徐寶琴

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露民事責(zé)任研究

徐寶琴

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為房屋買賣信息的集散地，促進(jìn)房屋買賣雙方合同的訂立與履行，但因其業(yè)務(wù)拓展所提供的諸多服務(wù)內(nèi)容已突破傳統(tǒng)意義上居間商的范圍，因而其法律定位、角色沖突備受爭議。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)往往基于其他激勵(lì)機(jī)制等利益考量，天然地掩蓋出賣人及其標(biāo)的物瑕疵等諸多信息，不實(shí)信息披露致使買受人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損。在探討房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)于標(biāo)的物瑕疵的認(rèn)知及主觀狀態(tài)時(shí)，不實(shí)信息披露所應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的緣由、承擔(dān)侵權(quán)還是違約責(zé)任、歸責(zé)原則、舉證責(zé)任及抗辯事由等亟需法律層面的規(guī)制。

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；信息披露；民事責(zé)任；注意義務(wù)

隨著房產(chǎn)浪潮的擴(kuò)大化發(fā)展趨勢(shì)及其“去庫存”的政策驅(qū)動(dòng)之下，我國當(dāng)前房產(chǎn)市場呈現(xiàn)異?；钴S的狀態(tài)，而作為房產(chǎn)市場的活躍主體之一當(dāng)屬房產(chǎn)信息集散地的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。近年來，隨著房產(chǎn)的大熱，房價(jià)可謂是“此一時(shí)彼一時(shí)”，但通過司法案例的收集及分析[1]，其中存在諸多法律問題，讓學(xué)界重新審視房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律定位及其角色沖突，以及亟需明確區(qū)分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與相關(guān)主體的民事責(zé)任。

一、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律定位及角色沖突

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)類似于其他諸如會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等其他的中介機(jī)構(gòu)，在對(duì)于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的身份定位上，有傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與業(yè)務(wù)拓展之不同法律定位：

（一）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)屬于居間商

大陸法系國家商法典對(duì)居間商身份定位是“本質(zhì)上為獲取傭金而從事契約締結(jié)之促成活動(dòng)的商人”[2]，這與我國《合同法》對(duì)居間合同及其居間合同主體的規(guī)定相當(dāng)一致。我國合同法第424條至第427條僅用4個(gè)條款對(duì)居間合同作出了簡要的規(guī)定。根據(jù)我國《合同法》第130、148、153條對(duì)買賣合同的基本規(guī)定，房屋買賣合同中出賣人、買受人、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)這三方主體，各自的權(quán)利義務(wù)一一對(duì)應(yīng)，但從嚴(yán)格意義上來說這是數(shù)個(gè)法律關(guān)系的組合，其實(shí)質(zhì)是應(yīng)對(duì)房產(chǎn)市場普遍存在的“居間商業(yè)模式”的制度設(shè)計(jì)。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在傳統(tǒng)意義上是居間商，處于中立地位，接受一方的委托，基于傭金請(qǐng)求權(quán)而從事房產(chǎn)締結(jié)促成，且只有當(dāng)中介活動(dòng)生效時(shí)，居間商才有資格獲取傭金。具體表現(xiàn)為：（1）完全自由獨(dú)立的民事主體，不同于商事輔助人，后者因受雇傭合同而負(fù)有積極促成合同成立這一法定義務(wù)約束；（2）處于中立地位，不存在主動(dòng)促成合同簽訂的可能性；（3）不承擔(dān)法律后果，居間商獨(dú)立自由的身份定位。

（二）當(dāng)前業(yè)務(wù)拓展：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)居間商身份之突破

當(dāng)前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)除了是房產(chǎn)信息集散地，亦存在提供統(tǒng)一的合同模板。關(guān)于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)拓展的前提下，是否有資格、有權(quán)限提供偏離傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的論題引發(fā)學(xué)界探討：（1）當(dāng)前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的身份定位是否突破“居間商”；（2）房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)處于買賣雙方之間，利用其所掌握的市場供需信息，接受雙方當(dāng)事人的委托，是否存在“雙方代理”之嫌；（3）買賣雙方當(dāng)事人根據(jù)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的房產(chǎn)買賣模板，后續(xù)發(fā)生買賣合同違約、合同履行瑕疵等爭議時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。王洪亮對(duì)于標(biāo)的物瑕疵問題明確了出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而未涉及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事責(zé)任。韓世遠(yuǎn)認(rèn)為標(biāo)的物瑕疵問題可以按締約階段的告知義務(wù)或說明義務(wù)解決，相關(guān)主體對(duì)此義務(wù)的違反構(gòu)成締約過失責(zé)任[3]。陸青進(jìn)一步區(qū)分締約過失責(zé)任與瑕疵責(zé)任，認(rèn)為在買賣合同中涉及與標(biāo)的物、價(jià)款直接相關(guān)信息時(shí)，是否締約成功、是否履行告知義務(wù)直接影響兩種責(zé)任的承擔(dān)[4]。筆者贊成第三種觀點(diǎn)，因業(yè)務(wù)拓展居間商身份突破本身無可厚非，需探討的是其民事責(zé)任的承擔(dān)問題。

（三）房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的角色沖突

房屋買賣雙方的法律關(guān)系簡單明確，而角色沖突在于：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方的民事法律關(guān)系。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)拓展下，涉及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)積極促成買賣雙方合同簽訂，應(yīng)區(qū)分委托與未委托兩種情形，具體為：（1）出賣人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的情形，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人之間存在雙層法律關(guān)系，一是基于出賣人委托而形成的隱名代理關(guān)系，二是基于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為房產(chǎn)買賣活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)而形成的是媒介居間關(guān)系；[5]（2）買受人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的情形，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與買受人形成的是代理行為關(guān)系；（3）出賣人、買受人均未委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)而僅存在咨詢的情形，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人、買受人均未產(chǎn)生民事法律關(guān)系，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只是基于居間商的市場定位、職業(yè)效益而積極從事促成房屋買賣合同的行為，提供的是常規(guī)咨詢答疑服務(wù)。

本文探討的是基于委托關(guān)系，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)這一突破“居間商”身份進(jìn)行不實(shí)信息披露所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。此外，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展有其自身經(jīng)濟(jì)考量，根據(jù)“交易成本理論”，一則可以降低買賣雙方的時(shí)間精力等必要的成本，二則可降低法律風(fēng)險(xiǎn)，三則作為第三方可以予以合同簽訂、履行、違約救濟(jì)方面的咨詢與指導(dǎo)。但與此同時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)基于利益考量及公司內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制的影響，呈現(xiàn)在房產(chǎn)市場買賣中的狀態(tài)是不實(shí)信息披露的極大可能性，特別是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)天然的掩蓋賣方標(biāo)的物的瑕疵。學(xué)者耿利航對(duì)此的學(xué)說觀點(diǎn)是“中介機(jī)構(gòu)以及其他市場利益關(guān)聯(lián)人作為虛假材料的共謀者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任”。[6]呂楠楠對(duì)此進(jìn)一步評(píng)析為“中介機(jī)構(gòu)的角色沖突究其實(shí)質(zhì)而言，無外乎職業(yè)倫理沖突與行為利益沖突兩類”，[7]對(duì)此經(jīng)濟(jì)學(xué)上的成因可大致分為：（1）理性自利的行為選擇。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)市場中作為同一主體卻同時(shí)兼有兩種不同的身份角色，與出賣人、買受人的民事法律關(guān)系在主體職業(yè)倫理和行為利益兩方面存在著相互矛盾和沖突；（2）利益最大化的行為導(dǎo)向。當(dāng)前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)市場競爭程度顯然不充分，房產(chǎn)市場被少數(shù)知名品牌如中原、鏈家、我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等所長期壟斷市場份額。作為房產(chǎn)市場的活躍主體——房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)以自身利益最大化為導(dǎo)向進(jìn)行自身行為選擇，壟斷市場前提下各方行為規(guī)制愈發(fā)體現(xiàn)相關(guān)利益主體長期博弈的結(jié)果。

二、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露的內(nèi)容及主觀心態(tài)

（一）不實(shí)信息披露的內(nèi)容：買賣標(biāo)的物瑕疵

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)市場中因不正當(dāng)競爭、利益衡量、信息失靈與聲譽(yù)激勵(lì)機(jī)制的考量，在業(yè)務(wù)拓展的過程中根據(jù)所收集的案例材料，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)于瑕疵種類[8]，可將市場中紛繁復(fù)雜合同履行中的瑕疵有兩種判定標(biāo)準(zhǔn)：

第一，根據(jù)買受人所承擔(dān)的瑕疵的具體情形，可分為：（1）精神瑕疵：借用刑法學(xué)中的限制行為能力人的限制因素理論，是指出現(xiàn)某種客觀因素致使房產(chǎn)價(jià)值受損、買受人精神層面出現(xiàn)或可能出現(xiàn)不適的瑕疵因素，諸如房產(chǎn)出現(xiàn)情殺、仇殺、自殺等影響房產(chǎn)價(jià)值的一些不良事實(shí)；（2）物理瑕疵：借用產(chǎn)品質(zhì)量法及其消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中對(duì)于“產(chǎn)品瑕疵”的規(guī)定，是指出現(xiàn)影響房產(chǎn)質(zhì)量、使用功能包括房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、管道電路等瑕疵；（3）心理瑕疵：借用犯罪心理學(xué)上“心理疾病”的規(guī)定，是指存在影響買受方買賣根本目的考量的賣方及相關(guān)密切聯(lián)系人的精神狀態(tài)、賣方標(biāo)的物所處環(huán)境及將來確定將變化的環(huán)境的瑕疵因素。

第二，根據(jù)買受人正在承擔(dān)或確定可能承擔(dān)的客觀事實(shí)與主觀情緒，可將其分為：（1）客觀瑕疵，是指客觀上已經(jīng)存在的影響買受人房屋買賣合同訂立目的的瑕疵；（2）主觀瑕疵，是指影響買受人主觀心理感受的、精神層面的瑕疵。

至于對(duì)瑕疵種類的詳細(xì)區(qū)分，涉及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)注意義務(wù)的履行：其一，對(duì)于此類標(biāo)的物瑕疵的情形，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是否認(rèn)知及其主觀狀態(tài)；其二，若涉及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“注意義務(wù)”、“瑕疵告知義務(wù)”、“附隨義務(wù)”等，是否影響房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人民事責(zé)任的承擔(dān)；其三，區(qū)分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其出賣方承擔(dān)何種民事責(zé)任，違約責(zé)任抑或是侵權(quán)責(zé)任，從而可使得買受人的何種正當(dāng)訴求在法律救濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。

（二）不實(shí)信息披露的主觀心態(tài)

買受人基于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人不實(shí)信息披露，加之標(biāo)的物的瑕疵，對(duì)于此類標(biāo)的物瑕疵的情形，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是否認(rèn)知及其主觀狀態(tài)，可將“不實(shí)信息披露”常見的有欺詐性信息披露、不足性信息披露兩種。而欺詐性信息披露又包括欺詐與虛假兩種情形，有學(xué)者認(rèn)為詐欺是指行為人故意以欺騙手段使相對(duì)人陷于錯(cuò)誤或利用相對(duì)人的錯(cuò)誤使之成立不利的民事行為[9]，也有學(xué)者認(rèn)為詐欺是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲的事實(shí)或故意隱匿事實(shí)真相，使表意人陷于錯(cuò)誤而為意思表示的行為[10]。欺詐性信息披露強(qiáng)調(diào)的是信息披露的內(nèi)容、意思表示、行為方式等均有瑕疵，而不足性信息披露是指行為人基于利己目的，對(duì)于民事行為相對(duì)方應(yīng)當(dāng)披露真實(shí)完整的信息而未積極履行披露義務(wù)的行為。基于此，有必要探討房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主觀狀態(tài)，筆者認(rèn)為“信息披露不實(shí)”的主觀狀態(tài)可分為故意、過失與重大過失三種類型。（1）故意，是指房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知會(huì)產(chǎn)生不利買受人的民事法律后果，并且希望或者放任此種結(jié)果發(fā)生的心理態(tài)度；（2）過失，是指房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)預(yù)見自己的行為可能發(fā)生不利買受人的民事法律后果，因疏忽大意而沒有預(yù)見或已經(jīng)預(yù)見而輕信能夠避免的心理態(tài)度[11]；（3）重大過失，是指違反普通人的注意義務(wù)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)于不利買受人民事法律后果的發(fā)生，較之于一般過失存在明顯的未盡職業(yè)注意義務(wù)的心理態(tài)度。

楊立新將注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)分為：（1）普通人的注意；（2）應(yīng)與處理自己事務(wù)為同一注意；（3）善良管理人的注意。筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)注意義務(wù)的履行在于后兩種，基于其專業(yè)性居間活動(dòng)，應(yīng)高于普通人的注意義務(wù)，如未達(dá)到普通人的注意義務(wù)即承擔(dān)重大過失責(zé)任。此外，注意義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可衡量故意、過失、重大過失的程度，可以區(qū)分發(fā)生房屋買賣合同爭議時(shí)，可以從另一層面區(qū)分雙方當(dāng)事人民事舉證程度的不同、侵權(quán)或違約的歸責(zé)原則與舉證責(zé)任分配亦不同。買受人要求房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)連帶承擔(dān)合同違約或侵權(quán)的民事責(zé)任是以房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是否存在故意、重大過失為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而過失鑒于雙方均難以舉證，因而不予采納。

三、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露民事責(zé)任承擔(dān)的理論分析

如上所述，基于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露，為更好地區(qū)分雙方當(dāng)事人舉證程度的大小、歸責(zé)原則的適用、違約或侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)及范圍，筆者認(rèn)為有必要探討房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露民事責(zé)任承擔(dān)的理論緣由。

（一）先合同義務(wù)與附隨義務(wù)[12]

房屋買賣合同成立前，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信息披露義務(wù)為先合同義務(wù)，是指當(dāng)事人為締約而接觸時(shí)，基于誠實(shí)信用原則而發(fā)生的各種說明、告知、注意及保護(hù)等義務(wù)。因此，先合同義務(wù)制度區(qū)別于其他義務(wù)制度的一個(gè)根本特征為義務(wù)履行期間，即締約之際或是契約成立之前。房屋買賣合同訂立過程中，如果房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)履行信息披露義務(wù)時(shí)，有披露虛假信息、遺漏重大信息的情形，會(huì)影響到買受人真實(shí)意思表示的形成，均構(gòu)成先合同義務(wù)的違反，影響房屋買賣合同的效力。具體而言：（1）房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)故意違反信息披露義務(wù)，可構(gòu)成欺詐買受人；（2）房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)過失或重大過失違反了信息披露義務(wù)，則構(gòu)成買受人的重大誤解。上述情形下，將房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為當(dāng)事人一方予以規(guī)制，即是由于買受人在此房屋買賣合同中處于弱勢(shì)地位，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人因直接或間接原因天然地掩蓋出賣人的瑕疵信息，與出賣人形成一定程度的利益共同體。合同法第42條關(guān)于惡意締約、欺詐締約及其他違背誠實(shí)信用原則的法定情形，惡意的行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

對(duì)于“附隨義務(wù)”學(xué)界尚無具體明確的定義，一般將合同關(guān)系發(fā)展中不僅包括給付義務(wù)，還會(huì)發(fā)生其他義務(wù)，此類義務(wù)學(xué)界將之定性為附隨義務(wù)。附隨義務(wù)不僅基于誠實(shí)信用原則而發(fā)生，法律條文亦明確加以直接規(guī)定，其功能在于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)主合同義務(wù)，使買受人的給付利益獲得最大程度的滿足，維護(hù)買賣雙方的人身和財(cái)產(chǎn)利益[13]。先合同義務(wù)與附隨義務(wù)的引進(jìn)可從不同階段分層次地對(duì)房產(chǎn)市場中信息披露不實(shí)的局面予以規(guī)制。

（二）瑕疵告知義務(wù)與安全保障義務(wù)

房產(chǎn)市場信息披露參差不齊，只要有買賣關(guān)系存在，就會(huì)有買賣標(biāo)的物的品質(zhì)問題[14]。而反觀我國合同法第150條至155條更多強(qiáng)調(diào)的是出賣人的“瑕疵擔(dān)保義務(wù)”[15]，對(duì)于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)與責(zé)任的規(guī)定處于“真空狀態(tài)”。筆者認(rèn)為，類比于“瑕疵擔(dān)保義務(wù)”與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)而設(shè)置的“告知義務(wù)”，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)瑕疵告知義務(wù)，是指房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房屋買賣合同簽訂履行等階段應(yīng)當(dāng)把有關(guān)買賣標(biāo)的物的重要事實(shí)告知買受人的義務(wù)，包括全面告知買賣標(biāo)的物的瑕疵，至于“全面告知”的標(biāo)準(zhǔn)涉及了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“職業(yè)注意義務(wù)”認(rèn)定。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不同于出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所對(duì)應(yīng)的義務(wù)與責(zé)任較之于出賣人均有所限制。

安全保障義務(wù)是指針對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)這一房產(chǎn)信息的聚散地，應(yīng)對(duì)在其經(jīng)營場所所進(jìn)行的房產(chǎn)交易活動(dòng)的買賣方或潛在交易方的人身、財(cái)產(chǎn)安全依法承擔(dān)安全保障義務(wù)。積極履行此兩類義務(wù)，有助于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)和品牌效應(yīng)。

（三）從私法自治到信賴保護(hù)原則

私法自治可謂是傳統(tǒng)民法核心理念的基石，包括事實(shí)陳述與價(jià)值判斷兩方面。事實(shí)陳述形成的是“自主決定”與“自己責(zé)任”為內(nèi)容的客觀陳述。而價(jià)值判斷根據(jù)其掌握的信息、資料等所進(jìn)行的基本判斷，彰顯了自然人或法人的自由意志在民法上的正當(dāng)性[16]。私法自治體現(xiàn)了對(duì)商法人主體性的承認(rèn)，私法自治與自主決定的本質(zhì)聯(lián)系，直接或間接彰顯了私法自治與侵權(quán)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系[17]。通說認(rèn)為有過錯(cuò)即有責(zé)任，但基于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)性、趨利避害性、信息集散性，在利益驅(qū)使或價(jià)值衡量的前提下，可自由選擇進(jìn)行商行為的方式，但致害后果的發(fā)生如果有證據(jù)證明其存在過錯(cuò)或重大過失，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

信賴保護(hù)原則是民法上私法自治而要求誠實(shí)信用原則外的又一“保護(hù)傘原則”，雖然基于私法自治，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)這一商主體可以自由為或不為某一商行為，但基于對(duì)處于弱勢(shì)地位的賣方或第三人的利益保護(hù)，信賴保護(hù)原則有其存在的必要性、正當(dāng)性。信賴保護(hù)原則與誠實(shí)信用原則可謂是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，從主觀之誠實(shí)信用轉(zhuǎn)為客觀之信賴保護(hù)。

四、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露民事責(zé)任的承擔(dān)與抗辯事由

（一）不實(shí)信息披露民事責(zé)任承擔(dān)的類型

因房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露導(dǎo)致買受人財(cái)產(chǎn)、人身權(quán)益的受損，應(yīng)有兩種判定標(biāo)準(zhǔn)：第一，買受人得知此信息后，會(huì)影響房屋買賣合同的簽訂與否；第二，買受人若對(duì)此信息知情，以一般人的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)是不會(huì)以此條件訂立合同[18]。

首先，對(duì)于不實(shí)信息披露導(dǎo)致買受人權(quán)利受損時(shí)，引起買受人人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益受損的違約行為的同時(shí)也符合侵權(quán)行為的特征，具體在房屋買賣合同中表現(xiàn)為：（1）違約性侵權(quán)行為和侵權(quán)性違約行為[19]，如標(biāo)的物房屋存在質(zhì)量問題等物理瑕疵而引起的買受人人身或財(cái)產(chǎn)損失；（2）未履行強(qiáng)制性義務(wù)，如保護(hù)、通知、忠誠等附隨義務(wù)或其他不作為義務(wù)，針對(duì)的是精神瑕疵、心理瑕疵等主觀層面的瑕疵?！逗贤ā返?22條、《合同法解釋一》第30條、《侵權(quán)責(zé)任法》第8條對(duì)于侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任競合的規(guī)定是此類不實(shí)信息披露房屋買賣糾紛買受人行使侵權(quán)或違約責(zé)任的法條根據(jù)。

其次，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)過失與重大過失的區(qū)分可影響舉證責(zé)任的承擔(dān)，表現(xiàn)為當(dāng)事人雙方對(duì)過失標(biāo)準(zhǔn)的證明程度。在訴訟或非訴訟階段，過失與重大過失一旦認(rèn)定，過失方可據(jù)此承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露此類問題因侵犯了買受人的既得利益與預(yù)期利益、人身權(quán)益與財(cái)產(chǎn)權(quán)益，存在侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任的競合：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人因標(biāo)的物瑕疵而使買受人權(quán)益受損，根據(jù)買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任，而根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法是侵權(quán)責(zé)任。

筆者認(rèn)為：（1）房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任的形式是附條件的不真正連帶責(zé)任，而非有順位的補(bǔ)充責(zé)任；而承擔(dān)侵權(quán)連帶責(zé)任的主觀心態(tài)的故意或重大過失；（2）因房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不實(shí)信息披露，侵權(quán)責(zé)任抑或是違約責(zé)任，買受人享有選擇權(quán)。在兩種責(zé)任競合的情形下，擇一而選，并不得重復(fù)追究責(zé)任。不實(shí)信息披露之下的欺詐性信息披露和不足性信息披露在故意的情形下，根據(jù)主觀惡性較大，選擇侵權(quán)責(zé)任更有利于買受人利益的保護(hù)，同時(shí)表明法律對(duì)此類行為的制裁性與補(bǔ)償性。而在過失、重大過失的情形下，選擇追究房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任可減輕買受人自身舉證責(zé)任；（3）至于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后是否享有向出賣人追償權(quán)，可以根據(jù)雙方簽訂的合同約定，無約定的屬于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，此問題屬于衍生問題而并非本文討論的范疇。

（二）不實(shí)信息披露民事責(zé)任的歸責(zé)原則

根據(jù)合同法與侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則不同違約責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任之下區(qū)分了過錯(cuò)責(zé)任、無過錯(cuò)責(zé)任與過錯(cuò)推定歸責(zé)原則三種。而違約是客觀的，不考慮是否存在過錯(cuò)、過失等特殊情形，只是過錯(cuò)與過失的鑒別可影響民事責(zé)任的承擔(dān)。

首先，欺詐性信息披露：應(yīng)當(dāng)采用過錯(cuò)責(zé)任原則基礎(chǔ)上，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任。此外，買受人易于舉證因房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與出賣人的不實(shí)信息披露而導(dǎo)致自身利益受損，舉證能力主客觀上均有所保證。

其次，不足性信息披露：鑒于此涉及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)注意義務(wù)，買受人只需提出房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)此類房屋買賣合同的專業(yè)性、居間性，基于過錯(cuò)推定原則，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)注意標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)有別于買受人的認(rèn)知能力，因而要求房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自證已盡到職業(yè)注意義務(wù)的舉證力度。

（三）不實(shí)信息披露民事責(zé)任的抗辯事由

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)拓展中，會(huì)積極提供房屋買賣合同的范本供買賣雙方簽訂，而實(shí)踐中會(huì)預(yù)先在合同范本中保留格式化的免責(zé)事由，筆者認(rèn)為因房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)角色已突破居間商的傳統(tǒng)職責(zé)，若買賣雙方因房屋合同的履行或違約等發(fā)生爭議，此類涉及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)格式化的免責(zé)條款是無效的，無法成為其民事責(zé)任承擔(dān)抗辯事由。但在以下情形下，抗辯事由是可予以認(rèn)定的：

第一，工作底稿制，借鑒德國商法典中對(duì)于居間商業(yè)務(wù)拓展中民事責(zé)任的承擔(dān)，在實(shí)踐中普遍采用的是工作底稿制。即房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在促成買賣雙方合同簽訂的每一階段中，都有相應(yīng)的工作記錄、書面審核文件的查證等即可認(rèn)為已盡到中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)注意義務(wù)。

第二，協(xié)會(huì)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則與行業(yè)注意標(biāo)準(zhǔn)，鑒于目前房產(chǎn)市場僅有《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》予以約束，但是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失且尚未引起重視。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)應(yīng)積極履行行業(yè)自律監(jiān)管的職責(zé)，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)注意義務(wù)與執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則予以細(xì)化明確，可為日后此類房產(chǎn)買賣租賃等民事糾紛提供及時(shí)有效的舉證程度與抗辯事由。

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2015年安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生創(chuàng)新基金項(xiàng)目“我國互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管法律問題研究”（ACYC2015231）

徐寶琴（1991- ），女，安徽合肥人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院民商法碩士研究生。