龍慧芳+方華

摘要：2015年11月10日，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，國(guó)家主席習(xí)近平首次提出供給側(cè)改革，在部署的四項(xiàng)關(guān)于供給側(cè)改革的措施中，其中之一就是房地產(chǎn)改革，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革中面臨的最主要的問(wèn)題去庫(kù)存，成為了該理論提出的主要原因之一。改革開放以來(lái)，經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于拐點(diǎn)時(shí)期，大量過(guò)剩的庫(kù)存占據(jù)了社會(huì)資金和資源，阻礙了各生產(chǎn)要素間的流動(dòng)，過(guò)剩的庫(kù)存背后隱藏著產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)泡沫。2017年供給側(cè)改革將進(jìn)一步深化，在此背景下，為促進(jìn)房地差行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，去庫(kù)存目標(biāo)成為了重中之重。文章針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行研究分析，在供給側(cè)背景下，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出合理有效的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫(kù)存；供給側(cè)改革

一、對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題的分析

（一）宏觀調(diào)控下房?jī)r(jià)持續(xù)高漲

資料顯示，我國(guó)往年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，以短期、需求端調(diào)控為主。2004年10月，央行十年來(lái)首次宣布上調(diào)存貸款利率；2005年3月，取消了住房貸款利率優(yōu)惠政策，并且上調(diào)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的地區(qū)的個(gè)人房貸首付比例至30%；2007年，規(guī)定二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍；2009年12月，國(guó)務(wù)院會(huì)議發(fā)文要求遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；2011年1月國(guó)八條要求各省會(huì)城市及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市出臺(tái)限購(gòu)政策；2012年2月央行提出支持首次購(gòu)房貸款需求；2014年，央行提出放寬首套按揭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。盡管在過(guò)去的數(shù)十年里，國(guó)家出臺(tái)一系列政策對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但我國(guó)各類房?jī)r(jià)卻還是呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)，如圖1所示，商品房平均銷售價(jià)格由06年3367元每平方米上漲到2016年6793元平方米，翻了將近一倍，相關(guān)資料顯示，在2016年9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品房住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲的有64個(gè)，下降的僅有6個(gè)，其中，北上廣深一線城市分別同比上漲了27.8%，32.7%、23%以及34.1%，漲幅前三的城市合肥、廈門、南京分別同比上漲達(dá)46.8%，46.5%以及40.%。按照銷售額與銷售面積的增速推算，1～9月份之間全國(guó)商品房?jī)r(jià)格同比上漲了11.3%，漲幅同比加快了4.1%。持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)往往與高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并存，情況不容樂(lè)觀。

（二）去庫(kù)存是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中面臨的最大問(wèn)題

如圖2所示，2011年，我國(guó)商品房待售面積2.72億平方米，到2016年11月，這一待售面積已經(jīng)上漲到6.91億平方米，5年時(shí)間里上漲了2.54倍，年均增長(zhǎng)50.8%，根據(jù)2011～2016年11月，房地產(chǎn)待售面積（如圖3所示），可以看出在近5年中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)供需平衡距離中心處的位置越來(lái)越遠(yuǎn)，供需平衡偏離現(xiàn)象較嚴(yán)重。

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)趨向于金融化，越來(lái)越高的的房?jī)r(jià)沒(méi)有滿足消費(fèi)者的有效需求，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)的無(wú)效供給，無(wú)效供給驅(qū)動(dòng)的供需錯(cuò)位的現(xiàn)象也是普遍存在。在我國(guó)的一二線城市中，由于各種完善的配套設(shè)施，便利的交通，吸引大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市尋求發(fā)展，高房?jī)r(jià)以及一系列的限購(gòu)政策使得大部分剛性需求和中低收入者的改善性需求未得到合理的滿足。由此形成房屋賣不出去，老百姓買不起房的惡性循環(huán)。而對(duì)于三四線城市由于一二線城市限購(gòu)政策出臺(tái)，2010年5月份開始，大量房地廠商涌入，新建一大批住房，但因?yàn)闆](méi)有與我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)行有效融合，加之各類配套設(shè)施的不完善，這些城市沒(méi)有有效吸引人口流入，導(dǎo)致大量房屋閑置，形成我國(guó)后續(xù)的房地產(chǎn)高庫(kù)存現(xiàn)象。

近年來(lái)，隨著人民生活水平的提高，對(duì)房屋各種需求也在隨之增加，而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司仍舊停留在追求房屋建筑面積、構(gòu)造、所處地理位置的初始階段，沒(méi)有在房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的品牌選擇進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，各類房屋的同質(zhì)化現(xiàn)象普遍存在，由此導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)供需結(jié)構(gòu)的失衡，有效的需求無(wú)法滿足。房?jī)r(jià)居高不下，老百姓買不起，大量房屋沒(méi)有辦法消化，由此導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐年的高庫(kù)存現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的必要性

我國(guó)傳統(tǒng)的利用需求側(cè)來(lái)解決房地產(chǎn)行業(yè)所面臨問(wèn)題的方法出現(xiàn)困境，供給側(cè)改革是適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展的需要（如圖4所示）。

（一）供給與需求一直是以矛盾體的形式出現(xiàn)，它們共生共存

在過(guò)去發(fā)展階段，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直以需求側(cè)管理為主，在這種管理方式下，主要是對(duì)消費(fèi)、凈出口、投資者三個(gè)方面進(jìn)行管理來(lái)解決我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的一系列問(wèn)題，進(jìn)而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2008年金融危機(jī)發(fā)生以來(lái)，我國(guó)很多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高端產(chǎn)品缺乏，低端產(chǎn)品過(guò)剩的現(xiàn)象，為了適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)被提上了日程，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同樣出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，一方面許多房產(chǎn)賣不出去；另一方面缺乏老百姓可以買得起的住房，房地產(chǎn)不能實(shí)現(xiàn)合理的有效供給。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外形式發(fā)生了顯著變化，隨著時(shí)間的推移，需求側(cè)管理的方式出現(xiàn)一系列的弊端，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲導(dǎo)致人們對(duì)于房屋的有效需求和改善性需求得不到合理滿足，通過(guò)需求來(lái)減少我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的方式失效。過(guò)去數(shù)年，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的調(diào)控以短期的需求調(diào)控為主，這種調(diào)控方式難以抑制我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，而供給調(diào)控更加有利于公眾的預(yù)期。

（二）投資性需求擴(kuò)大加劇了我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性

公眾對(duì)于住房的投資性需求是一種在資產(chǎn)低價(jià)的時(shí)候買進(jìn)，在其達(dá)到心理預(yù)期價(jià)格的時(shí)候賣出以此而獲得高額的利潤(rùn)的一種投資性行為，這種做法不僅對(duì)我國(guó)新一代年輕人的創(chuàng)新產(chǎn)生一系列消極影響，工作數(shù)年不如買一套房，其背后隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)也是不可以忽視的。房產(chǎn)泡沫是我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，這是毋庸置疑的，近年來(lái)由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，一些金融機(jī)構(gòu)隨形式發(fā)展，在社會(huì)上發(fā)放了大量風(fēng)險(xiǎn)高的貸款，金融杠桿率的提升速度隨之加快，一旦房?jī)r(jià)回溫，這些金融機(jī)構(gòu)瞬間便會(huì)增加很多不良金融資產(chǎn)，除此以外，這種以投資形式出現(xiàn)的需求會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)一種需求旺盛的假象，供求失衡后伴隨的便是我國(guó)房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定，或高或低。另一方面，在我國(guó)商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，占據(jù)著最主要地位的便是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接的貸款，房產(chǎn)價(jià)格一旦出現(xiàn)泡沫，真正受損失的還是我國(guó)的銀行資產(chǎn)，目前我國(guó)各個(gè)地區(qū)的政府以所在地區(qū)土地等一系列實(shí)物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值作為抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，一定程度上推高土地的價(jià)格便成為了地方政府獲得更多貸款的一種方式，但是這種貸款形式對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)存在著一定的缺陷，一旦房地產(chǎn)的泡沫出現(xiàn)破裂，做為其抵押物的土地及其他實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)格便會(huì)大幅度下降，其結(jié)果便是銀行的支付鏈資金出現(xiàn)斷裂，金融危機(jī)便有可能隨之而發(fā)生，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)孤立存在的市場(chǎng)，牽一發(fā)而動(dòng)全身是其本質(zhì)所在。因此中國(guó)一旦發(fā)生大面積的系統(tǒng)性的危機(jī)，其源頭一定在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，泡沫破裂，房?jī)r(jià)地價(jià)隨之下降。一定是由于我國(guó)地方政府各種債務(wù)將其引爆，商業(yè)銀行債務(wù)鏈發(fā)生斷裂，支付危機(jī)隨之出現(xiàn)。

2008年美國(guó)發(fā)生的金融危機(jī)，表面看判斷為是金融體系監(jiān)管不健全而造成的，但是深究其原因就會(huì)發(fā)現(xiàn)，是有關(guān)房屋保障方面財(cái)政制度的不健全導(dǎo)致的這場(chǎng)危機(jī)的發(fā)生，金融風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)很大程度上是互為表里的關(guān)系存在著，為應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的高庫(kù)存的現(xiàn)狀，我國(guó)政府要借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，必須加強(qiáng)我國(guó)的供給側(cè)改革的發(fā)展，完善我國(guó)現(xiàn)存的住房保障政策，將房產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題對(duì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況降到最低。

三、供給側(cè)改革背景下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策思路

（一）去庫(kù)存

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與改革創(chuàng)造出了新的思路，首先供給側(cè)改革背景下的房地產(chǎn)發(fā)展要始終鎖定一項(xiàng)任務(wù)——去庫(kù)存。針對(duì)四個(gè)平衡點(diǎn)作出改善。

1. 城市房屋的供需總量要達(dá)到平衡，城市住房的實(shí)際供給量要與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，人口流入流出有效結(jié)合，要充分考慮城市中的各類需求量，例如在解決城市保障房需求方面，要有效與城市棚戶區(qū)的改造有效結(jié)合，政府可以通過(guò)購(gòu)買商品房避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)拆遷房，與此同時(shí)貨幣化到安置也可以適當(dāng)運(yùn)用，這樣有利于避免城市新增庫(kù)存量。

2. 供需結(jié)構(gòu)與城市業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)平衡，針對(duì)人們對(duì)于住房的不同需求合理規(guī)劃房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)，避免出現(xiàn)供過(guò)于求的情況。

3. 城市土地的供需要達(dá)到平衡，各地政府要有效盤存當(dāng)?shù)乜捎猛恋亓浚鶕?jù)市場(chǎng)需求情況合理定位土地的拍賣價(jià)格，將其鎖定在消費(fèi)者可以承受的范圍之內(nèi)。

4. 建筑的配套設(shè)施要與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌相平衡，在大多數(shù)城市高庫(kù)存房屋主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)和新城區(qū)地帶，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，要采取有力的措施完善建筑房屋周圍的配套設(shè)施，將其與人民對(duì)衣食住行，醫(yī)療方面的需求有效結(jié)合起來(lái)，建筑學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、大型超市等，同時(shí)要有效改革我國(guó)的城鎮(zhèn)戶籍制度，目前我國(guó)大多數(shù)一二線城市落戶門檻仍舊很高，政府應(yīng)當(dāng)采取一定的措施降低落戶門檻，例如實(shí)施工作落戶制度，有效吸引農(nóng)村人口和應(yīng)屆畢業(yè)生留在城市發(fā)展，從而挖掘這部分人群的購(gòu)房需求。

（二）優(yōu)結(jié)構(gòu)

針對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有的供給結(jié)構(gòu)作出優(yōu)化，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)商的供給要與政府做出的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有效契合，不是一味地建筑房屋，一味地加價(jià)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)人們的不同需求與政府有效合作，真正提供老百姓買得起，住得舒適的住房。隨著人們生活水平的提高，和我國(guó)政策的推出，房地產(chǎn)開放可以在房屋供給側(cè)進(jìn)行適當(dāng)創(chuàng)新，例如，2016年1月1日我國(guó)全面放開二胎政策，結(jié)合這一政策，房屋結(jié)構(gòu)可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使其更加滿足計(jì)劃生二胎家庭的需求。再者我國(guó)2016年加入了人民幣SDR，房地產(chǎn)商可以借助這一趨勢(shì)，打造一批國(guó)際地產(chǎn)，使得國(guó)際友人也可以在中國(guó)購(gòu)置屬于自己的房產(chǎn)。

（三）促引導(dǎo)

政府不能完全放任市場(chǎng)的發(fā)展，要充分發(fā)揮好有形的手，對(duì)其進(jìn)行合理的引導(dǎo)。

1. 政府可以根據(jù)城市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，制定科學(xué)的未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)土地建筑房屋提供合理有效的決策依據(jù)；其次在政府所屬的轄區(qū)范圍內(nèi)，要對(duì)所有的開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督管理，使其能夠嚴(yán)格按照政府的規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)，不能擅自擴(kuò)大其開發(fā)的范圍和面積，從而確保房地產(chǎn)的發(fā)展與城市進(jìn)程，城市人口增長(zhǎng)以及居民實(shí)際收入相適應(yīng)，避免供給側(cè)過(guò)?，F(xiàn)象的出現(xiàn)。

2. 政府可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效的鼓勵(lì)，政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的變化靈活調(diào)整其經(jīng)營(yíng)銷售戰(zhàn)略，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)降價(jià)漲價(jià)行為，單純鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)降價(jià)并不能達(dá)到去庫(kù)存的目的，人類行為局限在買漲不買跌，相反一味地漲價(jià)去庫(kù)存存在一定的道德風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重情況下會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫從而帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上可以將去庫(kù)存的任務(wù)交給基層政府去完成，房地產(chǎn)商可以與基層政府協(xié)商為其開盤的樓盤設(shè)定降價(jià)的底線，并且對(duì)公眾作出承諾，一旦達(dá)到這一水平后就不再降價(jià)，這樣可以有效打破購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期。

3. 政府可以適當(dāng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行兼并重組，這樣一來(lái)行業(yè)的集中度便可以達(dá)到有效的提高， 一旦形成寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，一方面便于政府對(duì)其進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)，另一方面也有利于產(chǎn)量的自我控制。

（四）穩(wěn)政策

針對(duì)政府方面，貨幣政策應(yīng)當(dāng)保持一定的穩(wěn)健性，這是政府針對(duì)我國(guó)去庫(kù)存政策最為根本的方法，在盲目擴(kuò)大需求的情況下，貨幣政策過(guò)于寬松，只會(huì)在我國(guó)高房?jī)r(jià)的引導(dǎo)下出現(xiàn)更多的庫(kù)存，過(guò)去我國(guó)的貨幣政策，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直處于高杠桿化，很多企業(yè)的負(fù)債率在全世界處于首位，究其根本，不在于我國(guó)企業(yè)借債過(guò)多，而是因?yàn)槠溟L(zhǎng)期依賴我國(guó)商業(yè)銀行的融資來(lái)促進(jìn)其發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)警惕在去庫(kù)存中，一些地區(qū)降低個(gè)人首付比例等加杠桿措施來(lái)促銷，政府應(yīng)當(dāng)始終保持穩(wěn)健的貨幣政策，防范新的金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

四、供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)機(jī)制要做出創(chuàng)新，這是穩(wěn)定我國(guó)房?jī)r(jià)的重要一步

相關(guān)資料顯示，近來(lái)來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)用地面積呈快速下降，2013～2015年間，房地產(chǎn)用地占供地面積比例分別為27.4%，24.8%和22.5%。在2016年前三個(gè)季度，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例為22.3%。土地制度的創(chuàng)新，在我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革中扮演者重要的角色，近年來(lái)我國(guó)土地拍賣呈現(xiàn)的趨勢(shì)便是量減價(jià)增。國(guó)有土地當(dāng)前使用的拍賣方式仍舊是價(jià)高者得，這種方式使得“地王”頻現(xiàn)，“面粉比面包貴的問(wèn)題”也時(shí)常發(fā)生，為了避免類似現(xiàn)象的發(fā)生，政府在保持拍賣制度本質(zhì)不變的前提下，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際操作作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和改進(jìn)，與此同時(shí)，對(duì)于去化周期相對(duì)較高的城市，應(yīng)當(dāng)減少甚至是停止相應(yīng)土地的供給，從供給側(cè)抑制低端和無(wú)效供給的出現(xiàn)，在增量空間有限，供需失衡的情況下，存量土地要被充分發(fā)掘利用，房地產(chǎn)商要根據(jù)實(shí)際城市發(fā)展對(duì)其供應(yīng)結(jié)構(gòu)作出相應(yīng)的調(diào)整，例如可以進(jìn)行商改住，對(duì)房產(chǎn)用途進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

五、在供給側(cè)背景下，房地產(chǎn)要針對(duì)性的補(bǔ)短板

（一）房產(chǎn)的設(shè)計(jì)短板要補(bǔ)齊

一些城市庫(kù)存大的原因在于其房屋設(shè)計(jì)存在缺陷，因此形成了一系列的無(wú)效供給，為了補(bǔ)足這一短板，就要將房屋設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)有效融合起來(lái)。并且房屋的設(shè)計(jì)體系也要做到完善，建筑外觀的設(shè)計(jì)同時(shí)還要與室內(nèi)設(shè)計(jì)形成有效的結(jié)合。

（二）房屋建造的產(chǎn)品短板也要補(bǔ)齊

一些房地產(chǎn)商為了加快完工時(shí)間，賺取高額利潤(rùn)，選擇低廉的建筑材料，這種現(xiàn)象在以后發(fā)展中要堅(jiān)決杜絕其出現(xiàn)。政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)政策對(duì)其約束，其次房地產(chǎn)商要依托我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，整合其產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與休閑娛樂(lè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有效融合起來(lái)。滿足不同群眾的業(yè)態(tài)需求。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)短板也要補(bǔ)齊

在堅(jiān)持以人為本的前提上，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)短板也要補(bǔ)齊，選擇群眾可以信賴的物業(yè)公司進(jìn)行合作，在群眾住房出現(xiàn)困難時(shí)可以得到及時(shí)有效的服務(wù)，推動(dòng)賣房子向賣服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變，形成房屋的優(yōu)質(zhì)供給。

六、金融調(diào)控要適當(dāng)加強(qiáng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展

作為資本密集型企業(yè)的代表，足夠的發(fā)展資金是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，健康發(fā)展的前提。適當(dāng)加強(qiáng)金融調(diào)控，將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展資金控制在合理的范圍內(nèi)，從而可以使房地產(chǎn)業(yè)的投資量與市場(chǎng)的需求有效結(jié)合起來(lái)。與此同時(shí)，商業(yè)銀行要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策作出調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)貸款的最低限額，最長(zhǎng)期限，以及購(gòu)買者的首付比例進(jìn)行有效調(diào)控，從而降低房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)債率，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，銀行還可以通過(guò)對(duì)個(gè)人貸款買房的利率進(jìn)行一定的上調(diào)，對(duì)購(gòu)房貸款作出規(guī)范，避免市場(chǎng)上投機(jī)炒房行為的出現(xiàn)，商品房投資需求被抑制，房?jī)r(jià)也就不會(huì)形成過(guò)快上漲。

在供給側(cè)改革背景下，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革是其適應(yīng)新形勢(shì)的必然選擇，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的弊端，政府、房地產(chǎn)商兩者要做好有效的配合，進(jìn)行一系列有序的調(diào)控，將去庫(kù)存作為房地產(chǎn)發(fā)展的首要任務(wù)，土地供應(yīng)機(jī)制要?jiǎng)?chuàng)新，其次在補(bǔ)齊短板的同時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的金融調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展朝著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”新目標(biāo)健康有序的發(fā)展。

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（作者單位：上海理工大學(xué)管理學(xué)院）