竇小雪 楊景海

摘 要：在現(xiàn)如今的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，房產(chǎn)交易的頻繁促使評估行業(yè)的快速發(fā)展，評估方法的恰當(dāng)選擇更是評估師不可忽視并且需要高度重視的關(guān)鍵點(diǎn)所在。收益法作為在評估行業(yè)中被評估師廣泛應(yīng)用的一種方法，在此類能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)地產(chǎn)中幾乎是評估師的不二之選。本文通過聯(lián)系現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)際評估案例，對收益法在商業(yè)地產(chǎn)估價中的適用性進(jìn)行深刻剖析，同時重點(diǎn)論述收益法在商業(yè)地產(chǎn)估價工作中的不足和彌補(bǔ)不足的意見建議，并以其在具體評估實(shí)例中的應(yīng)用為例予以佐證，從而得出本文最終的研究結(jié)論。

關(guān)鍵詞：收益法 商業(yè)地產(chǎn) 適用性

中圖分類號：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）09（a）-150-02

中國作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在其經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行的道路中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無疑是最為有力且貢獻(xiàn)最大的推動行業(yè)之一。同時，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中也伴隨著諸多衍生行業(yè)的發(fā)展，評估行業(yè)雖不是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型衍生品，但是，商業(yè)地產(chǎn)估價確實(shí)隨之呈現(xiàn)出一種井噴式的發(fā)展趨勢。如今商品房交易的增加，商業(yè)地產(chǎn)租賃抵押，企業(yè)合作經(jīng)營等諸多經(jīng)濟(jì)行為中都需要專業(yè)的評估師為其交易行為提供較為公正的依據(jù)和保障。人們對于專業(yè)評估的需求增加的同時也逐漸重視其公允性，評估結(jié)果能夠?yàn)榻灰纂p方所認(rèn)可，是評估行為最基本也是最重要的要求。由于在評估實(shí)際中多種多樣的評估目的以及具體實(shí)物的差異性，如何選擇最為合適的評估方法成為評估師不得不面對的問題。本文以收益法為研究主體，通過對其基本理論的介紹，發(fā)現(xiàn)其在評估實(shí)例運(yùn)用中的問題，分析得出相對應(yīng)性的解決對策從而使得評估結(jié)果更加科學(xué)、更具有說服力。

1 收益法基本論述

1.1 收益法基礎(chǔ)概念

收益法在商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用，主要是通過預(yù)測該商業(yè)地產(chǎn)未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，用一定的還原利率，將被評估商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而將未來各年預(yù)期收益相加數(shù)作為評估價值的一種方法。

1.2 收益法在商業(yè)地產(chǎn)估價中的適用性

運(yùn)用收益法必要的前提：商業(yè)地產(chǎn)的價值等于其未來的收益能力。所以運(yùn)用該方法評估商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)從被評估對象的未來可獲取的收益出發(fā)，發(fā)掘被評估對象的投資品屬性，由此可知該方法比較適用于未來會獲取利潤或可能獲取利潤的商業(yè)地產(chǎn)，而不適用于評估。除此之外，運(yùn)用該方法評估商業(yè)地產(chǎn)還必須同時擁有以下兩個前提：第一，該商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有者將來可獲取的收益必須能夠以貨幣的形式表示出來；第二，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有者因?yàn)閾?dān)負(fù)了風(fēng)險而能夠得到的利益也一定是能夠以貨幣的形式表示出來。

1.3 應(yīng)用公式

2 收益法在評估實(shí)務(wù)中現(xiàn)存的缺陷

2.1 適用范圍較為局限

對于將來能夠獲取收益的商業(yè)地產(chǎn)來說，收益法是最適用的評估方法，如商場、旅館、公寓、寫字樓等，但對于單純以消費(fèi)為目的或明顯不以市場收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)以及家庭自用商業(yè)地產(chǎn)，大多數(shù)不適用收益法。但在實(shí)務(wù)中，如被評估商業(yè)地產(chǎn)資料信息較全面，同類型案例相對多的情況下，商業(yè)地產(chǎn)評估更適用于市場法。

2.2 折舊費(fèi)是否扣除存在不同意見

在以往的評估事例中，選擇用收益法評估商業(yè)地產(chǎn)時，應(yīng)該將折舊費(fèi)納入費(fèi)用類予以扣除，但在現(xiàn)實(shí)生活中，眾多評估從業(yè)者和學(xué)者都認(rèn)為把折舊費(fèi)充當(dāng)費(fèi)用扣除這一行為不準(zhǔn)確，皆對這一問題持懷疑態(tài)度。就我個人而言，我認(rèn)為折舊費(fèi)應(yīng)該當(dāng)作對于商業(yè)地產(chǎn)的一種投資，計入商業(yè)地產(chǎn)價值。

2.3 無形資產(chǎn)帶來的隱性收益難以確認(rèn)

由于我國評估人員對對無形資產(chǎn)認(rèn)識不足且理解不同，所以在評估商業(yè)地產(chǎn)時，關(guān)于無形資產(chǎn)這一問題，評估行業(yè)沒有明確的規(guī)定。所以在評估中，若將商業(yè)地產(chǎn)中無形資產(chǎn)未來預(yù)期可獲取的收益計入商業(yè)地產(chǎn)評估價值中，這將會導(dǎo)致該資產(chǎn)最終的評估價值出現(xiàn)偏差，很多注冊資產(chǎn)評估師在評估初期就已知被評估商業(yè)地產(chǎn)中無形資產(chǎn)價值份額比重較大，但由于評估方法規(guī)定得不明確和評估師經(jīng)驗(yàn)的不足，沒有辦法準(zhǔn)確計算出被評估商業(yè)地產(chǎn)中無形資產(chǎn)的價值，所以只能用類似的評估實(shí)例與評估對象相對比，用以扣除評估對象中無形資產(chǎn)所獲取的收益。這是目前評估人員都較為認(rèn)可的一種方法。但是這一方法也存在較大的局限性，例如該比較對象在評估時也未將無形資產(chǎn)價值剔除或沒有足夠的理論依據(jù)精確地計算出無形資產(chǎn)的價值，所以，即使評估師在評估過程中意識到無形資產(chǎn)對評估結(jié)果的影響并計算出它的價值，也無法真正精確地評估出該商業(yè)地產(chǎn)的價格。

2.4 評估師專業(yè)技能、職業(yè)道德水平參差不齊

在很多評估實(shí)例中，委托方在于評估機(jī)構(gòu)達(dá)成評估協(xié)議簽前，往往會對評估結(jié)果有一定的要求，而評估機(jī)構(gòu)會為了獲得高額利益，迎合委托方要求，從而放棄自身原則，不再堅持客觀公正的立場，在用收益法評估的過程中，對未來收益的預(yù)期和預(yù)測設(shè)置相關(guān)參數(shù)，以獲取早已規(guī)劃好的評估結(jié)果。再者，評估行業(yè)存在著不正當(dāng)競爭的問題，很多評估機(jī)構(gòu)為了獲取評估業(yè)務(wù)，會采取降低評估酬勞，回扣或是承諾盡量滿足委托方要求等不良手段，這就會致使評估人員在評估過程中受到外部不良因素的影響，從而違反職業(yè)道德要求，導(dǎo)致評估結(jié)果脫離實(shí)際。

3 改進(jìn)思路與對策

3.1 準(zhǔn)確核算評估對象中無形資產(chǎn)的價值

正如我們所了解的，商業(yè)地產(chǎn)收益的來源具有多樣性，也就是說并不是所有的收益都來自于商業(yè)地產(chǎn)本身。因此在具體評估實(shí)務(wù)中，評估師應(yīng)當(dāng)明確包含在整體收益中的非商業(yè)地產(chǎn)自身收益，例如無形資產(chǎn)所帶來的收益等。非商業(yè)地產(chǎn)收益對于商業(yè)地產(chǎn)評估的影響是不可忽視的，因此在評估中必須予以剔除。此時，盡可能準(zhǔn)確量化無形資產(chǎn)的價值量就顯得尤為重要，雖然這將對評估師的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)要求很高，但是這不失為解決這一問題最有利的解決方案。

3.2 折舊費(fèi)不應(yīng)該作為費(fèi)用扣除

在評估實(shí)例中，把折舊費(fèi)當(dāng)做費(fèi)用予以扣除已成為一種常態(tài)，但其合理性仍然有待考察。折舊費(fèi)應(yīng)作為一種投資計入商業(yè)地產(chǎn)價值，折舊雖然使得商業(yè)地產(chǎn)貶值，但這種貶值是為了取得收益而發(fā)生的，而且，折舊并非是實(shí)際支出，它不等同于費(fèi)用中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、保險費(fèi)等。

3.3 設(shè)立專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)信息資料整合查詢部門

設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)信息資料部門，該部門應(yīng)及時、準(zhǔn)確地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)信息的更新，并且對所有資料進(jìn)行匯總、整理、分析、歸納和總結(jié)，從而使評估人員在進(jìn)行資料查詢時，不必為所查資料的真實(shí)性有所擔(dān)心，也使得評估時所用資料有理可依。該部門還可以使得估價人員及時掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，從而提高所評估商業(yè)地產(chǎn)的估價精度。

3.4 提高評估師專業(yè)素養(yǎng)

專業(yè)性評估準(zhǔn)則對于評估師主觀行為的約束無疑是巨大的，因此盡快完善相關(guān)評估準(zhǔn)則，但是縱觀其他行業(yè)，即使再健全的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則也難以完全約束工作人員的主觀行為。評估師要提高估價師要提高自身的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)道德，估價機(jī)構(gòu)要承擔(dān)自己的社會責(zé)任，做到獨(dú)立、客觀、公正，在評估中不因?yàn)槔娴仍蚱晃蟹?。評估師在面對任何評估對象時都應(yīng)端正自己的態(tài)度，明確自己的身份，仔細(xì)認(rèn)真地分析影響商業(yè)地產(chǎn)價格的各種因素，從而得到最為公正準(zhǔn)確的評估價格。

4 實(shí)例應(yīng)用與分析

4.1 評估對象及目的

本次評估的目的是為A商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司為出售本公司寫字樓提供價格依據(jù)，評估時點(diǎn)為2018年5月，評估對象為A公司2014年5月建成的一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，該寫字樓建于本公司于2012年5月購入的，土地使用年限為50年的土地上。寫字樓占地面積為700平方米，寫字樓建筑面積為1100平方米，當(dāng)時該寫字樓造價為每平方米2500元，尚可使用年限為50年，殘值率為2%，據(jù)調(diào)查得知，近期同類型寫字樓重置價格為每平方米3200元。寫字樓在出售之前用以出租，每月收取4萬元。

4.2 評估程序

（1）應(yīng)確定該次評估的評估方法。由于該酒店可獲取經(jīng)濟(jì)收益，所以可選用收益法進(jìn)行評估。

（2）收集評估資料。根據(jù)市場調(diào)查資料顯示，該地區(qū)同類寫字樓租金為每平方米每月70元，空置率為11%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的 4%，維修費(fèi)為建筑重置價格的 2%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米 25元，保險費(fèi)為重置價的 0.3%，土地資本化率為 7%，建筑物資本化率為9%。

（3）明確收益期限。根據(jù)評估對象概述所知，該寫字樓的收益期限為48（50-2）年。

（4）根據(jù)相關(guān)公式計算出評估所需要的數(shù)據(jù)。如下：年總收益為822360元；年總費(fèi)用為141354.4元；商業(yè)地產(chǎn)年凈收益為681006元；建筑物凈收益為290400元；土地年凈收益為390606元。

（5）通過上述計算數(shù)據(jù)套入收益法計算公式得出

5 結(jié)語

評估作為一個排除在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系之外的第三方經(jīng)濟(jì)行為，其存在的價值就是通過其專業(yè)程序及方法，為評估結(jié)果使用者提供一個科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)公允的具有權(quán)威性的參考依據(jù)。然而，由于如今評估行業(yè)規(guī)范性管理體系的不完整，以及評估師自身能力的限制等原因，使得評估行業(yè)未來的發(fā)展不容樂觀。近幾年來政府在評估行業(yè)進(jìn)行了較大的變革，究竟如何提高評估行業(yè)的整體水平、促進(jìn)評估行業(yè)有力且長遠(yuǎn)的發(fā)展迫在眉睫。通過文中對于收益法在商業(yè)地產(chǎn)評估中的適用性研究，增強(qiáng)了對收益法的認(rèn)識與了解，也為其他評估方法的研究提供借鑒與參考。正如我們所了解的，評估對象與評估方法并不是一對一的關(guān)系，但是，面對不同的評估具體實(shí)例總能找到其最為適合的方法。希望通過本文的研究，能為評估行業(yè)未來的發(fā)展起到一定的推進(jìn)作用。

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①基金項(xiàng)目：2014年度遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院校級大學(xué)生校外實(shí)踐教育基地建設(shè)項(xiàng)目“遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院-大連仲量聯(lián)行服務(wù)有限公司財會人才實(shí)踐教育基地”研究階段性成果。

作者簡介：竇小雪（1995-），女，甘肅省定西市人，遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會計學(xué)院2014級資產(chǎn)評估專業(yè)本科生，主要從事資產(chǎn)評估方面的研究；楊景海（1970-），遼寧岫巖人，遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會計學(xué)院教授，主要從事財務(wù)管理、資產(chǎn)評估方面的研究。