王海陽

[提要] 自由貿(mào)易試驗區(qū)的構(gòu)建為發(fā)展中國市場經(jīng)濟提供了一種新的視角，從而也讓中國市場經(jīng)濟發(fā)生著探索性的變革。本文在分析中國自由貿(mào)易試驗區(qū)對房地產(chǎn)市場影響的基礎(chǔ)上，對自由貿(mào)易試驗區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管進行探討。

關(guān)鍵詞：自由貿(mào)易試驗區(qū)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；監(jiān)管

中圖分類號：F713.56 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年12月1日

中國自由貿(mào)易試驗區(qū)創(chuàng)建和資本市場的開放，對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管主體則應(yīng)當對這些影響做出審慎分析、迎接挑戰(zhàn)、優(yōu)化監(jiān)管策略，從而推動自貿(mào)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

一、中國自由貿(mào)易試驗區(qū)及對房地產(chǎn)市場的影響

（一）中國自由貿(mào)易試驗區(qū)概述。中國自由貿(mào)易試驗區(qū)就是我們通常所說的上海自貿(mào)區(qū)，2013年9月國務(wù)院在上海市浦東新區(qū)設(shè)立的一個區(qū)域性自由貿(mào)易園區(qū)，施行特殊的監(jiān)管措施。近幾年來，在經(jīng)濟全球化發(fā)展的影響下，自貿(mào)區(qū)逐漸由上海擴展到廣東、福建、天津以及前段時間國務(wù)院剛公布的河南、陜西、遼寧等新區(qū)域。這不僅顯示了黨和政府全面深化改革的決心與魄力，更意味著我國對外開放水平在此后將邁向新的高度，是升級我國經(jīng)濟發(fā)展方式的重要表現(xiàn)。在監(jiān)管方面，地方政府為促進自由貿(mào)易區(qū)的良好、快速發(fā)展，制定了包括減稅、擴大外商投資、實行負面清單等多項監(jiān)管措施，自貿(mào)區(qū)內(nèi)企業(yè)擁有更大的發(fā)展空間。在近幾年來的監(jiān)管實踐中，地方政府更是將自貿(mào)區(qū)行政審批改革作為主要抓手，使得自貿(mào)區(qū)的行政審批流程更加透明、公開、高效，強化事中事后監(jiān)管，很好地體現(xiàn)自貿(mào)區(qū)的高效、便利、法治的營商環(huán)境。

（二）中國自由貿(mào)易試驗區(qū)對房地產(chǎn)市場的影響。中國自由貿(mào)易試驗區(qū)的設(shè)立，對區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了多方面的影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是土地熱度上升。土地熱度可以從土地成交情況反映，由于土地資源具有的有限性與不可再生性，自由貿(mào)易試驗區(qū)的土地一級市場呈現(xiàn)出了較高的溢價率；二是房地產(chǎn)需求上升。由于地方政府對注冊在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供各種法治便利監(jiān)管措施，自由貿(mào)易區(qū)吸引了許多優(yōu)秀企業(yè)來此注冊投資，而企業(yè)數(shù)量增多，必然抬高各型商業(yè)、辦公用樓盤的需求量，經(jīng)商、就業(yè)人員的增多也必然提升對商品住宅的需求量；三是金融的市場化發(fā)展則在相當程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本。國內(nèi)、外資本的大量涌入是自由貿(mào)易試驗區(qū)的亮點，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的人民幣跨境使用、資本項目可兌換等金融制度改革，更是促進金融資本的低成本和高效率配置。對于自貿(mào)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，充裕的資金能夠讓金融企業(yè)之間展開充分的競爭，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資效率日益突顯。

二、自由貿(mào)易試驗區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管建議

（一）目前行業(yè)主管部門對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管現(xiàn)狀。自從20世紀90年代，上海浦東開放開發(fā)以來，浦東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼地發(fā)展起來，城市面貌日新月異。經(jīng)過近30年的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管分工也相對成熟，發(fā)改委負責項目投資管理，規(guī)土局負責項目土地出讓、工程規(guī)劃審批，環(huán)保局負責項目的環(huán)境評估，建委負責項目工程施工許可等等諸如此類，業(yè)務(wù)分工明確，各管一線。而對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管主體則是建設(shè)和交通委員會。區(qū)建交委對注冊在本區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)備案核準制度，主要的法規(guī)依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，具體實施按照2000年建設(shè)部77號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》執(zhí)行，對符合條件的開發(fā)企業(yè)分別頒發(fā)二級、三級、暫定資質(zhì)證書，具有資質(zhì)的企業(yè)才能從事相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其實質(zhì)是行政許可管理，這個制度已實行了近20年。筆者覺得，應(yīng)根據(jù)監(jiān)管實踐的發(fā)展，與時俱進地充實完善對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管措施。

（二）構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)。在對自由貿(mào)易試驗區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管工作中，構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)，應(yīng)是強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自律自控的有效措施，同時也是推動區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展的有效舉措，只有如此才能推動自由貿(mào)易試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營，提升自由貿(mào)易試驗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)水準和管理質(zhì)量。事實上，自由貿(mào)易試驗區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)的構(gòu)建，也是發(fā)展市場契約經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，并能為建設(shè)法治的營商環(huán)境做出重要參考，為上海的“先行先試”改革提供經(jīng)驗。

首先，監(jiān)管主體需要建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信管理機構(gòu)及完善相關(guān)配套政策。當前房地產(chǎn)行業(yè)具有政出多門的現(xiàn)象，應(yīng)當在明確不同監(jiān)管主體業(yè)務(wù)職能基礎(chǔ)上，確定統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)各方的監(jiān)管體系，形成合力，建立權(quán)威的信用信息收集與評價機構(gòu)，完善自由貿(mào)易試驗區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信管理制度。

其次，監(jiān)管主體需要拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息獲取范圍和渠道。為確保開發(fā)企業(yè)信用信息的全面性和時效性，監(jiān)管主體應(yīng)當重視從工商行政、投資管理、規(guī)劃、土地、建設(shè)、稅務(wù)等多個部門的監(jiān)管系統(tǒng)中完善開發(fā)企業(yè)相關(guān)信息的收集、歸納、分析、總結(jié)。在此基礎(chǔ)上，監(jiān)管主體可最大限度地調(diào)動房地產(chǎn)行業(yè)組織以及社會公眾積極參與建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)，通過引導(dǎo)社會組織和公眾積極提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)信息，確保完整收集開發(fā)企業(yè)的相關(guān)正面和負面信息，為對開發(fā)企業(yè)做出客觀、公正、及時、準確的信用評價奠定基礎(chǔ)。

最后，監(jiān)管主體需要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息的公開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信系統(tǒng)的構(gòu)建，能夠成為監(jiān)管主體對開發(fā)企業(yè)開展監(jiān)管和評價的常用手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息就必須加以充分利用，只有如此，才能充分發(fā)揮監(jiān)管主體的公共服務(wù)和經(jīng)濟監(jiān)管職能，也才能夠保護房地產(chǎn)市場各相關(guān)方的合法權(quán)益。監(jiān)管主體需要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息公開，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用信息、綜合實力、開發(fā)業(yè)績等得以全面、及時、準確的公開，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)中的信息對稱以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場行為的透明，為監(jiān)管主體、房地產(chǎn)消費者和相關(guān)方在監(jiān)管、消費、經(jīng)營等行為決策方面進行技術(shù)支撐。

（三）建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管預(yù)警體系。雖然監(jiān)管主體在監(jiān)管工作中具有準確的指導(dǎo)思想，即“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，但是如何定位監(jiān)管主體在自由貿(mào)易試驗區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管中的范圍與內(nèi)容，仍需要繼續(xù)探索和不斷完善。而在這個探索過程中，自由貿(mào)易試驗區(qū)還有必要構(gòu)建起房地產(chǎn)全面監(jiān)管預(yù)警體系，從而避免因政策法規(guī)不完善或者監(jiān)管不到位而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的不確定性。在此過程中，監(jiān)管主體需要從以下兩個方面做出努力：

首先，監(jiān)管主體需要強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息共享，構(gòu)建完善的聯(lián)合監(jiān)管體系。在自由貿(mào)易試驗區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管工作中，監(jiān)管主體有必要構(gòu)建全面的信息監(jiān)測預(yù)警機制，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資行為、開發(fā)建設(shè)行為、經(jīng)營行為做出記錄并共享，完成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息通報，從而為各個相關(guān)行政部門對開發(fā)企業(yè)的系統(tǒng)聯(lián)動監(jiān)管奠定基礎(chǔ)。投資管理、規(guī)劃、土地、環(huán)保、建設(shè)、工商、稅務(wù)等部門之間需要強化彼此之間的聯(lián)系與溝通，依托于信息共享機制全面掌控自貿(mào)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為和房地產(chǎn)市場變化趨勢，從而提高監(jiān)管主體對開發(fā)企業(yè)預(yù)警反應(yīng)能力與協(xié)調(diào)處置突發(fā)事件能力。

其次，各監(jiān)管主體需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管的政策法規(guī)做出跟蹤評價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管政策法規(guī)在自由貿(mào)易試驗區(qū)中的施行，要求監(jiān)管主體實時對政策法規(guī)執(zhí)行成效做出持續(xù)的評估與優(yōu)化。為此，在監(jiān)管實踐中，監(jiān)管主體不僅需要對宏觀的房地產(chǎn)市場做出觀察、分析、判斷，同時應(yīng)有針對性地加強對開發(fā)企業(yè)投資者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其他房地產(chǎn)市場參與者的調(diào)研，對相關(guān)政策法規(guī)和監(jiān)管措施的效果及時作評價，從而為相關(guān)政策法規(guī)的完善、調(diào)整、修訂提供事實和技術(shù)依據(jù)。

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