)使社會(huì)積累了大量閑資,同時(shí),為降低企業(yè)融資成本,增加貨幣的流動(dòng)性,央行不斷降息,房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的高額利潤(rùn),誘使社會(huì)閑資和投資投機(jī)客紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。貸款購(gòu)房——生錢買房——賣房生錢——再炒房,這一條炙手可熱的生財(cái)之道,引來(lái)了大批投資投機(jī)客和“炒房團(tuán)”,從而使一線城市及熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)瘋漲,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

因此,這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要在宏觀上管住貨幣,在微觀上嚴(yán)格限制銀行信貸資金流向投資投機(jī)性購(gòu)房,對(duì)市民合理的自住購(gòu)房則要制定相應(yīng)的信貸政策加以鼓勵(lì)和支持。銀行金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)住房信貸對(duì)象的審查制度,不能為求一時(shí)的業(yè)績(jī)而放松對(duì)限貸對(duì)象的放貸,從而使投資投機(jī)購(gòu)房者有可乘之機(jī)。要嚴(yán)控住房信貸的流向,使房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,確保住房金融安全,從而防范金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、因城施策、互聯(lián)互通去房地產(chǎn)庫(kù)存

在去庫(kù)存方面,會(huì)議提出二個(gè)“要”:一要堅(jiān)持分類調(diào)控,因城因地施策,重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。二要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái),提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通,提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平,增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

房地產(chǎn)去庫(kù)存是當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“五大任務(wù)”之一,與一線城市和熱點(diǎn)二線城市增加供給不同,房地產(chǎn)去庫(kù)存主要是三四線城市的任務(wù)。由于三四線城市的內(nèi)生住房需求原本就不足,加上過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),便造成大量房地產(chǎn)庫(kù)存積壓。要消化三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存,中央開(kāi)出了治本良方,即通過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高三四線城市環(huán)境質(zhì)量,利用便捷的交通與大城市實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通,大城市將部分功能轉(zhuǎn)移到周邊小城市,使三四線城市能夠成為大都市的后花園。同時(shí),也要考慮新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使其能夠吸引農(nóng)民進(jìn)城成為新市民。通過(guò)新型城鎮(zhèn)化來(lái)吸引人口,可增加住房需求來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存積壓的矛盾。三四線城市與一二線城市功能應(yīng)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展,形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。這就要求在城市總體規(guī)劃中,大中小城市聯(lián)動(dòng)制定區(qū)域一體化的發(fā)展戰(zhàn)略,通盤(pán)考慮城市的功能定位,使城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

五、有效合理使用城市土地

像上海這樣的特大城市,正向著建設(shè)“四個(gè)中心”和科創(chuàng)中心、卓越的國(guó)際大都市方向發(fā)展,但是城市可供開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地稀缺,規(guī)劃用地指標(biāo)已達(dá)上限,因此,上海今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),應(yīng)更多地考慮在建成區(qū)里有效合理地使用城市土地,通過(guò)城市更新和舊區(qū)改造來(lái)進(jìn)一步完善城市功能。如:隨著去產(chǎn)能和產(chǎn)能轉(zhuǎn)移,對(duì)一些老舊廠房的土地實(shí)行再開(kāi)發(fā),以適應(yīng)重塑城市功能的需要;對(duì)于房屋設(shè)施陳舊、功能老化、土地利用率不高的建筑,進(jìn)行更新改造。在城市更新改造的同時(shí),也要注意對(duì)優(yōu)秀歷史建筑和街區(qū)的保護(hù),不應(yīng)以大拆大建等一時(shí)的痛快來(lái)抹掉城市發(fā)展的歷史。因此,要廣泛聽(tīng)取專家和民眾的意見(jiàn),研究制定城市更新和舊區(qū)綜合改造規(guī)劃,做到全市一盤(pán)棋,有步驟地分批實(shí)施改造規(guī)劃。

六、深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革

會(huì)議同時(shí)指出,要深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革,明晰農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)歸屬,賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。

長(zhǎng)期以來(lái),農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰,影響了新農(nóng)村建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革,并探索開(kāi)展城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間人地掛鉤政策(即地隨人走,人口遷移到哪里,這些人口所占用的建設(shè)用地面積就轉(zhuǎn)移到哪里,從哪里遷出人口,哪里就要相應(yīng)地減少這些人所占用的建設(shè)用地面積)試點(diǎn),實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)村人口進(jìn)入城市定居規(guī)模掛鉤、城市化地區(qū)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納外來(lái)人口進(jìn)入城市定居規(guī)模掛鉤,從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地要素的流動(dòng),促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。

七、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

完善的住房制度必須考慮向不同的收入階層提供不同的住房,“住有所居”是國(guó)家保障每個(gè)公民居住權(quán)利所制定的住房發(fā)展目標(biāo)。對(duì)于城市低收入家庭以及新市民如新畢業(yè)的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員、城市流動(dòng)人口來(lái)說(shuō),租賃住房是解決其居住問(wèn)題的最佳選擇。目前的租賃住房中有政府主導(dǎo)的公共租賃房,因其建設(shè)量少且處于偏遠(yuǎn)地區(qū),很難滿足租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求。大量私房因其距工作地較近,一定程度上滿足了廣大租戶的需求,在住房租賃市場(chǎng)上占據(jù)重要地位。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是完善住房供應(yīng)體系的關(guān)鍵,而私房租賃又是完善住房租賃市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)。因此,一方面,政府要加大公共租賃房的建設(shè)力度,完善公共租賃房的管理,防止物業(yè)管理不到位以及公租房轉(zhuǎn)租、群組的現(xiàn)象出現(xiàn),另一方面,也要規(guī)范私房租賃市場(chǎng),將私房租賃納入正常的住房租賃市場(chǎng)管理渠道,對(duì)租金調(diào)整和租約履行進(jìn)行監(jiān)管,保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的權(quán)益。同時(shí),希望政府加快我國(guó)住房法的立法進(jìn)程,盡快出臺(tái)住房法規(guī),而有關(guān)房屋租賃的條文應(yīng)作為住房法規(guī)的主要部分。

(作者單位:上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì))

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