應(yīng)霞霖中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司上海保險(xiǎn)研修院

制約我國(guó)反向抵押貸款的瓶頸分析

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反向抵押貸款，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司或其他金融機(jī)構(gòu)，而不放棄居住權(quán)，在有生之年，按一定時(shí)期或者一次性從保險(xiǎn)公司或者金融機(jī)構(gòu)獲得與房?jī)r(jià)折價(jià)一定比例后的貸款。當(dāng)老年人去世以后，機(jī)構(gòu)將房子收回，通過出售或者出租來償還前期的貸款。反向抵押貸款最大的優(yōu)點(diǎn)在于享有房屋所有權(quán)的老年人能夠在享有房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上將房屋變現(xiàn)，用來改善生活，相當(dāng)于“以房養(yǎng)老”。由于資金是由金融機(jī)構(gòu)流向房主，與通常意義上的抵押貸款中借款人定期向金融機(jī)構(gòu)償還本息的資金流向相反，因此被稱為反向抵押貸款。

一、美國(guó)反向抵押貸款的發(fā)展模式

反向抵押貸款最初起源于荷蘭，而在美國(guó)發(fā)展得最為完善和成熟，為美國(guó)緩解國(guó)家社會(huì)保障壓力、減少老年人口貧困率、增加老年人口收入、促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展等方面做出了重要貢獻(xiàn)。美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)上目前主要的產(chǎn)品有三種：（1）聯(lián)邦房屋管理局下屬的HECM（HomeEquity ConversionMortgage）計(jì)劃；（2）房利美(FannieMae)，即聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)推出的Home-keeper計(jì)劃；（3）私營(yíng)公司Financial FreedomSeniorFundingCorporation提供的FinancialFreedom貸款（這家私營(yíng)公司還提供了其他兩種產(chǎn)品，但市場(chǎng)占比很小）。HECM計(jì)劃適用于房屋價(jià)值較低的情況，申請(qǐng)人的收入情況和借款用途也不受限制；Home-keeper計(jì)劃主要針對(duì)不滿足HECM計(jì)劃的申請(qǐng)者，如房產(chǎn)價(jià)格高于限定值、共有房產(chǎn)等情況。以上這兩種方式都是主要由政府主導(dǎo)的。FinancialFreedom貸款類似于理財(cái)產(chǎn)品，適合擁有高檔住房的老年人。

目前，HECM計(jì)劃已經(jīng)覆蓋到美國(guó)的每一個(gè)州，從1990年到2012年的22年間共累計(jì)發(fā)放貸款大約78萬筆，占整個(gè)反向抵押貸款市場(chǎng)的90%以上。該計(jì)劃為美國(guó)國(guó)會(huì)特別授權(quán)，是唯一一個(gè)由政府直接提供擔(dān)保的反向抵押貸款項(xiàng)目，得到了美國(guó)住房和城市開發(fā)部（HUD）的大力支持。該計(jì)劃需申請(qǐng)人年滿62周歲并且房屋產(chǎn)權(quán)必須歸屬于申請(qǐng)個(gè)人。申請(qǐng)人需要首先滿足聯(lián)邦住房管理局（FHA）關(guān)于房產(chǎn)合格性的認(rèn)可，之后HUD對(duì)借款人進(jìn)行質(zhì)詢并向借款人解釋反向抵押貸款的法律責(zé)任和償還義務(wù)。貸款上限會(huì)根據(jù)地域的不同而變動(dòng)，但是一般不會(huì)超過62.55萬美元。HECM的貸款提供者主要是是銀行、抵押貸款公司和其他私募金融機(jī)構(gòu)，但是實(shí)際上這些公司把所有發(fā)放的貸款全部出售給房利美、房地美等公司。房利美與房地美主要業(yè)務(wù)基本相同，兩者為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，是美國(guó)住房行業(yè)的一個(gè)組成部分，在美國(guó)二級(jí)抵押信貸市場(chǎng)運(yùn)作，二者作為政府支持下的擔(dān)保者，確保擁有住房抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行和其他貸款機(jī)構(gòu)有充足的資金以低利率出借給住房購(gòu)買者。

美國(guó)反向抵押貸款的運(yùn)作中，政府起了關(guān)鍵的作用。政府主導(dǎo)下具有普適性的HECM計(jì)劃以及作為補(bǔ)充的Home-keeper計(jì)劃占據(jù)了反向抵押貸款市場(chǎng)的絕大部分。政府從提供HECM產(chǎn)品、宣傳教育、提供咨詢、制定市場(chǎng)規(guī)則與規(guī)范運(yùn)作環(huán)境以及市場(chǎng)監(jiān)管等方面均做出了較大的努力；同時(shí)，在政府支持下的房利美等公司組成的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)融資平臺(tái)使得資產(chǎn)證券化更為容易，盤活了抵押房屋的流動(dòng)性；聯(lián)邦住房管理局等機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系保證了反向抵押貸款的順利運(yùn)行，而HECM計(jì)劃也增加了項(xiàng)目的可操作性和信任度，歐美的文化理念也為反向抵押貸款提供了社會(huì)基礎(chǔ)。

二、房利美在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的重要作用

反向抵押貸款能在美國(guó)順利開展，除了政府的大力支持以外，另一個(gè)非常重要的原因就是美國(guó)高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及為放貸機(jī)構(gòu)提供的融資行為，這又與房利美、房地美以及吉利美這三家建立和推動(dòng)美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的公司密不可分。在20世紀(jì)30年代以前，住房貸款均由銀行發(fā)放，并沒有政府的擔(dān)保。這樣一來銀行面臨的一個(gè)問題，就是資產(chǎn)與負(fù)債期限不匹配。銀行貸款的各類資產(chǎn)一般都是長(zhǎng)期的，可以達(dá)到三十年甚至更長(zhǎng)，而作為負(fù)債的存款一般期限都在五年以內(nèi)。資產(chǎn)錯(cuò)配之下，伴隨著經(jīng)濟(jì)大蕭條，房?jī)r(jià)暴跌，房主由于無法及時(shí)還款而違約，大量房屋被銀行回收拍賣，房屋市場(chǎng)的供遠(yuǎn)大于求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。在這樣的背景下，銀行不愿意繼續(xù)提供住房抵押貸款，政府不得不開始介入。1934年成立的FHA為滿足條件的貸款人提供擔(dān)保，一定程度解決了信用危機(jī)；而1938年成立的房利美的初衷主要是通過建立房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的方式解決期限錯(cuò)配問題，通過大量發(fā)行政府債融資給各放款機(jī)構(gòu)。

房利美通過從銀行等金融機(jī)構(gòu)手中購(gòu)買FHA擔(dān)保的貸款，并賣出給投資者，以保證市場(chǎng)的流動(dòng)性，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了全國(guó)范圍內(nèi)的資金流通，30年固定利率貸款也成為了美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要貸款。在上個(gè)世紀(jì)60年代到80年代期間，由于利率波動(dòng)幅度較大，市場(chǎng)上的長(zhǎng)期固定利率貸款的弊端也開始體現(xiàn)，此期間聯(lián)邦政府又建立了新房利美、房地美和吉利美，推動(dòng)抵押貸款證券化，穩(wěn)定抵押貸款市場(chǎng)。這三個(gè)機(jī)構(gòu)向貸款機(jī)構(gòu)收購(gòu)貸款合同，將貸款合同打包成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)在資本市場(chǎng)上發(fā)行抵押貸款支持證券，并對(duì)抵押貸款支持證券擔(dān)保的本息按期支付，推動(dòng)了證券化的變革，房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模也迅速擴(kuò)大。

上個(gè)世紀(jì)90年代以后，反向抵押貸款開始逐漸興起并普及，此時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已經(jīng)非常成熟。房利美也成為了反向抵押貸款的主要投資商，為借貸雙方提供擔(dān)保，并進(jìn)行融資，以確保貸款機(jī)構(gòu)有足夠的資金貸款給申請(qǐng)人。房利美不僅在HECM項(xiàng)目的運(yùn)作過程中起到非常重要的作用，而且在改善HECM貸款運(yùn)作方面也有特殊作用，作為HECM二級(jí)市場(chǎng)上的唯一購(gòu)買者，也負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目運(yùn)行中的一些原則與標(biāo)準(zhǔn)。

三、國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”模式的探索和發(fā)展

在國(guó)內(nèi)，“以房養(yǎng)老”的模式早有探索。2002年反向抵押貸款的概念就被引入中國(guó)。早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓就曾在全國(guó)率先推出“以房養(yǎng)老南京模式”，該模式下，凡在南京市擁有超過60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可自愿將房屋抵押給留園，經(jīng)公證之后終身免費(fèi)入住留園的老年公寓，待去世之后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。但對(duì)于申請(qǐng)人的要求過于嚴(yán)格，同時(shí)“溫泉留園”資金實(shí)力也較為有限，從實(shí)行效果來看非常不理想，當(dāng)年僅有寥寥數(shù)筆業(yè)務(wù)，最終因?yàn)楣蓶|經(jīng)濟(jì)糾紛而于2007年結(jié)束該模式，后來也證實(shí)了推出該模式只是一個(gè)噱頭，僅僅停留在構(gòu)想階段。

隨后，上海公積金管理中心在2007年推出了“以房自助養(yǎng)老”的新型養(yǎng)老模式，65歲以上的申請(qǐng)人可以將自有住房過戶給公積金管理中心，管理中心再將房屋轉(zhuǎn)租給申請(qǐng)人。這樣一來，申請(qǐng)者可以獲得資金用于消費(fèi)和養(yǎng)老支出，管理中心即利用房?jī)r(jià)與租金的價(jià)差將固定資產(chǎn)盤活。但是該模式要求以過戶房屋為前提，同時(shí)房屋升值部分均歸管理中心所有，這讓老人們心存疑慮，后來因?yàn)樯暾?qǐng)人很少而停辦。同時(shí)期在北京，壽山福海國(guó)際養(yǎng)老中心聯(lián)合中大恒基房地產(chǎn)公司在石景山區(qū)推出了“養(yǎng)老房屋銀行”，該項(xiàng)目由政府主辦，凡60歲以上的空巢老人，均可將所屬房屋委托“養(yǎng)老房屋銀行”出租，所獲租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心的相關(guān)費(fèi)用，多退少補(bǔ)。這種模式消除了老年人對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的顧慮，一定程度化解了家庭和倫理沖突，但是只在一線城市的市區(qū)范圍內(nèi)存在推廣基礎(chǔ)，其余大部分地區(qū)房屋租金收入難以覆蓋養(yǎng)老支出。以上兩種都是反向抵押貸款雛形的嘗試，但都存在各種問題而很快終止。

2013年，國(guó)務(wù)院要求保監(jiān)會(huì)在深入研究發(fā)達(dá)國(guó)家反向抵押貸款業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合前期以房養(yǎng)老試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，組織保險(xiǎn)業(yè)開展反向抵押貸款工作。2014年6月保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，在北京、上海、廣州、武漢四地進(jìn)行為期兩年的試點(diǎn)。2015年3月，幸福人壽推出了市場(chǎng)上首款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。2016年7月，保監(jiān)會(huì)繼續(xù)發(fā)布了《關(guān)于延長(zhǎng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》，將試點(diǎn)時(shí)間延長(zhǎng)兩年，并進(jìn)一步擴(kuò)大了試點(diǎn)范圍。

作為市場(chǎng)上首款也是唯一一款反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）》，截至2016年6月30日，共42戶家庭57位老人參與試點(diǎn)，參保老人平均年齡71.6歲，平均每戶每月領(lǐng)取養(yǎng)老金9071元。該產(chǎn)品投保人年齡要求為65-85歲之間，保險(xiǎn)公司不分享房產(chǎn)增值余額部分，養(yǎng)老保障分為“特定期限”內(nèi)的養(yǎng)老年金和“特定期限”后的延期年金，其中“特定期限”為基于被保險(xiǎn)人預(yù)期壽命而估算的時(shí)間長(zhǎng)度。延期年金的增加一定程度上相當(dāng)于將長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)計(jì)量，同時(shí)滿足了終身年金的監(jiān)管要求，其保費(fèi)無需實(shí)際繳納，而是計(jì)入費(fèi)用賬戶并復(fù)利計(jì)息。在合同終止后，會(huì)從房屋處理價(jià)值中優(yōu)先償還給保險(xiǎn)公司。若房屋價(jià)值超過養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用賬戶欠款，超出部分轉(zhuǎn)交給受益人；若房屋價(jià)值不足，則欠缺部分由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。該款保險(xiǎn)雖然是反向抵押貸款的一個(gè)相對(duì)比較完善的嘗試，但是仍然在房屋價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、輿論及政策風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)以及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等方面給保險(xiǎn)公司帶來較大的挑戰(zhàn)。

四、制約我國(guó)反向抵押貸款的主要因素

對(duì)比我國(guó)反向抵押貸款前期的嘗試與美國(guó)較為成熟的運(yùn)作模式，我們不難發(fā)現(xiàn)，諸多現(xiàn)實(shí)因素直接或者間接地制約著我國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

第一，固定房屋資產(chǎn)無法盤活。反向抵押貸款能否大規(guī)模運(yùn)作的一個(gè)重要條件就是能夠?qū)⒉o流動(dòng)性的抵押住房盤活。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，在政府支持下的房利美、房地美等抵押貸款公司能夠?qū)①J款證券化后打包出售，而如果缺少這一環(huán)，抵押住房不具有流動(dòng)性，無法進(jìn)行資本運(yùn)作，反向抵押貸款也就無法運(yùn)行。

第二，市場(chǎng)供給群體有限。在美國(guó)，理論上絕大多數(shù)的金融機(jī)構(gòu)都可以參與反向抵押貸款，整個(gè)市場(chǎng)的供給群體非常龐大，而目前我國(guó)只有保險(xiǎn)公司可以參與，很大程度上限制了資金的來源。我國(guó)商業(yè)銀行的房產(chǎn)抵押綜合授信業(yè)務(wù)與反向抵押貸款有一定相似之處，都可以盤活所屬房產(chǎn)，但并不完全是一種養(yǎng)老形式。

第三，保險(xiǎn)公司存在的現(xiàn)金管理壓力。保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)是一種負(fù)債經(jīng)營(yíng)，前期是通過負(fù)債端進(jìn)行保費(fèi)收取，是資金的流入。而反向抵押貸款雖然是一開始房屋所有者將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，但是保險(xiǎn)公司并沒有獲得房屋的所有權(quán)和處置權(quán)，而需要定期給投保人以資金，前期將會(huì)持續(xù)數(shù)十年甚至更久的資金凈流出，只有在合同終止后才有現(xiàn)金流入。這對(duì)保險(xiǎn)公司的現(xiàn)金管理提出了較高的要求，同時(shí)容易出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第四，缺乏政府的大力支持。前期的各種嘗試可以發(fā)現(xiàn)，各企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)各自為戰(zhàn)，缺乏HECM這樣統(tǒng)一的政府信用平臺(tái)，缺少政府的大力支持與兜底使得申請(qǐng)人還存在較多顧慮。

第五，房地產(chǎn)周期的不確定性。我國(guó)房地產(chǎn)周期未來趨勢(shì)難以預(yù)測(cè)，一、二線城市和三、四線城市以及農(nóng)村地區(qū)差異很大，短期的大幅漲跌都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，則貸款人進(jìn)行反向抵押貸款的需求會(huì)大幅下降；同理如果房?jī)r(jià)大幅下跌，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。此外三、四線城市及農(nóng)村地區(qū)，如果進(jìn)行反向抵押貸款，一方面缺少保險(xiǎn)公司認(rèn)可的具有市場(chǎng)價(jià)值可以用于抵押的住房，另一方面由于房屋實(shí)際價(jià)值較低，貸款人每月可以獲取的養(yǎng)老金水平也較低，難以保障正常的開支，因此在三、四線城市及農(nóng)村地區(qū)開展難度較大。

第六，潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及七十年的土地使用權(quán)使得未來房屋的不確定性大幅增加；農(nóng)村土地集體所有制以及農(nóng)村土地與國(guó)有土地“同地不同價(jià)”的規(guī)定使得農(nóng)村地區(qū)難以進(jìn)行反向抵押貸款的實(shí)踐；同時(shí)各類限購(gòu)政策也會(huì)制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和參與主體。

第七，試點(diǎn)規(guī)定中的操作規(guī)模十分有限。在2014年保監(jiān)會(huì)頒布的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》中，規(guī)定每家機(jī)構(gòu)接受抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過4%×上年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上年末總資產(chǎn)超過200億元的部分。以2016年底的保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)來計(jì)算（包括產(chǎn)險(xiǎn)公司的資產(chǎn)），全行業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合計(jì)也不會(huì)超過350億元。同時(shí)，中國(guó)人壽、平安壽險(xiǎn)、太保壽險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)按照2015年底的資產(chǎn)情況計(jì)算，其可接受的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值上限分別為57億元、40億元、23億元、21億元，再加上放款會(huì)加上一定的折價(jià)率，上市壽險(xiǎn)公司實(shí)際能做的業(yè)務(wù)規(guī)模極為有限，難成規(guī)模效應(yīng)。

第八，保險(xiǎn)公司可能會(huì)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇等。與一般的保險(xiǎn)產(chǎn)品不同，反向抵押貸款的精算模型更為復(fù)雜、持續(xù)期也更長(zhǎng)久，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也多樣而不確定。長(zhǎng)周期下利率變動(dòng)的不確定性增加了保險(xiǎn)公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)老年人實(shí)際壽命比預(yù)期長(zhǎng)時(shí)將會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來?yè)p失；而借款人缺乏對(duì)于房屋維護(hù)的動(dòng)力也將會(huì)形成潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)；身體健康的老年人也會(huì)有更強(qiáng)的意愿申請(qǐng)反向抵押貸款。這樣一些與傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品不相同的風(fēng)險(xiǎn)因素使得保險(xiǎn)公司推廣的動(dòng)力有所下降。

因此，從中美關(guān)于反向抵押貸款實(shí)施情況的對(duì)比來看，如果想要在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大反向抵押貸款的市場(chǎng)規(guī)模，需要政府的大力支持，建立類似美國(guó)HECM項(xiàng)目計(jì)劃，由政府來統(tǒng)一主導(dǎo)，解決金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)流動(dòng)性以及資金只出不進(jìn)的問題，吸引更多的金融機(jī)構(gòu)參與。SIM