文/宋安成

芻議圍墻里的物業(yè)管理模式
——從“物業(yè)阻礙執(zhí)行，被罰30萬元”談起

文/宋安成

2017年2月7日，蘇州工業(yè)園區(qū)法院在當(dāng)?shù)亓岘嚍承^(qū)查扣一名“老賴”的汽車時，遭到負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的萬科物業(yè)工作人員阻攔。物業(yè)管理人員質(zhì)疑法院工作人員出示的法律文書的完整性。當(dāng)日下午，園區(qū)法院以阻礙執(zhí)法向萬科物業(yè)開出人民幣30萬元的行政處罰通知書。隨后，該事件在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議。此事引起了物業(yè)管理界和法律界的極大關(guān)注，作為一名專業(yè)從事物業(yè)管理法律服務(wù)的律師，筆者亦欲從中國特有的圍墻里的物業(yè)管理模式入手來展開分析。

1981年3月，中國第一個實(shí)行市場化物業(yè)管理的小區(qū)——東湖麗苑，開啟了全球獨(dú)特的圍墻里的物業(yè)管理模式。而在此之前，深圳和其他城市相同，興建的住宅區(qū)是按照房產(chǎn)歸屬進(jìn)行管理的，住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生由環(huán)衛(wèi)部門和居委會管理，綠化由園林處進(jìn)行管理。“圍墻內(nèi)物管”建基于我國住宅物業(yè)大部分是圍合式小區(qū)這一特征。這一獨(dú)特的小區(qū)模式使我國物業(yè)管理具有其特殊性，反映在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系上，大大增加了我國物業(yè)管理法律關(guān)系的復(fù)雜性。

圍合式小區(qū)的特征要求圍墻里所有的事宜由一個主體來管理，而本案中的萬科物業(yè)就是玲瓏灣小區(qū)的管理主體，作為物業(yè)公司“受人之托，忠人之事”，才出現(xiàn)了本案中拒不配合執(zhí)行的現(xiàn)象。從法律人的角度看，萬科物業(yè)之舉可能不妥，甚至違法，但是從一般物業(yè)從業(yè)人員角度考慮，著實(shí)情有可原。

從圍墻里的物業(yè)管理角度出發(fā)，小區(qū)被圍起，內(nèi)外即被分隔，圍墻里的小區(qū)造就了中國特有的物業(yè)管理模式，將物業(yè)管理稱為一個行業(yè)（其他國家很少稱物業(yè)管理為一個行業(yè)）當(dāng)之無愧。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了小區(qū)所有的治安、保潔等一系列服務(wù)，所以業(yè)主的物業(yè)費(fèi)也隨著服務(wù)成本的增加而增加。盡管物業(yè)費(fèi)不斷提高，但物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容之多，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)所能承受的范圍，物業(yè)管理依然問題重重，使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期處于相互苛責(zé)的狀態(tài)。

相較境外的物業(yè)管理，中國物業(yè)管理配置如此奢華卻問題不斷。在法國，一些住宅樓都不提供保潔服務(wù)?？迫鹞飿I(yè)在韓國管理16萬平方米的小區(qū)，只有一位保安人員。香港的老住宅大樓，都不配備保安人員。筆者曾經(jīng)在美國的一個類封閉住宅小區(qū)（主要用于租賃）逗留半日，沒有發(fā)現(xiàn)一位保安員和保潔員。而在國內(nèi)，一個小區(qū)動輒幾十位保安保潔人員，24小時巡邏站崗。再破舊的小區(qū)，也有一兩位門崗巡邏人員。中國物業(yè)管理真是了得。

規(guī)模大、住戶多，圍合式的中國住宅成就了中國特有的物業(yè)管理模式，也使物業(yè)管理陷入復(fù)雜的問題泥潭。2016年2月21日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到了解除這些問題的辦法。如果小區(qū)拆除圍墻，小區(qū)的道路、綠化資源將成為社會資源，完全可以實(shí)現(xiàn)成本降低、資源共享。至于土地的使用權(quán)和所謂的小區(qū)優(yōu)質(zhì)配套，業(yè)主往往只看到享受的權(quán)利，而忽視了其巨大的維護(hù)成本。圍起來的安全更像是“國王的新衣”。對于圍墻里的中國物業(yè)管理模式，思考至此或許并不成熟，但30萬元的法院處罰，希望能夠引發(fā)更多關(guān)于物業(yè)管理模式的思考。

（作者單位：北京盈科律師事務(wù)所上海分所）