史上最嚴調(diào)控政策籠罩下，房地產(chǎn)市場炙熱的流動性或將被冰凍。

自2016年9月30日全國掀起一輪樓市調(diào)控至今，已有45個以上城市出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，調(diào)控范圍從需求端的限購、限貸到供給端的限售、土地新政，且到目前為止，政策并沒有停步的跡象。

沒有買賣就沒有傷害。

火熱的房地產(chǎn)市場遭遇了史上最嚴的調(diào)控——從需求端的限購、限貸到供給端的限改、限售，全方位的調(diào)控政策籠罩下，房地產(chǎn)市場炙熱的流動性或將被冰凍。

長江證券的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月第二周，全國30城市商品房成交面積為304萬平方米，周跌幅達到44%。分城市來看，一線、二線城市成交量環(huán)比增速分別為-62%、-45%，顯著弱于2016年同期，三線城市周增速環(huán)比也下滑51個百分點至-20%。

同時，全國土地市場也收縮顯著。4月第二周，100個大中城市土地供應占地面積為308萬平方米，周環(huán)比下降77%，交易量較2016年同期同比下降50%。土地掛牌價格周均價為1436元/平方米，周環(huán)比下降33%，成交價格顯著弱于近年同期。

長江證券表示，前期一系列地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，或將是本輪地產(chǎn)周期轉弱的一個重要節(jié)點。

本輪地產(chǎn)調(diào)控自2016年至今，延續(xù)收緊與去庫存并存的思路，在逐級而下的漸進式調(diào)控下，經(jīng)歷了“一線收緊，集中東部”-“深入二線，擴散中部”-“深調(diào)一二線，下沉三四線”的三輪。而地產(chǎn)銷售受調(diào)控政策影響也呈現(xiàn)三個階段。

3月的系列調(diào)控以北京“3·17新政”為代表，地產(chǎn)調(diào)控政策進一步強化，許多城市的調(diào)控力度堪稱“史上最嚴”，也成為本輪地產(chǎn)周期轉弱的核心驅動，銷量的大幅轉弱或將是重要信號。

此前，國家統(tǒng)計局公布的3月份房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)顯示，當月全國商品房銷售額、銷售面積分別為1.2萬億元、1.5億平方米，分別同比上漲24.4%和14.7%；新開工面積1.4億平方米，同比上升13.1%；開發(fā)投資額9438億元，同比上升9.4%。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在新聞發(fā)布會上表示，從2016年9月30日以后，針對部分地區(qū)房價上漲的情況，地方政府相繼出臺了一些調(diào)控政策，2017年3月份，有些地方房價又出現(xiàn)了新一輪反彈，為了抑制房價的過快上漲和防范風險，又進一步增加了一些調(diào)控措施。因為新一輪調(diào)控措施是3月17日以后陸陸續(xù)續(xù)出臺的，對于整個經(jīng)濟，包括對房價，還有其他房地產(chǎn)方面指標的影響，有可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。

自2016年9月30日全國掀起一輪樓市調(diào)控至今，已有45個以上城市出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，調(diào)控范圍從需求端的限購、限貸到供給端的限售、土地新政，且到目前為止，政策并沒有停步的跡象。

調(diào)控蔓延全國

2016年10月份以來，各地紛紛出臺調(diào)控政策，用以遏制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展。

2017年“兩會”上，中央層面對于房地產(chǎn)行業(yè)的表述，一方面是側重長效機制建立，促進行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；另一方面是強調(diào)因城施策，并繼續(xù)去庫存。雖然沒有直接提及“房價”，但是，“引導房地產(chǎn)投資行為、合理引導預期”的定調(diào)，事實上已從側面反映了政府對于地產(chǎn)的態(tài)度。

北京拉開了新一輪地產(chǎn)調(diào)控的大幕。自3月17日開始，北京市連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對購房門檻、購房成本、產(chǎn)品類型、限購范圍等一系列內(nèi)容進行了調(diào)控和升級，并且嚴堵了通過離婚、通過企業(yè)炒房等政策漏洞，使得北京市場整體迎來了全國最嚴苛的政策環(huán)境。

進入4月份以來，調(diào)控之勢迅速蔓延，各城市密集出臺收緊的政策措施，包括原有調(diào)控政策力度加碼、更多三四線城市和縣級市加入調(diào)控行列，對于二手房市場特別是中介機構進行嚴厲的管控，在部分熱點城市還推出了限改和限售的政策手段。

4月10日深夜，東莞限購再度升級，規(guī)定非當?shù)貞艏彿空哔徺I首套房需提供兩年內(nèi)在當?shù)刂鹪逻B繳1年的社?；騻€稅證明，同時規(guī)定，東莞市內(nèi)購房的（含新房和二手房），須取得不動產(chǎn)權證滿兩年后方可上市交易。此次政策出臺，是東莞繼3月21日的“限價令”后再次升級的樓市調(diào)控政策。

同一日，河北承德市宣布將實行住房限購和差別化住房信貸政策，非本市戶籍的居民僅限購1套商品住房，且新購買的商品住房須取得不動產(chǎn)證滿兩年后方可轉讓。貸款方面，承德市戶籍、非戶籍居民家庭首套房首付款比例分別不低于30%、50%，二套房首付款比例分別不低于40%、50%，停止第3套及以上住房的個人貸款。

4月12日，佛山市住房公積金管理中心宣布，提高購買第二套住房公積金貸款利率，為同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

4月14日，海南出臺限購商品住宅政策。非本省戶籍居民限購1套商品住宅，本省戶籍居民家庭限購兩套。居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅，須取得不動產(chǎn)權證滿兩年后方可轉讓；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的新建商品住宅，須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可轉讓。

4月15日，河北雄安新區(qū)臨時黨委、籌委會發(fā)布文件，堅決嚴厲打擊土地、房地產(chǎn)領域的違法犯罪行為，對炒房炒地、圈地囤地等行為，持續(xù)保持嚴管、嚴打高壓態(tài)勢；對違法違規(guī)的，發(fā)現(xiàn)一起、查處一起，絕不姑息手軟。對一切妨礙新區(qū)規(guī)劃建設大局的行為，都將依法予以堅決糾正。

同一日，秦皇島市政府出臺關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見，成為河北第七座住房限購城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自3月17日以來，河北省已有石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、秦皇島、唐山共七個區(qū)域發(fā)布樓市限購政策。

4月17日，蘭州市公布了加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的具體措施，對主城區(qū)實施區(qū)域限購，蘭州市戶籍家庭已有兩套及兩套以上住房的，不得在限購區(qū)域內(nèi)再次購買住房；非蘭州市戶籍家庭有一套及一套以上住房的，不能在限購區(qū)域內(nèi)再購房。同時，蘭州市還明確在限購區(qū)域內(nèi)執(zhí)行差別化信貸政策。

自2016年9月30日全國掀起一輪樓市調(diào)控后，已有45個以上城市出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，在出臺限購、限貸常規(guī)調(diào)整政策的同時，部分城市更是祭出了大殺招——限售。

3月25日，廈門市對商品住宅出臺了限售政策，標志著供給端樓市調(diào)控的展開。

廈門市住建部門發(fā)布樓市新規(guī)，要求新購住房需取得產(chǎn)權證后滿兩年方可上市交易，這也是全國首個推出類似政策的城市。

此后，“限售令”陸續(xù)在國內(nèi)10多個城市推開，按出臺政策的時間順序看，有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。其中，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)，限售時間最長，為5年。

調(diào)控之需求端

對于需求端的調(diào)控，限購與限貸是最常用的政策手段。

限購開始于2010年4月的北京，隨后向全國推廣。2014年，房地產(chǎn)銷售情況不佳，在去庫存浪潮下，全國除京滬深等一線城市外，限購都開始松綁甚至取消。到2016年，隨著市場回暖，首先從一線城市開始，限購又進入了加碼的周期。2016年下半年，二線城市的限購措施也重新陸續(xù)推出。進入2017年，由于市場仍然過熱，限購再一次加碼。

限貸也就是差別化住房信貸政策，其歷史要遠遠長于限購政策。不過，2016年前限貸政策基本是全國范圍的。2016年后，限貸政策越來越成為一種區(qū)域性的政策。

中信證券表示，限購限貸政策既可以說是市場變化的原因，也可以說是市場變化的結果。當房價上漲壓力較大，限購限貸就會進入加碼的周期；當市場走勢基本平穩(wěn)，限購限貸政策也可能保持平穩(wěn)；當市場庫存壓力較大，限購限貸就可能進入逐漸松綁的周期。

2017年和此前的差別則是，區(qū)域之間的差異度越來越大。部分區(qū)域的去庫存政策仍然一直持續(xù)，另一些熱點城市則進入了收緊的周期，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的限購政策基本一致，且均達到了歷史上最為嚴格的情況。

進入3月后，政策調(diào)控從力度上進一步加碼升級，從范圍上進一步蔓延擴散。限購方面，已經(jīng)限購的城市細化區(qū)域執(zhí)行標準、繼續(xù)提高購房資格的門檻，此前未限購的房價熱度較高的城市也開始限購。限貸方面，二套房認定標準幾乎一律收緊至“認房又認貸”。且與2011年相比，地方政府以及商業(yè)銀行等對于限購限貸調(diào)控政策的執(zhí)行和落實，態(tài)度更為堅決。

而且，本輪政策調(diào)控比2011年多了一個新維度，就是對于二手房市場的管控。

與政府對新房市場擁有從供給主體到需求主體的全方位調(diào)控能力不同，在二手房市場，供需主體大多數(shù)情況下都是個人，而且交易大部分還是需要通過中介機構進行撮合。因此，對于二手房市場的調(diào)控，目前來看重點就是對于中介機構的管控。

按照對房地產(chǎn)市場的影響程度，限購政策方面影響較大的包括分區(qū)限購與商住增量限售、存量限購。

所謂分區(qū)限購政策，就是不是只要求某城市的戶籍，而是要求城市中某個區(qū)的戶籍或社保、納稅證明才有資格買房。中信證券認為，如果市場在短期仍有過熱之虞，分區(qū)限購的確是精準打擊的有效工具。如，北京通州和成都就是典型的例子。

此外，北京市還對商住房進行了增量限售（也就是不允許出售給個人），存量限購（即個人購買存量商住房需要滿足在北京無房、五年社保、納稅證明等條件）。而且，政策還要求銀行暫停對個人購買商住產(chǎn)品的個人購房貸款發(fā)放。

中信證券認為，這一政策雖對商住產(chǎn)品影響很大，但對市場整體的影響是比較小的。政策之所以選擇在商住發(fā)力，一方面是為了維護規(guī)劃的嚴肅性；另一方面則是選擇一個細分領域繼續(xù)傳達嚴厲調(diào)控的預期。

限貸政策中，對房地產(chǎn)市場影響較大的手段包括改變首套房認定標準與延長貸款發(fā)放時間，取消利率折扣優(yōu)惠。

所謂改變首套房認定標準，一般是說開始執(zhí)行認房又認貸的辦法，對已有貸款記錄的居民改善性購房執(zhí)行二套房的首付標準。更常見的則是，單獨設立無房有貸記錄居民的首付比例標準。

由于2017年前3個月按揭貸款發(fā)放規(guī)模巨大，未來按揭放款周期拉長，利率折扣優(yōu)惠逐漸被取消是大概率事件。而未來房地產(chǎn)市場的走勢，就要取決于利率上行的幅度。

央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，占比達到45%。在“兩會”期間，央行營業(yè)管理部主任周學東曾表示，個人房貸在新增貸款的占比預計2017年會下降到30%以內(nèi)。

農(nóng)業(yè)銀行副行長郭寧寧日前也表示，2017年將對個人住房貸款的投放進行總量調(diào)控，預計新增個人住房貸款不會超過2016年。

房貸額度的調(diào)控帶來兩個后果：房貸利率上升與放款周期變長。

目前，出臺調(diào)控政策的大部分城市房貸利率已從9折變?yōu)?.5折，購房成本提升。目前，央行的5年以上貸款基準利率為4.9%，以按貸款100萬元、20年期等額本息還款法為例，若是利率打9折，即年利率4.41%，月供款為6278元，累計支付利息總額50.67萬元；如果利率折扣9.5折，即年利率4.655%，月供款6410元，累計支付利息總額53.85萬元。

按照海通證券的觀察，3月份全國35個城市首套房貸款平均利率已升至4.49%。

同時，房貸放款周期被拉長，部分城市走完流程最少要3個月，以前則僅需一個多月。

調(diào)控之供給端

廣發(fā)證券表示，如果說，新房市場的限購限貸政策著力點是需求端，那么，對二手房中介機構的管控著力點可以算是“半個”供給端，而事實上，本輪政策調(diào)控針對供給端也有非常嚴厲的手段，主要是兩個方面：第一個是改進土地供應管理與嚴格規(guī)范房屋土地規(guī)劃用途；第二個是住房“限售”，該政策在過往調(diào)控周期中幾乎沒有出現(xiàn)過，可以說是本輪調(diào)控首創(chuàng)。

4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》，要求加強和改進住房及用地供應管理和調(diào)控，改善住房供求關系，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后在4月7日，北京市發(fā)布了《2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

新計劃下，北京住宅供地較之前版本上調(diào)至1200公頃，與2016年計劃持平，其中保障性安居工程用地供應較原計劃增加200公頃，商品住宅用地較原計劃增長1.5倍，由 260公頃增加至 650公頃。

根據(jù)百城價格指數(shù)，北京新建住宅在過去5年價格上漲77%，在全國排名前列。尤其從2016年四季度以來，主流城市持續(xù)出臺限購限貸政策，而北京市場逆勢保持高熱度，二手房市場量價齊升，至2017年3月份，北京二手房成交均價超過67000元/平米，2017年以來二手房價格漲幅超過北京和上海。

中信建投認為，近年來北京市場住宅價格保持高速增長除了經(jīng)濟保持穩(wěn)步增長、人口的持續(xù)導入，更為重要的原因在于商品房新增供給的持續(xù)收縮。過去5年，北京市住宅用地實際供應面積5492公頃，且從2010年以來持續(xù)下降，供應計劃完成率僅為74%。其中，2016年實際土地供應面積僅為470公頃，計劃完成率不到30%。

住宅用地供給持續(xù)收縮帶來了一二級兩大市場的供不應求。土地市場方面，2016年，北京土地成交金額雖然同比下降60%，但是地王數(shù)量達到9個，平均溢價率31%，在全國排名第16 名；住宅市場方面，2016年，北京新房住宅成交11.5萬套，同比增長25%，新房均價同比增長32%，創(chuàng)下歷史新高。

而且，新房市場的供不應求還帶來成交結構的變化，使得更多需求向商辦類產(chǎn)品以及二手房轉移。據(jù)中信建投統(tǒng)計，2016年、2017年，北京商住類產(chǎn)品成交占比超過65%，達到歷史新高。2017年前3個月，二手房成交占比超過70%，遠超過2016年同期水平，這些都是新增供應壓縮帶來的結果。

而增加供地正是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的治本之策。增加住宅用地供應，有助于平抑一二線城市當前過快增長的房價，對促進市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展至關重要。

方正證券表示，雖然此前在多省份的供給側改革文件中，已經(jīng)出臺過高庫存地級市減少甚至停止供地的政策。但是此次兩部委首次統(tǒng)一出臺土地供應掛鉤去化周期的政策，是在供給端建立長效機制的重要舉措，也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的破冰之舉。

土地供應掛鉤商品房消化周期，分級指導，能夠確保庫存基本穩(wěn)定，需求端反向壓制供給端，劃定土地供應的規(guī)模。未來幾年，這些政策將對改善土地市場供給彈性不足起到關鍵作用，更有利于供地節(jié)奏符合市場需求。

北京房地產(chǎn)政策是全國房地產(chǎn)政策的先導，北京去化周期并不是最低的，北京率先表態(tài)，預計各地也將迅速跟進，因地制宜出臺土地供應計劃。土地供應與去化周期掛鉤的長效機制有望快速鋪開：一線、熱點二線、強三線有望增加土地供應計劃，穩(wěn)定市場預期；而高庫存的三四線城市，房企拿地意愿不足，政府主動收縮供地計劃，給去庫存上了“雙重險”。

華泰證券也認為，從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來看，各級政府控制房價過快上漲的政策主要側重于對需求的抑制。通過“限購限貸”等需求側政策，短期內(nèi)能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著的“量縮價平”的影響，但長期來看，被壓抑的需求依然存在，隨著政策的放開，將會集中釋放，繼續(xù)推高房價。

本次土地供給政策對癥下藥，從根本上解決了供需問題，是房價過熱的真正的解決之法。增加土地供給能夠在一定程度上為需求端政策松綁，預計中長期來看，限購限貸政策會放開。

除了建立土地供給長效機制之外，本輪調(diào)控的“限改”和“限售”對于供給端的限制更為直接，也更為嚴厲。

限改比較常見的是商業(yè)辦公用地改作居住用地使用，并最終以公寓的形式推出進入市場，即“商改住”。

在住房供給稀缺、或商辦物業(yè)過剩的城市，“商改住”非常流行，甚至成為商辦物業(yè)去庫存的一種手段。

在本輪政策調(diào)控中，上海和北京均針對“商改住”出臺了限制措施。上海是自2017年1月6日起暫?！吧谈淖　鳖愴椖康木W(wǎng)簽，上海各個區(qū)內(nèi)基本均已經(jīng)嚴格執(zhí)行；北京的政策則更為嚴厲，不僅嚴查“商改住”，并且限制新建以及在建商辦類項目的出售對象不得為個人，這既是“限改”、也是“限售”。

廣東省雖然在前期出臺的住房租賃相關文件中提到了“允許將在建、建成和庫存的商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地”，但是，目前尚未看到具體操作標準和實際案例，同時，根據(jù)文件精神，即使改為住宅，大概率也只會允許出租而不會允許出售。

限售的核心內(nèi)容是居民家庭新購買的住房在取得不動產(chǎn)證滿規(guī)定年限之后方可轉讓，限售可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。

目前，青島、廣州、福州、杭州、廈門、北京等城市都出臺了限售的規(guī)定，各地政策細節(jié)略有區(qū)別。廣發(fā)證券認為，限購限貸的嚴格落實已擠出了大部分投資性需求，因此，限售對于市場的影響主要體現(xiàn)為二手房供給的收縮。

業(yè)內(nèi)人士表示，限購限貸政策執(zhí)行期相對較短，一般為1-2年，而限售則通常要2-3年左右。

相關數(shù)據(jù)顯示，各大城市銷售面積波峰自2015年7月開始出現(xiàn)，主要集中在2015年9月-2016年3月，這個階段的成交量高峰基本已經(jīng)過去；銷售面積波谷自2016年6月開始出現(xiàn)，主要將集中在2016年10月-2017年10月，未來一年內(nèi)大多數(shù)城市將迎來市場成交量波谷?，F(xiàn)在各城市推出限售政策的時間恰與下行周期時間相匹配。

各熱點城市政府在推出限購限貸令之后，又加上限售，其意圖十分明顯，就是想在降杠桿的同時，防止投機者大量拋售房源，給金融帶來系統(tǒng)性風險。

地產(chǎn)還會好嗎？

雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴厲程度超過了2010-2011年周期，但高華證券認為，到目前為止，調(diào)控政策對房價的影響有限。

其原因在于：購房者在看到此前幾輪調(diào)控周期過后房價持續(xù)上漲的走勢之后信心愈發(fā)增強；供應減少；其他替代性投資渠道依然有限。高華證券認為，上述問題都沒有快速解決的方案，預計調(diào)控將繼續(xù)加碼。

天風證券首席經(jīng)濟學家劉煜輝表示，對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控不能簡單地回看歷史，沒有什么可比性，它的重要前提已經(jīng)發(fā)生了變化。前面幾次房地產(chǎn)調(diào)控，都在人民幣升值周期中，匯率沒有問題，而這次的房地產(chǎn)調(diào)控事關整個國家的經(jīng)濟和金融安全，所以調(diào)控態(tài)度尤其堅決，各種政策齊下，把市場的流動性徹底打掉，冷卻了下來。

劉煜輝表示，2017年可能真正能夠成為中國這一輪房地產(chǎn)的繁榮周期的一個頂點，一個拐點。

隨著限購限貸等各種政策的發(fā)力，房地產(chǎn)市場的流動性缺失了，現(xiàn)在的價格，基本是靠只漲不跌的信仰在維持。但隨著時間推移，特別是金融信用部門，一定會重估處在流動性耗散的資產(chǎn)價格。可能一年或一年半，越來越多的人會撤離，最終會影響到樓市價格。

按照劉煜輝的預計，如果快的話，到2017年二季度，房地產(chǎn)的開工面積可能就會跌到負值的區(qū)間。到三季度，有可能會跌到接近20%，整個房地產(chǎn)部門應該迅速在冷卻。

劉煜輝還認為，控制流動性只是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個方面，更多的是要改變房子的屬性——中央經(jīng)濟工作會議所明確的房地產(chǎn)發(fā)展方向，“房子是用來住的，不是用來炒的。”就是要改變過去房子資產(chǎn)本身的屬性，要把它的金融屬性降下來，未來可能很大程度上要借助公共政策的選擇，如房地產(chǎn)稅等。

即，當前房價進入了“悶騷”的狀態(tài)。劉煜輝形容，就是這個市場沒有流動性了，它的澆頭迅速清淡下來，這種流動性的耗損或者流動性的喪失，隨著時間的推移，一定會傳染到資產(chǎn)的重估，資產(chǎn)未來的重估一定會考慮流動性的喪失和流動性耗損的狀態(tài)。

在“悶騷”的狀態(tài)下，由于經(jīng)過2015年到2016年的火爆，房子大部分已經(jīng)轉給了居民部門，而居民部門是所有部門中間預算最應約束的一個部門，可能面臨的就是一個長時間的比較痛苦的資產(chǎn)縮水的過程。

中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷則表示，近期一些經(jīng)濟數(shù)據(jù)靚麗，但大部分數(shù)據(jù)都可歸結為2012年中期以來經(jīng)濟持續(xù)刺激帶來的滯后反應，庫存周期上行難改經(jīng)濟下行趨勢。而房價居高不下也是一種時滯，調(diào)控政策的鈍化不等于政策的時滯效應不會發(fā)生，加上人口老齡化和人口流動負增長等，負面力量正不斷強化。

自2016年下半年開始，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度應該是這么多年來最嚴厲的——“房子是用來住的，不是用來炒的”，限購、限貸、限價等措施在越來越多的城市推出。若2017年及今后幾年房價繼續(xù)上漲，則房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)收緊，這樣對峙下去，意味著房價泡沫會越吹越大，一旦破裂，對經(jīng)濟的殺傷力肯定更大，就好比過去只需在三米跳臺跳水，今后將不得不在十米跳臺上往下跳了。

李迅雷表示，房價泡沫破裂幾乎在任何一個國家都難以避免，盡管決策者都不希望這一情況發(fā)生。但由于人們的認知能力所限，政策調(diào)控上容易出現(xiàn)矯枉過正問題。

例如，早在2003年，有關部委就聯(lián)合發(fā)文（《關于制止鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)盲目投資若干意見的通知》-102號文）提出，“目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個行業(yè)的在建項目生產(chǎn)能力大大超過了預期需求，必將導致生產(chǎn)能力過剩、市場無序競爭、浪費資源和污染環(huán)境，甚至造成金融風險和經(jīng)濟社會其他方面的隱患?！?/p>

事實上，2003年中國鋼鐵產(chǎn)能尚不到3億噸，2003-2007年，中國正處在重工業(yè)化的高速發(fā)展期，限產(chǎn)并不合時宜。如今，僅河北省的鋼鐵產(chǎn)能就超過了3億噸，全國則超過了12億噸?？梢姡瑢︻A期需求的判斷往往很難準確，實際需求大大超過預期；此外，最應限制鋼鐵企業(yè)發(fā)展的缺水省份河北，產(chǎn)能擴張的規(guī)模卻是最大的，由此也帶來了京津冀地區(qū)的嚴重污染。

但是，調(diào)控政策的鈍化不等于政策的時滯效應不會發(fā)生。最可怕的是，那么多調(diào)控政策不斷累積，最終可能出現(xiàn)“最后一根稻草壓死駱駝”的現(xiàn)象。

由于房價上漲從本質(zhì)而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對500個村的農(nóng)村勞動力轉移就業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2017年一季度在外務工的人數(shù)為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是中國自上世紀80年代改革以來首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負增長，而中國流動人口的減少則發(fā)生在2015年。此外，作為購房主力的25-45歲群體人數(shù)的減少，也出現(xiàn)在2015年。

李迅雷還同時發(fā)現(xiàn)，過去作為人口凈流出省份的安徽，2016年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發(fā)達省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。那么，推動房價上漲的動力來自哪里呢？除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，李迅雷認為同樣是一個時滯現(xiàn)象。資本品價格的上漲或下跌，都會形成一種趨勢，趨勢一旦形成，其慣性作用要大大超過消費品，這是因為投資者的趨利性和非理性程度超過了消費者。

在房價上漲的時候是如此，一旦下跌也會如此。認為房價只會漲、不會跌，或者要跌也只是小幅度調(diào)整的觀點之所以被廣泛接受，是因為當前房價正處在持續(xù)上漲的慣性之中，因而忽視了負面的力量正在不斷強化。

李迅雷以美國房地產(chǎn)為例，美國1993-2006年這輪房地產(chǎn)牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。

中國自2000-2010年這十年間房價漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之后，房價從普漲過渡到結構性上漲，6年累計漲幅為40%（中國指數(shù)研究院公布的百城房價加權指數(shù)），盡管后期漲幅趨緩但累計漲幅遠超美國上一輪房地產(chǎn)牛市，如北上深三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。

此外，這些年來居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年，新增居民房貸達到4.96萬億元，城鎮(zhèn)居民用于購房的支出占當年城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%，工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。居民購房加杠桿如此之迅猛，是否有點美國當年次貸膨脹的味道呢？

李迅雷表示，居民部門大比例舉債購房的時候，其消費能力和需求就會減弱，故CPI已經(jīng)連續(xù)兩個月在1%以下，這就是所謂的按下葫蘆浮起瓢。所以，切勿低估時滯效應，社會經(jīng)濟是一個大系統(tǒng)，投資與消費往往此消彼長。當你注意到有幾種資產(chǎn)價格泡沫泛起時，實際上泡沫早已擴散了，能夠實行管制的，只是大系統(tǒng)中的很小一部分。