美國輸電線路及變電站對周邊房價的影響

近期，美國研究人員Ted Tato、Mark Glick、Troy A. Lunt在考察了2001年至2014年間猶他州鹽湖縣大部分獨棟住宅（約125000個成交案例）的銷售情況后，利用450項房屋特征指標，進行了各類輸電線路和變電站對房價所產(chǎn)生影響的研究。研究結(jié)果表明：首先，輸電線路及變電站的設(shè)置對房價的影響是負面的，影響會隨距離的增大而減小；其次，輸電線路對鄰近房價所產(chǎn)生的負面影響因線路的類型而異；其三，輸電線路和變電站對周邊房價的影響并非都是負面的，會因地而異。

一、美國輸電線路及變電站的相關(guān)技術(shù)指標

發(fā)電站是發(fā)電過程的起點，以發(fā)電機為載體，通常以22千伏以下的電壓為輸出電壓，將電輸送至使用區(qū)域。遠距離送電時，為減少電能的損失，必須把電壓升至較高等級。在美國，輸電線路的電壓最高為765千伏，一般稱220千伏以上的輸電線路為超高壓線路。猶他州輸電線路的最高電壓為500千伏，但鹽湖縣無此電壓等級的線路，最高電壓為345千伏，該研究也僅考慮345千伏以下的輸電線路對房價的影響。

發(fā)電站利用發(fā)電變壓器升高輸電電壓的等級。超高壓線路將大量的電能從發(fā)電站輸送到城市中心附近的變電站，再送至千家萬戶。在美國，家庭用電的電壓僅為120伏。因此，變電站內(nèi)的變壓器需將電壓降至46千伏至138千伏之間，然后再由輸電線路將電能輸送到各地區(qū)的配電變電所。配電變電所將電壓降低至2千伏至35千伏之間，然后由一次配電線路將電能送至用戶所在地附近的配電變壓器，配電變壓器再將電壓降至用電電壓，由二次配電線路接至用戶入戶線。這種由發(fā)電廠、變電站以及輸配電線路組成的整體稱為電網(wǎng)。筆者在此重點考察345千伏、138千伏、46千伏輸變電線路和變電站與房產(chǎn)處在不同距離情況下對房價產(chǎn)生的影響。

二、模型建立與計算

（一）數(shù)據(jù)來源

在研究中主要利用三類數(shù)據(jù)：其一，輸電線路和變電站區(qū)位數(shù)據(jù)。猶他州輸電線路的區(qū)位數(shù)據(jù)來自猶他州地理調(diào)查局。區(qū)位數(shù)據(jù)不僅標示出猶他州所有輸電線路的具體位置，同時還標明了輸電線路的類型和猶他州各個變電站的位置，包含約165000個坐標點。其二，房地產(chǎn)交易價格數(shù)據(jù)和區(qū)位數(shù)據(jù)。鹽湖縣的房地產(chǎn)市場交易實例和房屋特征數(shù)據(jù)來自多重上市服務(wù)系統(tǒng)和評稅人員的計算機輔助批量評估數(shù)據(jù)庫。這些數(shù)據(jù)提供了房屋與街區(qū)特征變量，并備注了無法具體歸類但會對房屋價值產(chǎn)生影響的其他特征信息，同時通過地理編碼數(shù)據(jù)提供的每棟住宅的經(jīng)緯度位置，可以計算房屋與輸變電線路和變電站之間的距離。其三，宏觀數(shù)據(jù)。鹽湖縣的月度經(jīng)濟變量（失業(yè)率、新屋開工率等）數(shù)據(jù)來自美國人口調(diào)查局。

（二）變量類型

1.變量及內(nèi)容

HC（房屋特征），為虛擬變量。

LOC（位置虛擬變量），根據(jù)郵編來標識。

TL（距離虛擬變量），表示某一輸電線路或變電站的鄰近度半徑。

EC（經(jīng)濟因素），包括失業(yè)率和新屋開工率。

YQ（虛擬變量），表示年份與季度，用以涵蓋經(jīng)濟因素中未涉及的其他影響。

2.距離變量的含義

針對各種輸電線路和變電站與房屋的距離這一關(guān)鍵變量，研究用虛擬變量來表示房屋是否處于各類輸電線路的某一特定徑向距離范圍內(nèi)。具體而言，即根據(jù)距離將房屋進行分組， 例如：50米及以下一組，50-100米一組，100-150米一組。假設(shè)某房屋距離354千伏的輸電線路33米，距離138千伏的輸電線路77米，則在345千伏輸電線路“100米及以下”的類別中標記1，并在138千伏輸電線路“50-100米”的類別中標記1，而所有其他類別中都是0。距離變量的定義參見表1前3列。

（三）模型內(nèi)容及計算

研究用特征價格法結(jié)合回歸模型進行分析，房價回歸模型函數(shù)考慮了房屋特征、日期標示符、位置因素、經(jīng)濟狀況和輸電線路與房屋距離等因素。具體的回歸方程如下：

表1 輸變電線路及變電站影響效應(yīng)值的計算結(jié)果

本研究與其他研究的不同之處在于：第一，考慮了季度時間作為虛擬變量的影響，并以2001年第一季度為基準；第二，已將房價進行修正，主要包括對賣方給予優(yōu)惠折讓、家電、熱水浴池、運動場地等可能影響房價因素的修正；第三，特征分析中，對臥室、浴室等計數(shù)變量加以處理，這類變量一般以自然對數(shù)的形式出現(xiàn)在特征模型中，為便于研究，將臥室、浴室的數(shù)值設(shè)置為二進制（虛擬）變量，土地面積、建筑面積等準連續(xù)變量使用自然對數(shù)的形式。

根據(jù)房價和輸電線路以及變電站的情況，可以計算后兩者對房價影響的效應(yīng)值。

三、結(jié)論

（一）345千伏輸電線路對房價的影響不顯著

研究發(fā)現(xiàn)，人們一般覺得輸電線路電壓越大對房價產(chǎn)生的負面影響也越大，然而研究結(jié)果顯示并非如此。調(diào)查表明，毗鄰345千伏線路附近的房屋會擁有空間更開闊的優(yōu)勢，且線路走廊上不能再建其他建筑物，具有更廣闊的視野和較低的密度，這些因素可能導(dǎo)致此類房屋較其他房屋具有一定的優(yōu)勢。

（二）138千伏的輸電線路對周邊房價呈現(xiàn)顯著的負面影響

在研究中，周邊50米以內(nèi)的效應(yīng)值為-5.10%，隨著距離的增加，其絕對值逐漸減小。在50-100米距離段，效應(yīng)值為-2.91%，200-300米距離段的效應(yīng)值為-1.85%，300-400米距離段的效應(yīng)值為-1.11%。這說明距離138千伏輸電線路越遠，周邊房價受到的影響越小。

（三）46千伏輸電線路對周邊房價產(chǎn)生影響的距離段拐點在50-100米距離段

通過對研究數(shù)據(jù)的計算，我們發(fā)現(xiàn)50米以內(nèi)的效應(yīng)值為-0.49%， 50-100米距離段內(nèi)的效應(yīng)值為-2.53%，100–200米和200-300米距離段的效應(yīng)值分別為-0.94% 和0.19%。造成這種結(jié)果的原因可能是：輸電線路在50-100米距離段，對房屋周圍景觀的影響較大，而景觀，尤其是山景，又是影響鹽湖縣房價的重要因素，故而會出現(xiàn)50-100米距離段輸電線路效應(yīng)值為-2.53%的情況。

（四）變電站對周邊房價存在負面影響

研究表明，50米以內(nèi)效應(yīng)值為-2.92%，50-100米距離段效應(yīng)值為-0.38%，即距離變電站越近，房價越不穩(wěn)定，且房價和變電站的存在呈負相關(guān)關(guān)系。

（翻譯整理：張琳）