摘要：在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)問(wèn)題屬于比較特殊的一種留置權(quán)形式。特殊留置權(quán)與一般留置權(quán)相比有著其特殊性，本文將從兩者的區(qū)別出發(fā)研究其特殊性，并進(jìn)一步的以出租人不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)作為研究對(duì)象，詳細(xì)論述了出租人不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)的概念、出租人行使留置權(quán)的途徑以及我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人權(quán)力的保護(hù)三個(gè)方面的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：出租人；不動(dòng)產(chǎn)；留置權(quán)

中圖分類號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）08-0188-02

作者簡(jiǎn)介：何林英（1993-），女，四川涼山人，四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，本科生，研究方向：法學(xué)。

隨著我國(guó)近些年來(lái)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的法律意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)有關(guān)研究人員對(duì)擔(dān)保物權(quán)的研究也較為透徹，但他們研究的重點(diǎn)主要還是集中在質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)兩方面，只有少部分學(xué)者對(duì)留置權(quán)進(jìn)行過(guò)深入研究，但是又都很少涉及到特別留置權(quán)方面。在我國(guó)，特別留置權(quán)主要涵蓋了以下幾個(gè)方面：不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)、承攬合同中的留置權(quán)以及船舶留置權(quán)。本文將以不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)作為研究對(duì)象進(jìn)行分析。

一、不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)的概念及存在的問(wèn)題

特殊留置權(quán)與一般留置權(quán)的主要區(qū)別就是前者擔(dān)保的債權(quán)自租賃合同簽訂時(shí)就已經(jīng)生效，但后者需要將出租人的不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)系在一起，這是兩者的本質(zhì)區(qū)別。其中出租人留置權(quán)是特殊留置權(quán)中最具有代表性的一種。不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)指的是：不動(dòng)產(chǎn)的出租人與承租人簽訂出租合同之后，若承租人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有履行其相應(yīng)的義務(wù)，出租人對(duì)承租人放置在其不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品有留置權(quán)，但法律其他條款規(guī)定禁止留置的物品除外。相關(guān)學(xué)者對(duì)“承租人放置在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品”這一概念給出了解釋，其含義是：承租人由其他處所轉(zhuǎn)移到出租人的不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品，且其轉(zhuǎn)移的目的不是臨時(shí)性的存放。對(duì)于這一概念的解釋可以排除一些歧義，例如：承租人利用車輛等交通工具將物品運(yùn)至出租人的不動(dòng)產(chǎn)之后，出租人無(wú)權(quán)對(duì)該交通工具行使留置權(quán)。而且我國(guó)頒布了詳細(xì)的法律規(guī)定：若承租人在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)存放的物品是為了維護(hù)承租人學(xué)習(xí)、生活、工作的基本需要，那么不動(dòng)產(chǎn)的出租人同樣不可對(duì)物品行使留置權(quán)。

根據(jù)以上的論述可以看出，出租人對(duì)承租人存放在其不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品是否擁有留置權(quán)在一定程度上取決于承租人是否是以臨時(shí)存放為目的。但是承租人對(duì)于物品的主觀意向是什么，他人在判斷時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)偏差，有的時(shí)候?qū)?dǎo)致雙方當(dāng)事人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，嚴(yán)重的還可能會(huì)訴訟至法院，但法院在對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行判定時(shí)也存在同樣的困難。這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)法律糾紛案件中普遍存在的問(wèn)題。

二、出租人行使留置權(quán)的途徑

一旦法院認(rèn)可了出租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)物品享有留置權(quán)，那出租人該如何行使自己的這一權(quán)利呢？是直接去不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)拿走物品，還是要經(jīng)過(guò)一定的手續(xù)？法律上對(duì)這方面還沒(méi)有明確的規(guī)定，但筆者認(rèn)為，出租人行使留置權(quán)時(shí)還應(yīng)該履行相應(yīng)的手續(xù)，例如在法院相關(guān)人員的陪同下取走物品或者可以規(guī)定承租人在一定時(shí)期內(nèi)可以將拿走的物品贖回。這些都是能夠平衡出租人和承租人之間相互利益的方法。另一方面，我國(guó)對(duì)于出租人行使留置權(quán)的期限也沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，但筆者認(rèn)為既然雙方的合同關(guān)系是因不動(dòng)產(chǎn)的出租而產(chǎn)生的，那么相應(yīng)的留置權(quán)的期限也應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)出租合同的期間內(nèi)，當(dāng)出租人認(rèn)為承租人不在具有支付租金的能力時(shí)就可以對(duì)其存放在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品行使留置權(quán)，因?yàn)樽赓U合同到期之后，雙方在法律意義上就不存在租賃關(guān)系，出租人就沒(méi)有權(quán)利用留置權(quán)來(lái)保護(hù)自己的合法利益了。

出租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品有直接占有和間接占有兩張方式，但有一個(gè)問(wèn)題是毋庸置疑的即：出租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有自主占有權(quán)，而承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的是他人占有權(quán)。但當(dāng)承租人不在具有償還租金的能力，出租人對(duì)其存放在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品享有留置權(quán)時(shí)，出租人對(duì)這些物品是否有占有權(quán)確實(shí)一個(gè)值得考慮的問(wèn)題。筆者認(rèn)為無(wú)論從哪種占有方式來(lái)說(shuō)，出租人對(duì)物品都是沒(méi)有占有權(quán)的。間接占有指的是雖然占有人雖然對(duì)該物品沒(méi)有直接占有，但對(duì)于其直接占有人具有返還請(qǐng)求權(quán)。所以間接占有在一定程度來(lái)說(shuō)還是對(duì)物品具有處理的權(quán)利。本文涉及的出租人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)就屬于間接占有的范疇，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)具有返還請(qǐng)求權(quán)，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品是不具有返還請(qǐng)求權(quán)的。房屋內(nèi)的物品的直接占有始終屬于承租人，出租人對(duì)其行使返回請(qǐng)求權(quán)的提前條件是在承租人同意其這一行為的前提條件下進(jìn)行的。所以說(shuō)過(guò)去我們常常認(rèn)為當(dāng)承租人沒(méi)有能力償還租金時(shí)，出租人就可以隨意處理不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)物品的這一觀念是沒(méi)有法律依據(jù)的，其在法律意義上并沒(méi)有對(duì)該物品產(chǎn)生占有的權(quán)利。而且出租人對(duì)物品行使特殊留置權(quán)也不以占有為前提。

有的國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的法律制度，規(guī)定了出租人在行使不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)時(shí)可以不借助外界的力量。但我國(guó)并沒(méi)有對(duì)出租人不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)出臺(tái)相關(guān)的法律，所以出租人在行使自己的權(quán)利時(shí)還是要通過(guò)公安機(jī)關(guān)或者法院。同時(shí)雖然出租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)物品沒(méi)有占有權(quán)，但當(dāng)出租人取走物品且承租人對(duì)其這一行為沒(méi)有表現(xiàn)異議時(shí)，也表明出租人成功的行使了自己的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。

三、我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人權(quán)力的保護(hù)

我國(guó)雖然對(duì)出租人不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)并沒(méi)有設(shè)立相關(guān)的法律制度，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人的權(quán)利還是有一定的保護(hù)，為了防止承租人轉(zhuǎn)移其在不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品，主要有以下三種形式：首先，出租人可以申請(qǐng)有關(guān)公證處對(duì)該物品進(jìn)行提存，但這一方法僅適合于那些交通較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)于偏遠(yuǎn)地區(qū)較為不利，且不動(dòng)產(chǎn)出租人在提存完畢后，還需要向有關(guān)法院提出訴訟請(qǐng)求才能實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利，對(duì)出租人來(lái)說(shuō)較為不利；其次，出租人可以在公證處提出保全公正的請(qǐng)求；最后，出租人可以向法院提出執(zhí)行請(qǐng)求，由法院出面對(duì)物品進(jìn)行處理。這種方式的缺點(diǎn)是由于司法程序較為繁瑣，法院的審批制度較為嚴(yán)格，經(jīng)歷的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。上述的三種方式在一定程度上來(lái)說(shuō)是通過(guò)保護(hù)債券的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，而不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)是通過(guò)物權(quán)的方式來(lái)保護(hù)出租人的權(quán)利。

從以上論述可以看出，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人債權(quán)保護(hù)和物權(quán)的保護(hù)存在一定的區(qū)別，主要有以下幾個(gè)方面：首先，不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)屬于留置物，屬于物權(quán)的范圍，不動(dòng)產(chǎn)出租人不許借助他人的力量就可以對(duì)其實(shí)行支配的權(quán)利。但不動(dòng)產(chǎn)出租人在未征得出租人允許時(shí)，是沒(méi)有權(quán)利處理這些物品，其想要行使這種權(quán)利，最有效的辦法就是向有關(guān)法院提出請(qǐng)求；其次，出租人對(duì)于物品的留置權(quán)屬于物權(quán)的范疇，對(duì)于這些物品有支配權(quán)，當(dāng)自己的權(quán)利與債權(quán)同時(shí)存在時(shí)，對(duì)承租人具有排他和優(yōu)先的權(quán)利，但我國(guó)并沒(méi)有規(guī)定其受債權(quán)的保護(hù)，所以出租人并沒(méi)有排他權(quán)和優(yōu)先權(quán)；再次在權(quán)利涵蓋的范圍內(nèi)，由于不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)屬于物權(quán)，而這種物權(quán)又歸屬于是世權(quán)，在權(quán)利人之外的一切人都屬于義務(wù)人，均不應(yīng)當(dāng)侵害其權(quán)利。所以說(shuō)我國(guó)的司法界定僅僅適用于承租人，而不包括第三人。最后，在那些對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)有明確法律規(guī)定的國(guó)家都對(duì)出租人賦予了自主救濟(jì)的權(quán)利，也就是當(dāng)承租人不履行支付租金義務(wù)時(shí)，出租人可以不借助外部的力量來(lái)行使自己的留置權(quán)。但我國(guó)由于沒(méi)有設(shè)定相應(yīng)的法律，所以在緊急情況下，出租人想要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)的物品加以保護(hù)就比較困難。

四、總結(jié)

在我們的日常生活中，租賃關(guān)系可以說(shuō)是十分常見(jiàn)的，而承載人在履行租賃合同時(shí)間不繳納租金的情況也的確存在，對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)維護(hù)自己的權(quán)利可以說(shuō)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以需要我國(guó)制定相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)的法律，保護(hù)他們的權(quán)利，從而良好的改善我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)出租人留置權(quán)方面較為混亂的局面。

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