吳玲

摘要：企業(yè)從成立到發(fā)展，從優(yōu)秀到卓越，每個(gè)階段都要有跟隨企業(yè)發(fā)展需要，跟隨環(huán)境而變的企業(yè)戰(zhàn)略。企業(yè)戰(zhàn)略既包括對(duì)外的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，也包括內(nèi)部的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、研發(fā)戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略等；本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，站在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的高度上，從規(guī)模指標(biāo)，償債能力，營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力，成長(zhǎng)能力等方面解析企業(yè)所處的環(huán)境和狀態(tài)，從資本運(yùn)作的角度為企業(yè)戰(zhàn)略選擇提供導(dǎo)向，從產(chǎn)品，現(xiàn)金流，利潤(rùn)，費(fèi)用，成本等財(cái)務(wù)指標(biāo)上挖掘企業(yè)存在的問(wèn)題，謀求資本均衡發(fā)展和企業(yè)整體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；凈資產(chǎn)收益率；盈利能力；現(xiàn)金流

房地產(chǎn)行業(yè)目前已是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱行業(yè)，從1980年鄧小平同志提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房”的設(shè)想，拉開(kāi)住房制度的改革序幕至今，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在借鑒香港和美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上不斷成長(zhǎng)發(fā)展。華夏幸?；鶚I(yè)作為成立于1998年的地產(chǎn)公司，首創(chuàng)了國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城的模式，以“造城”的思路，打造出了有產(chǎn)業(yè)注入和住宅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。雖然其在投資經(jīng)營(yíng)，物業(yè)持有，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，整合營(yíng)銷(xiāo)等綜合能力方面與萬(wàn)科等公司仍存在較大差距，但其資本運(yùn)作和戰(zhàn)略選擇仍具有借鑒意義。資本運(yùn)作是指資本所有者將資本與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，優(yōu)化配置，進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)理想的盈利和價(jià)值增值所進(jìn)行的長(zhǎng)遠(yuǎn)性的謀劃與方略。資本運(yùn)作既是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的初始，也是企業(yè)發(fā)展的結(jié)果，本文以旗下子公司的發(fā)展為例，從財(cái)務(wù)視角找到公司的現(xiàn)狀和差距，從資本運(yùn)作的角度，對(duì)公司戰(zhàn)略選擇，公司發(fā)展提出建議和想法。

一、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

華夏幸福基業(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1998年[1]，公司核心業(yè)務(wù)包括園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。公司早年主要在廊坊和固安等地發(fā)展，逐步形成了九通，京御，廊分等三個(gè)事業(yè)部，其中九通主要做招商引資，建立產(chǎn)業(yè)基地；京御立足于環(huán)北京的住宅建設(shè)，創(chuàng)建了重要住宅品牌（孔雀城）；廊分主要打造廊坊的住宅，也有相應(yīng)的品牌（幸福城等）。自2005年以來(lái)，該公司業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)率保持在100%以上，并于2011年9月在A股重組上市。公司14年發(fā)展歷程中，聚焦于環(huán)首都區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)及大都市外溢需求，創(chuàng)造了園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)相互促進(jìn)的“產(chǎn)業(yè)新城模式”。華夏幸福在2017第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中，綜合實(shí)力排名第8位。

本文主要探討其下京御事業(yè)部的資本運(yùn)作與戰(zhàn)略選擇，為了不影響披露該公司目前的發(fā)展，選取之前年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。在過(guò)去的5年中，京御事業(yè)部的發(fā)展喜人，布局于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海區(qū)域，了解自己的財(cái)務(wù)狀況，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力，了解行業(yè)地位，將有助公司認(rèn)清形勢(shì)，調(diào)整戰(zhàn)略，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。本文以京御公司為例，從財(cái)務(wù)管理的角度探究公司戰(zhàn)略的選擇，實(shí)現(xiàn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）規(guī)模指標(biāo)

2011年TOP10公司的平均銷(xiāo)售額為353億元，京御公司在2011年度銷(xiāo)售額為100億元； 2011年TOP10公司的平均銷(xiāo)售面積為465萬(wàn)平方米，而京御公司在2011年度銷(xiāo)售面積為133萬(wàn)平方米。公司業(yè)務(wù)雖然發(fā)展迅猛，但跟行業(yè)龍頭企業(yè)相比，在規(guī)模上還存在較大差距，行業(yè)龍頭企業(yè)進(jìn)駐了較多城市，項(xiàng)目數(shù)量也在100個(gè)以上，華夏雖然也已經(jīng)著手全國(guó)布局，但進(jìn)駐時(shí)間較短，且布局較晚，目前的營(yíng)業(yè)收入點(diǎn)還集中在京津冀區(qū)域，雖然在某區(qū)域內(nèi)業(yè)績(jī)卓然，但在全國(guó)范圍內(nèi)，還需要找眼于戰(zhàn)略布局的優(yōu)化和進(jìn)駐時(shí)間的快慢。

京御事業(yè)部2008年以后進(jìn)入高速發(fā)展期，經(jīng)歷過(guò)2008年的經(jīng)濟(jì)調(diào)整后，受政府四萬(wàn)億投資的經(jīng)濟(jì)刺激，由于其布局范圍主要為北京周邊，受2010年北京市限購(gòu)的影響，形成了環(huán)北京巨大的溢出效應(yīng)，在2010年以后規(guī)模得以迅速壯大，雖然與TOP10企業(yè)有較大差異，但規(guī)模也已經(jīng)達(dá)到100億元。

（二）償債能力

衡量企業(yè)的健康水平，償債能力是重要的指標(biāo)，比如資產(chǎn)負(fù)債率，利息倍數(shù)，權(quán)益比例等。資產(chǎn)負(fù)債率能最直接表達(dá)資產(chǎn)和負(fù)債的關(guān)系，但由于房地產(chǎn)企業(yè)以賣(mài)期房為主（房屋交付前所有收到客戶(hù)的房款不計(jì)入收入，而先計(jì)入負(fù)債類(lèi)科目預(yù)收賬款），所以一般房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表顯示的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)比實(shí)際偏高。目前地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70%以上，但若剔除掉預(yù)收賬款（業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)公司賣(mài)的大都是期房）外，資產(chǎn)負(fù)債率降低到40%左右，而京御事業(yè)部的負(fù)債率在15%以下，現(xiàn)金流較穩(wěn)健。

一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債表高是高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)負(fù)債率低，是低風(fēng)險(xiǎn)、低報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。從股東來(lái)說(shuō)，在通貨膨脹時(shí)期，企業(yè)舉債，可以將損失和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人；在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，舉債經(jīng)營(yíng)可以獲得額外的利潤(rùn)；在經(jīng)濟(jì)萎縮時(shí)期，少借債可以減少利息負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。京御公司處于高速發(fā)展期，在目前通貨膨脹下，仍可以考慮更多的融資方式，除了上市融資外，仍可考慮增加其他股權(quán)融資比例，增加財(cái)務(wù)的杠桿效應(yīng)，支撐企業(yè)的高速發(fā)展，但融資額度的比例需控制在穩(wěn)健的范圍內(nèi)。京御融資還是以傳統(tǒng)的銀行借款為主，由于公司項(xiàng)目地處河北，土地款相對(duì)較低，而項(xiàng)目的回款周期較多，去化率較高，導(dǎo)致項(xiàng)目自由資金較為充足，銀行借款占比較低。若想下步發(fā)展或者布局其他區(qū)域，仍然可以加強(qiáng)融資能力。選擇除了開(kāi)發(fā)貸以外的流動(dòng)資金貸款，融資租賃，一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸或者存量商業(yè)ABS等。

（三）營(yíng)運(yùn)能力

企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力表現(xiàn)在很多方面，包括業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)的速度，費(fèi)效比等，財(cái)務(wù)指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，銷(xiāo)售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率等。本次計(jì)算存貨周轉(zhuǎn)率采用的是房產(chǎn)成本/平均存貨的方式，以考察房產(chǎn)變現(xiàn)的速度，以顯示公司運(yùn)營(yíng)效率。2011年top10公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.21，即top10公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1，952天，而京御公司的2011年存貨周轉(zhuǎn)率為0.34，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1，068天，周轉(zhuǎn)速度明顯高于top10公司，存貨周轉(zhuǎn)率越高，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快。它不僅影響企業(yè)的短期償債能力，也是整個(gè)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。京御目前還在高速流轉(zhuǎn)期，這個(gè)期間應(yīng)該注重平衡現(xiàn)金流和利潤(rùn)率，在高速周轉(zhuǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率。

存貨周轉(zhuǎn)率反映公司的去化速度和交房速度，公司每年保持年度75%以上的去化率，工程建設(shè)速度也保持項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)到交房不到兩年的時(shí)間，快速銷(xiāo)售，快速結(jié)轉(zhuǎn)，保證了公司的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，高速成長(zhǎng)。存貨周轉(zhuǎn)率基本上反應(yīng)了一個(gè)企業(yè)能否快速?gòu)?fù)制，快速發(fā)展的能力。京御事業(yè)部的周轉(zhuǎn)率明顯高于其他一線(xiàn)公司，未來(lái)其在獲取土地，快速開(kāi)發(fā)，快速銷(xiāo)售上在市場(chǎng)中仍處于領(lǐng)先地位。

（四）盈利能力

京御目前盈利能力相對(duì)一般，主要跟宏觀(guān)調(diào)控影響市場(chǎng)有關(guān)，但隨著國(guó)家政策變化，盈利能力將有顯著提高。凈資產(chǎn)收益率ROE反映公司所有者權(quán)益的投資報(bào)酬率[2]，具有很強(qiáng)的綜合性。杜邦分析法將凈資產(chǎn)收益率ROE進(jìn)行了逐項(xiàng)分析，用指標(biāo)分析法找到企業(yè)提升盈利能力的基礎(chǔ)指標(biāo)，從而指導(dǎo)日常經(jīng)營(yíng)動(dòng)作。京御事業(yè)部的凈資產(chǎn)收益率和銷(xiāo)售凈利率不到16%，在行業(yè)中屬于平均水平。

盈利能力的高低取決于售價(jià)和成本，京御在開(kāi)發(fā)之初，主要以低價(jià)吸引客戶(hù)，價(jià)格維持在6000左右，以保持高速周轉(zhuǎn)，這個(gè)戰(zhàn)略在保持現(xiàn)金流增長(zhǎng)方面起到了很好的效果，但同時(shí)也影響了高利潤(rùn)率的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)公司在管理費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用方面還未做到精細(xì)化管理，目前高的費(fèi)效比也影響了高利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。下步應(yīng)該在各產(chǎn)品線(xiàn)的成本上進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目核定，精細(xì)化管理和高周轉(zhuǎn)并舉，才能提升企業(yè)盈利能力。

（五）成長(zhǎng)能力

從收入，資產(chǎn)，利潤(rùn)等指標(biāo)上增長(zhǎng)比較上，京御收入和資產(chǎn)增長(zhǎng)率分到達(dá)到123%和73%，在行業(yè)中屬于增長(zhǎng)較快的。京御目前正處于高速增長(zhǎng)的發(fā)展階段。

從京御事業(yè)部的發(fā)展階段來(lái)看，公司發(fā)展非常迅猛，從公司建立之初一個(gè)區(qū)域到現(xiàn)在的多個(gè)區(qū)域，從剛開(kāi)始找到公司定位到快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品，產(chǎn)品“孔雀城”系列的快速?gòu)?fù)制，使得公司成長(zhǎng)速度非常迅猛。公司的資產(chǎn)，收入等指標(biāo)呈幾何增長(zhǎng)。但目前的區(qū)域布局仍在北京周邊，是否能復(fù)制到其他地域，目前還待觀(guān)察。

（六）現(xiàn)狀總結(jié)

從上述規(guī)模指標(biāo)，償債能力，營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力，成長(zhǎng)能力等五方面，可以看到京御公司現(xiàn)狀如下：

1.規(guī)模較小，區(qū)域集中：與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的規(guī)模尚存在一定的差距，TOP10公司經(jīng)營(yíng)區(qū)域不僅僅限于某一個(gè)區(qū)域，過(guò)于集中會(huì)加大公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

2.中等風(fēng)險(xiǎn)、資金穩(wěn)?。嘿Y產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)顯示公司現(xiàn)金流較為穩(wěn)健，可加強(qiáng)內(nèi)外融資；

3.周轉(zhuǎn)快速、成長(zhǎng)迅猛：目前公司的整體正處于快速發(fā)展階段，費(fèi)用率相對(duì)較高，為了擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模，營(yíng)銷(xiāo)投資較大。相關(guān)成長(zhǎng)指標(biāo)全面超過(guò)樣本公司，處于領(lǐng)先水平，成長(zhǎng)能力佳；

4.經(jīng)營(yíng)單一、盈利一般：盈利能力與樣本公司相比，處于中等偏下的水平；樣本公司呈現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)，形成新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。京御公司的盈利區(qū)域和盈利項(xiàng)目相對(duì)單一。需要進(jìn)一步提升銷(xiāo)售價(jià)格，開(kāi)辟新的經(jīng)營(yíng)范圍。

二、企業(yè)戰(zhàn)略選擇

根據(jù)京御企業(yè)的現(xiàn)狀，我們要從區(qū)域布局，產(chǎn)品配比，利潤(rùn)增長(zhǎng)，現(xiàn)金流平衡，費(fèi)用控制，新區(qū)域拓展等方面進(jìn)行重新考量，形成適合現(xiàn)在發(fā)展階段的企業(yè)戰(zhàn)略，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展壯大。

（一）區(qū)域布局：突破單一區(qū)域，謹(jǐn)慎投資拓展

一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、中海等都進(jìn)駐了將近30個(gè)城市，在一二三線(xiàn)城市逐步進(jìn)行了寬區(qū)域的布局，項(xiàng)目數(shù)量也突破了100多個(gè)，而京御在過(guò)去幾年的布局還集中在環(huán)北京的周邊城市，從先后進(jìn)駐的固安，大廠(chǎng)，香河等區(qū)域看，主要依賴(lài)北京市場(chǎng)，集中度高，雖然有城鎮(zhèn)化的利好影響，但過(guò)于集中的市場(chǎng)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目數(shù)量雖然在過(guò)去幾年有了較大增長(zhǎng)，但體量和數(shù)量跟TOP10公司尚有較大差距，還依賴(lài)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。需要在布局上找到契合公司發(fā)展特點(diǎn)的地區(qū)，在新區(qū)域拓展上面要考慮凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時(shí)間，回款周期等方面的指標(biāo)，不要盲目的為了增長(zhǎng)而進(jìn)駐。

（二）產(chǎn)品布局：剛需改善并重，打造高端品牌

公司自成立以來(lái)推出了多種產(chǎn)品類(lèi)型，包括高層，疊拼，雙拼，聯(lián)排等住宅產(chǎn)品，相比較各企業(yè)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品來(lái)看，高層和別墅類(lèi)產(chǎn)品各占50%，產(chǎn)品配比兼顧了剛性需求和改善性需求。

在這些業(yè)態(tài)中缺少能代表公司高水平的產(chǎn)品，由于缺乏這類(lèi)型產(chǎn)品，往往導(dǎo)致公司品牌停留在低層面公司價(jià)格2008年至2011年價(jià)格在5000元/平米-7000元/平米之間，，產(chǎn)品體系價(jià)格無(wú)法提升將最終影響公司利潤(rùn)的提升。11年價(jià)格低于10年主要是高層產(chǎn)品比例上升。剛需，剛改，改善等區(qū)間段業(yè)態(tài)產(chǎn)品配比一般，缺乏有價(jià)格標(biāo)桿的產(chǎn)品。

（三）現(xiàn)金流平衡：嚴(yán)控支出比例，區(qū)域均衡發(fā)展

現(xiàn)金流是企業(yè)最重要的命脈，穩(wěn)健的現(xiàn)金流能保證企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)的平穩(wěn)開(kāi)展。京御在過(guò)去的現(xiàn)金流中保持回款與支出比例6：4，現(xiàn)金流管控尚處于穩(wěn)健狀態(tài)，再結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收賬款不是很高，現(xiàn)階段應(yīng)該著眼于在穩(wěn)健現(xiàn)金流下?tīng)?zhēng)取更高的利潤(rùn)率。而在回款的比重上固安區(qū)域近兩年始終占據(jù)60%以上的份額，應(yīng)該迅速打開(kāi)新近市場(chǎng)，拓展新區(qū)域的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)。

（四）利潤(rùn)提升：項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，利潤(rùn)價(jià)值提升

從公司目前項(xiàng)目利潤(rùn)率分布來(lái)看，公司利潤(rùn)大部分集中在10%到20%之間，高利潤(rùn)率項(xiàng)目占比較低，而高利潤(rùn)率，高周轉(zhuǎn)，高現(xiàn)金流項(xiàng)目就更少了。企業(yè)的最終是要實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化，那么利潤(rùn)率就是其中最重要的衡量指標(biāo)，我們需要深挖現(xiàn)有項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)，適當(dāng)考慮增加高利潤(rùn)項(xiàng)目，進(jìn)一步提高公司凈利潤(rùn)率。從根本上還是要在標(biāo)桿項(xiàng)目，拳頭項(xiàng)目，基礎(chǔ)項(xiàng)目中做到適度平衡。

（五）費(fèi)用管控：嚴(yán)控成本費(fèi)用，提高使用效率

影響利潤(rùn)的一方面因素是售價(jià)，另一方面就是控制成本和費(fèi)用的能力，對(duì)于管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制應(yīng)該控制在行業(yè)平均水平，管理費(fèi)用力爭(zhēng)在2%以?xún)?nèi)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率爭(zhēng)取在2.5%以?xún)?nèi)。目前費(fèi)用率仍然高于行業(yè)平均水平，公司未來(lái)需要在控制費(fèi)用上進(jìn)行活動(dòng)選擇，招標(biāo)選擇，支付時(shí)間選擇等，嚴(yán)控不必要費(fèi)用的發(fā)生，推動(dòng)公司業(yè)績(jī)達(dá)成，同時(shí)培養(yǎng)公司良好的費(fèi)用管控習(xí)慣，費(fèi)用習(xí)慣也將形成公司文化的重要部分，影響員工的個(gè)人活動(dòng)。例如目前管理費(fèi)用率2.5%，偏高于行業(yè)平均水平：

三、資本運(yùn)作和戰(zhàn)略選擇的制衡

資本既是戰(zhàn)略開(kāi)始的基礎(chǔ)，也是企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施的結(jié)果體現(xiàn)[4]，通過(guò)上述公司的規(guī)模指標(biāo)，償債能力，營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力，成長(zhǎng)能力的分析，發(fā)現(xiàn)適合的戰(zhàn)略不僅能使得企業(yè)保持高速增長(zhǎng)，還能使企業(yè)利于不敗之地。企業(yè)的發(fā)展，尤其是在追求企業(yè)卓越的道路上，在戰(zhàn)略選擇和資本運(yùn)作中，一定要根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略和資本運(yùn)作方式，把兩者很好的結(jié)合起來(lái)，才能使企業(yè)走向長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之路。從目前京御的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，我們對(duì)戰(zhàn)略選擇的建議如下：

（一）深耕老區(qū)域，復(fù)制新區(qū)域

企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)單位，其戰(zhàn)略的選定須立足于擁有的資源和市場(chǎng)范圍。京御從自己的環(huán)北京的市場(chǎng)出發(fā)，研發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品，利用環(huán)北京的溢出效應(yīng)，發(fā)揮自己的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)匹配相應(yīng)的資本，進(jìn)行長(zhǎng)期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在一定時(shí)期占據(jù)了市場(chǎng)的主動(dòng)，形成了地域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但這比較適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展初期，在發(fā)展初期，資金應(yīng)盡可能投入到增強(qiáng)核心優(yōu)勢(shì)和尋找核心資源中，在企業(yè)發(fā)展中期，應(yīng)該注重如何快速?gòu)?fù)制和創(chuàng)造品牌，發(fā)展成熟階段應(yīng)該增強(qiáng)管理效能，形成企業(yè)文化，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。目前京御事業(yè)部已經(jīng)在高速發(fā)展期，在深耕老區(qū)域上開(kāi)創(chuàng)了自己的模式，建議其復(fù)制其產(chǎn)業(yè)發(fā)展+住宅建設(shè)的模式，考慮選擇復(fù)制的區(qū)域和復(fù)制的成本。對(duì)于原先老區(qū)域提升項(xiàng)目利潤(rùn)率，打造品牌產(chǎn)品，形成市場(chǎng)共鳴，也成為公司現(xiàn)階段的重中之重。

（二）整合產(chǎn)品線(xiàn)，優(yōu)化業(yè)態(tài)比

企業(yè)選擇多元化、多產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，可以分散單一經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，但從戰(zhàn)略的長(zhǎng)期性來(lái)看，多產(chǎn)品的戰(zhàn)略選擇要立足于公司的綜合能力，不要過(guò)多的追求大而全，應(yīng)該爭(zhēng)取小而美，多產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)要求企業(yè)在優(yōu)先搶占資源的基礎(chǔ)上很好的整合企業(yè)，使多元化經(jīng)營(yíng)的效用達(dá)到最大化，取得競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。目前建議京御事業(yè)部整理旗下產(chǎn)品線(xiàn)（孔雀城，大衛(wèi)城，英國(guó)宮）等產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比等，進(jìn)行產(chǎn)品線(xiàn)主打產(chǎn)品和拳頭產(chǎn)品的梳理，同時(shí)根據(jù)客戶(hù)比例優(yōu)化配比剛需和剛改的比重。

（三）嚴(yán)控現(xiàn)金流，提升利潤(rùn)率

對(duì)籌集的資金進(jìn)行合理的運(yùn)用[3]，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，是資金管理的最終目的，然而，企業(yè)有可能出現(xiàn)擴(kuò)張速度超過(guò)發(fā)展速度，而使企業(yè)產(chǎn)生資金鏈的危機(jī)，尤其是民營(yíng)企業(yè)，沒(méi)有國(guó)有企業(yè)強(qiáng)有力的資金支持和政策優(yōu)惠，在資本運(yùn)作中一定要注意資金鏈的融通，防止出現(xiàn)盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈斷裂和流動(dòng)性危機(jī)。在保證現(xiàn)金流的情況下，做好項(xiàng)目產(chǎn)品的利潤(rùn)率提升，創(chuàng)造高端品牌，提高售價(jià)，同時(shí)嚴(yán)控費(fèi)用成本，提供整理利潤(rùn)率，在控制現(xiàn)金流的同時(shí)形成高利潤(rùn)點(diǎn)。

（四）降低費(fèi)效比，形成價(jià)值觀(guān)

企業(yè)文化是在一個(gè)企業(yè)中形成的某種文化觀(guān)念和歷史傳統(tǒng)，共同的價(jià)值準(zhǔn)則、道德規(guī)范和生活信息，它決定著一個(gè)企業(yè)的特質(zhì)?？刂瀑M(fèi)用和成本不僅僅是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，很大程度上也將影響者公司的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣和價(jià)值觀(guān)，影響到公司的文化，專(zhuān)業(yè)化的費(fèi)用管理，不僅有效降低不必要浪費(fèi)，也影響著員工的工作習(xí)慣， 建立正確的費(fèi)用觀(guān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]佚名.媒體解讀華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)新城PPP模式成功關(guān)鍵點(diǎn)[D]人民網(wǎng)，2017.

[2]褚偉鋒.凈資產(chǎn)收益率——投資者的根本.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2007.

[3]潘榮良.中國(guó)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理研究[D].復(fù)旦大學(xué)，2008.

[4]王小偉.關(guān)于企業(yè)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題的探索[D].中國(guó)學(xué)術(shù)期刊數(shù)據(jù)庫(kù)，2013.

（作者單位：萬(wàn)科集團(tuán)）