楊一帆 何翕如 吳靈銘

摘 要：習近平總書記在中央財經(jīng)領導小組會議中明確提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的舉措。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，其健康發(fā)展不僅關乎人們的日常生活，更關乎經(jīng)濟運行的發(fā)展狀況。本文回顧了美國、日本、俄羅斯、泰國出現(xiàn)的房價過高、產(chǎn)能過剩的狀況，認為在房地產(chǎn)去庫存中應當關注企業(yè)融資結(jié)構(gòu)質(zhì)量、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等問題，并提出了相應的解決措施來幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利過渡供給側(cè)改革。

關鍵詞：去庫存 融資方式 房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（c）-088-02

1 引言

2015年11月10日，習近平在中央領導小組會議上指出：“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率?！边@是“供給側(cè)改革”的首次提出。隨后召開的中央經(jīng)濟工作會議上提出“去杠桿、降成本、去庫存、去產(chǎn)能、補短板”為供給側(cè)改革的五大任務。

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及建設部對商品住房的扶持，人們傾向于投資房地產(chǎn)。國內(nèi)房價不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢一片良好，不少大型企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，比如光明集團、海爾集團、美的集團等其他領域的龍頭企業(yè)。然而在過去的十多年中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的利益失衡。地方政府的政績需求、房地產(chǎn)開發(fā)商的具體利潤空間，共同推動了房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展。不斷上漲的房地產(chǎn)價格既推進了這種無序開發(fā)的行為，也誘使全社會的各種投資投機者瘋狂地追逐利潤。一味地追求利潤而不考慮市場的需求情況，使越來越多的住房難以銷售出去。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年末待售面積最為嚴重的是商品住宅房，面積高達71853萬平方米，房地產(chǎn)高庫存問題亟待解決。

2 財務問題

2.1 會計信息不對稱

房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)本身的獨特性，會計信息不對稱問題尤為突出。首先老百姓對于城市的規(guī)劃不了解，很多情況下都是政府為了增加財政收入，硬性要求城市改造。開發(fā)商利用信息不對稱，進行炒作哄抬房價，處于劣勢地位的老百姓只能為信息的不對稱買單。在“去庫存”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將會對庫存房的價格與用途做出一些重大調(diào)整，往往這些信息不會和盤托出。這種信息的缺失往往會使消費者消化庫存的時候存在疑慮，不利于高庫存的快速消化。

2.2 資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)質(zhì)量

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)的現(xiàn)金流量是一個企業(yè)最重要的支柱，一旦資金鏈斷流，企業(yè)隨時都可能面臨破產(chǎn)的境地。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年9月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價累計達5568.50億元，累計增長13.3%。前期投資高、資金回收期長使企業(yè)不得不需要大量的資金來維持項目的正常進行，這樣的行業(yè)特點使企業(yè)擁有很高的資產(chǎn)負債率。分析國家統(tǒng)計局披露的2009年～2014年房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，我國房地產(chǎn)行業(yè)年平均資產(chǎn)負債率高達75.3%（見表1）。靳明、楊廣領認為房地產(chǎn)行業(yè)的短期負債比率將極大地影響企業(yè)的經(jīng)營[1]。張玲、杜鏊等[2]運用變量因子的方法，認為外部環(huán)境因素對房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)有重大的影響。

中央為了解決高庫存問題出臺多種寬松的信貸政策來刺激需求，除了降低首付比例、提高貸款額度外，還通過放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業(yè)貸款掛鉤等措施來放寬宏觀政策。一旦國家實施緊縮的貨幣政策，提高放貸要求，企業(yè)的整個資金結(jié)構(gòu)就會被打亂，很有可能因為貸款不能及時還款，或是貸款沒有及時下放影響整個企業(yè)的經(jīng)營狀況。

2.3 融資結(jié)構(gòu)質(zhì)量

據(jù)國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款21242.61億元，貸款比例達17.41%，自籌資金50419.80億元，占比41.33%（見表2）。自籌資金、國內(nèi)貸款占據(jù)融資額的半壁江山。而我國90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均為中小企業(yè)，中小企業(yè)因規(guī)模小、信用額度低等劣勢貸款額度遠小于大型的房地產(chǎn)公司。再者大型的房地產(chǎn)公司可以通過IPO上市來募集資金，而中小企業(yè)達不到上市的要求，融資情況更為艱難。

劉旦認為目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)間接融資中銀行借款比重大。以銀行信貸為主的融資方式不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且對金融體系、宏觀經(jīng)濟都有不良的影響。一旦國家財政吃緊，采取緊縮的財政政策，房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)資金流斷鏈的情況?；仡?008年的美國金融危機，美國政府采取了寬松的貨幣政策，不斷降低貸款利率，希望通過房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟，隨著房貸公司的股價暴跌，持有債券的金融機構(gòu)大面積虧損，從而影響到整個美國金融市場的崩盤。因此房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)的合理程度將會影響到金融市場的發(fā)展狀況。

2.4 成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)確認收入要根據(jù)不同類型的建筑來區(qū)分。住宅建筑必須等客戶入住，即主要風險轉(zhuǎn)移時，才能確認為銷售收入，而商用寫字樓一般在簽訂銷售合同時即可確認銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在確認收入的同時才能結(jié)轉(zhuǎn)成本。房地產(chǎn)本身的成本核算期長，結(jié)轉(zhuǎn)成本的時候容易因為間隔時間過長而造成成本計量不實的情況。

我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的高庫存決定銷售的過程中期房與現(xiàn)房一同銷售的模式，這種混合銷售容易產(chǎn)生間接成本分配不準確的現(xiàn)象，影響成本核算的準確性，從而無法正確計算企業(yè)的生產(chǎn)成本、營業(yè)利潤等相關財務數(shù)據(jù)。

2.5 現(xiàn)金流的控制

去庫存的改革背景下，中央放松了信貸標準，使消費者更多地涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)成交額上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年房地產(chǎn)銷售額156535.68億元，平均每天可達434.821億元，大額的交易將會給房地產(chǎn)企業(yè)注入大量的現(xiàn)金。同時每天往來的原材料購進、支付的工程款，都涉及到現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)一旦疏于對現(xiàn)金的把控，就會出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺的現(xiàn)象，造成企業(yè)的財務危機。楊鎮(zhèn)、郝晨[4]通過對上市公司的實證研究，認為企業(yè)擁有的自由現(xiàn)金流量越多，越容易發(fā)生過度投資。因此如何確定留存在企業(yè)日常經(jīng)營中的自由現(xiàn)金也是房地產(chǎn)企業(yè)需要深思的問題。

3 對策與建議

3.1 完善市場監(jiān)督機制，增加或有事項的披露

要想真正地解決房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息不對稱現(xiàn)象，一方面要完善市場監(jiān)督機制。證監(jiān)部、房管局等部門以自己的服務范圍為視角，全方面的審核房地產(chǎn)市場信息，提高房地產(chǎn)市場信息的準確度。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)增加或有事項的披露，這樣不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的信息透明度，降低住房風險，而且便于投資決策者更加詳細地了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，做出正確的投資決策，保障自身的權(quán)益。只有房地產(chǎn)市場信息更透明、更可靠才能更好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)在供給側(cè)改革背景下解決高庫存的狀況。

3.2 提高會計人員素質(zhì)

會計人員作為會計信息的生產(chǎn)者，其專業(yè)素養(yǎng)的高低直接決定了會計信息的質(zhì)量優(yōu)劣。房地產(chǎn)具有項目工程浩大、日常經(jīng)營活動復雜等特點，這給會計人員制造出不小的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應當積極推進會計人員的繼續(xù)教育，結(jié)合定期考核制度，讓會計人員的專業(yè)素質(zhì)能力緊跟行業(yè)的最新要求，提供高質(zhì)量的會計信息。同時企業(yè)應加強會計人員的職業(yè)素養(yǎng)的教育。房地產(chǎn)企業(yè)涉及金額巨大，會計人員一旦徇私舞弊都將會給企業(yè)帶來滅頂?shù)臑碾y。培養(yǎng)一些具有創(chuàng)新能力的綜合型會計人才，幫助房地產(chǎn)企業(yè)進行準確的戰(zhàn)略選擇。

3.3 拓寬融資途徑，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

拓寬融資渠道首先要加強相關的法律建設，完善證券市場。對于融資情況更難的中小企業(yè)應當加強與大型企業(yè)的合作，依托大型企業(yè)的融資渠道來達成自身的融資目的，資源共享，風險共擔，降低建筑成本。其次可以成立房地產(chǎn)發(fā)展基金，對企業(yè)信用高、項目績效佳的企業(yè)進行借款投資，力求共同受益。

3.4 規(guī)范成本核算流程

房地產(chǎn)行業(yè)要想準確地核算成本，必須要依賴一套規(guī)范、嚴謹?shù)暮怂懔鞒?。明確成本核算的對象，根據(jù)每一個項目的建設工期、項目地點、施工團隊等特點來劃分不同的成本核算對象。分開核算直接成本與間接成本，將兩類成本與預算計劃進行對比，不斷調(diào)整項目的進展方案。加強對不同類型成本中細節(jié)的分類，保證會計人員在面對不同的日常業(yè)務時有一個明確的界定標準，做到筆筆精確。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，庫存過高不僅影響了其自身行業(yè)的發(fā)展，同時房地產(chǎn)行業(yè)的上下游行業(yè)如鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)均出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的狀況，不少企業(yè)已成為“僵尸企業(yè)”，“去庫存”刻不容緩。房地產(chǎn)行業(yè)單一的融資結(jié)構(gòu)、過高的資產(chǎn)負債率都有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)在“去庫存”改革中的障礙。房地產(chǎn)行業(yè)應當規(guī)范相關的法律法規(guī)，規(guī)范房價的制定機制，促使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)地消化過剩的產(chǎn)能。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強企業(yè)成本管理、提高會計人員的專業(yè)素養(yǎng)使企業(yè)在供給側(cè)改革的背景下保持良好的發(fā)展勢頭。

參考文獻

[1] 靳明，楊廣領.房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素分析[J].財經(jīng)論叢（浙江財經(jīng)大學學報），2008，140（6）.

[2] 張玲，杜鏊，任賀.外部環(huán)境因素對房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響[J].經(jīng)濟問題，2012（1）.

[3] 劉旦.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[J].中國房地產(chǎn)金融， 2011（7）.