毛羽豐

【摘要】日前，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與周期”論壇上透露，目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，操作難度很大。房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠(yuǎn)？房地產(chǎn)稅要一旦實(shí)施，老百姓買房要多交錢么？本文就是在這一背景下，探討全面征收房產(chǎn)稅對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)及購房者的影響。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 土地財(cái)政 房?jī)r(jià)

一、房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別

很多人會(huì)混淆房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，兩者其實(shí)是有一定區(qū)別的。房地產(chǎn)稅是指一切和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接關(guān)系的稅費(fèi)，是一個(gè)綜合性概念。在我國，房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地使用費(fèi)等。而房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅價(jià)值或租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種收入稅。房產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)稅的一種，是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的，通常來說，房產(chǎn)稅征收的對(duì)象包括住房、商鋪以及其他可用于市場(chǎng)交易的房產(chǎn)。

二、房產(chǎn)稅征收對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響

如果把房產(chǎn)看作一種期權(quán)，那么征收房產(chǎn)稅相當(dāng)于對(duì)期權(quán)進(jìn)行分紅，根據(jù)布萊克-斯科爾斯期權(quán)理論，房產(chǎn)作為期權(quán)的價(jià)值會(huì)降低，從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。那么真實(shí)情況是否如此呢？ 2013年6月14日，《人民日?qǐng)?bào)》曾經(jīng)發(fā)表過一篇評(píng)論員文章，文中談到“不要期待房產(chǎn)稅成為降低房?jī)r(jià)的利器”。從這篇文章我們應(yīng)該明白，政府已經(jīng)很清楚的表態(tài)，征收房產(chǎn)稅的目的不是抑制房?jī)r(jià)，而是為了彌補(bǔ)政府財(cái)政赤字。作為地方政府性基金收入的大頭，國有土地使用權(quán)出讓收入的增長(zhǎng)情況關(guān)系到地方政府的財(cái)力。2015年，地方政府性基金本級(jí)收入38218.12億元，較上年下降17.7%，也低于年初預(yù)算數(shù)（44509.51億元），主要原因是國有土地使用權(quán)出讓收入僅為32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。為了解決這一難題，只能開辟財(cái)源，這才是政府急于推出房產(chǎn)稅的真正原因。

目前，對(duì)于房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的有上海、重慶兩種模式

從上表中可以看出，真正能夠打擊炒房的是重慶模式，因?yàn)樵谏虾＃渴?、房姐不征稅，在重慶，房叔、房姐要征稅，因?yàn)橹貞c模式是對(duì)擁有多套房的房叔、房姐征收重稅。那么上海征收房產(chǎn)稅以來效果如何？我們來看下2016年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)。

從上圖中我們可以看出，僅2016年上海房?jī)r(jià)就上漲了48.6%，而2016年前三季度上海房產(chǎn)稅收入高達(dá)950億。

與上海模式相對(duì)照的重慶模式，2016年房?jī)r(jià)上漲了5.7%，而房產(chǎn)稅收入僅為可憐的11.5億。從兩者數(shù)據(jù)對(duì)比來看，房產(chǎn)稅征收對(duì)于房?jī)r(jià)上漲在上海并無明顯的抑制作用，但兩種模式對(duì)于房產(chǎn)稅收入的影響卻是上海大大高于重慶。拋開上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)高于重慶，其中一個(gè)重要原因是重慶模式稅率較高，導(dǎo)致大家都不去買房了，房?jī)r(jià)上不去自然政府的房產(chǎn)稅收入就低得可憐。因此作為政府更傾向于上海模式，并且在上海模式基礎(chǔ)上提出了杭州模式。在杭州模式下，存量依然不繳稅，但是新買的一套房只要人均超過60平方米就要繳0.4%的稅，并且如果你購房的價(jià)格超過均價(jià)的兩倍，就要繳0.8%的稅。但是不管是哪種模式，從市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況和政府初衷來看，寄希望于征收房產(chǎn)稅來抑制房?jī)r(jià)都是不現(xiàn)實(shí)的。

政府開征房產(chǎn)稅最主要還是為了增加財(cái)政收入，并且政府會(huì)進(jìn)一步放寬限購令來增加房屋成交量，通過多修地鐵、城際鐵路把大量郊區(qū)老百姓送到市中心，因?yàn)槿肆髁吭蕉嗍兄行牡姆績(jī)r(jià)越高，政府就可以征更多的房產(chǎn)稅。

綜上分析，在我國目前征收房產(chǎn)稅只能在一定程度上抑制持有多套房的房姐、房叔，但卻非打壓房?jī)r(jià)的工具。在房?jī)r(jià)過快上漲時(shí)期，征收房產(chǎn)稅能對(duì)抑制炒房起到一定的抑制作用，但從長(zhǎng)期來看，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)并無根本作用。

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