吳翔華 徐 培 陳宇嵚

住房租賃補貼引進第三方平臺

吳翔華 徐 培 陳宇嵚

住房租賃補貼政策作為住房保障的基礎(chǔ)性制度之一，對于滿足住房困難人群的住房需求，實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)具有重要意義。本文針對當(dāng)前住房租賃補貼現(xiàn)狀，對比分析了實物補貼與租賃補貼兩種主要的補貼方式，創(chuàng)新性地引入房屋租賃公司，構(gòu)建住房租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式，旨在完善租金配租的補貼形式，切實解決受保障人群的租房需求。

一、住房租賃補貼的創(chuàng)新和設(shè)計

（一）第三方專業(yè)平臺模式的創(chuàng)新點

針對當(dāng)前住房租賃補貼中存在的問題，借鑒美國住房保障中的租房券制度，創(chuàng)新性地引入了房屋租賃公司作為第三方管理平臺，代替原來零散無序的出租個體，構(gòu)建住房租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式。此平臺模式的實質(zhì)是受保障人群住在由專業(yè)房屋租賃公司提供的符合保障標(biāo)準的房屋內(nèi)，并統(tǒng)一委托專業(yè)房屋租賃公司申請租房補貼。與美國租房券制度不同的是，此平臺模式的流程中并不實際發(fā)放租房券，而是由專業(yè)房屋租賃公司根據(jù)受保障人群的租房合同和委托書等證明材料，統(tǒng)一向地方政府住房保障部門代領(lǐng)受保障人群的租房補貼。從而簡化了住房受保障人群的租賃補貼申請手續(xù)，也使得租房補貼能夠?qū)？顚Ｓ?，達到原有住房租賃補貼發(fā)放的目的。

（二）第三方專業(yè)平臺模式的實施設(shè)想

本文建議調(diào)整了現(xiàn)行的租賃補貼管理體系，并且在不同區(qū)域設(shè)定不同的發(fā)放標(biāo)準，以適應(yīng)不同區(qū)域的房租情況，通過租賃補貼的發(fā)放，逐步取消實物配租，具體操作設(shè)想如下：

1.住房租賃補貼的發(fā)放對象

專業(yè)房屋租賃公司，由政府對各大專業(yè)房屋租賃公司進行考核，如考核租賃公司的房源、信用水平、規(guī)模大小等基本情況，將考核通過的專業(yè)租賃公司列入政府名單，確定名單后在全市進行公示，并要求入圍公司繳納一定的保證金。

2.住房租賃補貼發(fā)放與兌現(xiàn)

住房困難人群首先遞交申請和證明材料，由入圍的專業(yè)租賃公司進行預(yù)審，再由政府初審。政府初審?fù)ㄟ^后，專業(yè)租賃公司與承租人簽訂租賃合同，向符合條件的住房困難人群按照公平市場租賃的60%左右收取租金，與承租人簽訂租賃補貼代領(lǐng)委托書后，由租賃公司向政府提交申請獲取對應(yīng)現(xiàn)金補貼。流程如圖1所示。

圖1 住房租賃補貼發(fā)放流程示意圖

3.監(jiān)督與管理

（1）對申請補貼的住房困難人群

市財政局授權(quán)或委托具有資質(zhì)的審計機構(gòu)對申請人申請材料的真實性進行審查和監(jiān)督。對住房補貼申請材料申報不實、惡意騙取財政資金的，依法追回已兌現(xiàn)補貼，并將相關(guān)人員列入信用“黑名單”，再次申請住房補貼，不予通過受理。

（2）對入圍的專業(yè)房屋租賃公司

政府應(yīng)建立相應(yīng)的反饋機制和動態(tài)淘汰機制，采取不定期的抽查方式，審核入圍房屋租賃公司的運營情況。同時根據(jù)受保障人群的住房滿意度調(diào)查結(jié)果給專業(yè)房屋租賃公司打分，作為下次投標(biāo)的參考依據(jù)。若出現(xiàn)租房券申請不實，或與承租人串通惡意騙取財政資金的情況，依法追回已發(fā)放的租房券及已兌換的補貼，同時扣除租賃公司提交的部分保證金，并將該公司從入圍名單中刪除。

（三）第三方專業(yè)平臺模式中各參與方職責(zé)

住房租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式中包含地方政府、專業(yè)房屋租賃公司、申請人三類參與主體。三者關(guān)系如圖2所示。

圖2 第三方專業(yè)平臺模式中各參與方關(guān)系圖

1.地方政府

地方政府首先通過招標(biāo)立項選取若干符合標(biāo)準的專業(yè)房屋租賃公司，并向社會公布名單，無異議后簽訂相關(guān)合同。在相應(yīng)的時間段內(nèi)，要求專業(yè)房屋租賃公司提交相關(guān)證明材料，審核證明材料的真實性向其發(fā)放補貼金額。地方政府需要審核申請人的資質(zhì)情況是否符合住房補貼標(biāo)準，并及時在住房保障網(wǎng)上公示。

2.專業(yè)房屋租賃公司

專業(yè)房屋租賃公司投標(biāo)參與政府招標(biāo)，中標(biāo)后與地方政府簽訂合同并繳納保證金。預(yù)審申請人的保障資格，符合要求后遞交政府保障部門初審。向通過政府保障部門初審的申請人提供住房租賃服務(wù)，簽訂住房租賃合同和租賃補貼代領(lǐng)委托書。按政府住房保障部門要求遞交租賃合同、代領(lǐng)委托書等證明材料，認領(lǐng)租賃補貼。

3.申請人

受保障人群向公示名單內(nèi)的專業(yè)房屋租賃公司遞交書面申請和證明材料，資質(zhì)審核通過后簽訂租房合同和租賃補貼代領(lǐng)委托書，并繳納60%左右的公平市場租金，進行住房租賃登記。申請人可以根據(jù)自己的工作地點等方面需求向房屋租賃公司申請合適的房屋。

二、第三方專業(yè)平臺模式的優(yōu)勢

（一）政府層面

政府在住房租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式中，僅需要監(jiān)管當(dāng)?shù)厝雵膸准覍I(yè)房屋租賃公司即可，極大縮小了管理范圍，降低了政府的管理成本和行政負擔(dān)。同時，此平臺模式將簡化受保障人群領(lǐng)取住房保障補貼的程序，吸引更多符合要求的人員申請住房補貼，使政府達到擴大保障范圍、提高保障效率的目的。多家專業(yè)房屋租賃公司之間的良性市場競爭也會增強住房租賃補貼政策的活力，使得住房租賃補貼政策的形式更加多樣化。另外，此平臺模式還能夠解決租房登記問題，不僅僅是受保障人群，還包括非保障人群。在相同條件下，非保障人群更愿意向?qū)I(yè)房屋租賃公司租房。隨著專業(yè)房屋租賃公司規(guī)模的擴大化，租房登記將會逐步從受保障人群向所有租房人群延伸，進而為住房租賃市場的規(guī)范化奠定基礎(chǔ)。

（二）專業(yè)房屋租賃公司層面

租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式將從多個方面促進房屋租賃公司的發(fā)展。若干專業(yè)房屋租賃公司可以通過壟斷受保障人群的租賃補貼賺取足夠的利潤，并彌補因住房租賃登記問題而增加的費用。同時也能讓住房保障退出人群產(chǎn)生依賴感，繼續(xù)承租該公司的房屋，有利于爭取長期客戶。另外，專業(yè)房屋租賃公司面向的客戶群體并不只是受保障人群，由于自身專業(yè)化程度高、房屋資源豐富、對承租人合法權(quán)益保障程度高等優(yōu)勢，將會吸引更多的非保障人群承租，這對于專業(yè)房屋租賃公司的長效發(fā)展也是有利的。

（三）受保障人群層面

受保障人群只需要將相關(guān)材料交給專業(yè)房屋租賃公司，其他相關(guān)程序由專業(yè)房屋租賃公司負責(zé)，能極大簡化領(lǐng)取住房補貼的步驟。同時，通過專業(yè)房屋租賃公司的渠道租房，基本能避免有券無房的尷尬局面，也能避免社會的歧視。而且由于專業(yè)房屋租賃公司的房源豐富，受保障人群可以根據(jù)自己的實際需求選擇合適的租房區(qū)域。另外，由于政府設(shè)立的監(jiān)督反饋機制，能在最大程度上保障自己的合法權(quán)益。

（四）非保障人群層面

非保障人群在房屋市場租賃遇見的主要問題是房型不匹配以及自身的權(quán)益得不到保護。雖然該平臺模式針對的是受保障人群，但是其催生的專業(yè)房屋租賃公司對于非保障人群也有很大益處。專業(yè)房屋租賃公司房屋資源豐富，其規(guī)?；臄U大使非保障人群在市場上更容易租到理想的房屋。并且由于房屋租賃公司的專業(yè)化和規(guī)范化程度高，政府的反饋機制對其也有很大的約束作用，因此能維護承租人的合法權(quán)益。

三、推進第三方專業(yè)平臺模式的實施建議

住房租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式對于推進住房租賃補貼的發(fā)展、規(guī)范住房租賃市場的現(xiàn)狀具有極大的促進作用。因此，需要多方共同努力，才能推動該模式的實施與發(fā)展。

（一）政府應(yīng)營造良好的政策環(huán)境

政府部門應(yīng)該加強對住房租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式的解讀和宣傳，減少社會對此模式的疑惑和不解，提高社會的接納程度；積極宣傳該平臺模式的優(yōu)勢，提升社會的認可度；建立住房保障租賃補貼信息平臺，及時公布入圍的專業(yè)房屋租賃公司和通過審核人群的名單；完善配套制度的建設(shè)，為該平臺模式的實施減少障礙；建立動態(tài)淘汰約束機制；實時監(jiān)測該平臺模式的實施效果及推廣進度，建立相應(yīng)的反饋機制和評價機制。

（二）專業(yè)房屋租賃公司應(yīng)加強經(jīng)營管理

房屋租賃公司應(yīng)該充分重視住房租賃補貼第三方專業(yè)平臺模式，積極主動了解業(yè)務(wù)模式，設(shè)立專業(yè)部門對接該項業(yè)務(wù)；積極配合政府工作，加強住房保障人群租賃服務(wù)的對接工作；提高與政府住房保障部門的合作，做好保障人群初審工作和證明材料提交工作；完善自身的運營管理，在經(jīng)營過程中不斷提高自身專業(yè)化和規(guī)范化程度。

引進專業(yè)房屋租賃公司代替原有的出租個體，完善了當(dāng)前的住房租賃政策，滿足了新生代人群的租房需求；同時解決了住房租賃的登記問題，為地方政府規(guī)范化管理住房租賃市場奠定基礎(chǔ)。

（作者單位：南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院）