李宇軒

摘要：近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房價不斷攀升，有些地方甚至已超出人們購買力水平，如何抑制房價上漲已成為各方關(guān)注的問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，與貨幣供應(yīng)量有著密切聯(lián)系，因此本文通過利率、銀行信貸、通貨膨脹三個方面分析貨幣供給對房地產(chǎn)價格的影響，并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；貨幣供給；影響渠道

1研究背景與研究意義

隨著1998年福利分房的取消和住房貨幣化改革，經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)每年對GDP的貢獻(xiàn)率都在5%左，對GDP增長的拉動平均為1.5個百分點，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。在貨幣供給量增加、房價一路上漲的背景下，研究貨幣供給量對房地產(chǎn)價格的影響，分析其對房地產(chǎn)價格的影響渠道，對于理解央行貨幣政策，提高央行貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的效果，以及對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量的趨勢描述

在1998年到2002年我國房地產(chǎn)價格變動相對較小，在2003年至2011年房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯的波動。在2004年房地產(chǎn)價格增速迅速增加到17.76%，之后有三年房地產(chǎn)價格增速放緩。直到2007年房地產(chǎn)價格增速有所加大，2010年和2011年房地產(chǎn)價格增速有所下降，此后又出現(xiàn)上升趨勢。的供給量與房地產(chǎn)價格并不吻合，但的變動跟房地產(chǎn)價格變動有一定關(guān)聯(lián)性。在2003年受國家宏觀調(diào)控的影響，的貨幣供應(yīng)量增速由上一年的20.3%下降到16.2%，而在之后一年，房地產(chǎn)價格的增速由16.2%下降到6.28%，到2009年，貨幣供應(yīng)量的變動與房地產(chǎn)價格的變動更表現(xiàn)出同向的關(guān)系。

3貨幣供給對房地產(chǎn)價格的影響途徑

3.1通過利率對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響

3.1.1替代效應(yīng)

實際利率的變化會引起投資收益率發(fā)生變化，投資者因此就要對原有的投資組合進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)貨幣供給量增加時，實際利率就會下降，當(dāng)實際利率的下降降低債權(quán)資產(chǎn)的實際收益水平時，如果此時房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平?jīng)]有變化，那么房地產(chǎn)的投資收益率就會相對提高，人們手中貨幣資金從債券市場流入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致有效需求增加，從而引起房地產(chǎn)價格的上漲。

3.1.2成本效應(yīng)

利率的變動不僅會影響房屋消費者的購買成本，也會影響房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。對房屋購買者而言，大多數(shù)采取房地產(chǎn)抵押的方式進(jìn)行購買，因此利率的高低將影響購房者的貸款信心、還款壓力以及支付能力。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，而且目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，通過上市直接融資的還是少數(shù)，大多數(shù)主要還是依靠商業(yè)銀行貸款進(jìn)行間接融資，資產(chǎn)負(fù)債率高，因此利率的波動會對房地產(chǎn)開發(fā)商的成本

3.1_3預(yù)期效應(yīng)

當(dāng)貨幣供給量的增加使實際利率水平大幅下降且超過公眾的預(yù)期水平時，人們就會認(rèn)為在將來實際利率只會上升不會下降，也就是說預(yù)期未來購房成本將高于現(xiàn)在，那么現(xiàn)期購房需求增加，導(dǎo)致房價上漲。

3.1.4匯率效應(yīng)

如果央行調(diào)整貨幣供給量，導(dǎo)致貨幣市場上本幣數(shù)量發(fā)生變動而外幣數(shù)量短期不變，則會路也會發(fā)生相應(yīng)變動。匯率對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)在供給和需求兩個方面。

3.2通過銀行信貸對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，央行的許多調(diào)控政策都靠商業(yè)銀行落實到實體經(jīng)濟(jì)。貨幣供給量的增減，會影響商業(yè)銀行的房貸能力。如果國家采取貨幣政策如公開市場業(yè)務(wù)、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金等來增加貨幣供給，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款增加，銀行的放貸能力提高，在對信貸活動風(fēng)險收益合理安排，從而會增加對房地產(chǎn)行業(yè)投入的貸款，消費者獲得貸款的難度降低，從而會增加有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。

其次，貨幣供給增加，產(chǎn)品市場上產(chǎn)品和勞務(wù)的價格會上升，資本市場上資產(chǎn)的價格也會上升，抵押品也是資產(chǎn)的一種，在一定程度上受到影響。在住房貸款發(fā)放的過程中一般都是以房地產(chǎn)作為抵押品，抵押品的價格具有不穩(wěn)定性，因此其價格的變化會對銀行的信貸能力產(chǎn)生影響，從而會影響對貨幣實際供給產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段時，房地產(chǎn)抵押品的價格會上升，從而銀行的資產(chǎn)負(fù)責(zé)狀況得到改善，銀行的信貸能力使之提高，銀行信貸增加。

3.3通過通貨膨脹對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響

為了改善生活條件的購房者，當(dāng)貨幣供給增加超過人們的預(yù)期或者超過貨幣的實際需求時，使得預(yù)期的通貨膨脹水平上升，未來房價上漲的可能性增加，原本打算以后買房的人會提前買房，這就增加了現(xiàn)期的購房需求，由于房地產(chǎn)市場的供給短期內(nèi)變化不會變化，導(dǎo)致供過于求，房價上漲。

出于投資目的的購房者，通貨膨脹影響持幣成本，物價上漲，說明貨幣的購買力下降，持幣成本增加，。因此在房地產(chǎn)市場中，當(dāng)貨幣供給增加超過人們的預(yù)期或者超過貨幣的實際需求時，使得預(yù)期的通貨膨脹水平上升，持幣成本增加的可能性增加，原本打算以后買房的人會提前買房，這就增加了現(xiàn)期的購房需求。

而在住房供給方面，通貨膨脹環(huán)境下全社會各行業(yè)生產(chǎn)成本均不斷上升，加之國際生產(chǎn)性因素、美元貶值等原因，由此帶來的負(fù)面效應(yīng)明顯加劇了國內(nèi)工業(yè)部門成本推動型的價格上漲。此外城市生活成本高昂等原因?qū)е氯丝诩t利帶來的廉價勞動力優(yōu)勢也逐漸消失，勞動力成本也大幅攀升。因此，房產(chǎn)業(yè)上游建設(shè)成本的普遍上升。在通貨膨脹的持續(xù)期，如果貸款利率穩(wěn)定，開發(fā)商所承擔(dān)的實際財務(wù)成本下降，會驅(qū)動開發(fā)商貸款進(jìn)行新的投資，有利于增加房地產(chǎn)供給。綜合來看，通貨膨脹對房地產(chǎn)供給的影響是不確定的。