文/沈陽市地產咨詢評估中心 關新

沈陽市基準地價更新成果創(chuàng)新分析及應用評價

文/沈陽市地產咨詢評估中心 關新

城市基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別地域的建設用地，按照不同用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高年期土地權利的區(qū)域平均價格。其在政府土地出讓、土地二級市場轉讓、土地稅收等領域發(fā)揮著巨大作用。沈陽市基準地價更新工作已于2016年10月完成，更新成果由市政府公開發(fā)布實施。該成果在傳統(tǒng)的工作模式和技術方法上實現了多項創(chuàng)新。本文就其創(chuàng)新之處和應用效果進行分析和評價。

一、基準地價更新成果創(chuàng)新分析

本次更新成果科學地融合了國家政策和地價評估技術，結合沈陽市實際情況，抓住重點、有的放矢，完善了成果內容，細化了價格標準，在多個方面實現創(chuàng)新，具體為：

1.首次明確了公益性用地基準地價標準。公益性用地是指用于社會公眾活動，不以盈利為主要目的用地。近幾年，隨著人民群眾生活水平的不斷提高，人們對醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、旅游等公益性設施的需求也在快速增長。而看病貴、上學難、養(yǎng)老設施不健全、體育健身場所少等問題也經常成為老百姓談論的話題。針對這些問題，國家多部委陸續(xù)出臺了多項扶持性政策，如國務院在2013年發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》和2014年發(fā)布的《關于發(fā)展體育產業(yè)促進體育消費的若干意見》等，政策的密集出臺，旨在引導各方面力量加大對民生產業(yè)的投入。而土地價格對資本的引導是政府調結構、促增長的有效工具。本次沈陽市基準地價更新成果便很好地體現了國家政策和政府意志，首次引入公益性用地基準地價標準，明確了教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等諸多民生產業(yè)用地價格標準，且普遍低于商業(yè)和住宅等經營性開發(fā)用地的價格。這些標準的出臺，改變了往日公益性用地出讓價格無據可依的局面，豐富了地價體系，實現了價格類型方面的創(chuàng)新。

2.首次采取樓面計價方式編制基準地價。樓面地價是指單位建筑面積平均分攤的土地價格，是房價的重要組成部分，與建造成本、開發(fā)利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。沈陽市在實際土地出讓過程中，也早已采取樓面地價的計價方式。但歷史上沈陽市基準地價編制工作均以地面價格形式表現，該形式無法直觀、準確的反映土地價格水平，也不便于政府和用地單位進行項目核算和決策。本次基準地價更新成果首次采取樓面價格計價方式，該方式有效的避免了地面計價方式的不足，用地單位能夠更直觀的了解土地價格，清晰找出地價與房價之間的關系。更新成果在價格表現形式上實現了創(chuàng)新。

3.首次細化了土地二級類基準地價標準。根據國家對基準地價更新工作的技術要求，基準地價只需評估出商服、住宅和工業(yè)等土地一級類的價格標準，并沒有對土地二級類作出要求。但在實際工作中，經常會遇到二級類土地出讓的情況，以往的做法便是按照規(guī)劃用途或實際用途先人為歸并到一級類，再按照一級類的價格標準確定出讓價格，該方法簡單、粗獷，沒有科學依據，又摻雜著許多人為因素，一方面給出讓工作帶來許多不便，另一方面還可能因為歸類不當造成國有資產流失。為解決這一問題，本次更新成果首次按照土地利用現狀分類標準，在編制一級地類價格的基礎上，進一步細化了二級地類基準地價標準，細化后的標準改變了過去沈陽市土地出讓價格“一刀切”的模式，充分體現了不同用途土地價格的差異性，使地價體系更加科學合理。更新成果在用途細化方面實現了創(chuàng)新。

4.首次采取全市“一張圖”模式。沈陽市共分9個行政區(qū)，在歷次基準地價更新工作中，沈北和蘇家屯等偏遠行政區(qū)均單獨編制地價標準，劃定級別范圍。這種編制方法缺乏整體性，使局部和整體相脫節(jié)，不利于用地單位對不同區(qū)域的地價進行比較。本次更新成果首次將9個區(qū)域納入到一張級別圖中，統(tǒng)一編制基準地價標準，首次實現了基準地價區(qū)域全覆蓋，在地價體系整體性方面實現了創(chuàng)新。

二、基準地價更新成果應用評價

沈陽市基準地價成果自2016年10月發(fā)布實施以來，在政府土地出讓、企業(yè)投資決策、社會中介機構服務等領域得到廣泛應用，并取得了良好的應用效果，具體表現為以下幾個方面。

1.為政府通過地價手段引導經濟結構轉型提供依據。本次更新成果積極響應了國家和地方政府利用土地資源調節(jié)經濟結構的改革思路，對相關經濟產業(yè)政策的落實起到保障和輔助作用。在新的經濟形勢下，面對新要求，通過價格調控手段充分發(fā)揮土地對產業(yè)的引導作用，滿足新興產業(yè)和民生產業(yè)對土地的需求，優(yōu)化投資環(huán)境。同時加強了沈陽市土地價格管理，提升管理部門調控和監(jiān)管能力，為土地出讓決策機構提供價格依據。

2.為企業(yè)投資決策提供依據。

眾所周知，土地是人類一切活動的載體。各類企業(yè)開展投資建設的第一步就是取得土地。那么選址地點、土地取得費用等問題就成為企業(yè)關注的焦點，也是投資分析的難點?；鶞实貎r的公布，很好的解決了這個問題。用地企業(yè)可以通過土地級別圖比較出各區(qū)域用地條件的優(yōu)劣，進而確定選址位置，接下來又可通過所在區(qū)域基準地價測算出土地購買成本，大大方便了用地企業(yè)的投資測算工作。

3.為評估機構開展工作提供技術支持。土地價格評估已是現今社會經濟活動中不可或缺的一部分，在政府管理、土地交易、土地課稅等諸多領域均有所應用。在多個地價評估方法中，基準地價系數修正法因其簡便、易操作、結果貼合市場等優(yōu)勢，成為廣大評估機構常用的一種方法。新公布的成果是繼2008年后，我市地價體系的一次全面更新，具有極強的現勢性，為廣大土地評估機構開展具體業(yè)務提供了技術支持。

4.滿足廣大人民群眾對政府信息公開的要求。沈陽市基準地價更新成果已在政府官方網站公開發(fā)布。成果公開發(fā)布不僅完成了國家對政務公開的工作任務，同時也滿足了群眾對政務信息公開的要求，使廣大群眾能夠關注城市發(fā)展，了解城市地價空間分布規(guī)律，引導土地資源合理配置和集約節(jié)約利用，使更多市民能夠加入到城市建設的隊伍中來。

綜上，沈陽市基準地價成果內容完善、形式創(chuàng)新、應用效果明顯，對沈陽市城市建設和發(fā)展具有重要意義。