黃海濤

【摘 要】房地產(chǎn)項目管理產(chǎn)業(yè)隨著我國對外開放而開始迎來前所未有的發(fā)展機遇，但是整個行業(yè)的蓬勃發(fā)展勢必會導(dǎo)致競爭的日益激烈化，同時隨著購房者對于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品的需求和要求的提高，使得房地產(chǎn)公司內(nèi)部在管理模式上的革新勢在必行，粗放型的管理模式必須被一種更加順應(yīng)時代步伐與發(fā)展需求的模式取代，那就是精細化管理模式，而這也是使房地產(chǎn)項目管理企業(yè)能夠適應(yīng)外部白熱化行業(yè)競爭的關(guān)鍵所在，提升整體實力的當(dāng)務(wù)之急。為此，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目中的精細化管理應(yīng)用進行簡要分析一，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；工程項目；精細化管理；應(yīng)用

一、精細化管理的涵義和標(biāo)準(zhǔn)

所謂精細化，就是從思路上一般要體現(xiàn)流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復(fù)雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細化管理的建立，需要以常規(guī)管理為基礎(chǔ)，是把常規(guī)管理進行深化改革的關(guān)鍵步驟，它的內(nèi)涵主要包括規(guī)范化、精細化以及個性化三個方面。由此形成了精細化管理的標(biāo)準(zhǔn)：項目計劃管理的信息化、操作程序的規(guī)范化、工種分工的專業(yè)化、激勵考核的分段化。通過創(chuàng)新管理、細化流程的方式，在管理過程中獲得經(jīng)濟效益，找到企業(yè)新的利潤增長點。

二、精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用

（一）建立并完善房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理體系

一般而言，房地產(chǎn)項目的具體實施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個部分，而這幾個部分的施工與監(jiān)管都必須以保障質(zhì)量為重點?？梢哉f，質(zhì)量管理是項目管理的生命線，也是重中之重，一點也不能含糊。首先，更新質(zhì)量管理的思路和系統(tǒng)，從以往的單方面的、單系統(tǒng)的質(zhì)量管理上升為全面質(zhì)量管理，費根堡姆所提出的“全面質(zhì)量管理”，就是以系統(tǒng)論的協(xié)同思想，來理解企業(yè)的質(zhì)量管理，從工程項目的采購設(shè)備材料等，到施工和監(jiān)工人員的素養(yǎng)，以及設(shè)計階段的工程規(guī)劃等。其次，應(yīng)用“ 樣板引路”。“樣板引路”即施工中各項工序只要建立樣板，通過實物展示、參觀學(xué)習(xí)，就可以把復(fù)雜的程序簡單化，工藝定型化、規(guī)范化，實現(xiàn)流水線作業(yè)。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質(zhì)量關(guān)，將偏差控制在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，交出令業(yè)主滿意的工程。在實際施工過程中，樣板工程 在整體、細部、施工工藝、功能要求上達到規(guī)范要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對整個工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質(zhì)量風(fēng)險。最后，引入第三方評估機構(gòu)。第三方工程質(zhì)量評估機構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方委托，對多區(qū)域、多項目的各參建單位（ 業(yè)主方項目部、監(jiān)理單位項目部、施工單位項目部）按照國家、行業(yè)相關(guān)質(zhì)量規(guī)范文件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的相關(guān)制度及文件進行工作質(zhì)量及工程實體質(zhì)量進行檢查，是一種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程質(zhì)量總控模式。主要任務(wù)是定期的檢查各參建單位的工作質(zhì)量和抽查工程實體質(zhì)量，有利于 工程項目的質(zhì)量管理監(jiān)督。

（二）完善公司管控制度建設(shè)

針對無法滿足企業(yè)發(fā)展或是不符合發(fā)展需求的規(guī)章制度，應(yīng)及時修改甚至是廢止，重新制定適應(yīng)企業(yè)的制度。一旦新制作的規(guī)定出臺，企業(yè)需及時對管理人員以及檢查人員進行培訓(xùn)，以便幫助管理人員以及檢查人員及時了解新規(guī)章制度，規(guī)范管理人員以及檢查人員的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從而使管理工作得到落實，實現(xiàn)管理工作精細化。房地產(chǎn)企業(yè)還需對各部門工作進行梳理以及精細化，一旦工作中出現(xiàn)問題或疏漏，企業(yè)可以根據(jù)責(zé)任制度及時確認事故由誰負責(zé)，避免出現(xiàn)工

作人員工作內(nèi)容重疊以及事故無人負責(zé)的現(xiàn)象。作為管理人員，應(yīng)明確自身責(zé)任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態(tài)以及工作進程有清楚的了解，進而對整體工作的質(zhì)量有所把握。企業(yè)完善公司管控制度，細化責(zé)任，能夠有效強化管理工作，提高工作質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細化管理

目標(biāo)成本即預(yù)算成本，是項目成本的第一稿，也是項目成本控制的上限。 對目標(biāo)成本進行管理的意義在于，目標(biāo)成本以市場為導(dǎo)向，可確保項目的目標(biāo)利潤。隨著項目的實施，從目標(biāo)成本管理進入動態(tài)成本管理，動態(tài)成本即項目的即時成本，在項目的實施階段實際反映項目該階段的真實成本。項目的開發(fā)成本隨著開發(fā)的實施是動態(tài)變化的，它將直接影響到公司的經(jīng)營決策，如項目開盤時的銷售價格的確定、土地增值稅的影響、項目利潤的影響等等，因此做好各關(guān)鍵節(jié)點、各階段的動態(tài)成本尤為重要。實行動態(tài)成本精細化管理，加強動態(tài)成本的控制，建立動態(tài)成本監(jiān)督預(yù)警機制，使項目的成本變化在項目的重要實施節(jié)點都能體現(xiàn)，真正動態(tài)地反映實際成本的變化。項目的完成，整個成本管理工作進入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項目竣工后，對項目發(fā)生的整個建造成本情況進行全面的、系統(tǒng)的評價及分析總結(jié)，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，積累成本資料，為新項目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)，應(yīng)落實到各責(zé)任部門，在后期開發(fā)的項目中重點關(guān)注，避免重復(fù)發(fā)生。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源精細化管理

一個項目要進行精細化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細化管理的意義、必要性以及可實現(xiàn)性，從思想方面培養(yǎng)員工追求精細化的氛圍，并且認可精細化管理的理念。其次是要注重人才的培養(yǎng)，精細化管理的本質(zhì)是對人員專業(yè)的要求，對項目管理參與人員進行專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，將職業(yè)技能滲透到每個人的工作習(xí)慣中。要想真正實現(xiàn)精細化管理，就必須培養(yǎng)一大批合格的專業(yè)人才，通過職業(yè)化的管理流程，實現(xiàn)專業(yè)化、精細化、規(guī)范化。最后企業(yè)要在管理中運用項目管理理論，通過合理的、科學(xué)的管控促進企業(yè)員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導(dǎo)、培育、促進精細化管理，提高員工的工作效率。經(jīng)過獎勵優(yōu)良處罰劣質(zhì)的形式，總承包和監(jiān)理主管能逐步增強職責(zé)感、加大質(zhì)量監(jiān)管力度，將質(zhì)量業(yè)務(wù)落實的更加細致、完整。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)精細化管理

精細化服務(wù)是一種先進的理念、態(tài)度及文化。在房地產(chǎn)企業(yè)中實行物業(yè)服務(wù)精細化管理，需要與企業(yè)文化建設(shè)緊密的結(jié)合在一起，營造出一種良好的物業(yè)服務(wù)精細化管理的企業(yè)氛圍。將物業(yè)管理覆蓋到每一個環(huán)節(jié)、細節(jié)、操作和數(shù)據(jù)等。它最終目標(biāo)是利用服務(wù)精細化的理念、態(tài)度及文化對看似簡單的工作 進行精細、優(yōu)質(zhì)的管理。

三、結(jié)束語

總而言之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的不斷拓展，精細化的管理模式將會成為企業(yè)管理的主要方式，該管理方式也是一項長期的、系統(tǒng)性的工作，需要各項目工作人員的積極配合，將精細化管理的思想貫徹到企業(yè)發(fā)展的全過程，促進企業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻：

[1] 王佳志. 精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用研究[J]. 城市建設(shè)理論研究：電子版， 2013（35）.

[2] 黃鵬飛， 郝思遠. 房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理研究[J]. 城市建設(shè)理論研究：電子版， 2014（22）.

[3] 張立. 房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理問題分析[J]. 城市建設(shè)理論研究：電子版， 2015（15）.