文/邵明浩

2017年上海樓市展望

文/邵明浩

2016年為了抑制房價(jià)過快上漲，維護(hù)市場穩(wěn)定，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，上海實(shí)施了“滬九條”（2016年3月25日《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》）和“滬六條”（2016年10月8日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》）兩輪樓市宏觀調(diào)控。隨著上海2016年11月28日《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》（為“滬六條”在信貸政策方面的細(xì)則）的出臺(tái)，“滬六條”在政策方面的配套文件已經(jīng)基本到位。由于時(shí)值年關(guān)，“滬六條”及其細(xì)則必然對2017年的樓市產(chǎn)生直接影響，特別是“滬六條”與“滬九條”疊加，已經(jīng)將上海樓市調(diào)控尺度收至“史上最緊”，2017年上海樓市走勢如何，更值得市場各方的關(guān)注。

一、物業(yè)交易市場 成交縮量盤整

樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，成交量是首當(dāng)其沖的受影響因素，不論是出臺(tái)市場降溫的約束性調(diào)控政策還是救市的支持性調(diào)控政策，這一結(jié)論都得到過市場的驗(yàn)證。以2013年3月30日“滬五條”政策降溫和2014年9月30日政策救市為例，可以看到二手住宅（由于近年來上海一、二手住宅成交比例為1∶3，二手住宅已成為上海住宅成交市場的主體，所以以此為例）成交量在調(diào)控政策出臺(tái)后均發(fā)生了顯著的變化（圖1）。

圖1 不同時(shí)期樓市調(diào)控政策出臺(tái)前后成交量變化對比

這種成交量顯著變化的走勢，在2016年間的兩輪樓市調(diào)控中依然清晰地顯現(xiàn)了出來（圖2）。

圖2 2016年樓市調(diào)控造成的成交縮量走勢

當(dāng)然，成交縮量不會(huì)一直持續(xù)，那么市場的“政策性市場底”在哪里呢？回顧上一輪信貸政策收緊到信貸放松之間（2011年1月“新國八條”將二套房首付比例提至60%到2014年9月30日降低二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例）上海平均二手住宅的月度成交量，可以看出在限購限貸政策收緊時(shí)期的市場表現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在上述長達(dá)三年半的時(shí)間內(nèi)，上海二手商品住宅平均成交套數(shù)為15998套，而2016年11月份上海二手住宅的月度成交套數(shù)已經(jīng)低于此值。換言之，政策性市場底已經(jīng)出現(xiàn)！當(dāng)然，考慮到此輪政策疊加，信貸政策已經(jīng)收至“史上最嚴(yán)”，同時(shí)未來短期內(nèi)又將經(jīng)歷辭舊迎新的市場淡季，所以成交量有進(jìn)一步下跌的可能性，但這部分“超調(diào)”的幅度不會(huì)太大，持續(xù)時(shí)間也不會(huì)太長，預(yù)計(jì)最短3個(gè)月就會(huì)完成市場的筑底。

上述分析可以總結(jié)為：在成交量方面，2017年一季度存在低位盤整的可能性，若無新政策出臺(tái)，二季度開始市場成交有望企穩(wěn)回升，全年成交量將呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢。

二、新增物業(yè)市場 降價(jià)空間有限

雖然在成交量方面，上海二手住宅占主體地位，但是在價(jià)格方面，一手商品住宅的價(jià)格走勢對市場起到了引領(lǐng)作用。從圖3可以發(fā)現(xiàn)，一手商品住宅的價(jià)格波動(dòng)更大，對價(jià)格的轉(zhuǎn)向起到引導(dǎo)作用。

圖3 上海一、二手商品住宅均價(jià)波動(dòng)分析

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度也可以解釋這種現(xiàn)象。二手商品住宅市場由于買賣雙方數(shù)量巨大，更加符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中自由競爭市場模型，而在自由競爭環(huán)境下，市場價(jià)格趨于穩(wěn)定。在一手商品住宅市場，由于開發(fā)商作為供應(yīng)者（生產(chǎn)者）擁有大量物業(yè)，具有一定的壟斷性，特別是近年來隨著新盤上市數(shù)量的日趨減少，開發(fā)商板塊壟斷能力不斷提升，一手商品住宅市場更符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中壟斷競爭甚至寡頭壟斷的模型。開發(fā)商對定價(jià)權(quán)的掌控能力更強(qiáng)。而由于一手新盤不論體量還是宣傳力度都遠(yuǎn)大于分散在諸多業(yè)主手中的二手房，所以，一手商品住宅未來的價(jià)格走勢更能代表未來樓市的價(jià)格趨勢。

研究一手商品住宅價(jià)格走勢，我們采用經(jīng)典的房地產(chǎn)評估——成本法，測算典型在售項(xiàng)目的成本和利潤情況，以探究開發(fā)商可以接受的主動(dòng)降價(jià)幅度。

對2016年前三季度熱銷樓盤（成交套數(shù)TOP 20）進(jìn)行分析，剔出部分項(xiàng)目因土地非招牌掛出讓導(dǎo)致成本無法測算的樣本（約占總樣本的25%）后，可測算樣本中2013-2015年新出讓地塊項(xiàng)目占比達(dá)到86.67%，由此可見，對這一段時(shí)期內(nèi)的土地出讓價(jià)格及2016年11月之前開盤銷售項(xiàng)目的銷售價(jià)格及成本進(jìn)行測算，可以大體了解純新盤開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的幅度（圖4）。

圖4 新出讓地塊項(xiàng)目開盤熱銷占比

筆者從上海市規(guī)土局網(wǎng)站上收集2013年至2015年所有出讓成交的商品住宅用地，并從中挑選已經(jīng)開盤銷售的住宅項(xiàng)目，篩選其中有效數(shù)據(jù)合計(jì)76個(gè)樓盤項(xiàng)目，并用估價(jià)方法中的成本法對其進(jìn)行測算分析。

估價(jià)成本法將房地產(chǎn)價(jià)格分成七個(gè)組成部分，其中去除開發(fā)利潤后的六個(gè)組成部分為房地產(chǎn)開發(fā)總成本。如圖5所示，開發(fā)總成本由土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投融資費(fèi)用、銷售稅金這六項(xiàng)組成。

圖5 開發(fā)總成本及構(gòu)成

成本法公式如下：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投融資費(fèi)用+銷售稅金+開發(fā)利潤

根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)方法中的成本法，測算房地產(chǎn)價(jià)格主要構(gòu)成如下：

①土地取得成本=土地成交樓板價(jià)+土地取得稅（契稅）

契稅=土地樓面地價(jià)×3%

②建設(shè)成本=a(建筑安裝工程費(fèi)用)+b(配套費(fèi)用及其他)+c(專業(yè)費(fèi)用)

a=建設(shè)安裝工程費(fèi)用（含單套裝修費(fèi)用，按照開發(fā)商裝修標(biāo)準(zhǔn)50%計(jì)算）

建設(shè)安裝工程費(fèi)用根據(jù)樓盤品質(zhì)可按表1所示標(biāo)準(zhǔn)取值。

表1 建設(shè)安裝工程費(fèi)取值標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/平方米

b=紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+人防費(fèi)用+大市政配套費(fèi)用+物業(yè)管理維修基金

前三項(xiàng)為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分別為300元/平方米、60元/平方米和430元/平方米。

物業(yè)管理維修基金按有、無電梯，分別取51.8元/平方米和38.85元/平方米。

c=(a+b)×6%

③管理費(fèi)用=（① + ②）×3%

④銷售費(fèi)用=售價(jià)×銷售費(fèi)率

銷售費(fèi)率根據(jù)樓盤品質(zhì)及規(guī)?？砂幢?所示標(biāo)準(zhǔn)取值。

表2 銷售費(fèi)率取值標(biāo)準(zhǔn) 單位：平方米

⑤投融資費(fèi)用=a(貸款利息)+b(融資成本）

a=土地取得成本×[(1+貸款利率)n建設(shè)期－1]+建設(shè)成本×[(1+貸款利率)n建設(shè)期÷2-1]

國企央企貸款利率=5% 其他=7%

b=a×10%

⑥銷售稅金=a(增值稅及附加)+b(土地增值稅)

a=增值稅+增值稅附加

增值稅=售價(jià)×3% 增值稅附加=增值稅×13%

b=售價(jià)×3.5%

按照估價(jià)成本法對開發(fā)利潤占售價(jià)20%的基本假設(shè)，可以認(rèn)為目前項(xiàng)目成本與售價(jià)的比值低于80%的項(xiàng)目是高于社會(huì)平均利潤率的項(xiàng)目，高于80%甚至高于100%的項(xiàng)目是低利潤率甚至未來會(huì)面臨虧損的項(xiàng)目。

通過上述數(shù)據(jù)處理，樣本數(shù)據(jù)顯示：由于成本高企，即使經(jīng)歷了2015-2016年房價(jià)快速上漲，依然有58%的項(xiàng)目低于社會(huì)平均開發(fā)利潤率，房企利潤空間被壓縮已成為事實(shí)。

圖6 商品住宅項(xiàng)目銷售成本率占比分布

若降價(jià)10%（市場一般認(rèn)為降價(jià)幅度在10%以內(nèi)為市場正常波動(dòng)，達(dá)到10%則為價(jià)格趨勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，所以按照10%進(jìn)行假設(shè)），則項(xiàng)目成本與售價(jià)的比值低于80%的高社會(huì)平均利潤率的項(xiàng)目占比將下降為17.5%，由此可見，在市場價(jià)格沒有出現(xiàn)斷崖式下跌的背景下，新項(xiàng)目開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整價(jià)格的比例會(huì)非常低。

值得一提的是：此次選取的2013-2015年所有成交的商品住宅用地總計(jì)140幅，其中已經(jīng)開盤的地塊為80幅（80幅合并為76個(gè)項(xiàng)目，有多幅地塊合并開發(fā)成一個(gè)項(xiàng)目的情況），占比為57%，接近六成，未開盤地塊有60幅，占比為43%。而按照商品住宅項(xiàng)目的正常開發(fā)周期，這些地塊的大部分應(yīng)該已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步分析這些未上市項(xiàng)目地塊后發(fā)現(xiàn)，其中開發(fā)商拿地時(shí)溢價(jià)率超過50%（溢價(jià)率超過50%的出讓地塊需要向國土部報(bào)備，被官方認(rèn)定為高溢價(jià)地塊）達(dá)到37個(gè)，占比為61.67%。雖然，按照正常的一年開發(fā)周期，造成上述這些項(xiàng)目沒有面市的原因很多，但是由于地價(jià)高，預(yù)期售價(jià)無法盈利甚至攤平成本也是一個(gè)非常重要的因素，由此可見，預(yù)期尚未上市的純新項(xiàng)目可能會(huì)大幅降價(jià)是一種奢望。

上述分析可以總結(jié)為：在成交價(jià)格方面，一手商品住宅價(jià)格走勢在樓市中起到價(jià)格標(biāo)桿作用。隨著時(shí)間的推移，2017年會(huì)有更多的2013-2015年新出讓地塊項(xiàng)目開盤銷售，由于地價(jià)較高、成本高企，純新項(xiàng)目降價(jià)幅度非常有限。也就是說，在市場價(jià)格沒有出現(xiàn)斷崖式下跌的背景下，開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促進(jìn)銷售的動(dòng)力非常有限。而受到一手商品住宅的影響，二手房定價(jià)策略也會(huì)趨于穩(wěn)健，買賣雙方價(jià)格博弈將會(huì)持續(xù)。

三、新增宅地市場 依然不會(huì)冷清

2016年出臺(tái)的“滬九條”、“滬六條”從不同層面對開發(fā)商拿地資金進(jìn)行了力度很大的約束，同時(shí)考慮到市場成交量的下滑和低位盤整，2017年較難復(fù)制2015-2016年住宅用地市場逢地必?fù)尅⒏咭鐑r(jià)為常態(tài)的局面，那么土地市場的整體交投會(huì)怎樣呢？我們依據(jù)近年來的新增供應(yīng)量及土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌蟮娜セ窟@兩個(gè)指標(biāo)的強(qiáng)弱關(guān)系進(jìn)行分析。

同樣以2013-2015年的數(shù)據(jù)為例：近年來純住宅用地供應(yīng)一直比較穩(wěn)定，保持在400萬平方米/年的供應(yīng)規(guī)模，而一手商品住宅成交量（土地開發(fā)為住宅）在1000萬平方米/年的規(guī)模，兩者差距巨大。

為什么供應(yīng)面積少，成交面積多？這取決于幾個(gè)方面因素：首先，市場中有一定數(shù)量的存量土地，這些存量土地多來自于2004年市場公開招拍掛制度實(shí)施之前。其次，這里（見表3）統(tǒng)計(jì)的只是通過市場公開招拍掛出讓的純住宅用地，市場中尚有部分沒有通過市場公開招拍掛出讓（數(shù)量極少）的土地以及通過市場公開招拍掛出讓的混合用地（有一定量，但是按照每年政府公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中商品住宅400公頃的規(guī)模，該領(lǐng)域的量也不是很大）。

表3 開發(fā)商宅地存量情況 單位：萬平方米

經(jīng)歷了長達(dá)十余年的市場消化，目前來自于2004年市場公開招拍掛制度實(shí)施之前的存量用地的規(guī)模也逐步減少，同時(shí)通過表3可以發(fā)現(xiàn)，隨著政府土地供應(yīng)量的不斷減少，商品住宅銷售量與土地供應(yīng)折算建筑面積的差值越來越大，換言之，開發(fā)商手中的住宅用地存貨越來越少。最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年11月底，當(dāng)年上海市場公開招拍掛出讓的純住宅用地約為230萬平方米，預(yù)計(jì)年內(nèi)總量在260萬平方米左右，再考慮混合用地的數(shù)量，2016年全年總住宅用地供應(yīng)量折合建筑面積不會(huì)超過300萬平方米。該數(shù)據(jù)與2015年相比又有一定幅度的下滑。

2017年土地市場開發(fā)商依然面臨著供銷倒掛、存貨不斷減少的局面，由此可以判斷，2017年住宅用地市場依然不會(huì)過于冷清，開發(fā)商整體補(bǔ)存貨的需求依然非常強(qiáng)烈。當(dāng)然，對于在2013-2015年特別是2016年高溢價(jià)、高樓板價(jià)拿地，目前和短期的未來無法攤平成本上市銷售的項(xiàng)目背后的開發(fā)商來說，他們在2017年的土地市場表現(xiàn)可能會(huì)有所收斂。

四、未來政策展望 用時(shí)間換空間

最近十年上海樓市走勢受到政策的影響較為顯著，上述對2017年住宅用地和一、二手商品住宅物業(yè)走勢的判斷都是基于保持2016年樓市調(diào)控強(qiáng)度不變（不再加碼也不放松）的假設(shè)作出的，那么2017年樓市政策究竟還會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？

首先分析政策繼續(xù)收緊的可能性：從圖2、圖3可以了解到，上海樓市調(diào)整已經(jīng)開始，甚至成交量的調(diào)整也已經(jīng)快速到位，如若再加碼調(diào)控政策，便有“超調(diào)”的可能性，這種會(huì)使市場大起大伏的政策影響是完全沒必要的。另外，從政策儲(chǔ)備的角度來看，目前的政策已經(jīng)涵蓋了限購、限貸、管房、管地四個(gè)方面，并且這四個(gè)方面的執(zhí)行力度不論是橫向同全國一線城市比較，還是縱向從上海樓市調(diào)控歷史來看，都已達(dá)到最緊最嚴(yán)。政策儲(chǔ)備箱里存貨已經(jīng)不多，所以，2017年調(diào)控政策再加碼的可能性較小。

那么是不是有放松的可能性呢？我們還是回到關(guān)注的核心問題上——房價(jià)。為了準(zhǔn)確地評價(jià)此輪房價(jià)上漲的幅度，我們用樣本數(shù)量巨大（數(shù)千個(gè)上海持續(xù)成交活躍的存量樓盤）、不受成交結(jié)構(gòu)影響（擬合指數(shù)設(shè)計(jì)中回避了成交結(jié)構(gòu)的影響）的上海存量住宅價(jià)格指數(shù)作進(jìn)一步分析（圖7）。

圖7 上海存量住宅價(jià)格指數(shù)走勢圖

從指數(shù)來看，此輪房價(jià)上漲從2015年3月開始啟動(dòng)，至2016年9月基本觸及階段性頂點(diǎn)，累計(jì)漲幅達(dá)到了74%。對上述漲幅作進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，不論是半年環(huán)比漲幅、一年漲幅，還是一年半漲幅，此輪房價(jià)漲幅均是過去5年最高漲幅的一倍以上，換言之，即使2017年全年漲幅為零，也無法完全消化2015-2016年這一輪房價(jià)上漲的影響（表4）。

表4 存量價(jià)格指數(shù)上漲幅度分析

穩(wěn)定市場預(yù)期是目前調(diào)控政策最重要的意圖，而快速上漲的房價(jià)對于穩(wěn)定市場預(yù)期非常不利。2015-2016年這一輪樓市上漲的幅度需要在未來一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行消化。所以從控制房價(jià)漲幅的角度來看，2017年上海放松現(xiàn)有樓市調(diào)控政策的可能性并不大。

通過上述分析，可以看到2017年上海樓市政策既沒有再收緊的必要性，也沒有放松的可能性，政策走向會(huì)趨于穩(wěn)定，在這樣的宏觀政策背景下，土地市場和一、二手商品住宅市場的量價(jià)平穩(wěn)走勢出現(xiàn)的概率較大。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）