摘要：“買賣不破租賃原則”是我國民法中的一項重要原則，但其自產(chǎn)生開始，就在理論界和實踐界存在爭議。本文主要對產(chǎn)生爭議的焦點進行研究，并結(jié)合本人對該原則的理解和思考，對我國的目前的立法提出可行的建議。

關(guān)鍵詞：買賣不破租賃原則；適用條件；適用范圍；抵押權(quán)

中圖分類號：D913文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）08-0218-02

作者簡介：盛麗（1995-），女，朝鮮族，延邊大學(xué)法學(xué)院，2014級法學(xué)專業(yè)本科生。

“買賣不破租賃”原則最初是在德國民法典中確立，但僅適用于土地及建筑物租賃，而且以交付為要件，后被各國逐漸采用，并將其適用范圍擴大到一切租賃物，而且在適用上不附加任何前提條件[1]?！百I賣不破租賃原則”在我國《民法通則》第119條中有類似規(guī)定，但僅規(guī)定私有房屋的租賃，一般認為是我國《合同法》第229條確立的該原則，即租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動的，租賃合同的效力不受影響。但鑒于這條規(guī)定的“買賣不破租賃原則”，目前存在很多爭議。

該原則的設(shè)立主要有兩方面原因：一是為了保護弱勢的承租人，如果所有權(quán)發(fā)生變動導(dǎo)致承租人所享有承租權(quán)喪失，那么對于承租人的權(quán)利保障就失去意義；二是為了使立約成本經(jīng)濟化，一旦買賣合同的簽訂致使租賃合同解除，該行為破壞了市場經(jīng)濟原則，就增加了社會成本，不利于經(jīng)濟發(fā)展，這也是各國所普遍采納該原則的最主要原因。

一、“買賣不破租賃原則”的適用

（一）“買賣不破租賃原則”的適用條件

對于“買賣不破租賃原則”的構(gòu)成要件有不同的學(xué)說，“三要件說”、“四要件說”等，學(xué)者們意見也各不相同。但一般認為，適用該原則須具備以下條件：一是存在合法有效的租賃合同；二是租賃物已交付于承租人使用；三是所有權(quán)人將該租賃物的所有權(quán)出賣給第三人。[2]我國的《合同法》中雖規(guī)定了“買賣不破租賃原則”，但比較籠統(tǒng)，并沒有明確規(guī)定具體的適用條件、具體操作和理論依據(jù)，再加上社會不斷地發(fā)展，租賃物的范圍也越來越擴大，盡管學(xué)者們各抒己見，但難以得出一致結(jié)論，這就使得在理論界和司法實踐中難以準確定位。

（二）“買賣不破租賃原則”的適用范圍

我國的《合同法》中將其表述為“租賃物”，可以看出立法者并未區(qū)分不動產(chǎn)還是動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)理解為全部包括在內(nèi)，其主要價值在于保護承租人，即使租賃物是動產(chǎn)，但對于承租人有特殊意義，將其排除在外，既沒有法律依據(jù)，也違背了該原則的宗旨。但一些國家僅規(guī)定了對不動產(chǎn)適用該原則，在我國《合同法》出臺之前，司法解釋也是規(guī)定“買賣不破租賃原則”適用于不動產(chǎn)租賃，同時，在司法實踐中也多限于不動產(chǎn)。絕大多數(shù)學(xué)者也認為該原則應(yīng)適用不動產(chǎn)租賃。然而對于物權(quán)變動的形式，法條中卻并未規(guī)定只適用于買賣。

二、對我國“買賣不破租賃原則”在立法中的建議

（一）明晰“買賣不破租賃原則”的適用條件

本文認為，僅以《合同法》第229條來規(guī)定該原則是不夠的，應(yīng)當(dāng)具體化加以明確，才能更好地維護當(dāng)事人的利益，從而更加優(yōu)越的實現(xiàn)其價值。對于“租賃物交付承租人使用”是個模糊的概念，交付才使租賃權(quán)有公信力和公示性，第三人才不會因不明事實而產(chǎn)生與租賃關(guān)系有關(guān)的行為，造成損失和不利的傷害。同時結(jié)合其他國家的立法來看，各國均規(guī)定了相應(yīng)的公示方法。這方面我國也應(yīng)借鑒，采用相對完善的登記對抗制度，對善意的物權(quán)人和債權(quán)人進行保護，追求更相對的公平和合理，從而保護交易的安全性。體現(xiàn)在銀行信貸資產(chǎn)保全工作方面，將會具有更重大的實踐意義。

（二）確定“買賣不破租賃原則”的適用范圍

我國法律并沒有對“租賃物”的范圍加以限制，立法者并未區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)。但世界各國立法一般以不動產(chǎn)為限。但本文認為，但是隨著社會的不斷變革，動產(chǎn)也應(yīng)視為租賃物，理由有以下幾點：一是動產(chǎn)的價值越來越高昂，更多的船舶、航線、飛行器、高價首飾等也逐漸成為被租賃的對象；二是并不是所有的動產(chǎn)都具有可替代性，如對于承租人有特殊意義的租賃物等；三是動產(chǎn)租賃同樣可以對處于弱勢地位的承租人的權(quán)利進行保護，同樣有利于締約成本經(jīng)濟化，提高其自身的使用價值。因此，應(yīng)當(dāng)將動產(chǎn)也加入法律法規(guī)中，有法律可依才能更好的維護自身的合法權(quán)益。盡管本文對我國的“買賣不破租賃原則”提出建議，但不是說該原則無節(jié)制的應(yīng)用，應(yīng)由其限制的范圍，專門考慮其例外情況的適用，防止規(guī)則的濫用。而所有權(quán)發(fā)生變動也不應(yīng)僅局限于買賣，抵押、贈與、互易等也應(yīng)同樣適用，這在理論界和實務(wù)界已達到廣泛共識。

（三）關(guān)于“買賣不破租賃原則”之子原則——“抵押不破租賃原則”的應(yīng)用

抵押權(quán)追求的是標的物的交換價值，而租賃權(quán)追求的是標的物的使用價值。然而當(dāng)交換價值和使用價值發(fā)生在同一物上時，兩種權(quán)利的博弈也隨之產(chǎn)生。此時，有兩種情況來分別討論：

1.當(dāng)租賃權(quán)發(fā)生在先，抵押權(quán)發(fā)生在后時

我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)包括拍賣、變賣和折價，上述三種方式均屬買賣的范圍，此時就應(yīng)納入“買賣不破租賃原則”的范圍，而該原則下所產(chǎn)生

的，在租賃關(guān)系存在期間，即使所有權(quán)人在租賃物上再設(shè)置抵押權(quán)，租賃關(guān)系不受任何影響，租賃權(quán)能夠?qū)沟盅簷?quán)。之所以這樣做，是因為一方面，所有權(quán)人將具有租賃權(quán)標的物抵押給第三人，而第三人同意在具有租賃權(quán)的標的物上享有抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)認為第三人愿意承受可能由租賃權(quán)產(chǎn)生的損害和不利。另一方面，這也體現(xiàn)了“買賣不破租賃原則”的存在價值，即保護處于弱勢地位的承租人的利益，也防止了所有權(quán)人惡意剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)等問題。

我國《擔(dān)保法》第48條，以及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條也將這種情況規(guī)定的更加細化，由此可以看出，當(dāng)租賃權(quán)發(fā)生在先，抵押權(quán)發(fā)生在后時，租賃權(quán)不收任何無影響。這說明了在一定程度存在“抵押不破租賃原則”。抵押權(quán)的實現(xiàn)導(dǎo)致抵押物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，租賃關(guān)系不受影響實際上是“買賣不破租賃”原則在抵押權(quán)實現(xiàn)中的一種體現(xiàn)[3]

2.當(dāng)?shù)盅簷?quán)發(fā)生在先，租賃權(quán)發(fā)生在后時

此情況即標的物上先具有抵押權(quán)，而后所有權(quán)人將具有抵押權(quán)的標的物租賃給承租人，對于此時兩種權(quán)利效力如何界定的問題，我國《擔(dān)保法》卻并沒有相關(guān)的規(guī)定，《解釋》中有類似規(guī)定，該《解釋》中規(guī)定該情況下，租賃合同對承租人不具有約束力，但也規(guī)定了兩種例外情況：即抵押權(quán)人如果沒有對有抵押權(quán)標的物書面告知承租人，由此給承租人造成的損失由抵押權(quán)人承擔(dān)；抵押權(quán)人已經(jīng)書面告知承租人的，由此給承租人造成的損失由承租人自己承擔(dān)。可以看出，在第二種情況下，“抵押不破租賃原則”就失去作用?？梢哉J為我國法律設(shè)立在先的抵押權(quán)對租賃權(quán)有絕對的優(yōu)先性是源于物權(quán)的優(yōu)先性。

而在司法實踐中，最高院的上述司法解釋確認了當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)立在先、租賃權(quán)成立在后時，抵押權(quán)絕對對抗租賃權(quán)的原則。本文認為，在該情況，應(yīng)適當(dāng)?shù)脑试S當(dāng)事人意思自治原則，對于租賃權(quán)和抵押權(quán)的沖突，是否可以在一定的權(quán)限內(nèi)由當(dāng)事人協(xié)商解決，如抵押權(quán)人愿意繼續(xù)將標的物承租給承租人，通過收取租金來收益、或者抵押權(quán)人和所有權(quán)人之間約定用租金來償還債務(wù)等，這樣的做法既可以尊重當(dāng)事人之間的意思自治原則，有可以相對的保護弱勢的承租人利益，充分利用標的物的價值，在一定程度上有利于穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，降低法律成本。

“買賣不破租賃原則”盡管有不足之處，但是仍然有其存在的必要性。是社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，我們要做的就是不斷地發(fā)展、完善和利用它，使之更好地為社會服務(wù)，來追求相對實體正義和公平。

[參考文獻]

[1]陳小君，劉劍文.合同法學(xué)[M].武漢：武漢測繪科技大學(xué)出版社，1996.

[2]王澤鑒.民法學(xué)與判例研究（第六冊）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.

[3]孔祥俊.擔(dān)保法及其司法解釋的理解與適用[M].北京：法律出版社，2001.