趙 震

天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司

合作共贏的房地產(chǎn)融資模式分析

趙 震

天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，因房地產(chǎn)投資較大，需要資金量大，在融資的過程中要不斷創(chuàng)新模式，做到合作共贏的合作模式。

合作共贏；房地產(chǎn)；融資模式

1.前言

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，融資是一項(xiàng)重要的投資方式，在施工過程中要不斷轉(zhuǎn)化融資模式，實(shí)現(xiàn)合作雙贏。

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長。面對國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資受到嚴(yán)格的限制，常用的銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的時間短，成本高。因?yàn)樾枰淖C(國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證)齊全銀行才放款，等到房屋銷售，就需要解押還款，從取得貸款至拿到房屋預(yù)售許可證，只有很短的時間。資金的使用時間短，成本應(yīng)該低，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款由于咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等中間業(yè)務(wù)費(fèi)的存在，這些費(fèi)用是按單收取，與貸款金額和貸款時間無關(guān)，使得其貸款的固定成本較高。盡管使用時間較短，但總成本卻很高，最重要的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得土地使用權(quán)開始到房屋的開發(fā)建造直至銷售，哪一環(huán)節(jié)都需要巨額資金的支持，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款只滿足了其很小一個環(huán)節(jié)的需要，并不能真正解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金缺口。在當(dāng)今越來越緊的宏觀政策背景下，如何解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難問題成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道亟待解決的難題。如果讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)合作，施工企業(yè)作為貸款主體，向銀行進(jìn)行流動資金貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其土地作為抵押物，施工企業(yè)墊資為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工企業(yè)進(jìn)行讓利，會達(dá)到雙贏的效果。

2.新型融資模式

2.1 房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托指的是由信托公司通過向公眾發(fā)行房地產(chǎn)信托受益憑證的方式來獲得資金，然后再將這部分募集到的資金應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)，與房地產(chǎn)企業(yè)共同參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)項(xiàng)目獲得收益時，房地產(chǎn)企業(yè)扣除相關(guān)的開發(fā)費(fèi)用和傭金，其余的受益則要?dú)w還給信托憑證的持有人。目前，信托融資模式已經(jīng)在我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得一定的應(yīng)用空間，較為常見的是貸款融資模式和股權(quán)融資模式。貸款融資是指的是投資者與信托公司之間簽訂合同，將資金用貸款的方式提供給房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)貸款期滿時，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照一定的利率向信托公司償還貸款。股權(quán)融資模式指的是在投資者的委托下，由信托公司購入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股份，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲益時，則可以向其收取相關(guān)的投資成本以及收益。

2.2 房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金指的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金達(dá)到一定數(shù)額要求時，便可以委托基金公司組建產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，然后再按照資金投入的比例獲得相應(yīng)的效益。

2.3 海外融資

海外融資的方式主要是針對一些具有海外開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)方式通常是海外市和海外發(fā)行債券。如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，海外融資上市的方式已經(jīng)逐漸受到房地產(chǎn)企業(yè)越來越多的關(guān)注，其在緩解房地產(chǎn)資金緊張的問題方面發(fā)揮了重要的作用，也將成為房地產(chǎn)企業(yè)新型融資模式的主要趨勢。

2.4 可轉(zhuǎn)換公司債券

可轉(zhuǎn)換公司債券，是指發(fā)行人承諾，債權(quán)人在一定期間內(nèi)可以依據(jù)規(guī)定的條件，將手中債券轉(zhuǎn)換成公司股權(quán)的形式，帶有股票看漲期權(quán)的性質(zhì)。其發(fā)行方不一定要求是上市公司，也可以是沒有上市的股份有限公司，但是可轉(zhuǎn)債發(fā)行方必須要在約定債轉(zhuǎn)股的時間到達(dá)前實(shí)現(xiàn)上市，因?yàn)閷?shí)踐中沒有辦法確定，所以目前我國可以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的還是上市公司。

3.基于合作共贏背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資模式探討

3.1 施工方與地產(chǎn)商的合作類型

考慮到商業(yè)地產(chǎn)的融資難度，以及融資成本。商業(yè)地產(chǎn)商可以借助于施工方的名義進(jìn)行貸款，以達(dá)到減少融資成本，達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，提高項(xiàng)目利潤空間的目的?；诤献鞴糙A背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資模式是指聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)與施工企業(yè)兩者，促進(jìn)地產(chǎn)商與施工方的合作，以施工方為貸款主體向銀行申請貸款。作為合作方，地產(chǎn)商以土地作為貸款抵押物與施工方進(jìn)行合作，施工方得到銀行貸款后以墊資的形式進(jìn)行項(xiàng)目施工。商業(yè)地產(chǎn)在施工過程中給予施工方一定的讓利，進(jìn)而達(dá)成融資的目的，實(shí)現(xiàn)雙贏。在這樣的方式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一方面可以巧妙地避開大局勢下對地產(chǎn)企業(yè)的融資要求與牽制，解決了融資難題。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)借用施工企業(yè)的名義進(jìn)行貸款，也就增加了實(shí)際上的開發(fā)成本，可以獲得1.3倍的土地增值稅抵稅效益，進(jìn)一步減少了項(xiàng)目開發(fā)支出，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效果。從施工方角度來說，申請貸款的舉動不僅可以擴(kuò)大施工方的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，直接帶來資金流。同時還可以拿到在施工過程中的墊資收益。再加上在銀行的角度，施工企業(yè)的還貸風(fēng)險相應(yīng)較小，而且還可以拿到商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)作抵押，所以在貸款的發(fā)放上也就更為便捷。

3.2 注意事項(xiàng)

在這種融資模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)權(quán)衡操作過程中的成本付出。這種方法的使用應(yīng)注意政策的影響與項(xiàng)目管理細(xì)節(jié)。如在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資時，應(yīng)選擇資質(zhì)達(dá)標(biāo)，工藝滿足施工要求的施工企業(yè)進(jìn)行合作。同時，根據(jù)施工企業(yè)的規(guī)模與融資能力，優(yōu)化貸款模式。結(jié)合稅法與政策形式來規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)融資方案。在這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算方案制訂時應(yīng)考慮多種貸款組合結(jié)構(gòu)，并根據(jù)不同的貸款組合來設(shè)定相應(yīng)的讓利幅度。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)商在讓利幅度的設(shè)定方面，應(yīng)根據(jù)市場情況進(jìn)行，避免融資成本過高，后期經(jīng)營管理不暢。而作為施工方，應(yīng)考慮到墊資的風(fēng)險性，根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模進(jìn)行風(fēng)險與收益的平衡處理。

3.3 預(yù)租預(yù)售與定金類型

這一種融資模式屬于內(nèi)部融資的一種。在當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的大前提下，利用買方的競爭白熱化趨勢，用預(yù)租預(yù)售的方式進(jìn)行過渡性開發(fā)。通過這樣一種提前開發(fā)方式，把產(chǎn)品推向市場，滾動開發(fā)減少地產(chǎn)商的資金壓力，從而降低了項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險，提升了地產(chǎn)商的經(jīng)營效益。一般來說，預(yù)租預(yù)售款是結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的營銷手段，通過預(yù)售來帶動資金回籠，也得以提高了項(xiàng)目的影響力，進(jìn)而可以為后期的樓盤銷售打下良好的基礎(chǔ)。

4.結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，墊資是一種常見的融資方式，會給企業(yè)帶來豐厚的回報(bào)，給施工企業(yè)帶來巨大的收益。

[1]滕敬坤.淺探金融緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資模式[J]，財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2014(09).

[2]朱麗霞.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[D]，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2009.