文/黃程棟 朱麗 劉端怡

新加坡住房體系建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)

文/黃程棟 朱麗 劉端怡

新加坡獨(dú)立后，通過長期強(qiáng)有力的政策干預(yù)，新加坡政府建立了以“中央公積金”(CPF)為主要資金支持、以“建屋發(fā)展局”(HDB)為主導(dǎo)供應(yīng)方式、以自有住房為主要權(quán)屬且覆蓋大部分社會成員的獨(dú)具特色的住房政策體系。

一、新加坡住房概況

根據(jù)2015年新加坡統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，新加坡總?cè)丝诩s為554萬人，其中新加坡居民為390萬人，占比70.51%。新加坡居民住房自有率達(dá)到90.8%，每套住房人口平均數(shù)從1970年的6.8降到2015年的4.3，較高的住房自有率以及居住環(huán)境的改善對于社會穩(wěn)定和國家安全具有重要的意義。

表1 1970-2016年新加坡國土面積、人口及住房情況

二、新加坡住房體系

（—）住房類型

新加坡住房市場由私人住房市場和公共住房市場兩部分組成。

私人住房是由私人房地產(chǎn)商投資興建的按市場價格銷售的高級房屋，其數(shù)量很少。私人住房主要包括有地產(chǎn)業(yè)和私人公寓。

公共住房，又稱政府組屋，是指由政府投資建設(shè)并實(shí)行有償提供、價格由政府統(tǒng)一規(guī)定、一般以低于市場價出售或出租給中低收入者的公屋，年限99年。相比私人住房市場，公共住房的市場份額占比很高，是新加坡最主要的住宅類型。公共住房類型主要分為HDB組屋（建屋發(fā)展局組屋）、珍寶型組屋、執(zhí)行躍層復(fù)式組屋、執(zhí)行共管公寓、執(zhí)行公寓、中等入息組屋、樂齡公寓和私人發(fā)展商設(shè)計、興建和銷售計劃等。

2015年底，新加坡的住房總量約為132萬套，其中：有地產(chǎn)業(yè)占比為5.6%；共管式公寓及其他公寓占比19.4%；HDB組屋數(shù)量約為98萬套，占住房總量的74.1%。

圖1 2015年新加坡各類住房占比

（二）住房供應(yīng)體系

雖然新加坡是一個市場經(jīng)濟(jì)國家，但其在住房的建設(shè)與分配上并不完全依靠市場，而是采取了政府分配與市場出售相結(jié)合的形式，即中低收入階層的住房由政府提供，高收入階層的住房由市場供給（如圖2所示）。其中由政府提供的廉租房和廉價房即保障性住房，也稱“組屋”。

圖2 新加坡住房供應(yīng)體系

新加坡的HDB組屋以出售為主，產(chǎn)權(quán)自有率很高。新加坡統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年底，新加坡約80%的人口居住在政府提供的組屋中，其中92% 的人口擁有HDB組屋產(chǎn)權(quán)，只有8%是租賃住房。

三、新加坡住房市場的主要法律法規(guī)和管理制度

（一）住房發(fā)展管理體制

國家發(fā)展部是新加坡14個政府部門中城市規(guī)劃、市區(qū)建設(shè)、公共工程和城市其他建設(shè)的主管部門，其主要職責(zé)是：1.規(guī)劃全國土地使用和發(fā)展，優(yōu)化使用有限的土地資源；2.規(guī)劃并提供足夠的公屋；3.建設(shè)并維護(hù)城市基本設(shè)施，如道路、學(xué)校、公共建筑、公園以及其他娛樂設(shè)施；4.在城市的快速發(fā)展與保留傳統(tǒng)的建筑特點(diǎn)間尋求平衡；5.對房屋發(fā)展商、設(shè)計師、工程師進(jìn)行管理，以保證房屋建設(shè)不違背國家政策；6.大力支持工程質(zhì)量優(yōu)先、有競爭力的建筑企業(yè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要；7.動物衛(wèi)生管理，以保證新加坡新鮮的食物供應(yīng)；8.保護(hù)自然環(huán)境。

城市重建局和建屋發(fā)展局是國家發(fā)展部下轄的兩個法定機(jī)構(gòu)，分別負(fù)責(zé)規(guī)劃和住房發(fā)展。

城市重建局是國家規(guī)劃和舊屋保留的主管部門。在謀劃城市發(fā)展的未來、擬定長遠(yuǎn)規(guī)劃和詳細(xì)小區(qū)規(guī)劃方面，該局扮演著重要的角色，起著協(xié)調(diào)和指導(dǎo)的作用，使城市規(guī)劃得以實(shí)施。

建屋發(fā)展局于1960年1月1日開始運(yùn)營，是新加坡住房體系的關(guān)鍵支柱，其職責(zé)是“向所有有住房需求的人提供配有現(xiàn)代設(shè)施的體面居所”。其任務(wù)是：1.建造各種類型、檔次、價格的住房；2.負(fù)責(zé)住房的修繕，提高舊住房的使用年限；3.配合制定和實(shí)施住房政策，加強(qiáng)調(diào)查研究，應(yīng)對客觀條件的變化，作出快速反應(yīng)；4.不斷提高住房設(shè)計、建設(shè)及物業(yè)管理水平，推動小區(qū)建設(shè)發(fā)展。目前，建屋發(fā)展局已成為新加坡最大的住房發(fā)展商和物業(yè)管理者。

（二）住房政策法規(guī)

1.“居者有其屋”計劃。1964年，政府推出“居者有其屋”計劃，旨在使公民購買HDB組屋獲得長期資產(chǎn)。在2011年，該計劃共賣出了12560套組屋。目前，約有92%的HDB組屋居民有其房屋的所有權(quán)。

2.基本立法。（1）住房發(fā)展法。新加坡政府自20世紀(jì)60年代公布并實(shí)施《新加坡建屋與發(fā)展令》，明確了政府發(fā)展住房的目標(biāo)、方針及政策，確立了專門法定機(jī)構(gòu)行使政府組屋建設(shè)、分配和管理職能。同時，政府還頒布了《建屋發(fā)展局法》、《特別物產(chǎn)法等相關(guān)條例》，為“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了法律保障。

（2）土地征用法。1966年，政府頒布了《土地征用法令》，規(guī)定：政府有權(quán)征用私人土地用于國家建設(shè)，可在任何地方征用土地建造公共組屋；政府有權(quán)調(diào)整被征用土地價格，價格規(guī)定后，任何人不得隨意抬價，也不受市場影響。

（3）中央公積金。國家制定了《中央公積金法》，以保護(hù)公積金會員的合法權(quán)益，規(guī)范管理和使用公積金儲蓄的行為。這種從制度上規(guī)定居民支持組屋的政策，是目前組屋制度能穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。公積金制度使政府積累了大量的住房建設(shè)資金，因此總是能在較短時間內(nèi)解決居民的住房問題。

四、新加坡組屋制度發(fā)展情況

新加坡住房保障體系的建立有一個長期規(guī)劃、循序漸進(jìn)、不斷完善的過程，住房保障注重漸進(jìn)性、層次性，有效地解決了中低收入家庭的住房問題。

（一）組屋類型發(fā)展情況

建屋發(fā)展局建造了各種戶型的公共組屋以滿足不同家庭的需求。20世紀(jì)60年代建造的公共組屋以一居室至三居室為主。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些小戶型組屋被大戶型的四居室和五居室組屋所取代。四居室和五居室公共組屋的面積分別為90平方米和110平方米。1995年，建屋發(fā)展局停止建造面積為150平方米的中等行政公寓。1998年，建屋發(fā)展局開始建造面積為35-45平方米的小型公寓，以滿足55歲及以上的老年居民的住房需求，這類小型公寓以30年的短期合約形式銷售。

1995年，建屋發(fā)展局首次以公開招標(biāo)的形式向私人開發(fā)商出售土地，以開發(fā)設(shè)計與私人公寓相媲美的共管公寓。將私人開發(fā)商引進(jìn)公共住房市場的主要目的是希望為公共住房設(shè)計和建造注入多樣化的元素。2005年3月，建屋發(fā)展局繼續(xù)推出了由私人開發(fā)商“設(shè)計、興建和銷售”的計劃。這些“私人組屋”是沒有公寓設(shè)施的公共組屋。首個私人組屋項目在2006年推出。私人組屋和共管公寓是由私人開發(fā)商設(shè)計、建設(shè)，并以市場價格銷售的公共組屋項目。這兩種類型的優(yōu)質(zhì)公共組屋的客戶，主要是因超過高收入上限而無法向建屋發(fā)展局直接購買公共組屋的中產(chǎn)階級家庭。這些家庭購買這兩類私人開發(fā)的住房時會獲得政府提供的購房補(bǔ)貼。

（二）組屋制度發(fā)展情況

1.法律體系。為確保“居者有其屋”計劃的貫徹實(shí)施，新加坡政府制定了《建屋與發(fā)展法》，同時還頒布了許多相關(guān)條例，如《建屋發(fā)展局法》、《特別物產(chǎn)法》等。這些法律法規(guī)涵蓋了組屋建設(shè)發(fā)展的各個階段，共同組成了新加坡的住房法律體系，不僅有效解決了公民的住房問題，也確保了組屋分配的合理有序。

表2 新加坡主要的住房保障法規(guī)

2.規(guī)劃政策。首先要詳細(xì)分析歷年住宅建設(shè)的數(shù)量和銷售情況，核實(shí)申請購買組屋的家庭數(shù)量及其對戶型、地點(diǎn)的要求，以及不同地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況、社會服務(wù)設(shè)施狀況和就業(yè)機(jī)會，預(yù)測其后5年的需求量，選擇最佳開發(fā)地點(diǎn)。由于人多地少的國情特點(diǎn)，在城市住房建設(shè)的整體規(guī)劃上，建屋發(fā)展局始終堅持“避開大道，直取兩廂”的建設(shè)方針，選擇城市邊緣地帶，避開住房密集的市中心區(qū)。這種規(guī)劃有利于居民疏散，且拆遷量少，地價便宜，從而大大降低組屋建設(shè)成本。只有在市區(qū)人口減少到一定程度、新區(qū)住房充足的情況下，建屋發(fā)展局才會考慮集中力量進(jìn)行舊城改造。

新加坡的土地資源極其有限，政府在積極地進(jìn)行“向大海要地”的填海工程同時，也十分重視提高土地的利用效率。對組屋區(qū)的規(guī)劃采取了“高層高密度”的方針，組屋以高層住房為主，一般都是十幾層的板式住房，少數(shù)為二十多層。同時，組屋區(qū)規(guī)劃有傳統(tǒng)的“新鎮(zhèn)、鄰區(qū)、鄰里”的三級結(jié)構(gòu)和新型的“新鎮(zhèn)、街坊”兩級結(jié)構(gòu)。不同規(guī)模的居住區(qū)配套建設(shè)不同規(guī)模的福利設(shè)施。為了解決居民的就近就業(yè)問題，新鎮(zhèn)內(nèi)預(yù)留10%-20%的土地用于工業(yè)配套設(shè)施，一般位于新鎮(zhèn)的邊緣，主要設(shè)置一些無污染的小規(guī)模勞動密集型工業(yè)，如制衣、紡織和電子配件制造廠等。此外，組屋規(guī)劃還強(qiáng)調(diào)各類人群的混合居住，以提高社會的穩(wěn)定性。具體做法包括：組屋內(nèi)穿插建設(shè)私人物業(yè)，新鎮(zhèn)的配套優(yōu)于其他地區(qū)，對新鎮(zhèn)內(nèi)的私人物業(yè)來說也是十分有利的發(fā)展條件；組屋內(nèi)提供多種類型的住房，以滿足各種經(jīng)濟(jì)收入與各種年齡人群的需求。

3.土地政策。新加坡的土地所有制度包括國有制和私有制兩種形式，其中國有土地又可分為國有土地和公有土地兩種形式。國有土地的所有權(quán)屬于國家，由政府部門（土地管理局）掌管，其中包括尚未開發(fā)利用的土地，如暫時閑置的土地、圍海造地增加的土地等；公有土地的所有權(quán)雖然仍屬于國家，但由半官方法定機(jī)構(gòu)如建屋發(fā)展局、城市重建局、港灣局、民航局以及其他社會團(tuán)體所掌管，一般是正在使用的土地。

新加坡組屋建設(shè)用地一部分來自于國家的直接轉(zhuǎn)讓，另一部分則從私人部門強(qiáng)制征收。建屋發(fā)展局在《土地征用法》的授權(quán)下，擁有強(qiáng)制征地的權(quán)利，以確保新加坡公共住房建設(shè)能以遠(yuǎn)低于私人開發(fā)商購地價獲取土地。由于所有的征地成本均由政府承擔(dān)，大大降低了組屋的成本，組屋均有99年地契。

新加坡的土地征用價格由稅務(wù)局首席評估師根據(jù)土地外圍市場行情進(jìn)行評估。如土地所有者不服其評估價格，可向上訴委員會上訴，委員會對價格有最終裁決權(quán)。對于有地契的所有者，政府按評估補(bǔ)償后，提供優(yōu)先購買組屋的權(quán)利；對于占用土地但沒有地契的所有者，政府賠償建于土地上的資產(chǎn)，并提供一定的生活費(fèi)以及優(yōu)先購買組屋的權(quán)利。對最終裁決后還拒不執(zhí)行的，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。這樣既有效保障了經(jīng)濟(jì)社會的用地需求，又實(shí)現(xiàn)了和諧征地。

新加坡土地出讓收益納入國家儲備金，由議會決定使用范圍，不屬于政府管轄與支配范圍。這種安排使土地收益與政府預(yù)算脫鉤，有效抵制了政府高價賣地的沖動，避免了地方政府對土地的依賴，防止了地方政府的財政風(fēng)險。

4.財政政策。建屋發(fā)展局的資金來源主要包括物業(yè)租賃、管理和服務(wù)收入，政府貸款，組屋出售收入。政府貸款有抵押貸款、翻新融資貸款和住房開發(fā)貸款三種，其中，住房開發(fā)貸款的利率隨浮動的中央公積金存款利率變動，比其高2個百分點(diǎn)，貸款償還期為20年。由于有政府擔(dān)保，建屋發(fā)展局發(fā)行債券的性質(zhì)與國家債券相當(dāng)，受到了較多投資者的青睞。

（三）購房融資模式

1.中央公積金制度。1955年7月，新加坡國會通過《中央公積金法》，并根據(jù)該法設(shè)立中央公積金局，建立了中央公積金制度。新加坡的中央公積金制度既為政府建設(shè)組屋提供了資金，又為購買公共住房的新加坡居民提供了有力保障，在增進(jìn)社會穩(wěn)定和國民福利方面發(fā)揮了重要作用。

在具體制度中，中央公積金局作用重大。作為新加坡中央公積金的管理機(jī)構(gòu)，中央公積金局是一個自負(fù)盈虧的獨(dú)立系統(tǒng)，負(fù)責(zé)資金的匯集、結(jié)算、儲存和使用等，獨(dú)立于新加坡的財政之外。國家財政無權(quán)動用公積金存款，但卻負(fù)有擔(dān)保償還公積金存款的義務(wù)。中央公積金局在保證其成員正常支出外（一般占5%-10%），其余資金用于購買政府債券，通過國家債務(wù)方式轉(zhuǎn)由國家控制，再由國家向建屋發(fā)展局提供建房貸款。公積金存入中央公積金局中雇員的賬戶，存款享受規(guī)定利息，政府每隔6個月根據(jù)利率波動進(jìn)行調(diào)整，且繳納比例會根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況按規(guī)定進(jìn)行適時調(diào)整。中央公積金在1955年成立時，繳費(fèi)率是月薪的10%（雇員和雇主各5%）。自1968年通過新法后，繳費(fèi)率穩(wěn)步提高，在1984年為月薪的25%。2016年，雇員的繳費(fèi)率是月薪的20%，雇主是17%，月繳費(fèi)的工資上限是6000新元。

中央公積金制度建立之初主要是為了幫助雇員解決養(yǎng)老和醫(yī)療保健等而采取的強(qiáng)制儲蓄方式，是作為政府強(qiáng)制居民進(jìn)行退休儲蓄的工具。到1965年后，新加坡政府開始擴(kuò)展中央公積金的功能，并于1968年出臺《中央公積金修正法令》，規(guī)定公積金可用于住房建設(shè)和消費(fèi)貸款，主要使低收入階層受益。該法令頒布后提高了低收入階層購房群體的支付能力。

目前公積金賬戶包括普通賬戶、特殊賬戶、醫(yī)療賬戶和退休賬戶四種。新加坡政府投資管理公司（GSIC）管理的資金和由公積金成員自主投資的資金構(gòu)成了新加坡中央公積金的主體。其中，由新加坡政府投資管理公司管理的資金全部投資于政府債券，并每年向公積金成員支付不低于2.5%的收益。公積金成員則可以使用普通賬戶中的存款購置政府組屋（見表3）、政府批準(zhǔn)的保險和投資項目，進(jìn)行信托股票投資以及支付子女的教育費(fèi)用等。針對少數(shù)低收入購房者，CPF還提供額外或特別中央公積金購房補(bǔ)貼。額外公積金補(bǔ)貼是針對中低收入家庭購置首套房而提供的資金支持，僅限于購買四居室以內(nèi)的新組屋。特殊公積金補(bǔ)貼可以用來購買建屋發(fā)展局新組屋、二手組屋和私人組屋。

表3 新加坡住使用普通賬戶存款購置政府組屋的限制

2.購房低息貸款。為了幫助更多家庭擁有住房，建屋發(fā)展局向符合條件的組屋購買者提供兩次優(yōu)惠貸款機(jī)會。建屋發(fā)展局的優(yōu)惠貸款利率很低，僅在公積金普通賬戶的利率基礎(chǔ)上上浮0.1%。每年1月、4月、7月和10月，貸款利率根據(jù)中央公積金的利率變化進(jìn)行修訂。

從2007年1月1日起，建屋發(fā)展局要求所有組屋優(yōu)惠貸款申請者必須先取得貸款資格。只有新加坡公民、低收入者和無額外物業(yè)者才能獲得貸款資格，貸款資格的有效期為批準(zhǔn)之日起6個月內(nèi)。最高貸款金額由收入、年齡和財務(wù)狀況決定，此外還受到打算購買或接管房屋的貸款比限制。建屋發(fā)展局限定65歲以下的申請者最長還款期為25年，每月還款額為收入的30%。對于新組屋，貸款上限是購買價格的90%。對于轉(zhuǎn)售組屋，上限是轉(zhuǎn)售價格或市場估值的90%，以較低者為準(zhǔn)。

（四）組屋分配政策

1.購買。新加坡建屋發(fā)展局對購房者的申請資格和條件等作出嚴(yán)格規(guī)定：新組屋的申請人需年滿21歲；只有新加坡公民才有資格購買新組屋，永久居民或擁有私房者只能在轉(zhuǎn)售市場購買二手組屋；申請人在本地或海外沒有其他房產(chǎn)，并且在過去30個月內(nèi)沒有處置過任何房產(chǎn)；另外，還有家庭構(gòu)成狀況、收入上限等要求（見表4）。所購得的組屋產(chǎn)權(quán)通常為99年。

表4 新加坡HDB規(guī)定的購房者申請資格和條件

2.轉(zhuǎn)售。為了確保組屋資源用于住房保障，新加坡政府對組屋轉(zhuǎn)售的買賣雙方都設(shè)定了非常清楚的條件。

（1）賣方條件。對于組屋的轉(zhuǎn)售方，新加坡政府從以下三方面進(jìn)行規(guī)定：一是最低居住年限，具體的期限要求取決于購置組屋的模式和組屋類型（詳見表5）；二是種族融合政策與新加坡永久居民配額規(guī)定，新加坡政府對每個組屋社區(qū)和每幢組屋中各種族所占比例都作了規(guī)定（華族、馬來族、印度族三大種族在組屋鄰里和單幢組屋中所占比例分別不得超過84%、87%、22%和25%、10%、13%），2010年起又增加了對非馬來族永久居民的最高限額規(guī)定，每個組屋社區(qū)和每幢組屋中非馬來族永久居民的最高比例分別不得超過5%和8%；三是其他一些要求，包括破產(chǎn)、離婚和家庭成員去世等情況下的特殊規(guī)定。

表5 新加坡組屋轉(zhuǎn)售的最低居住年限要求

（2）買方條件。根據(jù)不同的情況，新加坡政府在購買組屋者的身份、年齡、家庭情況、他處房產(chǎn)等方面都設(shè)定了條件。其中，有幾方面要求及其變化值得關(guān)注：一是對新加坡永久公民購買組屋設(shè)定了更加嚴(yán)格的要求；二是繼續(xù)通過細(xì)化條件強(qiáng)調(diào)對核心家庭的優(yōu)先照顧；三是對他處房產(chǎn)作出統(tǒng)一的禁止規(guī)定。

業(yè)主可以在公開市場上轉(zhuǎn)售組屋，任何符合條件的買家都可以購買，出售價格由買賣雙方?jīng)Q定，但必須向建屋發(fā)展局申報真實(shí)的轉(zhuǎn)售價格。另外，當(dāng)居住滿5年后，可以整套轉(zhuǎn)租組屋，三居室及以上的房屋可以轉(zhuǎn)租部分房間，但最多允許轉(zhuǎn)租兩間臥室。承租對象必須滿足合法居住者條件，并且承租人數(shù)受到限制。每個承租人的最短租期為6個月，業(yè)主必須在規(guī)定時間內(nèi)在建屋發(fā)展局登記轉(zhuǎn)租情況。非法轉(zhuǎn)租的，將面臨罰款或所購房源被收回的處罰。

3.分配。為了更好地實(shí)現(xiàn)組屋分配的公平性，建屋發(fā)展局曾多次探索、調(diào)整和優(yōu)化組屋分配制度，包括采用輪候制度、預(yù)定制度、登記配售制度以及現(xiàn)行的預(yù)購組屋制度。

預(yù)購組屋方式由建屋發(fā)展局在2001年推出。建屋發(fā)展局每季度公布即將銷售的組屋，符合條件的申請人可在建屋發(fā)展局網(wǎng)站上提出購房申請，在申請結(jié)束約一個半月后通知申請人抽簽結(jié)果。此后，建屋發(fā)展局將根據(jù)排隊情況邀請申請人選擇組屋，達(dá)到70%以上的預(yù)訂量后，通過招投標(biāo)確定建筑承包商進(jìn)行建設(shè)，組屋完工后申請人即可領(lǐng)取鑰匙入住。這種“先售后建”的方式不僅能夠滿足申請人的需求，還有助于減少組屋的空置率。若符合條件的申請者急需購房，可以申請通過抽簽選擇重新投入市場的剩余組屋。

自1989年起，新加坡建屋局通過實(shí)施種族融合政策來保持社區(qū)內(nèi)和每棟組屋內(nèi)的不同種族家庭比例的平衡，以促進(jìn)不同種族間的和睦相處。建屋發(fā)展局新建的組屋和私人組屋的分配和銷售，必須嚴(yán)格遵守種族家庭比例限制。種族政策融合政策同樣適用于轉(zhuǎn)售和租賃組屋。在選購新組屋時，如果某一種族家庭比例達(dá)到所規(guī)定的限制，那么該種族的家庭將不再允許購買這一單位的組屋。作為新加坡人數(shù)最多的種族，華人在社區(qū)內(nèi)和每棟組屋內(nèi)的比例上限分別為84%和87%；馬來人的比例上限分別為22%和25%；印度和其他種族的比例上限分別為12%和15%。

五、新加坡住房體系的啟示

雖然我國在歷史文化、政治經(jīng)濟(jì)制度、治理理念、社會環(huán)境、發(fā)展階段等諸多方面與新加坡存在差異，但是他山之石可以攻玉，新加坡成功的組屋制度，對于本市住房市場的發(fā)展有以下幾個方面的啟示。

1．立法環(huán)節(jié)。新加坡住房保障制度立法明確、法制健全，涵蓋了組屋建設(shè)發(fā)展的各個階段，共同組成了新加坡的住房法律體系，不僅有效解決了公民的住房問題，也確保了組屋分配的合理有序。

2．規(guī)劃環(huán)節(jié)。新加坡政府注重城市住房建設(shè)的整體規(guī)劃，始終堅持“避開大道，直取兩廂”的建設(shè)方針，選擇城市邊緣地帶，避開住房密集的市中心區(qū)。

3．設(shè)計環(huán)節(jié)。新加坡的“高層高密度”方針適當(dāng)提高公共住房的容積率，通過精細(xì)化設(shè)計套型和產(chǎn)業(yè)化技術(shù)等手段提升住宅的居住品質(zhì)。此外，組屋提供多種類型的住房，滿足各種經(jīng)濟(jì)收入與各種年齡人群的需求。政府根據(jù)不同時期居民的需求變化，調(diào)整新建組屋類型的占比。

4．建造環(huán)節(jié)。政府自行組織建造和委托開發(fā)商建造，對于后者，新加坡政府給建造保障房的開發(fā)商一定的優(yōu)惠政策（比如在其他地塊的非保障房開發(fā)中進(jìn)行容積率獎勵，允許其參與重大項目的承建等），鼓勵其建造保障房。

5．融資環(huán)節(jié)。新加坡組屋建設(shè)形成了較穩(wěn)定的建設(shè)融資和消費(fèi)融資模式，制度保障是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)融資的堅強(qiáng)后盾?？山梃b新加坡組屋融資經(jīng)驗(yàn)，明確公積金結(jié)余資金可用于保障房建設(shè)，建立統(tǒng)籌賬戶專項支持保障房建設(shè)，制定向低收入群體傾斜的住房消費(fèi)政策，確保資金安全，提高資金運(yùn)作效率，解決保障房融資問題。

6．分配環(huán)節(jié)。完善個人信用機(jī)制，真正發(fā)揮公共租賃住房保障的作用，減少“尋租”行為和“搭便車”現(xiàn)象。建立激勵機(jī)制，促使經(jīng)濟(jì)狀況改善的保障對象退出，具體地說，就是依據(jù)價格杠桿原理，將公共租賃住房的保障對象按經(jīng)濟(jì)能力不同劃分為若干等級，按經(jīng)濟(jì)實(shí)力由弱到強(qiáng)實(shí)行租金標(biāo)準(zhǔn)或補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)梯度遞減原則，從而迫使較高收入戶因獲益少而自行退出。

（作者單位：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院）