文/湯婷婷 康佳

德國(guó)住房體系建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)

文/湯婷婷 康佳

德國(guó)實(shí)行以居住為導(dǎo)向的住房制度，在憲法中將保障居民住房確定為聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。在政府強(qiáng)有力的住房政策的規(guī)范和指導(dǎo)下，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)維持穩(wěn)定并形成了以下特點(diǎn)：住房供給充足，供需基本平衡；租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，租房比例較高，住房自有率低；有完備的法律法規(guī)；實(shí)行長(zhǎng)期固定的按揭貸款利率以及獨(dú)特的住房?jī)?chǔ)蓄制度。

一、住房總體情況

德國(guó)總?cè)丝跒?216萬(wàn)，住房總量超過(guò)4000萬(wàn)套，平均每2人擁有一套住房。得益于德國(guó)規(guī)范和發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，超過(guò)半數(shù)的民眾選擇租房居住。德國(guó)的住房自有率長(zhǎng)期穩(wěn)定在40%左右，遠(yuǎn)低于歐盟平均63%的住房自有率。其中，住房自有率最低的三個(gè)城市柏林、漢堡、薩克森分別為14.2%、22.6%和34.1%。2014年底，德國(guó)戶均住房面積91.4平方米，人均住房面積46.5平方米，較1970年增長(zhǎng)了近一倍。

表1 德國(guó)歷年人口、人均收入及人均住房面積情況（單位：千人、美元、平方米）

二、德國(guó)住房體系介紹

1. 供應(yīng)主體多元化。從住房供給主體來(lái)看，德國(guó)實(shí)行由開(kāi)發(fā)商建房、合作社互助建房、私人自建房、政府保障房等組成的多元住房供應(yīng)體系，保障充足的住房供給。

2. 以租賃住房為主。從住房占用形式來(lái)看，德國(guó)長(zhǎng)期保持以租賃為主要形式。2011年全部住戶為3950萬(wàn)戶。其中，租賃住房約為2350萬(wàn)戶，占比約59.5%，自住戶占比40.5%。

3.以市場(chǎng)化為主。德國(guó)住房所有權(quán)以私人所有為主。2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，私人所有的住宅樓占比84.5%，而屬于各級(jí)政府所有的住宅樓占比僅為1.9%。德國(guó)住房供應(yīng)以市場(chǎng)化為主。在租賃市場(chǎng)中，以私人出租為主。2011年的數(shù)據(jù)表明，租賃機(jī)構(gòu)房屋占比為38%，私人出租房屋占比為62%。而保障性住房由市場(chǎng)化的私營(yíng)機(jī)構(gòu)（開(kāi)發(fā)商、建筑公司）主導(dǎo)，國(guó)家通過(guò)法律、金融等工具對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范。

4. 各類住房的居民特征。從居住群體構(gòu)成來(lái)看，自有住戶3人及以上戶占比較高，約為59.4%，年齡結(jié)構(gòu)偏老齡化，收入水平高。而承租住戶具有家庭小型化特征，年齡層次偏年輕，且收入比自有住房居民低。保障房主要針對(duì)中低收入家庭、殘疾人、老年人、人口較多家庭等居住困難家庭。在德國(guó)，保障房有比較嚴(yán)格的準(zhǔn)入規(guī)定。根據(jù)目前德國(guó)法律規(guī)定，申請(qǐng)者最低收入為單人年均收入12000歐元，或家庭年均收入18000歐元，每增加一名家庭成員，此標(biāo)準(zhǔn)可提高4100歐元。

三、德國(guó)住房政策與法律法規(guī)

德國(guó)的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和私有住房補(bǔ)貼提供了法律框架，被稱為德國(guó)住房政策的“四大支柱”。從德國(guó)住房政策的延續(xù)和變遷來(lái)看，可分為兩個(gè)階段。

（一）第一階段：以租賃、住房補(bǔ)助金、私有住房補(bǔ)貼和社會(huì)保障住房建設(shè)等四種傳統(tǒng)手段為主

1. 第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至20世紀(jì)50年代末：“住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”與國(guó)家供給干預(yù)并行。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，德國(guó)城市破壞嚴(yán)重，大量居民流離失所，到1945年下半年，德國(guó)共有近2100萬(wàn)人沒(méi)有住房。因此，盟軍在戰(zhàn)后直接實(shí)施了“住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”。政府規(guī)定租金數(shù)額，禁止解除已有租賃合同，國(guó)家機(jī)構(gòu)分配住房給貧困者，以防止在住房短缺背景下租金上漲導(dǎo)致部分居民無(wú)房可住。但是，通過(guò)行政規(guī)定無(wú)法真正解決住房短缺問(wèn)題。為此，政府頒布第一部《住房建設(shè)法》，新成立的聯(lián)邦德國(guó)在1950年決定以國(guó)家供給政策大力干預(yù)住房市場(chǎng)。到1959年底，在政府資金的支持下，建成330萬(wàn)套住房，解決了第二次世界大戰(zhàn)后出現(xiàn)的住房緊缺問(wèn)題。

2. 20世紀(jì)60年代初至70年代初：逐步解除“住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”，引入住房補(bǔ)助金。20世紀(jì)60年代初，由政府資金支持的住房數(shù)量明顯下降，政府逐步解除“住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”，并在1965年引入住房補(bǔ)助金，幫助無(wú)法獨(dú)立負(fù)擔(dān)租金的居民。在60年代末，住房市場(chǎng)供給開(kāi)始進(jìn)入了“社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”階段。

3. 20世紀(jì)70年代初至70年代末：限制出租者權(quán)益，保障房資金支持減少。從20世紀(jì)60年代開(kāi)始，德國(guó)人口穩(wěn)定增長(zhǎng)。從1960年到1969年，西德人口增長(zhǎng)了9.4%，住房市場(chǎng)上再次出現(xiàn)緊張情況。因此，聯(lián)邦政府于1971年和1975年接連出臺(tái)《住房解約保護(hù)法》和第二部《住房解約保護(hù)法》，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)出租者的權(quán)益，后者最終限制了出租人變更解約的權(quán)利。同時(shí)，在社會(huì)保障住房建設(shè)中減小政府資金支持力度，到1979年只有約10.9萬(wàn)套住房受到政府資金支持。

4. 20世紀(jì)80年代初至80年代末：加大私有住房補(bǔ)貼，住房供應(yīng)市場(chǎng)化明顯。在促進(jìn)私有住房的框架下，《所得稅法》規(guī)定針對(duì)建設(shè)供自己居住住房可扣減的所得稅大幅增加。作為扣減模式的補(bǔ)充，1982年引入住房建造兒童補(bǔ)助金，使私有住房對(duì)家庭更具吸引力。80年代強(qiáng)化住房供應(yīng)市場(chǎng)化的趨勢(shì)非常明顯。

5. 德國(guó)統(tǒng)一至1998年：增加保障性住房支持，持續(xù)補(bǔ)貼私有住房。由于政府認(rèn)為租賃市場(chǎng)通過(guò)國(guó)家長(zhǎng)期的供給政策和私人投資實(shí)際上已經(jīng)達(dá)到平衡，減少了對(duì)社會(huì)保障住房的資金支持，到1988年底西德人口稠密地區(qū)的住房市場(chǎng)再次呈現(xiàn)緊缺狀況。同時(shí)，德國(guó)統(tǒng)一過(guò)程中新聯(lián)邦州向老聯(lián)邦州的內(nèi)部人口流動(dòng)造成了西德租房市場(chǎng)的緊張。這一階段聯(lián)邦政府接連出臺(tái)《住房建設(shè)促進(jìn)法》、《住房補(bǔ)助金第八次修訂法》，使社會(huì)保障住房建設(shè)在德國(guó)西部再次短暫繁榮。在德國(guó)東部的聯(lián)邦州也曾短時(shí)間興建社會(huì)保障住房。1990年在德國(guó)西部適用的《住房補(bǔ)助金法》擴(kuò)展到德國(guó)東部各州。與此同時(shí)，政府針對(duì)私有住房出臺(tái)《私有住房補(bǔ)貼法》。1996年國(guó)家對(duì)私有住房的補(bǔ)貼達(dá)到了高峰。但是，補(bǔ)貼沒(méi)有達(dá)到促進(jìn)私有住房所希望取得的效果，擁有私有住房的人在總?cè)丝谥械谋壤匀槐３衷诘退健?/p>

（二）第二階段：在紅綠聯(lián)盟執(zhí)政后，明顯開(kāi)始從“住房政策”向“住房市場(chǎng)政策”轉(zhuǎn)變

聯(lián)邦政府逐步弱化直接參與住房供應(yīng)的職責(zé)，不斷增強(qiáng)地方政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)在住房政策中的功能，使住房經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步朝市場(chǎng)化方向發(fā)展。

1. 調(diào)控對(duì)象從“廣大居民”變?yōu)椤吧贁?shù)群體”。2002年《房屋促進(jìn)法》取代《住房建設(shè)法》，調(diào)控模式由“大眾模式”轉(zhuǎn)為“剩余導(dǎo)向”。政府還加強(qiáng)住房補(bǔ)貼作用，增強(qiáng)“剩余”群體在住房上的自主能力。2001年新《住房補(bǔ)貼法》出臺(tái)，其改革包括提高住房補(bǔ)貼，將房租、收入、消費(fèi)價(jià)格、家庭人口等納入考慮因素。

2. 減少對(duì)住房市場(chǎng)的限制，使其更自由化。一方面，由于政府財(cái)政赤字嚴(yán)重，放松公有住房私有化的限制。另一方面，簡(jiǎn)化租房法，以適應(yīng)由人口流動(dòng)性增強(qiáng)帶來(lái)的租房需求。

3. 地區(qū)或地方政府在住房政策中發(fā)揮更大作用。針對(duì)住房市場(chǎng)的地區(qū)差異，在1999年和2002年開(kāi)展了“社會(huì)城市”計(jì)劃和“東部城市”改造計(jì)劃。

現(xiàn)階段，德國(guó)明確了各級(jí)政府在住房保障方面的職責(zé)：聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)設(shè)立法律框架，負(fù)責(zé)所有交通和建設(shè)領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施部分，同時(shí)向地方政府提供財(cái)政支持；16個(gè)聯(lián)邦州參與法律制定，并具體負(fù)責(zé)社會(huì)住房項(xiàng)目；市鎮(zhèn)級(jí)政府負(fù)責(zé)城市土地管理，具體辦理社會(huì)住房出租管理。另外，住房領(lǐng)域的社會(huì)機(jī)構(gòu)如租房者協(xié)會(huì)、德國(guó)住房與不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)聯(lián)邦協(xié)會(huì)等，在城市建設(shè)等方面也提供了有力支持。

德國(guó)政府根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整住房政策，較好地解決了各個(gè)時(shí)期所面臨的住房問(wèn)題。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

（一）德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

從供給層面來(lái)看，德國(guó)住房市場(chǎng)實(shí)行以居住為導(dǎo)向的住房制度，總量供給充足。2010年德國(guó)住房存量已超過(guò)4000萬(wàn)套，平均每個(gè)家庭擁有一套住房，基本能夠滿足居民的住房需求。從需求層面來(lái)看，住宅銷售額逐年增加，住宅銷售在建筑行業(yè)銷售額的占比維持在35%左右。德國(guó)的房屋空置率較低且長(zhǎng)期維持在較穩(wěn)定的水平，2010年空置率為8.6%，2014年有所降低，為8%。可見(jiàn)德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需較為均衡。

表2 德國(guó)近幾年住房存量和銷售額情況（單位：萬(wàn)套、百萬(wàn)歐元）

2015年德國(guó)人均GDP達(dá)到37100歐元，位居歐盟國(guó)家前列。盡管德國(guó)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，但是德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在歐盟國(guó)家中處于中低水平。德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格比較穩(wěn)定，近十年來(lái)未出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，且呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。從2010年到2016年第一季度的6年時(shí)間內(nèi)，德國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了25%，總體漲幅較小。其中，前4年房?jī)r(jià)漲幅較平穩(wěn)，2015年起漲幅有所擴(kuò)大。

圖1 德國(guó)2010-2016年房屋價(jià)格指數(shù)（2010年內(nèi)100）

（二）德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的原因

德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持了供需平衡和價(jià)格穩(wěn)定，而且較好地解決了中低收入人群的住房問(wèn)題，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性較好的原因有以下幾點(diǎn)。

1. 德國(guó)住房自有率較低，租房比例高。德國(guó)的住房擁有率平均穩(wěn)定在約40%，遠(yuǎn)低于歐盟平均63%的住房擁有率，超過(guò)一半的家庭通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，同時(shí)德國(guó)政府也出臺(tái)了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，用來(lái)保護(hù)租客利益和遏制投資投機(jī)性需求。完善的房屋租賃體系抑制了德國(guó)住房市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)，減少了潛在的住房交易規(guī)模，交易量減少，也就使房?jī)r(jià)不易暴漲暴跌，市場(chǎng)穩(wěn)定性較好。

2. 德國(guó)的房產(chǎn)稅收體系可以有效遏制炒房的投機(jī)行為。在德國(guó)，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括所得稅、資本收益稅、土地稅和土地交易稅等，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。為了限制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，德國(guó)法律規(guī)定，持有住房超過(guò)10年就免繳資本收益稅，未超過(guò)10年則適用于各種所得稅稅率。出租房屋的租金收入也要納稅，目前德國(guó)的房屋租金所得稅率為25%。德國(guó)對(duì)于逃稅行為的懲罰措施相當(dāng)嚴(yán)厲。較高的稅率和嚴(yán)格的監(jiān)管使投機(jī)者難以從房地產(chǎn)中贏取暴利，也就避免了房地產(chǎn)成為投機(jī)目標(biāo)。

3. 審慎的按揭貸款體系。首先，德國(guó)實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式。德國(guó)居民要得到住房?jī)?chǔ)蓄銀行的購(gòu)房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)，一般是存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額的40%-50%以后，住房?jī)?chǔ)蓄銀行才把合同金額付給儲(chǔ)戶。審慎的合同儲(chǔ)蓄模式使次級(jí)貸款需求幾無(wú)存活空間，降低了違約風(fēng)險(xiǎn)，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。其次，德國(guó)購(gòu)房貸款主要是期限較長(zhǎng)、利率固定的按揭貸款，抵押貸款固定利率期限平均超過(guò)10年。這種長(zhǎng)期固定的房貸利率，使購(gòu)房者對(duì)利率的敏感性較低，對(duì)房貸市場(chǎng)起到了重要的穩(wěn)定器作用。最后，德國(guó)銀行依據(jù)抵押貸款值安排貸款。抵押貸款值由評(píng)估機(jī)構(gòu)提供，反映了該抵押物的最低價(jià)格，即便其價(jià)格出現(xiàn)大幅下降，也不會(huì)低于某個(gè)價(jià)值，因而違約風(fēng)險(xiǎn)可控，保證了住房市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

（三）近期房?jī)r(jià)上漲較快的原因

受全球范圍內(nèi)貨幣寬松和流動(dòng)性過(guò)剩的影響，2016年全球的大城市房?jī)r(jià)普遍上漲。德國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)10月份發(fā)布的報(bào)告顯示，德國(guó)370個(gè)城市的新建房屋價(jià)格在過(guò)去一年平均上漲6%，并已連續(xù)6年上漲。其中大城市房?jī)r(jià)的上漲幅度尤其明顯，德國(guó)50萬(wàn)人口以上城市在過(guò)去一年里房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)9.4%，創(chuàng)下近20年來(lái)的最高紀(jì)錄。

圖2 德國(guó)歷年房屋價(jià)格指數(shù)

圖3 歐洲央行歷年主要再融資利率

導(dǎo)致德國(guó)目前房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)主要原因是歐洲央行的低利率政策?；鶞?zhǔn)再融資利率從2016年3月起維持在零的水平，存款利率和邊際貸款利率分別保持在-0.4%及0.25%。除此以外，德國(guó)的貸款利率也達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。目前，各年期的房貸利息均已下跌到2%以下，10年以上貸款利率僅為1.66%。貸款買房成本的降低推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

另外一個(gè)原因是近年來(lái)德國(guó)大城市人口增長(zhǎng)較快。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，2011年之前德國(guó)城市人口幾乎數(shù)年未發(fā)生明顯變動(dòng)，增長(zhǎng)率基本維持在零。2014年后城市人口開(kāi)始顯著擴(kuò)張，2015年全國(guó)城市人口同比增長(zhǎng)了兩個(gè)百分點(diǎn)。此外，隨著人口老齡化加劇和勞動(dòng)力短缺，德國(guó)試圖通過(guò)放寬移民政策和大量接納難民來(lái)填補(bǔ)勞動(dòng)力缺口，從而整體提高了對(duì)住房的需求。而在德國(guó)國(guó)內(nèi)，由于大城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)健，就業(yè)機(jī)會(huì)更多，吸引了大量城鎮(zhèn)人口流入。隨著越來(lái)越多的人涌向大城市，以柏林為代表的德國(guó)大城市房?jī)r(jià)不斷上漲。

有分析師認(rèn)為，國(guó)外購(gòu)房投資需求的增加也助漲了德國(guó)的房?jī)r(jià)。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因其穩(wěn)定的價(jià)格和較低的風(fēng)險(xiǎn)吸引了國(guó)際投資的流入，部分歐洲和亞洲國(guó)家的房地產(chǎn)投資方將資金轉(zhuǎn)向了德國(guó)，從而推高了德國(guó)房?jī)r(jià)。

圖4 德國(guó)歷年城市人口增長(zhǎng)率

圖5 德國(guó)歷年外來(lái)移民數(shù)量

五、租賃市場(chǎng)

德國(guó)60%的民眾選擇一輩子租房居住。德國(guó)老百姓在租房居住上有較為悠久的歷史，得益于70多年的租房政策實(shí)踐，形成了相對(duì)完備的法律法規(guī)、政策條例，規(guī)范了住房租賃市場(chǎng)，租客的相應(yīng)權(quán)益得到較好的保障。

德國(guó)的住房供應(yīng)體系如下表所示。

表3 德國(guó)房屋租賃體系內(nèi)容與數(shù)量情況（2011年） （單位：百萬(wàn)戶）

可見(jiàn)，德國(guó)租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)在于：第一，租賃市場(chǎng)在住房市場(chǎng)中占比較高，為59.5%。第二，租賃市場(chǎng)中，租賃機(jī)構(gòu)與私人出租均占有一定的份額。2011年的數(shù)據(jù)表明，在租賃市場(chǎng)中，租賃機(jī)構(gòu)占比為38%，私人出租占比為62%。第三，公共租賃機(jī)構(gòu)是租賃機(jī)構(gòu)的主力軍。德國(guó)租賃機(jī)構(gòu)提供的房屋中，公共租賃機(jī)構(gòu)提供的房屋數(shù)量占總數(shù)量的比重為55.6%。

德國(guó)健康有序的租賃市場(chǎng)離不開(kāi)法規(guī)制度體系的建設(shè)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1．限制租賃合同期限與解除條件。根據(jù)德國(guó)《住房租賃法》的規(guī)定，租房合同分為有限期和無(wú)限期兩種，通常以無(wú)限期租約為主。無(wú)限期合同保證承租人能長(zhǎng)久租住一處房產(chǎn)，若終止合同必須提前幾個(gè)月通知對(duì)方。房東的通知時(shí)間從3個(gè)月到9個(gè)月不等，視租賃時(shí)間長(zhǎng)短而定。除特殊情況外不允許房東主動(dòng)收回房屋，特殊情況包括：承租人超過(guò)3個(gè)月未交租金，或者造成了房屋損害。如果房東或其家人需要住房，只有在不會(huì)對(duì)承租人造成不便的情況下，才可以終止租約。如果承租人無(wú)法支付房租，房東不能直接將其趕走，而必須上訴法庭。

2．限制租金數(shù)額與租金上漲幅度。在簽訂新的租賃合同時(shí)，當(dāng)事人在不違反法律的前提下可以自由約定租金。租金控制一般采取市場(chǎng)導(dǎo)向的比較法，即與相同區(qū)位、相似質(zhì)量的住房租金水平進(jìn)行比較。這個(gè)“可比租金”價(jià)目表一般由各城市的住房管理機(jī)構(gòu)、租房者協(xié)會(huì)以及住房中介商協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)，在對(duì)住房情況進(jìn)行綜合評(píng)估后共同制定，具有一定的權(quán)威性。雖然房主和租房者可以商定具體租金，但最后價(jià)格必須限定在這個(gè)價(jià)目表所規(guī)定的浮動(dòng)范圍內(nèi)。一般的規(guī)定是，3年內(nèi)租金漲幅不能超過(guò)20%。租金超過(guò)“可比租金”的20%即構(gòu)成違法，超過(guò)50%即構(gòu)成犯罪。

六、德國(guó)住房保障體系

德國(guó)的保障性住房一般指“社會(huì)住房”和“住房促進(jìn)”。德國(guó)采用“社會(huì)住房”概念，其最大特征是得到政府資助。社會(huì)住房居住準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)居住者收入、家庭成員數(shù)等來(lái)確定。不同時(shí)期不同地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。2002年頒布《房屋促進(jìn)法》將重點(diǎn)置于房屋租金與改善方面，是針對(duì)私有住房的補(bǔ)貼計(jì)劃，由于效果并不明顯且費(fèi)率過(guò)高被廢除。

1. 供應(yīng)主體多元，融資渠道廣泛?，F(xiàn)階段德國(guó)的保障性住房開(kāi)發(fā)由純粹的私人主體（開(kāi)發(fā)商、建筑公司）主導(dǎo)，國(guó)家通過(guò)法律、金融等工具對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范，因此，形成了多元開(kāi)發(fā)主體的保障性住房開(kāi)發(fā)體系，資金主要來(lái)源于政府資助、社會(huì)住房協(xié)會(huì)以及社會(huì)金融部門。

2. 德國(guó)擁有獨(dú)特的住房?jī)?chǔ)蓄制度。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度的兩大支柱是：（1）固定利率、低息互助。住房?jī)?chǔ)蓄制度是一種封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國(guó)資本市場(chǎng)，存貸款利率不受資本市場(chǎng)供求關(guān)系和通貨膨脹等利率變動(dòng)因素的影響。固定利率的優(yōu)勢(shì)是，居民還貸額固定、明確，因而對(duì)居民有相當(dāng)大的吸引力。（2）政府的儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)和購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。低收入居民參加住房?jī)?chǔ)蓄可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄進(jìn)行的建房活動(dòng)，政府還給予貸款總額14%的貸款補(bǔ)助。

此外，政府對(duì)住宅價(jià)格的有效調(diào)控，以及住宅價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，保證了儲(chǔ)蓄的住宅購(gòu)買力不發(fā)生大的變化（貶值），這也是住房?jī)?chǔ)蓄制度得以發(fā)展的一個(gè)重要因素。

3. 法律法規(guī)形式確立的住房保障基本體系。德國(guó)民法規(guī)定了居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分，國(guó)家和政府必須保障公民的基本居住條件，明確了德國(guó)聯(lián)邦政府與各州府在住宅建設(shè)與住宅保障方面的職責(zé)。《建筑法》、《住宅促進(jìn)法》、《節(jié)能法》以及各州府制定的具體法規(guī)都進(jìn)一步對(duì)住房社會(huì)保障體系進(jìn)行了拓展和補(bǔ)充。

2008年全球金融危機(jī)以來(lái)，德國(guó)住房市場(chǎng)未遭受重創(chuàng)，保持了相對(duì)平穩(wěn)，這與德國(guó)完善的住房保障體系息息相關(guān)。多元化的社會(huì)保障房供應(yīng)主體以及多元化資金來(lái)源，減輕了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，保證了建設(shè)資金充足。同時(shí)，市場(chǎng)化供應(yīng)主體，避免了由信息不對(duì)稱和責(zé)任不對(duì)稱造成的供給不足。住房金融儲(chǔ)蓄制度提高了居民購(gòu)房能力和抵御宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。以法律為基礎(chǔ)的住房保障體系能夠使購(gòu)房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范操作，確保兩個(gè)市場(chǎng)的有序運(yùn)作。

七、可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)

德國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理規(guī)范管理，滿足了不同收入階層居民的住房需求，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定均衡發(fā)展，并且使房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，這對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的借鑒意義。

1. 引導(dǎo)市場(chǎng)正確認(rèn)識(shí)住房的消費(fèi)品屬性，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。德國(guó)政府在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念的指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，始終強(qiáng)調(diào)住房是滿足居住需求的基本消費(fèi)品，并通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)秩序?qū)崿F(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率的同時(shí)維護(hù)社會(huì)公正。而在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資品的屬性被人為地強(qiáng)化了，許多投資者將其作為投機(jī)牟利的重要工具，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。因此，政府應(yīng)該引導(dǎo)市場(chǎng)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性本質(zhì)。

2. 發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，完善住房保障制度。德國(guó)通過(guò)提供公共租賃住房和發(fā)放租房補(bǔ)貼等社會(huì)保障措施，為無(wú)力購(gòu)買房屋和支付租金的低收入人群解決住房問(wèn)題，滿足了低收入階層的基本住房需求。同時(shí)還大力發(fā)展和完善私人租賃市場(chǎng)，滿足了不同收入階層的住房需要，大大緩解了購(gòu)房壓力并有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。上海需要通過(guò)制度設(shè)計(jì)，對(duì)本市公租房的收儲(chǔ)和運(yùn)營(yíng)工作作出安排，完善政府的基本保障職能，并通過(guò)法律法規(guī)完善私人租房的市場(chǎng)秩序，對(duì)租房合同、期限、租金等給予明確規(guī)定，重點(diǎn)保護(hù)租戶的利益。

3. 完善房地產(chǎn)信息平臺(tái)。通過(guò)進(jìn)一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，以公開(kāi)透明的方式管理住房，不僅有利于住房數(shù)量統(tǒng)計(jì)和管理，而且有助于預(yù)測(cè)房屋需求量，為每年的新房建設(shè)數(shù)量規(guī)劃提供依據(jù)。同時(shí)，住房信息網(wǎng)絡(luò)化有助于降低住房空置率，并可為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提供有力支持。

4. 建立嚴(yán)格審慎的房地產(chǎn)按揭貸款體系。一方面，要嚴(yán)格把控首付比例，避免購(gòu)房者通過(guò)高杠桿行為推高房?jī)r(jià)；另一方面，要依據(jù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估發(fā)放貸款，嚴(yán)格把控貸款人的貸款額度。審慎的貸款體系可以防止次級(jí)貸款人以及投資客的冒險(xiǎn)行為，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

（作者單位：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院）