袁曉靜+王玥

[提要] 我國的老齡化現(xiàn)實日益嚴(yán)峻，由此帶來的養(yǎng)老問題與經(jīng)濟發(fā)展問題日趨突出，國家及地方政府多次出臺相關(guān)政策支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。統(tǒng)計顯示，目前已有80余家企業(yè)試水養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，因其高投入、慢產(chǎn)出的運營特點，多數(shù)企業(yè)盈利狀況不容樂觀。將BIM技術(shù)應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)運維管理，實現(xiàn)了運維管理的三維可視和信息集成，提升運維管理的智能化水平，有效降低日常設(shè)備和療養(yǎng)設(shè)施的故障率，對保障老年人生活和減少運營管理費用具有現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；BIM技術(shù)；運維管理

本文為2016年遼寧省社科規(guī)劃基金項目：“基于PPP模式的遼寧省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究”（項目編號：L15BGL018）

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年3月13日

一、引言

在全球老齡化的大背景下，我國人口的老齡化形勢由于20世紀(jì)的人口爆發(fā)和計劃生育政策等原因尤為嚴(yán)峻。在2010年第六次人口普查的時候，我國65歲以上老年人所占比例已經(jīng)達(dá)到了8.87%，這意味著我國早在2010年之前就已邁入了老齡化社會。照此速度發(fā)展下去，預(yù)計我國60歲以上的老年人口數(shù)量在2020年將達(dá)到2.423億人，約占總?cè)丝诘?8%；2040年達(dá)到4億人，約占總?cè)丝诘?5%；2050年，將會有4.4億人左右，占總?cè)丝诘?/3?！拔锤幌壤稀钡默F(xiàn)狀阻礙了急需發(fā)展的經(jīng)濟，不可逆轉(zhuǎn)的老齡化趨勢讓傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)。區(qū)別于一般地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)旨在為老年人提供專門的服務(wù)，內(nèi)要配套具有就醫(yī)和療養(yǎng)功能的醫(yī)院，專業(yè)負(fù)責(zé)照顧老人日常的護理人員以及老年大學(xué)、棋牌室、運動館等供老年人休閑娛樂的場所。養(yǎng)老地產(chǎn)做的是服務(wù)而非開發(fā)，其服務(wù)屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)屬性。在“醫(yī)療、健康”領(lǐng)域，國家3年內(nèi)頒布了52項相關(guān)政策，而2016年10月25日發(fā)布的《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》是史上首個規(guī)格最高的健康產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對老齡化下養(yǎng)老體系的建設(shè)提出了高標(biāo)準(zhǔn)、新要求。

BIM（Building Information Modeling）是一種設(shè)計、建造、管理的方法，建筑物以數(shù)字和模型的展現(xiàn)形式促進了各種信息的交流與互換，提高了信息應(yīng)用能力。它的信息完備性、可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性、可出圖性應(yīng)用在建筑工程的全壽命周期，可實現(xiàn)全過程的智能控制，提高管理效率、降低造價、減少錯誤和風(fēng)險的發(fā)生，是建筑工程的數(shù)字化變革。運維管理是建筑工程的最后一個環(huán)節(jié)，其費用構(gòu)成主要有：設(shè)備維修、處置，建筑維護、清潔，能源消耗，勞務(wù)費用等。據(jù)統(tǒng)計，一幢建筑物僅僅使用七年之后，其運維費用就會超過建設(shè)費用，之后便快速增長，在使用50年之后，運維費用甚至?xí)仍靸r費用高出六七倍，可見，重視運維階段的管理工作會給運營商帶來可觀的收益。截止到2014年，已有超過80余家企業(yè)加入養(yǎng)老地產(chǎn)陣營。從選擇做獨創(chuàng)“微利盈利模型”的保利地產(chǎn)、打造“學(xué)院養(yǎng)老”有口碑無盈利的綠城集團、自持社區(qū)養(yǎng)老配套的萬科集團等國內(nèi)多家大型房地產(chǎn)企業(yè)來看，回籠資金的方式多依靠后期長期的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)而不是一次性出售的方式，因此面臨微盈利甚至虧損的問題。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的運維管理多采用表單記錄的形式，對入住情況、資產(chǎn)狀況、護理排班等管理信息缺乏直觀高效的查詢方式，水電暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等維護信息處于相對割裂的狀態(tài)，這種單一的運維管理模式帶來效率低下、成本上升等一系列問題，運營商不能系統(tǒng)完整地掌控項目的運營狀況，對盈虧勝負(fù)不能做到心中有數(shù)。養(yǎng)老地產(chǎn)項目在運維階段運用BIM技術(shù)，是設(shè)計到施工階段建筑信息價值的體現(xiàn)。BIM優(yōu)越的3D空間展示功能與碎片、零散化的設(shè)備信息整合為一體，結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)日常運維管理所需，便產(chǎn)生了BIM技術(shù)應(yīng)用在養(yǎng)老地產(chǎn)運維管理的想法。對基于竣工的BIM模型可以集成建筑結(jié)構(gòu)、管線設(shè)備信息同時也可附加空間管理、維護管理、資產(chǎn)管理、公共安全管理等模塊信息。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的日常管理

養(yǎng)老地產(chǎn)的日常管理包括空間管理、客戶管理、護理工作、安保管理等，相當(dāng)于物業(yè)管理的范疇。空間管理是業(yè)主為節(jié)省空間成本、有效利用空間、為最終用戶提供良好工作生活環(huán)境而對建筑空間所做的管理。BIM可以幫助管理團隊記錄空間的使用情況，處理最終用戶要求空間變更的請求，分析現(xiàn)有空間的使用情況，合理分配建筑物空間，確?？臻g資源的最大利用率。養(yǎng)老地產(chǎn)的空間管理通常針對租賃和租售結(jié)合的經(jīng)營模式，登錄空間管理界面，可以同步記錄和查詢?nèi)藛T來往記錄、客戶信息、入住人員與容量、房間空置率等信息，對于想要入住的老年人可以根據(jù)已入住會員的到期情況預(yù)約安排入住，極大程度保留客戶，降低空房率，提高空間使用效率。同時，對會員的個人信息、戶型偏好進行整理統(tǒng)計，分析人群特征和產(chǎn)品特征對租售產(chǎn)生的影響，進一步制定迎合老年人需求的產(chǎn)品和銷售策略，為以后的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)提供借鑒。護理人員的工作質(zhì)量是老人健康的保障，對護理人員的服務(wù)范圍和服務(wù)內(nèi)容能夠很好地規(guī)劃、記錄，每一班次護理人員的服務(wù)對象都可以在空間管理界面輕松查詢，確保責(zé)任到位，如老人有突發(fā)情況可以記錄在冊，實時跟蹤老人的身體狀況，使每一位老人都得到悉心的照顧。此外，還可以建立起公共區(qū)域的無死角的視頻監(jiān)控，保證老人在可視范圍內(nèi)的安全活動。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)備管理

與建筑建設(shè)階段相比，設(shè)備運維管理階段占整個建筑生命周期更長的時間，也因此其產(chǎn)生的費用更高，會達(dá)到建筑全生命周期總成本的70%之多，所以強制執(zhí)行的必要性必須得到運營商的重視。BIM作為一個信息資源共享的平臺提供了提升設(shè)備管理效率的機會。設(shè)備故障原因的識別通常依賴設(shè)計圖紙、檢修記錄、管理人員的工作經(jīng)驗和主觀判斷，費時、費力，不利于設(shè)備的正常使用，會對老年人的生活帶來極大不便。包含了建筑物全部的物理模型信息的BIM模型來處理射頻識別（RFID）技術(shù)采集的信息，在BIM模型中建立所有部品部件的與RFID信息一致的唯一編號，這些設(shè)備的狀態(tài)就可以通過RFID、智能手機、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在BIM模型中實時地表示出來，實現(xiàn)設(shè)備準(zhǔn)確定位；計算機維護管理系統(tǒng)（CMMS）和BIM的可視化功能結(jié)合提供了一種用于檢測設(shè)備故障根本原因的方法。

養(yǎng)老地產(chǎn)除了有通風(fēng)、采暖、照明等日常設(shè)備的維護檢修外，其配套設(shè)施——療養(yǎng)院的醫(yī)療設(shè)備的管理也不容忽視。療養(yǎng)院旨在為居住老人提供醫(yī)療保障設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的護理服務(wù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于普通住宅最突出的特色，目前尚沒有一個用于統(tǒng)計、整合、規(guī)劃醫(yī)療設(shè)備管理的信息系統(tǒng)，醫(yī)療設(shè)備定期或不定期的保養(yǎng)、維護、檢修都直接影響到老人的健康。同時，站在運營商的立場，信息的準(zhǔn)確性和完整性是正確決策的前提，在BIM框架中構(gòu)建基于設(shè)備全生命周期的管理系統(tǒng)包括了設(shè)備說明書、生產(chǎn)商、購入日期、維修記錄、使用年限等信息，需要的時候可以實現(xiàn)一鍵調(diào)用，自動生成的維護計劃大大提高了對設(shè)備管理的主動權(quán)，提高了工人的工作效率，降低了維護成本。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)急管理

根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全需要作為第二層次的需要排在生理需要之后，不以人的客觀意志為轉(zhuǎn)移而是一種客觀狀態(tài)。對于購買養(yǎng)老住宅的老年人，除了得到細(xì)心地照料，平安是子女最大的牽掛?；馂?zāi)是最經(jīng)常、最普遍地威脅公眾安全和社會發(fā)展的主要災(zāi)害之一。各個行業(yè)、領(lǐng)域都已經(jīng)制定了火災(zāi)管理與指導(dǎo)手冊來預(yù)防危險事故的發(fā)生，這些手冊一方面用于培訓(xùn)工作人員的應(yīng)急技能，提高危險防范意識；另一方面在火災(zāi)發(fā)生時用于啟動應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)現(xiàn)場應(yīng)急工作。但是，70%以上的應(yīng)急消防計劃是純文本或者照搬照抄，由于建筑項目一次性的特點，沒有針對本項目建筑結(jié)構(gòu)特征的指導(dǎo)計劃相當(dāng)于紙上談兵，沒有意義的語言文字難以進行有效的管理工作。除此之外，大量紙質(zhì)的碎片化知識和二維平面圖紙在火災(zāi)發(fā)生時并不能實現(xiàn)快速檢索與提取，顯著降低了消防人員的決策效率，不利于現(xiàn)場救援工作的展開。購買養(yǎng)老地產(chǎn)的人群較特殊，大多數(shù)為老年人，其消防知識匱乏、防范意識低下、對火災(zāi)等危險情況的反應(yīng)與自救能力較弱，因此在養(yǎng)老地產(chǎn)中建立基于BIM的應(yīng)急消防系統(tǒng)是十分必要的。

緊急情況發(fā)生時，精準(zhǔn)定位建筑物內(nèi)被困人員的位置有助于提高決策效率，減少或避免傷亡事件的發(fā)生?；诳⒐さ腂IM模型提供了完整的幾何信息和圖形界面，用于EASBL算法的輸入提高定位的準(zhǔn)確性，BIM模型和GIS軟件協(xié)作，分析煙霧走向，從而制定最佳逃生路徑。

五、基于BIM運維管理的框架構(gòu)建

基于BIM技術(shù)的運維管理框架包括三個層次：數(shù)據(jù)層、應(yīng)用層和客戶端。建設(shè)數(shù)據(jù)層的目的是要實現(xiàn)從設(shè)計到施工過程建筑物理信息和運維階段運營商管理信息的交換、共享，IFC（Indus-try Foundation Classes）作為目前應(yīng)用最廣、發(fā)展最快的建筑領(lǐng)域信息標(biāo)準(zhǔn)為BIM提供了數(shù)據(jù)集成的基礎(chǔ)，當(dāng)下主流的BIM軟件，如Revit系列軟件、Graphisoft系列軟件和 Bentley系列軟件，都建立了與IFC文件的讀寫接口。應(yīng)用層在數(shù)據(jù)層之上，除了上述日常管理、設(shè)備管理、應(yīng)急管理外運營商可以根據(jù)自己的需求添加功能模塊，其目的是根據(jù)各模塊預(yù)期的效果，采用不同的管理系統(tǒng)，反映了運維管理各方面的應(yīng)用需求。位于框架層最上端的是客戶端，是不同階層的管理人員用來刪除、添加、修改信息的層面。（圖1）

六、結(jié)論及展望

隨著老齡化的加速，養(yǎng)老市場的空間也在不斷擴大。房地產(chǎn)并不是一個萬年長青的產(chǎn)業(yè)，所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)，幾家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)在探索階段不論是微利還是虧損，都對養(yǎng)老地產(chǎn)表現(xiàn)出了極大的熱情與信心。目前，在整個建筑業(yè)對運維階段的重視遠(yuǎn)不及設(shè)計和建設(shè)階段，其阻礙主要是：一方面BIM技術(shù)帶來的思想變革需要一個相當(dāng)長的時間被各行各業(yè)的人接納；另一方面就是BIM作為信息交換、共享的平臺，目前還沒有一個軟件用于實現(xiàn)建筑各階段信息的無縫對接。相信技術(shù)進步（例如基于云的應(yīng)用程序）以及政府的不斷推動（例如BIM開發(fā)社區(qū)），BIM技術(shù)的應(yīng)用會給高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利帶來無限可能。

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