摘 要：廣東省是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最早的省份之一。主要運(yùn)用了單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、建立VAR模型、向量誤差修正模型VECM和Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)對(duì)廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著長期協(xié)整關(guān)系，兩者是相互促進(jìn)，相互影響的關(guān)系。但是，與長期廣東房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)相比較，短期廣東房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)比較小。廣東仍然存在一些房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，政府只有解決了不協(xié)調(diào)的問題，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟(jì)增長 協(xié)整分析 誤差修正模型

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）09-205-04

一、引言

（一）研究背景和意義

2003年的時(shí)候，18號(hào)文的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。作為支柱性產(chǎn)業(yè)，其滿足四個(gè)方面的條件：一是房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系著國計(jì)民生，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；二是房地產(chǎn)具有持續(xù)旺盛的市場(chǎng)需求，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有龐大的剛性需求和投資需求；三是房地產(chǎn)對(duì)其他企業(yè)的關(guān)聯(lián)度極高，能帶動(dòng)相關(guān)上下游企業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)上下游企業(yè)的生產(chǎn)投資；四是隨著我國工業(yè)化和城市化的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的比例逐年增加。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切聯(lián)系，成為了國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，影響著國民經(jīng)濟(jì)是否能持續(xù)、健康發(fā)展。

廣東省是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最早的省份之一。近20年，廣東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了多個(gè)階段，一系列的波動(dòng)變化，引起了經(jīng)濟(jì)上的宏觀波動(dòng)，成為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)話題。1993-1995年，廣東作為中國改革的前沿省份，推出了一系列刺激房地產(chǎn)發(fā)展的措施，在這種房地產(chǎn)非理想炒作盛行的大背景下，廣東的房地產(chǎn)業(yè)開始迅速地發(fā)展。據(jù)《廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)表明，1992-1993年期間的房地產(chǎn)投資增長率迅速上升，超過150%。該時(shí)期的GDP增長率雖然亦有所上升，但GDP的增長率卻遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資的增長率。1998-2007年，國家陸續(xù)出臺(tái)了不少調(diào)控房地產(chǎn)的相關(guān)政策，廣東省的房地產(chǎn)業(yè)在該時(shí)期亦受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，不再如上一階段般的非理性增長，房地產(chǎn)的投資增長率從1998年開始趨于平穩(wěn)，基本與GDP的增長率持平，自2000年以來，房地產(chǎn)投資的增長率為12.6%，比GDP的年均增長率只高0.5%，但是房地產(chǎn)投資的總體水平還是呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，尤其是廣州和深圳兩個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣東省的平均水平。2008的世界金融危機(jī)使得外資流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)受到了巨大的沖擊，房地產(chǎn)投資額和GDP都有所下降，樓市陷入低迷，為了重新振興房地產(chǎn)從而刺激經(jīng)濟(jì)增長，國家結(jié)束了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮調(diào)控政策，因此在2009年，廣東省房地產(chǎn)投資增長率為21.3%，比GDP的增長率高11.6%，廣東省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了拐點(diǎn)，房價(jià)重新攀升。

從廣東省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段特點(diǎn)，可以看出，政府一直致力于房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控，包括房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資的調(diào)控等。房地產(chǎn)業(yè)之所以如此受到政府的關(guān)注，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。

因此，深入研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系將有如下意義：

第一，有助于政府制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，保證廣東省經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直以來，各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策來調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展。在2008年以前，房地產(chǎn)業(yè)過熱，于是政府就出臺(tái)相應(yīng)政策打壓房地產(chǎn)，以致于后來據(jù)廣東發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，廣東省的一些城市房價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長。在2009年的時(shí)候，廣東省因金融危機(jī)的影響，出口嚴(yán)重受挫。于是房地產(chǎn)業(yè)就被當(dāng)作最有效的救市方案，用于刺激經(jīng)濟(jì)增長。當(dāng)時(shí)廣東出臺(tái)了“粵十五條”，用于帶動(dòng)廣東經(jīng)濟(jì)的增長。如今，據(jù)廣東2015政府工作報(bào)告顯示，廣東經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大。作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三輛馬車，消費(fèi)、投資和出口，廣東省目前的消費(fèi)需求增長弱，投資增長接續(xù)能力不強(qiáng)，進(jìn)出口形勢(shì)也非常嚴(yán)峻。因此，GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并未達(dá)到預(yù)期指標(biāo)。廣東省政府宏觀政策調(diào)控就一改往年打壓房地產(chǎn)的方向，在2016年發(fā)布了《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）及五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃的通知》，實(shí)行房地產(chǎn)去庫存計(jì)劃?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被政府當(dāng)成是調(diào)控經(jīng)濟(jì)增長的手段。

通過研究廣東省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響，可以讓政府更好地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)具體是如何影響經(jīng)濟(jì)增長的，如何調(diào)控才能使政策發(fā)揮最大的正面作用。

第二，有助于社會(huì)上的個(gè)人和企業(yè)更好地把握房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)，作出正確的消費(fèi)和投資判斷。

如今無論是個(gè)人或者是企業(yè)，都紛紛把房地產(chǎn)當(dāng)作了一種投資的手段。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波動(dòng)狀況影響著個(gè)人和企業(yè)的直接收益，而房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)狀況很大程度上受經(jīng)濟(jì)狀況和政府政策的影響。如果個(gè)人或企業(yè)能很好地把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，就能對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展情況作出一個(gè)合理科學(xué)的預(yù)測(cè)，從而選擇正確的投資范圍和方向，避免投資的盲目性。

（二）文獻(xiàn)綜述

在房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響方面，張健和吳存蘭（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)通過影響投資拉動(dòng)中國內(nèi)需。在投資方面，對(duì)房地產(chǎn)的建筑建設(shè)是一種投資行為，對(duì)房地產(chǎn)周邊環(huán)境的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也是一種投資行為，并在此過程中，吸引了新技術(shù)和國際資本，提高GDP的增長。石平平（2012）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響分為積極影響和消極影響。先通過測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率和對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)的間接貢獻(xiàn)率來說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的利處。再通過測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)與通脹的關(guān)系，指出房地產(chǎn)對(duì)物價(jià)水平的消極影響，說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的弊處。劉凡和李秀婷（2014）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)通過消費(fèi)投資渠道、銀行信貸渠道、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)渠道、市場(chǎng)調(diào)控渠道和微觀主體行為等各個(gè)角度對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響。吳嵩（2010）從理論上揭示了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)要素供給增加和全要素生產(chǎn)率提高有著密切關(guān)系，從而影響經(jīng)濟(jì)增長。

在經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)投資的影響方面。沈悅和劉洪玉（2004）通過Granger因果檢驗(yàn)、廣義脈沖響應(yīng)和方差分解，得出經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)投資具有單向的因果關(guān)系，GDP的波動(dòng)變化會(huì)影響房地產(chǎn)投資的波動(dòng)，房地產(chǎn)投資是順周期的。況偉大（2011）通過研究房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸和經(jīng)濟(jì)增長之間的互動(dòng)關(guān)系，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長波動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)投資劇烈波動(dòng)，而相反，房地產(chǎn)投資波動(dòng)卻只會(huì)引起經(jīng)濟(jì)增長較小波動(dòng)。所以兩者之間的關(guān)系并非是對(duì)稱的。

在房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長相互影響關(guān)系方面，陳道剛（2007）通過對(duì)我國房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系進(jìn)行GRANGE因果關(guān)系檢驗(yàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)開放投資和國民經(jīng)濟(jì)增長之間是存在著長期均衡關(guān)系的，兩者之間相互促進(jìn)、相互影響。適度的房地產(chǎn)投資會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但是房地產(chǎn)投資超過一定值，卻會(huì)使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，抑制經(jīng)濟(jì)增長。若是要最大程度地發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用，政府必須制定得當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)投資增長速度與經(jīng)濟(jì)增長速度相協(xié)調(diào)。

總體來講，一部分文獻(xiàn)認(rèn)為房地產(chǎn)投資單向影響經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長沒有反作用。一部分文獻(xiàn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長單向影響房地產(chǎn)投資，即便房地產(chǎn)投資波動(dòng)會(huì)引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，但都是屬于輕微波動(dòng)，兩者之間的作用是非對(duì)稱的。還有一部分文獻(xiàn)卻認(rèn)為房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間是相互促進(jìn)、相互影響的對(duì)稱關(guān)系。

二、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長相互影響的理論分析

（一）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的正面影響

房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生正面的影響主要來自于三個(gè)途徑，一是房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)。房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的一種方式，其本身會(huì)以廠房、房屋等形式增加生產(chǎn)者的資本擁有量。當(dāng)生產(chǎn)者把該項(xiàng)新增資本投入使用，會(huì)為研發(fā)和投產(chǎn)新產(chǎn)品提供新場(chǎng)所，從而增加社會(huì)產(chǎn)品供給量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

二是房地產(chǎn)投資對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性效應(yīng)。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)很多，包括前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、水泥等建材行業(yè)。后項(xiàng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如家具、裝修材料、家電等行業(yè)。一方面，房地產(chǎn)投資增加，會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求。當(dāng)增大房地產(chǎn)投資的同時(shí)，投資方對(duì)鋼鐵、水泥等建筑材料的需求亦會(huì)自動(dòng)增大；當(dāng)房屋建成出售后，消費(fèi)者對(duì)家電、裝修等的需求也會(huì)自動(dòng)增大。消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長三駕馬車之一，它的增長會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長。另一方面，房地產(chǎn)投資增加，會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資需求。如果是屬于商品房的投資，當(dāng)增大房地產(chǎn)投資的同時(shí)，對(duì)配套基礎(chǔ)設(shè)施，如地鐵、路燈、公路等的投資也會(huì)隨之增加；如果是屬于廠房類的投資，當(dāng)增大房地產(chǎn)投資的同時(shí)，對(duì)新產(chǎn)品的投資需求也會(huì)隨之增加。

三是房地產(chǎn)投資的就業(yè)效應(yīng)。一方面房地產(chǎn)的建造過程中需要大量的相關(guān)技術(shù)人員和農(nóng)民工，增加房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納更多的失業(yè)人口。勞動(dòng)人口的增加，有利于增大資本的邊際效益，從而增大資本的收益率，進(jìn)而增加資本的投入量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)建成以后，形成新的商場(chǎng)、廠房等，也會(huì)增加相關(guān)營業(yè)人員、管理人員等的需求。整個(gè)社會(huì)的就業(yè)水平提高，失業(yè)率下降，可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

（二）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響

房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資對(duì)其他行業(yè)具有擠出效應(yīng)，使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。一方面，房地產(chǎn)投資過熱會(huì)擠占其他產(chǎn)業(yè)的投資。與實(shí)體行業(yè)和高新技術(shù)研發(fā)行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有收益高，風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，所以投資者更愿意投資于房地產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)投資需要大量的資金，資金來源一般為銀行借款，銀行的借貸資金因此大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得其他行業(yè)缺乏投資所需資金。對(duì)房地產(chǎn)投資過大，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)投資結(jié)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，不利于社會(huì)的技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有阻礙作用。另一方面，房地產(chǎn)投資過熱會(huì)擠占其他消費(fèi)需求。房地產(chǎn)除了可以作為一種投資品，它還是一種消費(fèi)品，能滿足人們的住房需求。居高不下的房價(jià)，使得住房消費(fèi)支出在消費(fèi)者的總消費(fèi)支出中占據(jù)很大比例，擠占了居民其他方面的消費(fèi)支出。對(duì)其他產(chǎn)品的消費(fèi)需求下降，又會(huì)進(jìn)一步減少生產(chǎn)者對(duì)該產(chǎn)品的供給量，縮減對(duì)該產(chǎn)品所在產(chǎn)業(yè)的投資，不利于經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)增長。

（三）經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)投資的影響

經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生正面影響主要通過三個(gè)途徑，一是通過提高國民收入來增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)投資。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康增長的時(shí)候，居民的可支配收入亦會(huì)同步上升，可支配收入上升使得消費(fèi)者的購買力上升，在增加食品等生活必需品支出的同時(shí)，亦會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品等高檔消費(fèi)品的需求。并且，隨著國民收入的提高，食品等生活必需品占總消費(fèi)支出的比例下降，而房地產(chǎn)等高檔商品的消費(fèi)比例會(huì)逐漸上升。對(duì)房地產(chǎn)商品需求的增加會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為有利可圖，從而增加房地產(chǎn)投資。

二是通過城鎮(zhèn)化建設(shè)來促進(jìn)房地產(chǎn)投資。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，對(duì)城市建設(shè)改造的意愿逐步增強(qiáng)，進(jìn)一步推進(jìn)了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。一方面是對(duì)舊城的改造翻新，拆除舊樓房重建新大廈。另一方面是對(duì)周邊農(nóng)村進(jìn)行城市化建設(shè)，進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)投資和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施興建。無論是哪一方面都大大地促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除此之外，隨著城市化水平的推進(jìn)，鼓勵(lì)了大批農(nóng)村人口向城市集中，城市人口的增長，增加了城市中住房和相關(guān)配套設(shè)施的需求，需求的擴(kuò)張自然刺激了房地產(chǎn)的投資。

三是擴(kuò)大信貸規(guī)模促進(jìn)房地產(chǎn)投資。信貸規(guī)模是中央銀行為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期貨幣政策目標(biāo)而事先確定的控制銀行貸款的指標(biāo)。擴(kuò)大信貸作為央行一項(xiàng)貨幣政策，其實(shí)施的目的是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。相反，經(jīng)濟(jì)增長亦是促進(jìn)信貸擴(kuò)張的因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)需要大量投資資金運(yùn)作的行業(yè)，信貸規(guī)模的大小直接決定了房地產(chǎn)投資的規(guī)模。所以信貸規(guī)模是影響房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要因素。當(dāng)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，銀行的貸款渠道通暢，社會(huì)存在大量的閑散資金，利率水平較低，房地產(chǎn)商的借款成本下降，此時(shí)，大量的社會(huì)累積資金會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)投資。

三、廣東省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長影響關(guān)系的實(shí)證分析

本文主要研究廣東省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的相互關(guān)系，運(yùn)用1993-2014年的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，協(xié)整分析，建立VAR模型和向量誤差修正模型，進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。

本文選取廣東省的GDP和房地產(chǎn)投資額RI進(jìn)行分析，選取1993-2014年的廣東省GDP和房地產(chǎn)投資額RI作為樣本數(shù)據(jù)。其中為了消除數(shù)據(jù)中異方差的影響，對(duì)數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)。樣本數(shù)據(jù)如下表所示：

（一）單位根檢驗(yàn)

如果存在單位根，兩個(gè)相互獨(dú)立的變量有可能出現(xiàn)偽回歸或偽相關(guān)。所以，為了避免房地產(chǎn)投資與國民生產(chǎn)總值之間產(chǎn)生偽回歸，必須先檢驗(yàn)兩個(gè)序列的平穩(wěn)性。根據(jù)協(xié)整理論，只有具有相同單整階數(shù)的兩個(gè)變量才有可能存在長期均衡關(guān)系。因此，在進(jìn)行協(xié)整分析前，首先用DF單位根檢驗(yàn)方法來驗(yàn)時(shí)間序列的單整階數(shù)。

從LNGDP與LNRI兩者的時(shí)間序列圖可以看出，兩個(gè)變量都有明顯的上升趨勢(shì)，故采用具有常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)的DF檢驗(yàn)。

根據(jù)表2可以得出結(jié)論，LNGDP和LNRI的p值分別為0.3907和0.6386，在10%的顯著性水平下不能拒絕“存在單位根”的原假設(shè)，兩者都是非平穩(wěn)的，但是它們的一階差分序列的p值分別為0.0176和0.0040，都在5%的顯著性水平拒絕“存在單位根”的原假設(shè)，兩者是平穩(wěn)的。故LNGDP與LNRI這兩個(gè)序列為一階單整序列。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)

根據(jù)上面單位根檢驗(yàn)得出的結(jié)論可以知道，LNGDP與LNRI這兩個(gè)序列為一階單整序列，所以可以對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

從圖3可以看出，LNGDP與LNRI的時(shí)間走勢(shì)比較接近。兩者之間很可能存在著長期均衡關(guān)系，即為協(xié)整系統(tǒng)。

然后對(duì)殘差ε進(jìn)行DF檢驗(yàn)，其檢驗(yàn)形式為有常數(shù)項(xiàng)，沒趨勢(shì)項(xiàng)。

從表3中可以看出，DF統(tǒng)計(jì)值為-2.846，在10%的置信水平下，其臨界值為-2.630，說明可以在10%的水平上拒絕“存在單位根”的原假設(shè)，殘差項(xiàng)ε為平穩(wěn)的，不存在單位根。進(jìn)一步說明，LNGDP和LNRI之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系。反映長期均衡關(guān)系的協(xié)整方程表明，廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間是正相關(guān)的，增加房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

（三）建立VAR模型

經(jīng)過上面的單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，我們得知廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著協(xié)整關(guān)系，所以滿足條件建立VAR模型。根據(jù)信息準(zhǔn)則最小化，估計(jì)出此VAR系統(tǒng)的階數(shù)為1。建立一階VAR模型為：

其中，Yt包括LNGDP和LNRI兩個(gè)內(nèi)生變量，Xt-1包括LNGDP與LNRI的一階滯后項(xiàng)，β1為參數(shù)矩陣，ξt為擾動(dòng)向量。

估計(jì)該一階向量自回歸模型，可得出：

檢驗(yàn)各階系數(shù)的聯(lián)合顯著性，得出無論是單一方程，還是兩個(gè)方程作為整體，各階系數(shù)均高度顯著。接受殘差“無自相關(guān)”的原假設(shè)。所有特征值均在單位根之內(nèi)，故此VAR系統(tǒng)是穩(wěn)定的。

（四）向量誤差修正模型（VECM）估計(jì)

向量誤差修正模型（VECM）是一個(gè)有約束的VAR模型，并在解釋變量中含有協(xié)整約束，因此它適用于已知有協(xié)整關(guān)系的非平穩(wěn)序列。當(dāng)有一個(gè)大范圍的短期動(dòng)態(tài)波動(dòng)時(shí)，VECM表達(dá)式會(huì)限制內(nèi)生變量的長期行為收斂于它們的協(xié)整關(guān)系。通過建立向量誤差修正模型，可以確定變量之間的短期動(dòng)態(tài)關(guān)系。

建立一階誤差修正模型：

估計(jì)該一階誤差修正模型，得出：

雖然可決系數(shù)R2較低，但是該模型整體顯著性滿足，各系數(shù)t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量顯著，仍然能夠表明其經(jīng)濟(jì)含義。從該模型我們可以知道，△lnRI的短期變化將會(huì)引起△lnGDP的同方向變化。具體來說，短期內(nèi)，廣東房地產(chǎn)投資增加1%，廣東GDP將增加0.300072%。ECM項(xiàng)反映短期中偏離長期均衡關(guān)系的調(diào)整，從誤差修正項(xiàng)的系數(shù)-0.1448可知，當(dāng)短期趨勢(shì)偏離長期均衡時(shí)，系統(tǒng)將以-14.48%的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉回到均衡狀態(tài)。

（五）Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

根據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)，我們已經(jīng)得知廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著長期均衡關(guān)系，下面需要檢驗(yàn)它們之間的因果關(guān)系。前面已經(jīng)建立VAR模型，要在VAR的框架下進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如下：

從表4可以得出結(jié)論，GDP與RI互為因果關(guān)系。GDP的增長會(huì)引起RI的增長，反過來，RI增長也會(huì)引起GDP的增長。

（六）實(shí)證結(jié)論

本文致力于研究廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，主要運(yùn)用了單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、建立VAR模型、向量誤差修正模型VECM和Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)對(duì)其進(jìn)行實(shí)證分析。

1.通過協(xié)整檢驗(yàn)分析得出，廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著長期均衡關(guān)系。在長期中，廣東房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有促進(jìn)作用，兩者是正相關(guān)關(guān)系。LNRI前面的系數(shù)表示的是經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)，該系數(shù)為0.944，表示長期中，房地產(chǎn)投資每增加1%，GDP增加0.944%。由此可見，廣東房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有正面影響。

2.通過建立向量誤差修正模型得出，短期內(nèi)，廣東房地產(chǎn)投資增加1%，廣東GDP將增加0.300072%。與長期廣東房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)相比較，短期廣東房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)比較小。從誤差修正項(xiàng)的系數(shù)-0.1448可知，當(dāng)短期趨勢(shì)偏離長期均衡時(shí)，系統(tǒng)將以-14.48%的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉回到均衡狀態(tài)。

3.通過建立VAR模型和Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)得出，廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著相互影響關(guān)系，兩者互為因果。房地產(chǎn)投資能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，而反過來，經(jīng)濟(jì)增長也能促進(jìn)房地產(chǎn)的投資。

四、結(jié)論與政策建議

從上述分析中，我們可以得出，廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間具有相互促進(jìn)，相互制約的雙向關(guān)系。在房地產(chǎn)投資與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的時(shí)候，推進(jìn)房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)的高速增長，也進(jìn)一步地促進(jìn)了房地產(chǎn)投資。

但是，在廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)不利于廣東房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)發(fā)展。首先是地區(qū)分化嚴(yán)重。廣東的幾個(gè)主要城市，如廣州、深圳及珠三角地區(qū)的部分城市，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，住房消費(fèi)需求旺盛，商品房銷售情況樂觀，房地產(chǎn)投資增幅較大。而部分三四線城市卻因?yàn)榻?jīng)濟(jì)相對(duì)落后，人口較少，住房需求不足，大量商品房庫存高企，房地產(chǎn)投資增幅較小。針對(duì)該問題，廣東省政府應(yīng)當(dāng)加大部分三四線城市居民自住和改善性住房需求的信貸支持力度，加快推進(jìn)廣州、深圳與周邊城市的交通網(wǎng)絡(luò)銜接和建設(shè)，促進(jìn)住房制度改革，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用裨黾幼》肯M(fèi)，以此緩解廣州、深圳等一線城市的商品房供給壓力，平衡各地區(qū)的房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長水平。

其次是廣東房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重過高，過度依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。雖然房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長存在正面影響，但是只以房地產(chǎn)投資為主導(dǎo)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長，也會(huì)帶來一系列負(fù)面效應(yīng)。針對(duì)該問題，廣東政府應(yīng)該選擇軟著陸的方式，逐步降低對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴，避免盲目批地和盲目上新的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，同時(shí)刺激內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，協(xié)調(diào)好三駕馬車對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。

總之，廣東政府只有正確看待房地產(chǎn)投資給經(jīng)濟(jì)增長帶來的長期和短期經(jīng)濟(jì)效益，合理地制定保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，積極完善土地、財(cái)稅、金融、公積金等政策，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才能使得房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，充分地發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。

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（作者單位：廣東財(cái)經(jīng)大學(xué) 廣東廣州 510320）

（作者簡介：吳旖雯，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)研究中心碩士研究生，專業(yè)：國民經(jīng)濟(jì)學(xué)，研究方向：國民經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。）

（責(zé)編：賈偉）